Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - ADV: Nivaldo da Costa Moreira (OAB 10595/MS), Gustavo Tanaca (OAB 15117A/MS) Processo 0802627-70.2020.8.12.0021 - Embargos à Execução - Embargte: Zenilde Guerra Uchôa, Samuel Uchoa de Oliveira - Embargdo: Z-incorporações Imobiliárias Ltda - Intimação da r. sentença de fls. 129/135: 'Zenilde Guerra Uchôa e Samuel Uchoa de Oliveira, qualificados nos autos, opuseram Embargos à Execução em face de Z-Incorporações Imobiliárias Ltda, também qualificada, requerendo em tutela de urgência, seja determinada a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais vincendas e demais encargos. No mérito, alega, em síntese, que
trata-se de Execução fundada em Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra, referente ao Lote 05, da Quadra 03, do Condomínio denominado Villa Dumont, realizado em 16/12/2016, no valor de R$ 191.100,00, a ser pago de forma parcelada, ocorrendo excesso de execução; que após pagar 4 (quatro) parcelas da entrada os Executados ficaram impossibilitados de honrar com o compromisso; que ao tentarem a resilição unilateral do contrato não obtiveram êxito, uma vez que a Embargada recusava a restituir as quantias pagas; que inexiste título executivo extrajudicial, pois ausente assinaturas das testemunhas no ato do pacto; que o valor exigido é diverso do valor do suposto título extrajudicial; que não há notificação do Embargante Samuel Uchôa; que há excesso de execução; que existe relação de consumo; que o termo inicial dos juros de mora é a data da citação; que é abusiva a cláusula que prevê retenção maior que 10% do valor efetivamente pago; que a Embargada deve devolver aos Embargantes a integralidade dos valores pagos; que, caso seja válida a notificação, requer aplicação da cláusula do contrato estabelecendo como termo final do pagamento das parcelas a data de 15/06/2019, que corresponde a 30 dias após a notificação; que o valor correto do débito é R$ 25.523,80 e não R$ 46.572,29; que deve ser restituído aos Embargantes a quantia de R$ 14.265,39, referente as parcelas pagas, restando o débito de R$ 11.258,41. Requer a concessão de tutela de urgência, bem como a procedência dos Embargos. Requer, ainda, a concessão do benefício da justiça gratuita. Os Embargos foram recebidos com efeito suspensivo, deferindo-se a tutela de urgência e a justiça gratuita (fls. 50/52). A Embargada apresentou Impugnação aos Embargos, requerendo seja revogada a antecipação da tutela, por inexistência de prova que justifique seu deferimento. Refutou as alegações dos Embargantes e requereu a improcedência dos Embargos (fls. 57/70). Designou-se audiência de conciliação, na qual as partes pediram suspensão do feito por 30 dias para tratativas de acordo, o qual restou deferido (fls. 71/82). Determinou-se a manifestação dos Embargantes quanto à possibilidade de acordo, conforme informado em audiência, bem como, no mesmo ato, as partes foram instadas a especificar provas; os Embargantes requereram a produção de prova oral e a Embargada requereu o julgamento antecipado da lide, mas não se opôs à realização de audiência conciliatória (fls. 89/95). Designou-se novas audiências de conciliação, as quais restaram infrutíferas (fls. 96/127). A Embargada reiterou o pedido de julgamento antecipado da lide (fl. 128). É o relato do essencial. Decido. Inicialmente cabe esclarecer que a realização de audiência apenas protelaria a prestação jurisdicional e não influenciaria no julgamento dos pedidos, além do que ofenderia os princípios da economia e celeridade processual. Logo, o feito comporta julgamento antecipado da lide, na forma dos artigos 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, pois os elementos já carreados aos autos, são mais que suficientes para ensejar o julgamento no estado em que se encontra o processo. A Execução funda-se em "Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade de Lote de Terreno e outras Avenças", celebradO em 16/12/2016, tendo por objeto o Lote 05, da Quadra "A-03", do empreendimento "Villa Dumont", Matrícula n. 63.684, do Serviço de Registro de Imóveis desta cidade, no valor de R$ 191.100,00 (cento e noventa e um mil e cem reais), a pagar de forma parcelada, sendo: Entrada: 6 parcelas fixas, no valor de R$ 3.185,00 (três mil, cento e oitenta e cinco reais), com o vencimento da 1ª em 16/12/2016 e as demais vencíveis no mesmo dia, dos meses subsequentes; Parcelas Mensais: 180 parcelas no valor de R$ 955,50 (novecentos e cinquenta e cinco reais e cinquenta centavos), reajustáveis, conforme contrato firmado, sendo a 1ª para o dia 16/06/2017 e as demais, para o mesmo dia, dos meses subsequentes. Quanto às alegações dos Embargantes, de que o título executivo não está formalmente em ordem, o artigo 784, do CPC, estabelece: "São títulos executivos extrajudiciais: (...) III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas". Nesse passo, conforme se vê nas fls. 32/46, o presente título
trata-se de um contrato de compra e venda de imóvel, o qual satisfaz integralmente os requisitos supra, não havendo falar em ausência de requisitos de executividade. Até porque, as partes Embargantes não juntam o contrato em sua íntegra. Ademais, em que pese a norma do art. 784, III, do CPC, excepcionalmente, quando provado nos autos que o contrato foi assinado pelas partes, revelando-se de forma clara o acordo de vontades e explicando o surgimento da obrigação, é irrelevante a ausência de assinatura das testemunhas para efeitos de validade do documento, se não há impugnação referente ao teor do contrato, como é o caso dos autos, em que os Embargantes se fundamentam nas próprias cláusulas contratuais, tanto que alegam nulidade quanto à notificação extrajudicial. É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na decisão do AREsp: 1675550 ES 2020/0054699-2, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Publicação: DJ 29/04/2020, em caso semelhante. Pertinente à alegação de não notificação do Embargante Samuel Uchôa, tem-se que a notificação foi enviada ao endereço do casal, constante no contrato (fls. 45/49), restando válida a notificação da esposa Zenilde Guerra Uchôa pra efeito de constituição em mora do casal. Veja entendimento do nosso Tribunal de Justiça: "É válida a notificação realizada por meio do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis no endereço constante no contrato e recebida pelo cônjuge do devedor e também devedora, sendo desnecessário que ambos os contratantes recebam individuais avisos de cobrança. Recurso não provido." (TJMS. 5a Câmara Cível. Apelação Cível n. 0803786-16.2017.8.12.0001, Comarca de Campo Grande, Relator Des. Vilson Bertelli, julgada em 30/08/2023 e publicada em 06/09/2023). E, também, do TJSP: "Notificação para purgação da mora encaminhada pelo Oficial do Registro de Imóveis – Em se tratando de cônjuges, com residência no mesmo endereço, a incontroversa notificação de um dos cônjuges basta para caracterizar a ciência do outro." (TJ-SP - AC: 10273656620188260071 SP 1027365-66.2018.8.26.0071, Relator: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 02/06/2020, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/06/2020). Alegam os Embargantes que o valor cobrado é incompatível com o previsto no contrato; que os valores das parcelas pagas não foram descontados dos cálculos da Embargada; que há excesso de execução; que tentarem sem êxito a resilição unilateral do contrato, pois a Embargada recusa restituir as quantias pagas. Por sua vez, a Exequente, ora Embargada, alega que os Executados, ora Embargantes, adimpliram somente as 4 (quatro) parcelas da "entrada", totalizando o montante de R$ 12.740,00 (doze mil, setecentos e quarenta reais), estando inadimplente desde abril de 2017. Assim, resta incontroverso que os Embargantes estão inadimplentes a partir da quarta prestação, bem como de que foram notificados do débito. Sobre o excesso de execução, não merecem guarida as alegações dos Embargantes. Os cálculos apresentados pela Embargada, às fls. 51, encontra-se em consonância com os termos do contrato firmado entre as partes, bem como foram desconsiderados os valores adimplidos pelos Embargantes, conforme planilha de fl. 50, tanto que informa o débito a partir de abril/2017, uma vez que o vencimento da 1ª parcela foi em 16/12/2016, conforme contrato. Quanto à incidência de juros, em se tratando de execução, logo, dívida líquida com vencimento certo, tanto os juros de mora quanto à correção monetária devem incidir desde o vencimento da obrigação, mesmo nos casos de responsabilidade contratual. Analisando a tabela apresentada pela Exequente nos autos da Execução (fl. 51), constata-se nos termos do que restou pactuado na Cláusula 5.5 do contrato celebrado entre as partes, conforme informa na sua inicial, às fls. 5. Assim, quanto à atualização do débito, deve-se obedecer o estabelecido no contrato, no item 5.5, conforme informado na própria notificação: "3. Ressaltamos que o não pagamento das prestações pactuadas no seu respectivo vencimento, gera o acréscimo de juros moratórios, atualização monetária e multa nos termos da cláusula 5.5 do contrato celebrado entre as partes." Nos termos dos itens 5.1 e 5.6, na hipótese de inadimplemento do comprador a vendedora fica com o direito de rescindir o contrato ou optar pelo vencimento antecipado da totalidade do preço do bem, logo, não havendo interesse na rescisão, mister a presente Execução, matéria inclusive informada na notificação, no item 4. Não há ilegalidade na correção monetária pelo IGPM, pois em consonância com a norma vigente, restando adequada por ser o índice que melhor reflete a variação inflacionária mensal. No que pertine à multa de 2% aplicada sobre o débito, há previsão para sua cobrança. Quanto à pretensão dos Embargantes, de desfazimento do negócio por não possuir mais condições de arcar com as mensalidades oneradas, não é matéria objeto de Embargos à Execução. Nos termos do artigo 917, VI, do CPC, "Nos embargos à execução, o executado poderá alegar qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento." Portanto, a pretensão de resilição unilateral do contrato e devolução de parte dos valores pagos deve ser buscada em ação própria. Não tem como alegar em embargos, pois não é matéria de defesa numa ação de conhecimento. Cabe esclarecer que não há óbice à iniciativa dos compradores inadimplentes de pleitear a rescisão do contrato em razão de estar impedidos de continuar a honrar o pagamento das parcelas, independentemente da concordância dos vendedores. Do exposto, julgo improcedentes os Embargos opostos, revogo a tutela de urgência e determino o prosseguimento da Execução. Com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, extingo o presente feito. Condeno as partes Embargantes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Por serem beneficiários da justiça gratuita, fica suspenso o pagamento até que a parte interessada prove ter condição de efetuar o pagamento sem prejuízo do sustento próprio e de sua família, dentro do prazo de 05 (cinco) anos, quando então tal direito prescreverá (art.98, §3º, do CPC). Transitada em julgado e, observadas as cautelas de praxe, arquivem-se os autos. Junte-se cópia da presente nos autos da Execução. P.R.I.'