Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - (...) Assim, rejeito a preliminar. 3. Da tutela provisória O pedido de tutela provisória já foi apreciado e indeferido às fls. 33/35. Não há, nesta fase, fato novo suficiente para modificar a conclusão anteriormente adotada, sem prejuízo de reapreciação se sobrevier elemento concreto que evidencie alteração relevante do quadro fático. 4. Da relação de consumo e da distribuição do ônus da prova A relação jurídica discutida envolve loteadora/empreendedora e adquirente pessoa física de lote urbano, o que autoriza, em princípio, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto aos deveres de informação, transparência e clareza contratual, nos termos dos arts. 6º, III, 30, 31, 46 e 54 do CDC. Defiro parcialmente a inversão do ônus da prova em favor da requerida, com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, apenas quanto aos documentos e informações técnicas/contábeis que se encontrem sob guarda ou disponibilidade da autora, especialmente: cadeia contratual completa, histórico de pagamentos, evolução do saldo devedor, critérios de atualização monetária, encargos de normalidade e inadimplemento, demonstrativo de mora, notificação e memória de cálculo. A inversão ora deferida não transfere integralmente à autora o ônus de afastar todo e qualquer fato alegado pela requerida. Permanece com a requerida o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora que estejam em sua esfera de disponibilidade, inclusive pagamentos que alegar, boa-fé possessória, existência, natureza, extensão, custo e utilidade das benfeitorias realizadas, sem prejuízo da prova pericial ora deferida. Nos termos do art. 373, I, do CPC, compete à autora provar os fatos constitutivos de sua pretensão, especialmente a existência e conteúdo da relação contratual, a cadeia de cessões, a mora, o inadimplemento, a regularidade da notificação, o saldo devedor, a resolução contratual, os pressupostos da reintegração de posse, os débitos propter rem, a taxa de fruição e os requisitos para a obrigação de fazer consistente em demolição ou ressarcimento. Nos termos do art. 373, II, do CPC, compete à requerida provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, inclusive eventual pagamento, abusividade concreta de encargos, excesso de cobrança, boa-fé possessória, benfeitorias indenizáveis e demais fatos que fundamentem sua defesa. 5. Dos pontos controvertidos Fixo como pontos controvertidos: a) a existência, validade, extensão e conteúdo da relação contratual mantida entre as partes, inclusive a cadeia de cessões e o contrato originário; b) a regularidade da constituição em mora da requerida; c) a existência e extensão do inadimplemento; d) a correção do demonstrativo de débito apresentado pela autora, inclusive quanto a atualização monetária, juros, multa, encargos e vencimento das parcelas; e) a possibilidade de resolução contratual e seus efeitos; f) a configuração ou não de posse injusta/esbulho possessório após a constituição em mora e eventual resolução contratual; g) a existência, natureza, extensão, regularidade e valor das benfeitorias/acessões existentes no lote; h) a existência de boa-fé ou má-fé possessória da requerida para fins de indenização, retenção, compensação ou restituição; i) a possibilidade jurídica e econômica de demolição das construções, bem como eventual custo de demolição; j) a existência e extensão de eventual taxa de fruição, débitos propter rem, tributos, despesas incidentes sobre o imóvel e penalidades contratuais; k) os valores eventualmente pagos pela requerida e a forma de restituição, compensação ou retenção, se cabível. 6. Das provas A prova documental já produzida permanece admitida, sem prejuízo de posterior valoração. Defiro a produção de prova pericial de engenharia civil/arquitetura, por ser necessária ao esclarecimento da existência, natureza, estado, valor, regularidade e eventual custo de demolição das benfeitorias/acessões existentes no imóvel. A prova oral, por ora, mostra-se desnecessária, pois os pontos controvertidos principais dependem de prova documental e técnica. Caso, após o laudo pericial, remanesça questão fática dependente de prova oral, o juízo reavaliará a necessidade de audiência de instrução. 7. Da perícia Para o deslinde do feito se faz necessária a realização de perícia para a constatação e avaliação do imóvel em questão. Tendo a prova pericial sido requerida em razão da controvérsia instalada nos autos e sendo útil à solução de questões suscitadas por ambas as partes, de rigor a divisão dos honorários periciais, que arbitro, desde logo, no valor de R$ 2.917,00 (dois mil, novecentos e dezessete reais), considerando a previsão da Resolução n. 232/2016 do CNJ. Nos termos do artigo 465 do CPC, nomeio como perito judicial Wenzel Arquitetura Projetos Técnicos e Consultoria Ltda., com endereço à Rua João Carrato, n. 1022, centro, nesta cidade, que deverá ser intimado acerca de sua nomeação e quanto ao valor dos honorários arbitrados. Havendo concordância do perito, deverá cada parte arcar com 50% dos honorários periciais. Após a concordância do perito, defiro prazo de 15 (quinze) dias para que cada parte deposite nos autos 50% dos honorários periciais. Tem-se ainda o previsto pelo artigo 95 do Código de Processo Civil, segundo o qual: "Art. 95. Cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela parte que houver requerido a perícia ou rateada quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por ambas as partes. (...)" Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e quesitos, em cinco dias. A perícia deverá responder, além dos quesitos apresentados pelas partes, aos seguintes quesitos do juízo: a) quais edificações, benfeitorias ou acessões existem atualmente no lote 11 da quadra 28 do loteamento Residencial Setsul; b) qual o estado de conservação, padrão construtivo, estágio de conclusão e área aproximada de cada construção; c) quais benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias, se tecnicamente possível a classificação; d) qual o valor atual das benfeitorias/acessões, separadamente do valor do terreno; e) se há sinais técnicos que permitam estimar a época aproximada da construção; f) se as construções aparentam possuir regularidade técnica mínima e se há elementos que indiquem necessidade de regularização administrativa; g) qual o custo estimado de eventual demolição e remoção de entulho, se determinada; h) se a demolição integral ou parcial é tecnicamente viável e quais cautelas seriam necessárias; i) se as benfeitorias aumentam ou reduzem o valor econômico do imóvel, considerando sua destinação como lote urbano; j) quaisquer outras informações técnicas úteis à solução da controvérsia. Cientifique-se o perito para que designe data para realização dos trabalhos, devendo as partes ser intimadas da referida data. Comunique-se o perito, solicitando a designação de data e local para realização da perícia; em seguida, intimem-se as partes e os advogados pelo Diário da Justiça. Fixo o prazo de 30 dias para apresentação do laudo a contar da realização da perícia. Entregue o laudo, expeça-se alvará para levantamento do valor depositado em favor do perito. Após, digam as partes no prazo comum de 10 dias, prazo em que também poderão os assistentes técnicos apresentar seus pareceres, independentemente de intimação pessoal, servindo como termo inicial a data da publicação para manifestação sobre o laudo do perito oficial. Intimem-se. Cumpra-se.