Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2919139/MS (2025/0148447-4)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO: REGIANE DA SILVA
ADVOGADO: WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado: “EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA – REJEITADA – INEXISTÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – AFASTADA – MÉRITO – ABATIMENTO DE VALOR JÁ DEVOLVIDO À COMPRADORA – RECONHECIDO – RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO QUE DEVE SER FIXADA EM 20% SOBRE AS PARCELAS PAGAS – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – IPTU DEVIDO ATÉ A DATA DA RESCISÃO DO CONTRATO – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (e-STJ, fl. 206) Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (e-STJ, fls. 228-231). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, pois há omissão e contradição não sanadas no acórdão recorrido, inclusive quanto à não aplicação do padrão-base de 25% de retenção e à ausência de fundamentação específica para afastar os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, caracterizando negativa de prestação jurisdicional. (ii) art. 926 do Código de Processo Civil, pois o acórdão recorrido contrariou a uniformização e a coerência jurisprudencial ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, fixado pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, gerando dissídio e instabilidade. (iii) arts. 389, 402 e 412 do Código Civil, pois a fixação de retenção inferior ao padrão-base de 25% sobre os valores pagos violou a lógica da cláusula penal e da reparação pelas perdas e danos decorrentes do inadimplemento do comprador, ocasionando desequilíbrio contratual e enriquecimento indevido. Não foram ofertadas contrarrazões, conforme certidão de fl. 319 (e-STJ). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. Decido. Inicialmente, no tocante à alegada violação do artigo 1.022 do CPC/2015, os argumentos recursais não merecem acolhimento. Isso porque a Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Com efeito, esta Corte é pacífica no sentido de não haver omissão, contradição ou obscuridade no julgado quando a controvérsia é resolvida de maneira sólida e fundamentada, de modo que apenas se deixa de adotar a tese da embargante. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1022, I, II, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. FORMA CONTINUADA. PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO A QUO. DATA DA RENÚNCIA DO MANDATO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ocorre violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1022, I, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza, objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente. 2. O termo a quo do prazo prescricional de ação de cobrança de prestação de serviços advocatícios, que se deu de forma continuada, será a data da renúncia do mandato. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.055.320/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024, g.n.) A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Na hipótese, ressalta-se que o acórdão estadual é expresso em estabelecer que a retenção de 20% determinada pelo r. Juízo de primeiro grau se afigura condizente com os parâmetros estipulados pelo STJ, in verbis: "Diante da impossibilidade de se aplicarem ambas as cláusulas contratuais na situação versada, resta examinar qual percentual deve prevalecer, ou seja, 2% (dois por cento) da cláusula penal ou 20% (vinte por cento) da taxa de administração. Nessa senda, é imperioso observar a aplicação do entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a retenção pelo vendedor de percentual compreendido entre 10% e 25% do total da quantia paga. À luz desse entendimento, mostra-se mais razoável e justo reconhecer a nulidade da cláusula penal prevista na cláusula segunda, parágrafo segundo, alínea "a" do contrato, mantendo, por sua vez, o desconto do percentual de 20% (vinte por cento) previsto na alínea "b", contudo, não sobre o valor total do contrato, e sim sobre o valor das parcelas pagas (como já determinou a sentença), sendo esta postura a que melhor se amolda ao caso por permitir o direito de reembolso da autora e concomitantemente não inviabilizar a atividade empresarial da apelante. Ora, a retenção de somente 2% da quantia paga (na forma como consignou a sentença), que na hipótese representa somente ínfimos R$ 351,91 (sem correção monetária e juros), não se mostra medida razoável ou justa, pois não se presta a compensar minimamente o valor das perdas e custos operacionais advindos da quebra do contrato – ainda mais considerando que o instrumento restou vigente por três anos, período no qual o imóvel ficou à inteira disposição da compradora – e representa nítido prejuízo injusto em face da empresa vendedora. Por essas razões, deve prevalecer a taxa pactuada na alínea "b" do parágrafo segundo da cláusula segunda do contrato, a incidir sobre o montante quitado pela compradora, por prestigiar a previsão do contrato entabulado livremente pelas partes, por ser a medida mais razoável e proporcional ao caso concreto, e ainda, por se encontrar em conformidade com a posição do Superior Tribunal de Justiça." (e-STJ, fls. 211/212). Entretanto, verifica-se que o acórdão recorrido, ao determinar a retenção de 20% da quantia efetivamente paga, não está em conformidade com o entendimento da eg. Segunda Seção desta Corte, que reafirma a adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona nenhuma circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Isso porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, em que ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe de 4.10.2012, Relator Ministro Sidnei Beneti, para indenizar a construtora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. A propósito: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025, g.n.) "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. 1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025, g.n.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024, g.n.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada. 2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023, g.n.) "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVADO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. 7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023, g.n.) Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, para determinar que a retenção dos valores, em favor da recorrente, seja de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pela parte compradora. Mantidos os ônus sucumbenciais. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO