Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2160256/MG (2024/0279216-1)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE: BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADO: ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES - MG057180
RECORRIDO: ANDRE LUIS PALMEIRA FREITAS
ADVOGADO: RHERISSON VINNICIUS DE OLIVEIRA - MG112303
INTERESSADO: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
DECISÃO Cuida-se de recurso especial, interposto por BALLESTEROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com amparo na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pela 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, nos autos de ação de rescisão contratual movida por RHERISSON VINNICIUS DE OLIVEIRA. O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA IMÓVEL. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR. RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES. CABIMENTO. PROPAGANDA ENGANOSA. DANO MORAL RECONHECIDO. Rescindindo-se o contrato, não por inadimplemento ou arrependimento dos promissários-compradores, mas sim, por culpa do promitente-vendedor, deve todos os valores pagos ser integralmente devolvidos, sem retenção de valores. Em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, está sedimentada a responsabilidade do vendedor/empreendedor pela restituição dos valores pagos pelo comprador a título de taxa de corretagem, quando reconhecida a sua culpa (do vendedor) pela rescisão do contrato. O atraso na entrega do loteamento e o descumprimento contratual, com o qual não contava o comprador, frustra expectativas e causa dissabores que vão além de meros aborrecimentos ou simples insatisfação, possibilitando a reparação por dano extrapatrimonial. Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a recorrente apontou violação aos artigos 186, 187, 393, 396, 413, 421, parágrafo único, 421-A, caput, incisos I, II e III, 422, 475, 884, 885, 927, todos do Código Civil, e artigos 12, § 3º, inciso III, 37, §§ 1º, 2º e 3º, do CDC, sustentando as seguintes teses: (a) inexistência de inadimplemento contratual, considerando que o atraso decorreu de fato imputável exclusivamente ao Poder Público municipal; (b) ausência de propaganda enganosa quanto à natureza do empreendimento; (c) aplicação da teoria do adimplemento substancial; (d) redução da multa contratual; (e) inexistência de dano moral indenizável. Contrarrazões apresentadas. Admitido o recurso especial na origem. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Das alegações de inexistência de inadimplemento e caso fortuito/força maior A recorrente sustenta que não houve inadimplemento contratual, alegando que o atraso nas obras decorreu exclusivamente de morosidade do Poder Público na expedição de alvarás, configurando caso fortuito externo, em violação aos arts. 393 e 396 do Código Civil. Entretanto, a análise da pretensão deduzida nas razões recursais exigiria o revolvimento das premissas fático-probatórias delineadas pelo Tribunal de origem, o qual, após detida análise do conjunto probatório, concluiu: "No entanto, no caso ora telado, a responsabilidade pelo atraso da entrega das obras de lazer do empreendimento não pode ser atribuída ao poder público, porquanto a alegada morosidade para autorização de órgãos administrativos para implementação da área de lazer é questão referente ao risco do empreendimento, não podendo ser considerada como caso fortuito ou força maior para fins de exclusão da sua responsabilidade." O acórdão recorrido ainda consignou que "Constata-se de laudo de inspeção judicial, realizada em 2018 (doc. 48), que restou apurado que 'as obras não foram totalmente concluídas, tal qual o folder de divulgação e vendas do empreendimento'. O atraso da entrega é patente, em face do termo de compromisso acostado em documento de ordem 09". Para desconstituir a convicção formada pelo Tribunal a quo seria necessário o amplo revolvimento do arcabouço fático-probatório dos autos, especialmente no que tange ao cronograma de obras, às causas do atraso e à responsabilidade pela obtenção de licenças administrativas. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 7 do STJ. 2. Da alegada inexistência de propaganda enganosa A recorrente alega violação ao art. 37 do CDC, sustentando que não houve propaganda enganosa, pois o empreendimento constitui loteamento fechado e não mero loteamento aberto. Contudo, o Tribunal de origem, após análise do material publicitário e das características do empreendimento, concluiu: "Da mesma forma, também é patente a ocorrência de propaganda enganosa. É certo que um empreendimento cuja divulgação destaca a enorme infraestrutura de lazer não pode ser considerado um simples loteamento, induzindo o consumidor a acreditar tratar-se de um condomínio fechado, cujas comodidades são próprias desta modalidade de empreendimento imobiliário." O acórdão ainda registrou que "embora conste de folhetos de propaganda que o empreendimento 'Pampulha Tênnis Residence' consistiria em 'condomínio fechado' e com espaços de lazer e entretenimento, a apelada logrou êxito em comprovar, por meio de fotografias, que construiu tão somente parte do empreendimento". A análise da alegada inexistência de propaganda enganosa demandaria necessariamente o reexame do conteúdo dos folhetos publicitários, das características efetivamente entregues no empreendimento e da interpretação dada pelos consumidores às informações veiculadas, o que constitui matéria eminentemente fática. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 7 do STJ. 3. Da teoria do adimplemento substancial A recorrente invoca violação aos arts. 187 e 422 do Código Civil, sustentando a aplicação da teoria do adimplemento substancial, alegando que o empreendimento foi substancialmente entregue. No entanto, o Tribunal de origem, com base no laudo de inspeção judicial, concluiu que "as obras não foram totalmente concluídas, tal qual o folder de divulgação e vendas do empreendimento", registrando ainda que "a apelada não nega que não tenha concluído o empreendimento". A aplicação da teoria do adimplemento substancial pressupõe a análise concreta do grau de cumprimento da obrigação, das obras efetivamente realizadas e da extensão do inadimplemento, o que demandaria necessariamente o revolvimento do substrato fático-probatório dos autos. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 7 do STJ. 4. Da redução da multa contratual A recorrente sustenta violação ao art. 413 do Código Civil, pleiteando a redução da multa contratual de 20% aplicada pelo Tribunal de origem. Deveras, o Tribunal de origem, após constatar o inadimplemento contratual, determinou a aplicação integral da cláusula penal, conforme se extrai do acórdão: "Saliento que, uma vez constatada a inadimplência da apelada, além da condenação de restituir os valores pagos pelo contratante, deve ser a ela aplicada a multa contratual, constante da cláusula 09 do contrato", condenando a recorrente "ao pagamento da multa contratual de 20% prevista na cláusula 9ª do contrato, sobre o valor a ser restituído". A aplicação do art. 413 do Código Civil pressupõe a análise das circunstâncias específicas do caso concreto, do grau de cumprimento da obrigação principal e da proporção entre o inadimplemento e a penalidade imposta, o que demanda necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório. Com efeito, o Tribunal de origem considerou as peculiaridades do caso para aplicar a multa no patamar máximo previsto contratualmente, levando em conta a extensão do inadimplemento apurado nas provas dos autos. Para modificar essa conclusão seria necessário o revolvimento das premissas fáticas estabelecidas pelas instâncias ordinárias. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 7 do STJ. 5. Da configuração do dano moral A recorrente alega violação aos arts. 186 e 927 do Código Civil, sustentando a inexistência de dano moral indenizável, argumentando que se trata de mero inadimplemento contratual. Contudo, o Tribunal de origem não baseou a condenação em danos morais apenas no simples inadimplemento contratual, mas sim em circunstâncias específicas que extrapolaram o mero dissabor, conforme se extrai do acórdão: "não há dúvida de que houve extensa afronta psicológica ao requerente, em função da promessa não cumprida pelos vendedores e ainda da propaganda enganosa por ocasião da publicidade do empreendimento. Com efeito, o atraso na entrega do loteamento e o descumprimento contratual e ainda, a propaganda enganosa, com o qual não contava o apelado, com toda certeza, frustrou expectativas e causou dissabores que vão além de meros aborrecimentos ou simples insatisfação". O Tribunal identificou a ocorrência de duas condutas lesivas simultâneas (atraso nas obras + propaganda enganosa) que, em conjunto, caracterizaram situação excepcional capaz de gerar abalo extrapatrimonial. A revisão dessa conclusão demandaria o reexame das circunstâncias específicas do caso, do grau de frustração das expectativas e da extensão dos dissabores experimentados pelo consumidor, o que constitui matéria fática. Demais disso, o Tribunal consignou expressamente que os danos "vão além de meros aborrecimentos ou simples insatisfação", reconhecendo situação excepcional apta a configurar o dano moral indenizável. Ademais, a argumentação recursal, ao sustentar genericamente tratar-se de "mero inadimplemento contratual", não enfrenta adequadamente os fundamentos específicos do acórdão recorrido, que reconheceu circunstâncias excepcionais decorrentes da combinação de condutas lesivas (atraso + propaganda enganosa + extensa afronta psicológica), configurando deficiência na fundamentação que impede a exata compreensão da controvérsia. Incidem, no ponto, os óbices das Súmulas 7 do STJ e 284 do STF. 6. Da alegada configuração de bis in idem A recorrente sustenta violação aos arts. 884 e 885 do Código Civil, alegando que a cumulação da multa contratual com indenização por danos morais configura bis in idem. Contudo, esta Corte Superior tem entendimento consolidado no sentido de que a multa contratual e a indenização por danos morais possuem naturezas jurídicas diversas: a primeira decorre do inadimplemento contratual em si, enquanto a segunda visa reparar o abalo extrapatrimonial experimentado. Observa-se sobre o tema a orientação firmada na antiga Súmula 37 do STJ, no sentido de que: São cumuláveis as indenizações por dano material e dano moral oriundos do mesmo fato. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu que os danos morais decorreram não apenas do inadimplemento, mas da combinação de circunstâncias excepcionais (atraso + propaganda enganosa) que geraram "extensa afronta psicológica" ao consumidor. Portanto, não há falar em bis in idem, incidindo, neste ponto, a Súmula 83/STJ. 7. Do exposto, não conheço do recurso especial. Majoro os honorários advocatícios, fixados nas instâncias ordinárias em favor da parte recorrida, no patamar de 10%, na forma do art. 85, §11º, do CPC. Relator
MARCO BUZZI