Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ANTONIO CAMILO DOS SANTOS CPF: 202.951.976-68 e outros
RÉU: BANCO BRADESCO S.A. CPF: 60.746.948/0001-12 e outros SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pará De Minas / 2ª Vara Cível da Comarca de Pará de Minas Praça Afonso Pena, 15, Centro, Pará De Minas - MG - CEP: 35660-013 PROCESSO Nº: 5006444-42.2018.8.13.0471 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Direito de Preferência] Vistos, etc ANTÔNIO CAMILO DOS SANTOS e NEUSA MARIA DOS SANTOS, qualificados, ajuizaram AÇÃO ORDINÁRIA DE PREFERÊNCIA COM PEDIDO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO E ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL em face do BANCO DO BRADESCO S/A, WAGNER FRAGA DE AZEVEDO e ALINE APARECIDA DE OLIVEIRA AZEVEDO, todos qualificados. Narra a inicial que os autores são proprietários de uma fração no imóvel rural constituído por 01 gleba de terras, situada no lugar denominado “Prata”, Córrego das Pindaíbas, São Gonçalo do Pará/MG. Aduz que existe condomínio entre ops demais coproprietários, de modo que não há demarcação das frações do imóvel. Assevera que entre os condôminos, havia Roberto Luiz Borba, e que em uma transação do referido condômino com o Banco Bradesco, foi alienado fiduciariamente sua fração ao Banco, sendo que diante da falta de pagamento, a referida fração foi definitivamente incorporada ao patrimônio do Banco Bradesco, ora credor fiduciário. Aduz que foram cumpridas as disposições do art. 27 da Lei 9.514/97 e realizadas duas tentativas de leilão, ocasião em que se seguiu a quitação da dívida pelo credor fiduciário, ficando livre para dispor do bem. Logo, teria o banco requerido, na condição de condômino, feito a venda da fração para os demais requeridos, sem levar ao conhecimento dos demais condôminos do imóvel indiviso, de maneira a desrespeitar o direito de preferência dos condôminos. Requereu, liminarmente, tutela provisória de urgência, para determinar que o 2º e 3º requeridos se abstenham de praticar qualquer ato que denote posse, uso ou gozo do imóvel, bem como expedição de ofício ao CRI competente para registro/averbação da ação na matrícula do imóvel. No mérito, pugnou pela procedência da ação, reconhecendo e tornando efetivo o direito de preferência, com a consequente decretação da nulidade de compra e venda da fração do bem para para os réus e, diante do do depósito judicial do preço e da satisfação das demais condições, seja deferido o pedido de adjudicação do bem aos requerentes. A decisão de ID58598558 indeferiu o pedido de tutela provisória. Apresentada emenda à inicial no ID59327296 e reiterado pedido de tutela. A decisão de ID67808120 recebeu a emenda e indeferiu o pedido de antecipação da tutela. Citados, os requeridos Wagner Fraga de Azevedo e Aline Aparecida de Azevedo Oliveira apresentaram contestação (ID75236590), arguindo, em síntese, preliminar de prescrição. No mérito defendem a divisibilidade do bem e inexistência de composse e condomínio indiviso. Aduz que o fato de não haver demarcação da área adquirida em face do todo maior não torna o condomínio indiviso, defendendo a possibilidade de usucapião como matéria de defesa e a não aplicação da preempção diante da divisibilidade do bem, ainda que não dividida. Requereram a improcedência da ação, bem como o reconhecimento para fins de defesa da posse trintenária dos réus, de forma exclusiva, e seja declarada a má-fé os autores. Impugnação no ID86185737. Decisão de saneamento no ID88799468. Ouvidas as testemunhas mediante carta precatória, conforme atas e termos de depoimento juntados nos ID1820439833. Decretada a revelia do Banco do Brasil no ID3973273032, declarado o encerramento da fase instrutória. Proferida sentença no ID9622879543, julgando improcedente o pedido, diante do reconhecimento da decadência do direito de preempção. Interposta apelação (ID9646025889), a qual deu parcial provimento ao recurso para afastar a questão preliminar de decadência, com o retorno dos autos a este juízo. Tornaram os autos conclusos à 1ª instância para novo julgamento. É o relatório. Fundamento e Decido. I – PRELIMINAR Com o retorno dos autos à 1ª instância, após o julgamento da apelação que cassou a sentença que havia reconhecido a decadência do direito de preferência, a parte requerida manifestou-se no ID10299135573, arguindo nova questão de ordem pública, com o argumento de insuficiência do depósito do art. 504 do Código Civil, razão pela qual estaria ausente condição da ação. Requereu assim o reconhecimento da extrapolação do prazo decadencial para depósito integral de valores. Analisando os autos, verifica-se que o imóvel foi alienado pelo montante de R$ 176.000,00. A parte autora realizou o depósito de R$ 186.000,00, uma vez que além do preço da alienação, foi acrescido das despesas de transmissão. Pois bem. Nos exatos moldes ID10299135573 da petição da parte requerida, o total de emolumentos e taxas perante o cartório totalizaram R$ 2.110,00, somados à importância de R$ 3.565,85 a título de ITBI. Nesse sentido a jurisprudência é pacífica quanto à obrigatoriedade de depósito dos valores de emolumentos do cartório e do imposto, sendo que o valor depositado já engloba tal quantia. Percebe-se que o que pretende a requerida, em relação ao seu argumento de insuficiência do depósito, é que a parte autora arque ainda com a comissão do leiloeiro. Contudo, entendo que razão não assiste à parte requerida. A comissão é remuneração pelo serviço do leiloeiro, pactuada entre ele e o alienante. Não constitui parte do preço do imóvel ou despesa inerente à transmissão, sendo despesa meramente operacional da venda Logo, entendo que o depósito se encontra regular, de modo que não há nenhum vício. II – MÉRITO Verifica-se que não há mais nenhuma questão preliminar a ser analisada. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, razão pela qual passo à análise do mérito do pedido contido na peça exordial.
Trata-se de ação ordinária de direito de preferência, com a consequente anulação do negócio anteriormente levado a efeito e adjudicação aos autores. Reforça-se que as questões atinentes à eventual prazo decadencial já foram afastadas em razão do acórdão proferido pelo TJMG, razão pela qual dispensável nova análise deste capítulo. A controvérsia gira em torno da validade da alienação de fração ideal de imóvel rural, realizada pelo Banco réu em favor dos corréus adquirentes, sem prévia notificação dos autores, condôminos coproprietários. A questão central é verificar se houve violação ao direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil e, em caso positivo, se os autores preencheram os requisitos para adjudicação da fração. Prevê-se o art. 504 do Código Civil: Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. O argumento principal da parte requerida gira em torno de dois pontos: I - o fato de não haver demarcação da área adquirida em face do todo maior não torna o imóvel indivisível e o condomínio indiviso; II – usucapião como matéria de defesa. Aduzem os requeridos adquirentes que a área é individualizada, de uso exclusivo, sendo divisível, razão pela qual não se aplica o instituto do direito de preferência. Contudo, analisando a matrícula atualizada do imóvel (ID91698906), verifica-se que de fato não há demarcação das frações que pertenceriam a cada condômino, de modo que não há individualização formalizada das frações dentro do todo correspondente à área do imóvel constante da matrícula. O requerido arguiu teses de que ainda que não tenha ocorrido demarcação, não significa que uma coisa indivisa é indivisível, tendo em vista ser absolutamente possível a divisão das glebas por procedimento demarcatório. Entretanto, conforme inclusive ficou consignado pela instância superior quando do julgamento da apelação, vide acórdão de ID10291879930, “se o bem se encontrar em estado de indivisão, sendo ele divisível ou indivisível, deverá o condômino que desejar alienar sua fração ideal do condomínio notificar obrigatoriamente os demais condôminos para que possam exercer o direito de preferência na aquisição da fração ideal”, conforme precedentes do Recurso Especial 489.860/SP. Nesse sentido, cito parte do fundamento da Exma. Ministra Nancy Andrighi quando da votação do Recurso Especial 489.860/SP, o qual debateu exatamente a situação dos autos, o qual discute-se a aplicação do direito de preferência a imóveis que são divisíveis, em que pese se encontrarem indivisos. "O art. 623, III, do CC16 possibilita que, no condomínio, cada condômino possa alhear a sua respectiva parte indivisa. Contudo, o art. 633 veda que o condômino, sem prévio consenso dos outros, dê posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos. Por fim, o art. 1.139 proíbe que um condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se outro condômino a quiser, tanto por tanto. Ora, considerando-se que o condômino não possa dar posse, uso ou gozo da propriedade em condomínio a estranhos sem que os demais condôminos consintam, como é possível se permitir que esse condômino alheie a sua parte ideal de bem divisível a outrem sem que a ofereça primeiramente aos outros condôminos? De fato, ao se adotar tese no sentido de que a notificação desses condôminos, para exercício do direito de preferência na compra dessa parte há de ocorrer quando bem se encontre de estado de indivisão, seja ele divisível ou não, não estar-se-á negando vigência aos arts. 623, III, e 633 do CC. Alie-se a esse argumento o fato de que devem ser evitados os inconvenientes que certamente resultariam para o condomínio com a intrusão de condômino novo, hostil aos outros condôminos, ou por algum deles indesejado, por qualquer motivo que seja. Com a devida vênia, transcreva-se trecho do voto proferido pelo Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira quando do julgamento do REsp 9.934, no qual rechaça com maestria o argumento posto: "Não raras vezes - e a hipótese destes autos é bem exemplificativa - inexiste consenso sobre se divisível, ou indivisível a coisa havida em condomínio. Em casos tais, o que se mostra preferível em relação ao condômino que pretenda alienar a sua fração ideal? Exigir que comunique aos demais condôminos a sua intenção, com isso assegurando a licitude da compra e venda, ou, ao contrário, permitir que a alienação se faça sem consentimento dos demais comproprietários, remetendo-se a discussão sobre a divisibilidade ou não da coisa para litígio judicial que com base nessa falta de notificação venha a se instaurar? Parece bem mais lógico e racional o primeiro procedimento, até porque a ação de preferência, como a que se examina, não é sede própria para debate acerca de ser divisível ou indivisível o objeto comum. Nela se analisa, apenas, se os consortes não alienantes foram regularmente avisados, com ciência e oportunidade para o exercício da preempção. Adentrar, em sede de ação de preferência, a apreciação de aspectos atinentes à divisibilidade ou indivisibilidade de imóvel comum, sem observância ao iter procedimental previsto nos arts. 967 e segs., CPC, que, inclusive, exige a citação de todos os condôminos, pode dar ensejo a indesejáveis decisões contraditórias." Inicialmente, embora o referido julgado tenha feito menção aos dispositivos no antigo Código Civil, o art. 504 do Código Civil de 2002 é reprodução exata do art. 1.139 do antigo códex. Sob tal perspectiva, o Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que na hipótese de o bem se encontrar em estado de indivisão, seja divisível ou indivisível, o condômino que desejar alienar sua fração ideal do condomínio deve obrigatoriamente notificar os demais condôminos para que possam exercer o direito de preferência na aquisição. É a mesma situação que se vislumbra nos autos, uma vez que o requerido arguiu que apesar do estado indiviso, o imóvel é perfeitamente divisível. Assim, em que pese os argumentos da parte requerida acerca de suposta situação de divisibilidade das frações ideais, em razão da existência da posse exclusiva, em nada alteraria a obrigatoriedade do cumprimento do dever de notificação e livre exercício do direito de preferência, sob pena de nulidade do negócio jurídico levado a efeito. Igualmente, não obstante tentar se utilizar do instituto da usucapião como defesa, entendo que não foi devidamente comprovado os requisitos, tais como a existência de posse ininterrupta, a ausência de contestação inerente à posse, tal como o lapso temporal aplicável às diversas modalidades da usucapião, esclarecendo que a prova documental juntada, por si só, não comprovou os requisitos da usucapião e, intimado a especificar provas, os réus deixaram o prazo decorrer sem qualquer manifestação. No mais, embora a parte requerida alegue em sua contestação (ID75236590 – p. 2), que no curso da instrução seria comprovado que os autores foram cientificados acerca da realização do leilão, sendo cumpridas as obrigações inerentes ao direito de preferência, nada foi comprovado nesse sentido. Incumbia-lhes o ônus de comprovar tal fato, nos termos do art. 373, II, do CPC. Não havendo essa demonstração, deve-se reconhecer que houve afronta ao direito dos autores. Os autos revelam que os autores promoveram o depósito judicial do preço pago pelos adquirentes, acrescido das despesas de registro e imposto de transmissão, cumprindo o requisito legal para adjudicação. A boa-fé dos adquirentes não afasta a proteção conferida pelo art. 504 do Código Civil. O legislador expressamente assegura aos condôminos a possibilidade de adjudicar a fração, mesmo após a concretização da venda a terceiro, desde que respeitado o prazo e depositado o valor, cujas circunstâncias já foram analisadas no acórdão proferido e nesta sentença. Caracterizada a violação ao direito de preferência, impõe-se a procedência do pedido, com a adjudicação da fração em favor dos autores, expedindo-se mandado para registro no CRI. A anulação da compra e venda feita aos requeridos é medida consequente, com a devido cancelamento do registro na matrícula do imóvel. Destaco, por fim, que quando aos pedidos da contestação, no sentido de declarar má-fé dos autores, condenando-os às penalidades por litigância de má-fé, não vislumbro nenhuma das hipóteses do art. 80 do Código de Processo Civil, razão pela qual indefiro o pedido. Já em relação ao pedido dos requeridos Wagner e Aline, no sentido de serem indenizados pelo corréu Banco Bradesco, por eventuais perdas em razão da procedência da ação, tal pretensão demanda ação própria, uma vez que nos presentes autos não há estabelecimento de relação processual entre os referidos réus de modo a ensejar qualquer condenação de um em face do outro, devendo se valer portanto das medidas cabíveis para perseguir o que entender de direito, mediante a efetiva instauração do contraditório e ampla defesa, atentando-se ainda ao devido processo legal. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo-se o feito, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a nulidade da compra e venda celebrada entre o Banco Bradesco e os réus Wagner Fraga de Azevedo e Aline Aparecida de Oliveira Azevedo, referente à fração de 0,87,24ha. Via de consequência, DETERMINO o cancelamento do registro do referido negócio na matrícula do imóvel, conforme R-20/2.025 e R-21/2.025 da matrícula de nº 2.025. b) RECONHECER o direito de preferência e ADJUDICAR aos autores a fração correspondente, pelo valor depositado judicialmente, com o consequente registro da transferência do réu Banco Bradesco em favor dos autores. Condeno os requeridos, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa. Após o trânsito em julgado, expeça-se o competente mandado para o Cartório de Registro de Imóveis competente, determinando o cancelamento do registro identificado como R-20/2.025 e R-21/2.025, da matrícula de nº 2.025, nos moldes da fundamentação desta sentença, bem como para promover o registro da transferência em favor dos autores, em razão da determinação de adjudicação, diante do reconhecimento do direito de preferência. Concomitantemente, após o trânsito, em relação ao depósito judicial de ID5835008, expeça-se alvará judicial em favor dos requeridos adquirentes Wagner Fraga de Azevedo e Aline Aparecida de Oliveira Azevedo, que deverão ser intimados para fornecimento dos dados bancários necessários. Tudo cumprido, arquivem-se os autos com baixa. Pará de Minas (MG), data da assinatura eletrônica. Thomas Ferreira Espeschit Arantes Juiz de Direito