Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2862914/MS (2025/0060041-0)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE: SB CALDEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO: ABEL FERNANDO DO NASCIMENTO MEDEIROS
ADVOGADOS: CARLOS VALFRIDO GONÇALVES - MS016467
BRENO VIEIRA MARQUES - MS028002
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SB CALDEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento nas Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ e na prejudicada análise da divergência jurisprudencial (fls. 450-460). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul em apelação nos autos de ação declaratória de rescisão de contrato c/c devolução de valores pagos e pedido de tutela de urgência. O julgado foi assim ementado (fl. 349): APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – AFASTADA – MÉRITO: CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – NÃO CABIMENTO – DESACORDO COM O ART. 67-A, II, DA LEI N. 13.786/2019 – – PRECEDENTES DO STJ – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO – CLÁUSULA PREVISTA SOMENTE EM CONTRATO ADITIVO - RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE IPTU DEVIDO PELA PARTE AUTORA APENAS ATÉ A CITAÇÃO - RESTITUIÇÃO QUE DEVE SER IMEDIATA E NÃO PARCELADA - REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA REQUERIDA, CONHECIDO E NÃO PROVIDO – RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELO AUTOR, CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 382): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – NÃO CABIMENTO – DESACORDO COM O ART. 67-A, II, DA LEI N. 13.786/2019 – – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO – CLÁUSULA PREVISTA SOMENTE EM CONTRATO ADITIVO - INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS INSERTOS NO ART. 1.022 DO CPC – MERO INCONFORMISMO - MATÉRIA SUFICIENTEMENTE PREQUESTIONADA – EMBARGOS REJEITADOS. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 32-A, I, da Lei n. 13.786/2018, porque o contrato firmado entre as partes refere-se à aquisição de um lote de terreno, tendo sido celebrado já na vigência da Lei n. 13.786/2018, o que foi confirmado pelo acórdão recorrido; b) 8º e 926 do CPC, porquanto a lei é clara ao fixar a base de cálculo das retenções sobre o valor da avença, uma vez que a simples retenção sobre o valor pago não é capaz de sequer cobrir a correção monetária sobre o período, muito menos as despesas feitas pela loteadora/incorporadora; e c) 1.022 do CPC, visto que foram opostos embargos de declaração para sanar a omissão e contradição quanto ao art. 32-A da Lei n. 13.786/2018; todavia, foram rejeitados sem maior aprofundamento. Sustenta que o Tribunal de origem, ao alterar a base de cálculo da retenção penal e da indenizatória (fruição) de “valor do contrato” para “valor pago”, bem como ao excluir o prazo de carência e a possibilidade de parcelamento, instituídos pela lei, divergiu do entendimento do TJSP no acórdão proferido nos Autos n. 1073210-29.2021.8.26.0100, ensejando dissídio jurisprudencial. Requer o provimento do recurso para que as retenções fixadas pelo Tribunal a quo sejam operadas sobre a base de cálculo legal, a saber, sobre o valor total e atualizado do contrato, bem como para que eventual devolução ocorra de forma parcelada e com prazo de carência, tudo conforme o art. 32-A da Lei n. 13.786/2018. Nas contrarrazões, a parte agravada aduz que o recurso especial não merece prosperar, pois a pretensão é de simples reexame de prova, especialmente de prova documental, bem como que o recurso não se encontra apto a ser analisado por não indicar a alínea do permissivo constitucional, atraindo a incidência da Súmula n. 284 do STF (fls. 436-448). É o relatório. Decido. O recurso não reúne condições de êxito. Afasta-se a alegada ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, porquanto a Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, entendeu que deve prevalecer, como retenção de parte dos valores pagos pelo comprador, o percentual de 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o vendedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Confira-se a ementa do precedente: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019, destaquei.) No corpo do acórdão, a Ministra relatora destacou que "há nos dias de hoje enorme dispersão na jurisprudência dos Tribunais Estaduais [...]. Na maioria dos casos, o percentual de retenção é fixado pelo tribunal de origem de forma aleatória, em 10%, 15% ou 20%, desprezando os termos do contrato, com base apenas na jurisprudência (na prática, tabelamento) de cada câmara, em atenção a supostas "circunstâncias da causa" não descritas, e sequer referidas, no acórdão". Concluiu, então, que "é salutar que haja um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes, na hipótese de ausência de peculiaridade relevante segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça" (destaquei). Enfatizou ainda que "o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes. A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE)" (destaquei). Assim, o parâmetro de retenção fixado, no máximo em 25% do valor pago pelo adquirente, é adotado quando "ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018" que enseje reparação. Nesse sentido: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. CDC. APLICABILIDADE. RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação do recurso especial que alega violação do art. 1.022 CPC/2015, mas não demonstra, clara e objetivamente, qual o ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido que não teria sido sanado no julgamento dos embargos de declaração. 3. "É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019). 5. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio" (AgInt no REsp 1729761/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). 6. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no AREsp n. 1.878.330/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1º/9/2021.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. 1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF). 2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023.) Em outras palavras, a fixação de um parâmetro para a retenção de parte dos valores a serem restituídos ao comprador como forma de indenizá-lo de eventuais prejuízos e de desestimular o rompimento unilateral do contrato, visando, assim, promover segurança jurídica e atender aos primados da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não deve inviabilizar a correção de eventual abusividade contratual constatada em desfavor do consumidor que enseje reparação, o que deve ser feito de forma motivada. No caso, o Tribunal de origem, soberano na interpretação de cláusulas contratuais e na análise dos fatos e provas dos autos, concluiu, diante das peculiaridades do caso concreto, que a retenção de 10% do valor efetivamente pago pela unidade imobiliária era razoável, notadamente porque a construtora não se desincumbira de demonstrar que suas despesas administrativas superaram o valor correspondente. Verifica-se, assim, que a conclusão adotada na origem não destoa da orientação do STJ. Ademais, para rever a conclusão adotada na origem e acatar a tese recursal de que caberia a retenção de 25% dos valores a serem restituídos ao promitente comprador, seria imprescindível interpretar cláusulas contratuais e reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, em face dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. No que se refere à alínea c, a incidência de óbice sumulares quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em favor da parte ora recorrida, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA