Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3025260/MS (2025/0313307-8)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE: SB PHG INCORPORADORA SPE LTDA
ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720
AGRAVADO: RAFAEL SERELIO RODRIGUES
ADVOGADO: WAGNER CAMACHO CAVALCANTE JÚNIOR - MS018052
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SB PHG INCORPORADORA SPE LTDA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por óbice da Súmula n. 83 do STJ quanto à alegada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil, por óbice das Súmulas n. 52 e n. 73 do STJ quanto às alegadas violações dos arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e do art. 926 do Código de Processo Civil, e por prejudicialidade do conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal em razão da inviabilidade do conhecimento pela alínea a (fls. 326-331). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais. O julgado foi assim ementado (fl. 210): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO DA SITUAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA DO AUTOR – ÔNUS QUE CABE AO IMPUGNANTE, CONFORME INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 98, § 3º, DO CPC. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. TAXA DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. PERCENTUAL RECONHECIDO NA SENTENÇA QUE SE MOSTRA ADEQUADO E JUSTO, EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA POR SER OBJETO DO CONTRATO UM TERRENO NÃO EDIFICADO. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018 AOS CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA SUA VIGÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO PRINCIPIO DA CAUSALIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ART. 86 DO CPC. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO Para a revogação do benefício da justiça gratuita já concedido em primeiro grau, exige-se a prova da inexistência ou do desaparecimento do estado de miserabilidade econômica do beneficiado. No caso concreto, a retenção de 20% dos valores pagos, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e permite ao vendedor cobrir as despesas com a comercialização do imóvel e liberação de sua venda para terceiros. Na espécie, não se aplica a normativa disposta no art.32-A da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, por ter sido o contrato realizado em data anterior a sua vigência. Outrossim, conforme a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. No que se refere ao referido pedido, verifica-se a ausência de interesse processual tendo em vista que foi reconhecido na sentença a validade da cláusula do contrato que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. Não há o que se falar em aplicação do princípio da causalidade quando os litigantes foram proporcionalmente vencedores e vencidos. Recurso conhecido em parte e na parte conhecida desprovido. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 234): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. TAXA DE RETENÇÃO ADMINISTRATIVA EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. PADRÃO BASE 25%. REDISCUSSÃO. PREQUESTIONAMENTO. QUESTÕES SUSCITADAS EXPRESSAMENTE ABORDADAS NO ACÓRDÃO. EMBARGOS REJEITADOS Os embargos de declaração têm por escopo a supressão no acórdão de eventual contradição, obscuridade ou omissão, e não servem de instrumento para ensejar a rediscussão da matéria. In casu, verifica- se claramente que a parte recorrente pretende rediscutir as matérias já devidamente analisadas quando do julgamento do recurso de apelação, motivo pelo qual devem ser rejeitados os presentes aclaratórios. O prequestionamento para a admissibilidade de recurso nos Tribunais Superiores, somente se justificaria se as questões controvertidas não tivessem sido devidamente enfrentadas. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, porque o acórdão de apelação teria omitido e contradito pontos sobre a aplicação do padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, sem apresentar circunstância específica para reduzir o parâmetro, e, apesar da oposição de embargos de declaração, não teria sanado os vícios nem enfrentado, de forma suficiente, a tese e os precedentes indicados; b) 926, do Código de Processo Civil, já que a Corte de origem teria contrariado a exigência de uniformização, estabilidade, integridade e coerência da jurisprudência ao não aplicar o padrão-base fixado pela Segunda Seção do STJ para retenção de valores em rescisão por culpa do comprador; c) 389, 402 e 412, do Código Civil, pois a retenção de apenas 20% sobre as parcelas pagas teria desconsiderado o caráter indenizatório e cominatório da cláusula penal, a necessidade de recomposição dos prejuízos e a limitação adequada da penalidade, quando o entendimento pacificado do STJ reputou adequado o percentual de 25%. Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que deveria manter retenção de 20% sobre os valores pagos sem aplicar o padrão-base de 25% por ausência de circunstância específica, divergiu do entendimento firmado no REsp 1.723.519/SP e em decisões monocráticas nos AREsp 2.146.968/MS, AREsp 2.119.158/MS, REsp 1.990.839/PB e AREsp 1.734.118/MS (fls. 245-256). Requer o provimento do recurso para que se fixe a retenção em 25% dos valores pagos, aplicando-se o padrão-base consolidado pelo STJ; requer ainda o provimento do recurso para que se reconheça a violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil e, se necessário, se determine o retorno dos autos ao Tribunal de origem para suprir os vícios apontados. Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 83. É o relatório. Decido. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, em que a parte autora pleiteou a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano, a declaração de abusividade de cláusulas contratuais e a devolução das parcelas pagas. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato, determinou a devolução das quantias pagas com retenção de 20% sobre as parcelas quitadas a título de multa penal, autorizou a retenção integral da comissão de corretagem prevista no contrato, fixou correção monetária pelo IGP-M/FGV desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, estabeleceu a restituição em parcela única após 180 dias e fixou honorários advocatícios, com sucumbência recíproca. A Corte de origem manteve a sentença, no ponto, por entender que a retenção de 20% dos valores pagos seria adequada, razoável e proporcional, especialmente por se tratar de contrato anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018. O recurso merece parcial provimento. I – Violação do art. 1.022 do CPC Quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional, não se verifica violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil. O Tribunal de origem enfrentou a matéria relativa ao percentual de retenção e concluiu, de forma expressa, que a retenção de 20% dos valores pagos seria suficiente para recompor as despesas do promitente vendedor com a comercialização do imóvel e com a disponibilização do bem para nova venda. A Corte local, portanto, decidiu a controvérsia de maneira fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. Não há omissão, contradição, obscuridade ou erro material, mas inconformismo quanto ao resultado do julgamento. II – Arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e art. 926 do CPC No mérito, entretanto, a insurgência merece acolhimento. No caso dos autos, é incontroverso que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei n. 13.786/2018. Também é incontroverso que as instâncias ordinárias fixaram a retenção em 20% dos valores pagos pelo comprador. Ocorre que, de acordo com a orientação adotada por esta Corte Superior para os contratos anteriores à Lei do Distrato, deve prevalecer o parâmetro de retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou inadimplemento do comprador. Assim, o acórdão recorrido, ao manter a retenção em 20%, divergiu do padrão decisório firmado pelo Superior Tribunal de Justiça para casos análogos. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE NORMAS LOCAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REQUISITOS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. INAPLICABILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso especial que suscita violação do art. 1.022 do CPC de maneira genérica é deficiente em sua fundamentação e atrai a aplicação do óbice da Súmula 284/STF. 2. Não compete a esta Corte, como guardiã da legislação federal, reformar entendimento julgado com base em norma de direito local, a teor do disposto na Súmula 280, do STF, por analogia. 3. Rever a conclusão do acórdão recorrido quanto ao preenchimento dos requisitos para fins de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça implica o reexame das provas dos autos, providência vedada pela Súmula 7/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. 5. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 6. Se o proveito econômico buscado com a instauração da lide possui valor discriminado nos autos, inviável o pedido de arbitramento dos honorários com base no critério de equidade. 7. Recurso especial a que se dá parcial provimento. (REsp n. 2.132.805/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo adquirente, em razão de impossibilidade financeira, em que se debate a extensão do direito de retenção da vendedora. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção pela vendedora de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa deste. 3. O percentual de retenção de 25% tem caráter indenizatório e compensatório, abrangendo todas as despesas administrativas e operacionais da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, inclusive a comissão de corretagem. 4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) não afasta a natureza de despesa administrativa de tal verba, a qual deve ser considerada incluída no percentual de retenção em caso de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus excessivo ao consumidor. 5. Recurso especial desprovido. (REsp n. 2.171.901/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.) Desse modo, a parte recorrente demonstrou divergência entre o entendimento adotado pelo Tribunal de origem — que manteve a retenção em 20% — e a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em contrato anterior à Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% dos valores pagos. Assim, reconhecida a desconformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte, impõe-se o provimento do recurso para majorar o percentual de retenção. III – Conclusão Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento, a fim de majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos pelo comprador, mantidos os demais termos do acórdão recorrido. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA