Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2782809/MS (2024/0410825-7)
RELATOR: MINISTRO MOURA RIBEIRO
AGRAVANTE: MARIA LUCIA BOIKO
ADVOGADOS: JOÃO BATISTA DA ROCHA FILHO - MS013889
JULIANA MORAIS ARTHUR ROCHA - MS011263
AGRAVADO: CELSO FERNANDO DE BARROS
ADVOGADO: GUSTAVO JOSÉ VICENTE - MS009773
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARIA LUCIA BOIKO (MARIA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre. Foi apresentada contraminuta. É o relatório. Decido. O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, MARIA alegou a violação dos arts. 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91, além da existência de dissídio jurisprudencial, ao sustentar que preenche os requisitos legais para a renovação do contrato de locação comercial firmado com o recorrido. A propósito do tema, observa-se que o TJMS consignou que a recorrente não cumpre com todos os requisitos para o reconhecimento do direito à renovação do contrato de locação, visto que, quando da propositura da ação, o contrato já vigorava por prazo indeterminado. Confira-se: Torna-se importante registrar que, em se tratando de locação de imóvel não residencial, o locador tem o direito potestativo de denunciar o instrumento contratual, independentemente de qualquer motivo, não podendo o locatário se opor a tal situação, salvo quando respaldado pelo direito à renovação (ação renovatória). Outrossim, para que seja possível a renovação do contrato de locação comercial, é necessário que todos os requisitos elencados nos incisos I a III do art. 51 sejam cumulativamente atendidos. No caso, o contrato anexado às f.25-29, demonstra que inicialmente a locação foi firmada por escrito pelo prazo de 1 ano (cláusula quarta) e foi automaticamente renovada por prazo indeterminado ante a permanência da autora no imóvel sem oposição do locador. O artigo 57, da Lei de Locação, estabelece que "o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação". Assim, passando a locação a vigorar por prazo indeterminado, o locador, caso queira rescindir o contrato, deve oferecer denúncia por escrito, concedendo ao locatário 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, o que foi comprovado nos autos (f. 30-32). Registre-se, ainda, que o locatário possui o direito de assegurar a sua permanência no imóvel, por meio de ação renovatória, desde que preencha as condições básicas e específicas (requisitos cumulativos) que estão previstas no art. 51, incisos I, II e III e §5º da Lei n. 8.245/91, como já bem esposado na sentença. Quando da propositura da ação a apelante não detinha contrato por prazo determinado, mas sim por prazo indeterminado e desta forma incabível a pretendida renovatória por não preencher um dos requisitos indispensáveis e cumulativos contidos no art. 51 da Lei n. 8.245/91. Ressalte-se que a conclusão de impossibilidade de renovatória do contrato por prazo indeterminado é reforçada pela simples previsão contida no § 5º do art. 51 da Lei n. 8.245/91, considerando que tal norma estabelece o prazo de decadência do direito do locatário para o ajuizamento da renovatória de aluguel, cujo marco para a sua contagem é exatamente o término do contrato de locação e, por óbvio, sendo o contrato por prazo indeterminado, a aplicação de tal disposição se mostraria totalmente inócua, na medida em que referido contrato não possui data certa para o seu término. [...] Diante de tais circunstâncias, embora se trata de contrato de locação antigo, com adimplemento integral dos aluguéis, não vislumbro outra alternativa senão manter a sentença que julgou improcedente o pedido inicial, pois a autora não preenche os requisitos legais para renovação do contrato por mais cinco anos (e-STJ, fls. 215/217, grifou-se). Ora, rever as conclusões do aresto quanto à ausência de todos os requisitos para a renovação compulsória da locação, por se tratar de contrato por prazo indeterminado, demandaria desta Corte, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado na estreita via do recurso especial, nos termos das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE ALUGUEL COMERCIAL. 1. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. 2. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO. REVISÃO DO JULGADO QUE IMPLICA NO REEXAME DAS PROVAS BEM COMO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DESTA CORTE. 3. ALUGUEL PROVISÓRIO. FIXAÇÃO. PERÍODO ENTRE O TERMO FINAL DO CONTRATO E O TRÂNSITO EM JULGADO DA AÇÃO. POSSIBILIDADE. 4. PRAZO PARA OFERECIMENTO DE NOVO FIADOR OU FORMA DE GARANTIA. MATÉRIA PRECLUSA. 5. AGRAVO IMPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 11, DO CPC/2015. [...] 2. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, concluiu que não foram preenchidos todos os requisitos legais para a renovação do contrato de aluguel, além de que houve a necessidade de adequar o valor que já havia sido fixado a título de aluguel provisório, portanto, reverter esta conclusão demandaria interpretação das cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é obstado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 desta Corte. [...] 5. Agravo interno a que se nega provimento, com majoração dos honorários advocatícios, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015. (AgInt no AREsp n. 660.292/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/10/2016, DJe de 10/10/2016.) Mostra-se inviável, destarte, o conhecimento da insurgência recursal. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial. MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor de MARIA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os efeitos da concessão da gratuidade de justiça. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC. Publique-se. Intimem-se.