Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Intimação -
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga e indenização por benfeitorias ajuizada por Marcelo de Paula Silva em face de Residencial Montanini Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Versátil Imóveis e True Securitizadora, atual Opea Securitizadora S.A. As rés foram citadas, conforme certificado à fl. 265. Houve tentativa de conciliação às fls. 103/104 e nova sessão designada para 01/12/2025, não realizada em razão da ausência do autor, conforme fl. 273. Glória Apoio Administrativo Ltda., atual denominação de Versátil Imóveis, apresentou contestação às fls. 105/122 e reiterou preliminar de ilegitimidade passiva à fl. 255. Residencial Montanini apresentou contestação e reconvenção às fls. 123/179 e manifestação às fls. 252/254. Opea Securitizadora S.A. apresentou contestação às fls. 181/204 e manifestação às fls. 250/251. O autor apresentou réplica às fls. 208/237, manifestação às fls. 239/241 e especificação de provas às fls. 256/257. Decido. Rejeito, por ora, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Glória Apoio Administrativo Ltda./Versátil Imóveis. Pela teoria da asserção, a legitimidade deve ser aferida a partir das afirmações constantes da inicial. No caso, o autor atribui às rés participação na cadeia de fornecimento, comercialização e execução do negócio imobiliário discutido, o que é suficiente para a manutenção da parte no polo passivo nesta fase processual. A efetiva extensão de eventual responsabilidade é matéria de mérito e será apreciada após a instrução. Indefiro o julgamento antecipado requerido pelas rés. Há controvérsia fática relevante sobre a causa do desfazimento contratual, a existência, natureza, extensão, utilidade e valor das benfeitorias/acessões, eventual abatimento de parcelas, quantificação dos valores pagos, taxa de fruição e extensão da responsabilidade de cada ré. Assim, não se mostra cabível o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC. Quanto ao pedido de inversão do ônus da prova, anoto que a relação jurídica discutida possui natureza de consumo, em razão da aquisição de lote em empreendimento imobiliário por destinatário final, incidindo, em tese, o Código de Defesa do Consumidor. A inversão prevista no art. 6º, VIII, do CDC, contudo, não é automática nem necessariamente global. Exige verossimilhança das alegações ou hipossuficiência técnica, informacional ou probatória do consumidor, devendo ser aplicada de modo compatível com a natureza dos fatos controvertidos e com a disponibilidade da prova. No caso, a hipossuficiência reconhecida é predominantemente técnica, documental e informacional, pois os documentos contratuais, contábeis e técnicos relativos à evolução do contrato, composição do saldo, encargos, índices aplicados, retenções pretendidas e execução da infraestrutura do empreendimento estão, em regra, sob guarda, domínio ou maior disponibilidade das rés. Por outro lado, a inversão do ônus da prova não dispensa o autor da prova mínima dos fatos constitutivos materiais que afirma, especialmente quanto à existência das benfeitorias/acessões alegadas, sua vinculação ao lote objeto do contrato, a extensão do pedido indenizatório, os fatos concretos que sustenta ter suportado e os pagamentos que afirma ter realizado quando estiverem em seu poder, sem prejuízo da prova pericial ora deferida. Assim, defiro parcialmente a inversão do ônus probatório, com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, limitada aos documentos e informações técnicas, contábeis e contratuais que estejam sob guarda, disponibilidade ou domínio das rés, especialmente histórico contratual, demonstrativo de evolução do saldo, composição das parcelas, índices de reajuste aplicados, valores pagos, encargos, abatimentos, retenções pretendidas e documentos relativos à execução da infraestrutura do empreendimento. Fixo como pontos controvertidos da ação principal: a) a causa predominante do desfazimento contratual; b) a existência de eventual inadimplemento contratual imputável às rés; c) a regularidade dos índices, encargos, abatimentos e critérios de cálculo aplicados ao contrato; d) o montante efetivamente pago pelo autor; e) a incidência, percentual e limites de eventual retenção de valores; f) a existência, natureza, utilidade, extensão e valor das benfeitorias/acessões alegadamente realizadas no lote; g) a responsabilidade de cada ré pelos efeitos econômicos do desfazimento contratual. Fixo como pontos controvertidos da reconvenção: a) a existência de posse ou utilização efetiva do imóvel pelo autor/reconvindo; b) o período de eventual fruição; c) a possibilidade jurídica de cobrança de taxa de fruição nas circunstâncias do caso concreto; d) a base econômica de cálculo; e) o percentual eventualmente aplicável; f) a existência de privação econômica suportada pela reconvinte; g) a compatibilidade da taxa pretendida com o contrato, com a boa-fé objetiva e com o equilíbrio contratual. Fixo o ônus probatório nos seguintes termos. Na ação principal, cabe ao autor provar os fatos constitutivos mínimos de seu direito, especialmente a contratação, os pagamentos realizados que estejam em seu poder, a existência das benfeitorias/acessões alegadas, sua vinculação ao lote, os danos afirmados e os fatos concretos que sustentam a pretensão rescisória e indenizatória. Cabe às rés, sem prejuízo da inversão parcial ora deferida, comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, bem como apresentar os documentos e informações técnicas, contábeis e contratuais sob sua guarda ou disponibilidade, inclusive histórico contratual, evolução do saldo, composição das parcelas, índices aplicados, encargos, abatimentos, retenções pretendidas e documentos relativos à execução da infraestrutura do empreendimento. Na reconvenção, cabe à reconvinte Residencial Montanini Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. provar os fatos constitutivos da pretensão de cobrança de taxa de fruição, especialmente a posse ou utilização efetiva do imóvel pelo autor/reconvindo, o período de fruição, a base de cálculo, o percentual aplicado, a privação econômica suportada e a adequação do valor pretendido ao contrato, à boa-fé objetiva e às circunstâncias do caso concreto. Cabe ao autor/reconvindo, quanto à reconvenção, provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pela reconvinte, inclusive eventual ausência de fruição útil, impossibilidade de uso regular do imóvel, inexistência de posse efetiva, inadequação do percentual pretendido ou compensações juridicamente cabíveis. A inversão parcial do ônus da prova deferida em favor do consumidor na ação principal não transfere ao autor/reconvindo o encargo de afastar, de modo integral e antecipado, os fatos constitutivos da pretensão reconvencional deduzida pela fornecedora. Assim, permanece com a reconvinte o ônus de demonstrar os pressupostos fáticos e econômicos da taxa de fruição que pretende receber. Defiro a produção de prova pericial de engenharia/avaliação, por ser necessária à apuração das benfeitorias ou acessões discutidas nos autos. Para o deslinde do feito se faz necessária a realização de perícia para a constatação e avaliação do imóvel em questão. Tendo ambas as partes pleiteado a produção da prova pericial, de rigor a divisão dos honorários periciais, que arbitro no valor de R$ 2.917,00 (dois mil, novecentos e dezessete reais), considerando a previsão da Resolução n. 232/2016, do CNJ. Nos termos do artigo 465 do CPC, nomeio como Perito Judicial Wenzel Arquitetura Projetos Técnicos e Consultoria Ltda, com endereço à Rua João Carrato, nº 1022, centro, nesta cidade, que deverá ser intimado acerca de sua nomeação e quanto ao valor dos honorários arbitrados, ficando ciente de que o autor é beneficiário da justiça gratuita. Havendo concordância do perito, deverá cada parte arcar com 50% dos honorários periciais. Após a concordância do perito, defiro prazo de 15 (quinze) dias para que a parte requerida deposite nos autos 50% dos honorários periciais. Quanto à parte autora, por ser hipossuficiente, válido esclarecer que, em conformidade com o Termo de Cooperação firmado entre o Estado de Mato Grosso do Sul e a Presidência do TJMS, em 17 de dezembro de 2020, determina que em se tratando de beneficiário da justiça gratuita, estando os honorários periciais estabelecidos dentro do limite da tabela constante da Resolução n. 232/2016, do CNJ, não há necessidade de intimação da Procuradoria do Estado recebendo o expert seus honorários após o trânsito em julgado. Tem-se ainda o previsto pelo artigo 95, do Código de Processo Civil, segundo o qual: "Art. 95. Cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela parte que houver requerido a perícia ou rateada quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por ambas as partes. (...) § 3º Quando o pagamento da perícia for de responsabilidade de beneficiário de gratuidade da justiça, ela poderá ser: I - custeada com recursos alocados no orçamento do ente público e realizada por servidor do Poder Judiciário ou por órgão público conveniado; II - paga com recursos alocados no orçamento da União, do Estado ou do Distrito Federal, no caso de ser realizada por particular, hipótese em que o valor será fixado conforme tabela do tribunal respectivo ou, em caso de sua omissão, do Conselho Nacional de Justiça. § 4º Na hipótese do § 3º, o juiz, após o trânsito em julgado da decisão final, oficiará a Fazenda Pública para que promova, contra quem tiver sido condenado ao pagamento das despesas processuais, a execução dos valores gastos com a perícia particular ou com a utilização de servidor público ou da estrutura de órgão público, observando-se, caso o responsável pelo pagamento das despesas seja beneficiário de gratuidade da justiça, o disposto no art. 98, § 2º." Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e quesitos, em cinco dias. Cientifique-se o Perito para que designe data para realização dos trabalhos, devendo as partes ser intimadas da referida data. Fixo o prazo de 30 dias para apresentação do laudo, contado da realização da perícia. Entregue o laudo, expeça-se alvará para levantamento do valor depositado em favor do Perito, se houver depósito. Após, digam as partes no prazo comum de 15 dias, ocasião em que os assistentes técnicos deverão apresentar seus pareceres, independentemente de nova intimação. Por ora, deixo de designar audiência de instrução. A necessidade de prova oral será reapreciada após a juntada do laudo pericial, caso remanesça controvérsia fática não solucionável por prova documental ou técnica. Intimem-se. Cumpra-se.