Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE
DECISÃO
Processo: 0001473-57.2008.8.11.0002..
EXEQUENTE: RAS LOCACAO DE GUINDASTES EIRELI - ME
EXECUTADO: NIB FERRAGENS LTDA
Vistos;
Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada por RAS Locação de Guindastes Eireli – ME em face de NIB Ferragens Ltda, distribuída em 14/02/2008, com valor originário de R$ 29.433,33, tendo por objeto o cumprimento de obrigação pecuniária. Após longa tramitação e múltiplos incidentes relativos à localização e formalização da penhora, os bens imóveis da executada, parte remanescente da Área 09, com 700,40 m², situada no Loteamento Campo Grande, Cariacica/ES, matrícula nº 4.507 do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona de Cariacica/ES, foram penhorados e avaliados pelo valor de R$ 720.000,00. Por decisão proferida em 21/10/2025 (id. 212222758), este Juízo deferiu o requerimento do exequente para a realização de hasta pública, fixando preço mínimo de R$ 720.000,00 para a primeira praça e R$ 360.000,00 para a segunda, nos termos dos arts. 881 e seguintes e art. 891 do CPC. Os autos foram encaminhados à Central de Leilão, que designou o leiloeiro oficial José Pedro de Araújo (JUCEMAT nº 25), publicando-se edital no Diário da Justiça Eletrônico, Edição nº 12.169, de 23/04/2026. Em 14/05/2026 (id. 233624239), a executada protocolou pedido de tutela de urgência incidental, requerendo a sustação da hasta pública marcada para 18/05/2026, com fundamento em três ordens de nulidades: (a) ausência de regular ciência da executada acerca da penhora; (b) inexistência de avaliação judicial regularmente realizada; (c) condução anômala dos atos expropriatórios pela própria parte exequente. O pedido de sustação não foi apreciado antes da data do certame. Em 18/05/2026, realizou-se o 2º leilão público judicial, sagrando-se vencedor João Achiles Sant Ana Dassie, com lance de R$ 390.195,00, em pagamento parcelado nos moldes do art. 895 do CPC, com entrada de R$ 97.548,75 e saldo de R$ 292.646,25 em 30 parcelas mensais corrigidas pelo INPC, acrescidas de 1% ao mês. Em 20/05/2026, o leiloeiro oficial protocolou o auto de arrematação, acompanhado do comprovante de pagamento da entrada R$ 97.548,75, depositados em conta judicial vinculada ao processo junto ao Banco do Brasil em 19/05/2026 (id. 234362354) e da comissão de leiloeiro R$ 19.509,75, equivalente a 5% do valor arrematado, quitada via PIX em 19/05/2026. Na mesma data, o arrematante peticionou requerendo sua formal habilitação nos autos, a manutenção do produto em conta judicial até decurso do prazo legal, a posterior expedição da carta de arrematação, mandado de cancelamento da averbação AV-001/4.507 e consignação da sub-rogação tributária na carta (id. 234333371), postulando ainda que todas as intimações se processem em nome do advogado Dr. Rodrigo Gralha Garcia, OAB/SC nº 69.756. Também em 20/05/2026 (id. 234285453), a executada renovou o pedido de tutela de urgência incidental, requerendo a suspensão imediata dos efeitos da arrematação, a vedação de expedição de carta de arrematação, de transferência registral, de imissão na posse e de qualquer ato de consolidação da alienação judicial, ao argumento de que as nulidades que embasaram o pedido de sustação atingem os atos que serviram de fundamento para a própria arrematação. Em 25/05/2026 (id. 234844342), a executada protocolou complementação de manifestação, acrescentando às nulidades anteriores a alegação de vício na individualização do bem levado à hasta, sob o fundamento de que o imóvel integra conglomerado imobiliário composto por múltiplos lotes, edificações e estabelecimentos distintos, havendo risco de que a representação visual utilizada no edital e no laudo de avaliação tenha induzido terceiros, inclusive o arrematante à percepção equivocada sobre a extensão real da área submetida à constrição. Anunciou a iminente interposição de agravo de instrumento perante o TJMT e requereu, reiteradamente, a suspensão integral dos efeitos da arrematação. Em 26/05/2026 (id. 235014968), a advogada Laís Gomes (OAB/ES nº 25.854) substabeleceu, com reserva de poderes, à Dra. Lívia Guimarães Alves Amaral (OAB/MT nº 25.706), os poderes recebidos da executada, exclusivamente para acompanhamento dos autos e impulsionamento das petições pendentes de apreciação. Decido. A questão posta ao julgamento consiste em saber se, diante da realização da hasta pública em 18/05/2026 e da subsequente arrematação consumada por terceiro adquirente de boa-fé, remanesce apreciar o pedido de tutela de urgência incidental formulado pela executada, e, caso positivo, se as alegações de nulidade apresentadas são aptas a suspender os efeitos da alienação judicial já perfectibilizada. O regime jurídico da arrematação judicial é disciplinado pelos arts. 903 e seguintes do CPC. Nos termos do art. 903, caput, considera-se perfeita e acabada a arrematação com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, iniciando-se a partir daí o prazo de dez dias para eventual arguição de nulidade, rescisão ou desfazimento do ato. O §1º do mesmo dispositivo admite a invalidação do auto de arrematação, mediante provocação, nas hipóteses de vício de nulidade da hasta ou de falta de notificação de quem deveria ser cientificado do ato. Passo a enfrentar cada ordem de nulidade apontada pela executada, com o rigor que a complexidade do caso exige. PRIMEIRO — CIÊNCIA DA EXECUTADA ACERCA DA PENHORA A alegação de ausência de regular intimação da penhora não encontra amparo fático nos registros processuais. A decisão proferida em 11/09/2024 (id. 168630252) determinou expressamente a intimação do executado para se manifestar sobre o laudo de avaliação no prazo de 15 dias. Da certidão de publicação juntada sob id. 170273592, verifica-se que a referida intimação foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico em 27/09/2024. A executada, a despeito de devidamente intimada via procurador, único modo de intimação pessoal admissível para quem possui advogado constituído nos autos (art. 841, §1º, c/c art. 272 do CPC), quedou-se inerte, circunstância expressamente consignada na decisão de 21/10/2025 (id. 212222758) como fundamento para o deferimento do leilão. A intimação da penhora de imóvel para executado com advogado constituído realiza-se, nos termos do art. 841, §1º, do CPC, na pessoa do advogado, sendo desnecessária a intimação pessoal do executado. Esse entendimento é pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o posicionamento de que a intimação ao patrono constituído nos autos é plenamente válida e suficiente para fins do art. 841 do CPC, não havendo que se falar em nulidade quando o executado possui advogado habilitado e a comunicação processual é regularmente realizada por meio eletrônico no Diário da Justiça. Inexiste, portanto, vício nessa ordem. SEGUNDO — AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO JUDICIAL REGULARMENTE REALIZADA A executada sustenta que a avaliação não teria sido realizada por oficial de justiça avaliador, mas por profissional contratado pelo próprio exequente. O argumento merece ponderação, mas não prospera no contexto dos autos. É verdade que o art. 870 do CPC prevê, como regra, que a avaliação seja realizada pelo oficial de justiça. Contudo, o mesmo dispositivo, em seu parágrafo único, admite que o juiz nomeie avaliador em substituição quando o oficial não possua conhecimento técnico para tanto. No caso, a carta precatória expedida ao Juízo Deprecado de Cariacica/ES retornou sem a avaliação justamente porque a oficial de justiça declarou não possuir o conhecimento técnico necessário para avaliação do imóvel, o que ficou registrado na decisão de 04/06/2024 (id. 157682504). Diante dessa situação concreta, o exequente juntou laudo elaborado por empresa especializada, e este Juízo, ao invés de simplesmente rejeitá-lo, determinou a intimação da executada para se manifestar, em observância ao contraditório. A executada não se manifestou no prazo legal. Embora o laudo tenha sido produzido por iniciativa da parte exequente, sua aceitação pelo Juízo, após regular contraditório com a executada, equivale funcionalmente à nomeação judicial prevista no art. 870, parágrafo único, do CPC. Isso porque: o profissional responsável — Alexandre Marcolino Lemes — é arquiteto e urbanista regularmente habilitado no CAU sob o nº A47363-4; a metodologia empregada é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), reconhecido e regulamentado pela NBR 14.653-2 da ABNT, com tratamento estatístico por inferência e utilização do software SISDEA, atingindo Grau II de fundamentação e Grau II de precisão; a executada foi regularmente intimada do laudo e não o impugnou, nem requereu a realização de nova avaliação ou a nomeação de perito judicial; e o valor fixado — R$ 720.000,00 — é substancialmente superior ao débito atualizado de R$ 282.201,32, afastando qualquer presunção de prejuízo decorrente de subavaliação. A posterior decisão de 21/10/2025 acolheu o laudo como base para a fixação do preço mínimo. Não há, portanto, nulidade invalidante nessa providência, que se enquadra na racionalidade do aproveitamento dos atos processuais e no princípio da efetividade da execução. TERCEIRO — CONDUÇÃO ANÔMALA DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS PELA PARTE EXEQUENTE A executada aponta, genericamente, irregularidade na condução dos atos pela parte contrária, sem, contudo, especificar objetivamente em que consistiria essa anomalia que não esteja já compreendida nas alegações anteriores. Alegações vagas e desprovidas de substância fática não autorizam a paralisação de ato expropriatório regularmente praticado. O princípio da efetividade da execução (art. 797 do CPC) impõe que a suspensão de atos expropriatórios seja fundada em vício concreto e demonstrado, não em afirmações genéricas que não se traduzem em pedido específico e fundamentado. QUARTO — VÍCIO NA INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM Esta é a alegação supervenientemente acrescida na manifestação de 25/05/2026, e é a que requer maior cuidado analítico, pois envolve questão de ordem pública atinente à correta individualização do objeto da expropriação — pressuposto lógico da validade da hasta. O art. 886, inciso II, do CPC exige que o edital de hasta pública contenha a descrição do bem com suas características. O art. 901 do CPC determina que a carta de arrematação descreva o bem. Uma eventual desconformidade entre o bem efetivamente penhorado e o bem descrito e divulgado no edital configuraria vício capaz de afetar a validade da arrematação, nos termos do art. 903, §1º, I, do CPC. Nesse ponto, impõe-se o enfrentamento de dado relevante que consta do próprio laudo de avaliação juntado aos autos (id. 157895550). O profissional avaliador consignou expressamente que os dois terrenos de matrículas 45.305 (700,40 m²) e 45.306 (831,77 m²) fazem parte de um todo maior, verificado através do espelho do cadastro municipal nº 34144-54-81-0218-000, em nome da empresa NIB Ferragens Ltda, que tem 3.135,90 m² de área total e 2.112,40 m² de área construída, acrescentando que as benfeitorias executadas não foram tema da presente avaliação, que teve seu foco apenas nos terrenos. Essa circunstância, por si só, não invalida a hasta pública, pelas seguintes razões: a penhora recaiu especificamente sobre o terreno da matrícula 4.507 (ex-45.305), conforme Termo de Penhora lavrado em 01/09/2022 (id. 94116522), com objeto delimitado e individualizado; a executada foi intimada do laudo e não impugnou a metodologia, não requereu a avaliação das benfeitorias e não suscitou a questão da área construída em momento oportuno; o art. 891, parágrafo único, do CPC veda apenas a arrematação por preço vil, entendido como inferior a 50% da avaliação — o que não ocorreu, pois o lance de R$ 390.195,00 corresponde exatamente a 50% do valor avaliado do terreno; e a avaliação de terreno desvinculada das benfeitorias é metodologia admitida quando a penhora recai sobre o terreno, sendo as benfeitorias objeto de eventual discussão autônoma nos termos do art. 1.255 do Código Civil. Todavia, a simples afirmação de que haveria desconformidade entre o bem penhorado e o bem divulgado no edital, sem qualquer elemento probatório mínimo, seja planta técnica, certidão atualizada da matrícula, ou descrição precisa da suposta discrepância, não é suficiente para paralisar os efeitos de arrematação já realizada, com terceiro adquirente de boa-fé que pagou a entrada, quitou a comissão do leiloeiro e se habilitou nos autos. A própria executada admite carecer de documentação técnica, anunciando que está providenciando a documentação, mas não a apresentou. O arrematante de boa-fé merece proteção qualificada no sistema do CPC. O art. 903, §3º, assegura ao arrematante, no caso de desfazimento da arrematação, o ressarcimento das despesas realizadas. A boa-fé do Sr. João Achiles Sant Ana Dassie resulta evidentemente dos autos: ele arrematou em certame público, com edital regularmente publicado no DJE, pagou a entrada e a comissão no dia seguinte ao leilão, e peticionou nos autos requerendo regularização dos atos subsequentes. A eventual frustração de sua aquisição demandaria fundamento sólido e comprovado, não mera especulação sobre possível desconformidade que a própria executada admite carecer de documentação técnica. QUANTO À TUTELA DE URGÊNCIA E AO MOMENTO ATUAL Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Apreciando as alegações sob essa ótica, constata-se que: as nulidades concernentes à ciência da penhora e à avaliação já foram objeto de contraditório e foram implicitamente resolvidas na cadeia decisória que culminou na autorização do leilão; a alegação de condução anômala é genérica e sem substância factual demonstrada; a alegação de vício na individualização do bem, embora seja a mais relevante em tese, é afirmada sem qualquer prova documental mínima, sendo a própria executada quem admite que ainda está coletando a documentação. Não há, portanto, probabilidade do direito suficientemente demonstrada para justificar a suspensão dos efeitos de uma arrematação já consumada por terceiro de boa-fé. A simples alegação de vícios, sem lastro probatório mínimo, não atende ao requisito do fumus boni iuris do art. 300, caput, do CPC. Ademais, o periculum in mora encontra-se mitigado por circunstância objetiva dos autos: o produto da arrematação, R$ 97.548,75 já depositados em conta judicial vinculada a este processo permanece sob custódia do Juízo, situação que, por si só, preserva a possibilidade de eventual revisão sem dano irreparável ao estado das partes, afastando o periculum in mora como fundamento autônomo para a concessão da tutela em moldes amplos como requerido. A executada menciona a iminente interposição de agravo de instrumento perante o TJMT. A medida adequada para a obtenção de efeito suspensivo em relação a atos expropriatórios, no âmbito recursal, é exatamente o requerimento de tutela recursal ao Tribunal, na forma do art. 1.019, I, do CPC. Este Juízo, contudo, permanece competente para apreciar eventuais vícios supervenientes ou documentação técnica que demonstre objetivamente desconformidade entre o bem penhorado e o bem levado à hasta, nos termos do art. 903, §1º, do CPC, sem prejuízo da via recursal. Registre-se, por cautela, que caso a executada apresente, no prazo de 10 (dez) dias contados da publicação desta decisão, documentação técnica, planta, delimitação registral, certidão de matrícula atualizada que demonstre de modo objetivo e concreto eventual desconformidade entre o bem efetivamente penhorado e o bem descrito no edital e no laudo de avaliação, este Juízo a examinará antes da expedição da carta de arrematação, sobrestando a providência pelo prazo indicado, como medida de cautela em favor da segurança jurídica de todos os envolvidos. Diante do exposto: 1. INDEFIRO o pedido de tutela de urgência incidental formulado pela executada NIB Ferragens Ltda nos ids. 233624239, 234285453 e 234844342, por ausência de probabilidade do direito suficientemente demonstrada, nos termos do art. 300 do CPC. 2. Quanto aos pedidos formulados pelo arrematante João Achiles Sant Ana Dassie (id. 234333371): (a) DEFIRO a habilitação do arrematante nos autos, na qualidade de adquirente do imóvel objeto da hasta pública; (b) DETERMINO que as intimações e publicações relativas ao arrematante se processem em nome do advogado Dr. Rodrigo Gralha Garcia, OAB/SC nº 69.756, nos termos do art. 272, §5º, do CPC; (c) MANTENHO o produto da arrematação depositado em conta judicial vinculada a estes autos até decurso do prazo do art. 903, §2º, do CPC, contado da publicação desta decisão, sem liberação ao exequente por ora. Decorrido in albis o referido prazo, ou resolvidas as impugnações eventualmente apresentadas, AUTORIZO o levantamento do produto da arrematação pela parte exequente, observada a ordem de preferência legal e deduzidas as despesas processuais, mediante expedição de guia de levantamento. 3. ANOTO o substabelecimento com reserva de poderes protocolado sob id. 235014968, passando as intimações da executada a ser realizadas também em nome da Dra. Lívia Guimarães Alves Amaral, OAB/MT nº 25.706, sem prejuízo das intimações já realizadas em nome da Dra. Laís Gomes, OAB/ES nº 25.854. 4. Decorrido em branco o prazo de 10 (dez) dias contados da publicação desta decisão, sem que sejam apresentadas impugnações aptas a suspender os efeitos da arrematação, ou não sendo providas as que forem apresentadas, EXPEÇA-SE carta de arrematação em favor de João Achiles Sant Ana Dassie, devendo constar expressamente: (a) a descrição do imóvel com remissão à matrícula nº 4.507 do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona de Cariacica/ES; (b) cópia do auto de arrematação e prova de pagamento da entrada; (c) declaração de que o imóvel é transferido ao arrematante livre e desembaraçado de débitos tributários — IPTU, taxas e contribuições de melhoria — relativos a fatos geradores anteriores a 18/05/2026, os quais se sub-rogam no preço da arrematação, nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN. 5. Em ato concomitante à expedição da carta de arrematação, EXPEÇA-SE mandado dirigido ao Cartório do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona de Cariacica/ES — Av. Mário Gurgel, nº 5353, sala 301, Torre B, São Francisco, Cariacica/ES, CEP 29.145-910 —, para cancelamento da averbação AV-001/4.507, em razão da extinção da penhora pela arrematação. 6. Caso a executada apresente, no prazo de 10 (dez) dias contados da publicação desta decisão, documentação técnica, planta, delimitação registral ou certidão de matrícula atualizada que demonstre de modo objetivo e concreto eventual desconformidade entre o bem efetivamente penhorado e o bem descrito no edital e no laudo de avaliação, este Juízo a examinará antes da expedição da carta de arrematação, sobrestando a providência pelo prazo indicado. Intimem-se. Cumpra-se. Flávio Miraglia Fernandes Juiz de Direito