Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2901686/MS (2025/0119060-9)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA
ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO: SELMA ESTHER RIEGER
ADVOGADOS: DIEGO MARCOS GONCALVES - MS017357
LUIZ FAVORETTO NETO - MS019228
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado: “EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES - PRELIMINAR - PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA - AFASTADO - NÃO COMPROVADA A ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA BENEFICIÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO - RETENÇÃO DE VALORES CONFORME O POSICIONAMENTO ASSENTADO NO STJ - TAXA DE FRUIÇÃO - NÃO INCIDÊNCIA - LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO - DESPESAS COM IPTU - RESPONSABILIDADE QUE RECAI SOBRE O COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - INDEVIDA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Para a revogação da assistência judiciária gratuita é imprescindível que fique constatada a alteração da capacidade financeira da parte beneficiária, ônus que incumbe ao impugnante, sem o que afasta-se o pleito de revogação da benesse. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados pelo comprador em caso de rescisão contratual, no importe de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. Tratando-se de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança de taxa de fruição. 4. A responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de IPTU incidentes sobre o imóvel é do adquirente, cuja obrigação persiste até a data da rescisão contratual. 5. A fixação de sucumbência recíproca imposta na sentença é medida que deve se perpetuar, ante a demonstração de que cada litigante foi em parte, vencedor e vencido. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (e-STJ, fl. 185) Os embargos de declaração opostos por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 203-206). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 1.022 do CPC, pois teria havido omissão e contradição no acórdão recorrido ao não enfrentar, de forma específica, a aplicação do padrão-base de retenção de 25% e as razões para afastá-lo, mesmo após embargos de declaração, configurando negativa de prestação jurisdicional. (ii) art. 926 do CPC, porque o acórdão teria contrariado a jurisprudência dominante ao fixar retenção diversa do parâmetro-base de 25% definido no REsp 1.723.519/SP, gerando dissídio e falta de integridade e coerência jurisprudencial. (iii) arts. 389, 402 e 412 do CC, pois a fixação de retenção inferior a 25% dos valores pagos teria violado a sistemática da cláusula penal e da indenização por perdas e danos, ao não compensar adequadamente as despesas gerais e desestimular o inadimplemento do comprador. Não foram ofertadas contrarrazões, conforme certidão de fl. 90 (e-STJ, fl. 299). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o Relatório. Passo a decidir. Inicialmente, no tocante à alegada violação do artigo 1.022 do CPC/2015, os argumentos recursais não merecem acolhimento. Isso porque a Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Com efeito, esta Corte é pacífica no sentido de não haver omissão, contradição ou obscuridade no julgado quando a controvérsia é resolvida de maneira sólida e fundamentada, de modo que apenas se deixa de adotar a tese da embargante. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1022, I, II, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. FORMA CONTINUADA. PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO A QUO. DATA DA RENÚNCIA DO MANDATO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ocorre violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1022, I, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza, objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente. 2. O termo a quo do prazo prescricional de ação de cobrança de prestação de serviços advocatícios, que se deu de forma continuada, será a data da renúncia do mandato. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.055.320/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024, g.n.) A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Na hipótese, ressalta-se que o acórdão estadual é expresso em estabelecer que a retenção de 20% determinada pelo r. Juízo de primeiro grau se afigura condizente com os parâmetros estipulados pelo STJ, in verbis: "A pretensão de rescisão desse contrato cumulada com restituição dos valores pagos fundou-se em alegação de onerosidade excessiva na atualização das parcelas que o prejudicaria no cumprimento dos pagamentos. O contrato celebrado previu a retenção de 2% sobre o valor total do contrato a título de cláusula penal, 20% sobre o valor total referente a taxa de administração, cobranças bancárias e demais despesas, e 5% do valor total do contrato a título de comissão de corretagem (cláusula segunda, parágrafo segundo, f. 30), tendo o juiz revisado esta cláusula e alterado a sua base de cálculo para incidir sobre o valor das parcelas pagas, fixando o percentual de 20%, a título de taxa de retenção, o qual não supera o limite estabelecido pelo C. STJ (25%). Nesse ponto, de acordo com o entendimento do STJ é admissível a fixação de multa no patamar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto. (...) Assim, nada há que se falar em modificação da sentença neste tópico, visto que o decisum encontra-se em consonância com a jurisprudência deste Tribunal e do STJ, além de demonstrar razoabilidade." (e-STJ, fls. 188/189). Entretanto, verifica-se que o acórdão recorrido, ao determinar a retenção de 20% da quantia efetivamente paga, não está em conformidade com o entendimento da eg. Segunda Seção desta Corte, que reafirma a adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona nenhuma circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Isso porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, em que ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe de 4.10.2012, Relator Ministro Sidnei Beneti, para indenizar a construtora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. A propósito: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA COMPROMISSÁRIA-VENDEDORA. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária, em conformidade ao artigo 32, §2º, da Lei n. 4.591/1964, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, anterior à Lei n. 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, como se constata da sua Súmula n. 543, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante. 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelo compromissário-comprador, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Recurso especial a que se dá provimento. (REsp n. 2.256.836/CE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/5/2026, DJEN de 15/5/2026.) DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1.820.330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe de 1º/12/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS E HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. (...) 3. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AgInt no AREsp 1.397.224/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe de 26/10/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (...) 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. 3. Esta Corte perfilha o entendimento de que "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 12/12/2017). 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão que anulou o acórdão dos embargos de declaração e, em nova análise, conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar em 25% a retenção sobre os valores que serão objeto de restituição. (AgInt no AgInt no AREsp 1.584.963/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe de 1º/07/2020) Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, para determinar que a retenção dos valores, em favor da recorrente, seja de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pela parte compradora. Mantidos os ônus sucumbenciais. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO