Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2088440/MG (2023/0266896-6)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE: GRAN ROYALLE IGARAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
ADVOGADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
RECORRIDO: ALLAN TREVENZOLI LOUBACK
ADVOGADO: FLÁVIO DE OLIVEIRA ALVARENGA FILHO - MG079664
DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por GRAN ROYALLE IGARAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, que manteve a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária. O julgado negou provimento ao recurso de apelação interposto pela recorrente nos termos da seguinte ementa (fl. 421): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROMITENTE VENDEDORA/CREDORA FIDUCIÁRIA - APLICAÇÃO DO CDC – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - RESCISÃO MOTIVADA – POSSIBILIDADE – COBRANÇA DE JUROS CAPITALIZADOS MENSALMENTE – NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL - ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE – ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS – TERMO INICIAL – MULTA RESCISÓRIA – PREVISÃO DE IMPOSIÇÃO APENAS À COMPRADORA - IMPOSIÇÃO À VENDEDORA – PRINCÍPIO DA RECIPROCIDADE. - A relação contratual estabelecida entre as partes por meio do pacto de compra e venda de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, encontra-se sob a égide das regras e princípios consumeristas quando atendidos os conceitos de consumidor e fornecedor trazidos pelos artigos 2º e 3º, §2º, do CDC. - A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento contratual da promitente vendedora/credora fiduciária. - A promitente vendedora/credora fiduciária não é integrante do Sistema Financeiro Nacional, de forma que a cobrança de juros capitalizados de forma mensal revela-se ilegal e abusiva, o que justifica o pedido de rescisão contratual. - Não se pode considerar a TFVO - TERMO FINAL DE VERIFICAÇÃO DE OBRAS com a mesma finalidade da LO - LICENÇA AMBIENTAL ESTADUAL DE OPERAÇÃO. Isto porque, a TFVO se emite com a finalização das obras, enquanto a LO é concedida com a implantação do empreendimento. E não veio aos autos a LO e nem a prova de sua dispensa, razão pela qual, como termo inicial para a contagem do prazo de entrega das obras, deve ser considerado o LUAI - LICENÇA URBANÍSTICA E AMBIENTAL INTEGRADA. - Nos termos do julgado paradigma, R Esp nº 1614721/DF, é cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente em desfavor da construtora/incorporadora, no caso de atraso de entrega de imóvel, firme na reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de produto. Sem embargos de declaração. No presente Recurso Especial, a recorrente alega violação dos arts. 25 da Lei n. 6.766/1979; 32 da Lei n. 4.591/1964; 1º, §§ 1º, 2º e 3º, da Lei n. 13.874/2019; 221, 421, 421-A, 422 e 884 do Código Civil; e 5º da Lei n. 9.514/1997, sustentando, em síntese, a inaplicabilidade do CDC ao contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a inexistência de inadimplemento contratual quanto ao prazo de entrega das obras, a legalidade da capitalização mensal de juros, bem como a validade das cláusulas contratuais que preveem retenção de valores e afastam a imposição de multa rescisória em favor do comprador. Oferecidas contrarrazões (fls. 503-512), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 527-529). É, no essencial, o relatório. A insurgência merece prosperar. A controvérsia central consiste em definir a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos sujeitos à Lei n. 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária. Ao analisar a questão, o Tribunal de origem assim fundamentou (fls. 426-427): Primeiramente, aduz a parte apelante que não se aplica ao presente caso o Código de Defesa do Consumidor uma vez que a compra e venda do bem imóvel se deu através de um contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária. Todavia, é incontroversa a relação contratual havida entre as partes, inexistindo dúvidas de que as mesmas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor trazidos pelos artigos 2º e 3º, §2º, do CDC: (…) Assim, cumpre asseverar que a matéria discutida nos autos, qual seja, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, encontra-se sob a égide das regras e princípios consumeristas, porquanto a jurisprudência é unânime ao admitir a aplicação do CDC em casos semelhantes ao que ora se analisa. Como se observa, a Corte local firmou entendimento no sentido de que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária estaria integralmente submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, por reconhecer a existência de relação de consumo entre as partes, enquadrando-as nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º, § 2º, do CDC. A partir dessa premissa, concluiu pela incidência das regras consumeristas para disciplinar a resolução contratual. Todavia, tal entendimento não se coaduna com a orientação atual desta Corte Superior, que reconhece a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, afastando a incidência do CDC, conforme decidido no julgamento do Tema 1.095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (REsp 1891498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, DJe 19/12/2022). Nesse sentido: CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO CDC. TEMA 1.095/STJ. 1. A controvérsia dos autos limita-se à possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos sujeitos à Lei n. 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária. 2. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao Tema Repetitivo n. 1095, que estabelece: "Nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto, em caso de inadimplência do devedor regularmente constituído em mora, deve seguir o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 3. A Segunda Seção assentou, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP que, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.667.712/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) Dessa forma, ao concluir, de maneira genérica, pela incidência do Código de Defesa do Consumidor, sem examinar a existência e a regularidade do registro da alienação fiduciária, o Tribunal de origem adotou entendimento que contraria a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, notadamente após o julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095/STJ, que conferiu tratamento específico à matéria. Diante desse cenário, verifica‑se que o acórdão recorrido não está em consonância com o entendimento atual, dominante e vinculante desta Corte Superior. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para anular o acórdão recorrido, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, por se tratar de relação jurídica regida pela Lei n. 9.514/1997, nos termos do entendimento firmado por esta Corte Superior no Tema Repetitivo nº 1.095/STJ. Em consequência, determino o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que profira novo julgamento, examinando a controvérsia à luz do regime jurídico próprio da alienação fiduciária, observada a legislação especial aplicável e a jurisprudência desta Corte. Fica prejudicada a análise das demais teses recursais, inclusive aquelas relativas à rescisão contratual, à devolução de valores, à multa e à capitalização de juros, porquanto dependentes da correta definição do regime jurídico incidente sobre a relação contratual. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS