Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Acórdão - ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1004030-48.2018.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral] Relator: Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA Turma Julgadora: [DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES] Parte(s): [GUILHERME SENRA DE BRANCO - CPF: 336.032.878-78 (APELANTE), RUBENS SANTOS ALVES - CPF: 899.293.301-00 (ADVOGADO), JULIANA FERRAZ SENRA DE BRANCO - CPF: 017.327.701-23 (APELANTE), IMOVELI CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 13.254.825/0001-84 (APELADO), DORVALINO GLERIAN - CPF: 918.493.811-00 (ADVOGADO), HUDSON ROQUE BOBATO SCHMITT - CPF: 728.575.601-68 (ADVOGADO), ADRIANO GHILARDI BORGES - CPF: 759.500.571-04 (APELADO), FABIO SCHNEIDER - CPF: 569.193.101-63 (ADVOGADO), RUBIANA GONCALVES DE CARVALHO BORGES - CPF: 694.528.301-15 (APELADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO. E M E N T A Direito processual civil. Apelação cível. Anulação de negócio jurídico. Vício de consentimento. Dolo omissivo. Cerceamento de defesa. Julgamento antecipado. Prova oral essencial. Anulação da sentença. Recurso provido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de anulação de negócio jurídico c/c restituição de valores e indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos, sob fundamento de ausência de vício de consentimento na compra de lotes urbanos, apesar da alegação de omissão dolosa quanto à utilização comunitária da área como campo de futebol e de impedimento fático ao exercício da posse. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide, com indeferimento da prova oral requerida, configura cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a instrução probatória era necessária para apuração de eventual vício de consentimento por dolo omissivo. III. Razões de decidir 3. A comprovação de dolo omissivo e erro substancial envolve elementos subjetivos que, em regra, demandam dilação probatória além da prova documental. 4. A prova oral, consistente no depoimento do corretor, testemunhas e profissional de topografia, mostra-se essencial para apurar a existência de omissão deliberada sobre circunstância relevante do imóvel. 5. O direito à prova é assegurado pelos arts. 369 e 370 do CPC, sendo indispensável quando os fatos controvertidos dependem de esclarecimento fático. 6. A negativa de produção de prova essencial viola o contraditório e a ampla defesa, caracterizando cerceamento de defesa. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido. Tese de julgamento: “1. A negativa de produção de prova oral essencial à demonstração de vício de consentimento configura cerceamento de defesa. 2. O julgamento antecipado da lide é inválido quando há fatos controvertidos que demandam dilação probatória.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 147; CPC, arts. 369 e 370. Jurisprudência relevante citada: TJMT, AC 1018842-70.2021.8.11.0041, Rel.ª Des.ª Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 19.11.2025; TJMT, AC 1016854-53.2017.8.11.0041, Rel. Des. Marcio Aparecido Guedes, j. 09.12.2025. R E L A T Ó R I O Ilustres membros desta Primeira Câmara de Direito Privado:
Trata-se de apelação cível interposta por Guilherme Senra de Branco e Juliana Ferraz Senra de Branco contra a sentença do Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, na Ação de Anulação de Negócio Jurídico c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Dano Moral, ajuizada em desfavor de Adriano Ghilardi Borges, Rubiana Gonçalves de Carvalho e Imoveli Consultoria Imobiliária Ltda., que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Nas razões recursais, os apelantes suscitam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, asseverando que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de prova oral tempestivamente requerida. Sustentam que a oitiva do topógrafo e de testemunhas locais seria imprescindível para comprovar a hostilidade de terceiros e a consolidação do uso da área como campo de futebol comunitário, fato este omitido dolosamente pelos vendedores e pela imobiliária. No mérito, reiteram a tese de dolo por omissão, destacando que as conversas via aplicativo de WhatsApp acostadas aos autos demonstram que os requeridos tinham ciência da inviabilidade do uso residencial dos lotes e chegaram a oferecer a troca por outras áreas, o que caracterizaria o reconhecimento do vício. Diante disso, requer o reconhecimento da nulidade da sentença, com o consequente restabelecimento do curso da execução para satisfação do crédito remanescente (ID. 346468493). Os autores são beneficiários da gratuidade da justiça (ID. 347662361). Devidamente intimados, os apelados apresentaram contrarrazões. A Imoveli Consultoria Imobiliária defendeu a manutenção da sentença, alegando que agiu com boa-fé e que a desídia foi exclusiva dos compradores (ID. 346468495). Por sua vez, Adriano Ghilardi Borges e Rubiana Gonçalves de Carvalho argumentaram que a expedição de alvarás de construção pela municipalidade comprova a regularidade jurídica do bem, inexistindo óbice ao exercício do direito de propriedade (ID. 346468497). É o relatório. V O T O R E L A T O R Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Conforme se depreende dos autos,
trata-se de pretensão jurisdicional de anulação de negócio jurídico c/c restituição de indébito e reparação por danos morais. Os autores, Guilherme Senra de Branco e Juliana Ferraz Senra de Branco, adquiriram em maio de 2017 dois lotes urbanos (áreas E e F) no Loteamento Industrial II, em Várzea Grande/MT, dos requeridos Adriano Ghilardi Borges e Rubiana Gonçalves de Carvalho, pelo valor total de R$ 46.000,00 (quarenta e seis mil reais). A transação foi intermediada pela Imoveli Consultoria Imobiliária Ltda., através do corretor Antônio. Os autores alegam que, antes do fechamento, indagaram o corretor sobre a existência de traves de futebol nos lotes. O preposto da imobiliária teria garantido que o local não era mais utilizado pela comunidade e que a construção seria livre. Todavia, em agosto de 2017, ao tentarem realizar a demarcação topográfica do terreno, os autores afirmam ter sido impedidos e ameaçados por populares que utilizam a área como campo de futebol comunitário há décadas - conhecido por “Campinho do Mapim”. Diante disso, fora registrado Boletim de Ocorrência e um relatório de não execução de serviço topográfico foi emitido. Os requeridos (vendedores) Adriano e Rubiana foram inicialmente declarados revéis, decisão posteriormente questionada via Embargos de Declaração sob a tese de que o prazo para contestar fluiria apenas após a audiência de conciliação. A Imobiliária contestou alegando diligência, inexistência de má-fé e que o imóvel estava juridicamente livre, conforme alvarás de construção emitidos pela prefeitura em 2024 (durante o curso do processo). O Juízo a quo julgou antecipadamente a lide pela improcedência total, fundamentando que o autor, sendo engenheiro civil, possuía conhecimento técnico para exercer diligência mínima e que a presença física das traves era fato visível que descaracterizaria o erro escusável. A decisão foi proferida em 15/04/2025 sob os seguintes fundamentos: “Pois bem. A controvérsia da demanda cinge-se à validade de dois negócios jurídicos de compra e venda de terrenos urbanos celebrados entre os autores e os réus, cuja anulação é pleiteada sob a alegação de vício de consentimento decorrente de omissão dolosa quanto à real condição de uso dos imóveis, os quais, segundo os autores, estariam ocupados por terceiros que os utilizariam como campo de futebol e que teriam os impedido, mediante ameaça, de exercer a posse e realizar edificação, postulando-se, ainda, restituição das quantias pagas e compensação por dano moral. Na verdade, a alegação de vício de consentimento, seja por erro substancial (art. 138 do CC), seja por dolo (art. 145 do CC), requer prova robusta, cabal e direta da ocorrência de indução maliciosa ou da ocultação de circunstância essencial à formação da vontade. Contudo, os elementos constantes dos autos apontam em sentido contrário. A visita prévia do autor ao imóvel antes da celebração do negócio, mencionada pelo mesmo, desautoriza a tese de erro essencial. Isso porque, o fato de ter visualizado traves no terreno — ainda que rudimentares — impunha a ele, como consumidor de bem imóvel, o mínimo dever de diligência (art. 113, §1º, III e art. 422 do CC), sobretudo em se tratando de profissional liberal (engenheiro civil), com formação técnica suficiente para averiguar a utilidade econômica do bem adquirido. À vista disso, o alegado erro essencial não se configura, pois conforme sedimentado em doutrina e jurisprudência, o erro como vício de consentimento deve recair sobre aspecto objetivo e essencial do negócio, ser escusável e demonstrado por prova cabal, o que não ocorre no caso em exame. A propósito: (...) Com o devido respeito, os autores, ao adquirirem os imóveis, tiveram plena oportunidade de realizar diligência prévia (due diligence), o que é praxe mínima exigida em negócios dessa natureza. Desse modo, a ausência de consulta prévia ao local dos imóveis, vizinhança, etc., não é falha imputável aos réus, mas sim à inércia dos próprios adquirentes, reafirma-se. Na verdade, o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, exige das partes contratantes comportamento leal e transparente, mas não exonera o adquirente da obrigação de diligência mínima, sobretudo quando o negócio envolve a compra de imóveis, o que não ocorreu por parte dos autores. Por outro lado, conforme documentos trazidos aos autos pelos réus, a Prefeitura de Várzea Grande/MT expediu alvarás de construção, circunstância que afasta a alegação de ocupação consolidada ou destinação pública do terreno, tornando inconsistente a narrativa de suposta impossibilidade jurídica do uso do bem (id. 143949096 a id. 143949105). Neste cenário, não se vislumbra presença de erro essencial, tampouco dolo contratual apto a viciar a manifestação de vontade, nos termos dos arts. 138 e 145 do Código Civil. Dessa forma, não se configuram os requisitos legais para a anulação do contrato, nos termos dos arts. 138 a 144, ambos do Código Civil. Nesse sentido: (...) Assim, mister se faz constar que o art. 373, inc. I e II, do CPC, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando ser ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado, verbis: (...) Desse modo, diante de tudo o quanto alegado e comprovado pelos réus no deslinde da demanda, competia aos autores demonstrar que os demandados agiram dolosamente e que houve vício de consentimento na modalidade de erro substancial, o que definitivamente não ocorreu, mormente diante da não apresentação de um documento sequer nesse sentido. De outra banda, quanto a responsabilidade da imobiliária ré, nos termos do art. 723, caput, do Código Civil: (...) No entanto, a prova dos autos não é suficiente para imputar omissão culposa ou má-fé à intermediadora. Não se demonstrou que a imobiliária tinha ciência prévia da hostilidade por parte de terceiros, tampouco que a região era notoriamente ocupada de forma irregular, o que autorizasse supor um risco não informado. Ora, o contrato de corretagem é disciplinado nos arts. 722 a 729, ambos do Código Civil, sendo a remuneração do corretor objeto dos arts. 724 a 728, e dentre eles, destaco o art. 725, verbis: (...) Assim, após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Desse modo, a orientação do c. STJ mudou o seu posicionamento e passou a adotar o entendimento de que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado, in verbis: (...) Assim, o c. STJ firmou o entendimento de que o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes (não por culpa da corretora), confira: (...) Diante desse cenário fático e processual, entendo que corretora agiu de boa-fé, já que prestou todas informações de que detinha conhecimento acerca do imóvel, ocorrendo arrependimento posterior dos autores. Inexistente o ato ilícito e o nexo causal entre o serviço prestado e o dano alegado, não há que se falar em responsabilidade da intermediadora. Avançando na elucidação da celeuma, destaco que o mero dissabor, oriundo de dificuldades na fruição do imóvel, não configura, por si só, violação à esfera extrapatrimonial. Não se pode ignorar que a aquisição do bem foi regularmente formalizada por escritura pública, com matrícula livre e aptidão jurídica à edificação — inclusive demonstrada por alvarás emitidos, reafirma-se. Assim, ausentes os elementos ensejadores da responsabilidade civil (conduta, dano e nexo), o pleito de dano moral deve ser indeferido. Quanto ao pedido de restituição da quantia paga, o fundamento se esvai diante da validade do negócio jurídico e da inexistência de causa de anulação, conforme restou demonstrado. Por fim, quanto ao pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé, tenho que não merece prosperar. Isso porque a condenação por litigância de má-fé exige a prática de alguma das condutas previstas no rol taxativo do art. 80, do CPC, que é claro ao dispor, verbis: (...) Destarte, resta evidente a não configuração das hipóteses previstas no art. 80, do CPC, inexistindo a alegada litigância de má-fé por parte dos autores. DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a ação de anulação de negócio jurídico c/c devolução de quantias pagas e indenização por dano moral ajuizada por Guilherme Senra de Branco e Juliana Ferraz Senra de Branco em desfavor de Adriano Ghilardi Borges, Rubiana Gonçalves de Carvalho e Imoveli Consultoria Imobiliária Ltda., condenando os autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC, observado o quanto disposto no art. 98, §3º, do mesmo codex.” (ID. 346468486). Nota-se que o magistrado de primeiro grau fundamentou o decisum na inexistência de vício de consentimento, argumentando que a formação técnica do autor, engenheiro civil, aliada à vistoria prévia do imóvel onde se verificou a presença de traves de futebol, afastaria o erro escusável, configurando negligência dos adquirentes. Irresignados, os autores interpuseram o presente recurso, requerendo, a princípio, o reconhecimento da nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Após a detida análise das alegações trazidas na apelação e da decisão recorrida, verifico que a pretensão recursal merece acolhimento. A questão prejudicial que se impõe ao exame deste Colegiado refere-se à legitimidade do julgamento antecipado do mérito em face do requerimento expresso de dilação probatória. Verifica-se que o Juízo originário, ao prolatar sentença de improcedência com base na ausência de provas sobre fatos controvertidos, incorreu em paradoxo processual que fulmina a validade do ato jurisdicional. O cerne da controvérsia reside na ocorrência de vício de consentimento por dolo omissivo, nos termos do artigo 147 do Código Civil. Os autores alegam que foram induzidos a erro por afirmações do corretor de que a ocupação comunitária dos terrenos era inexistente ou irrelevante. O magistrado sentenciante, contudo, indeferiu a prova oral sob o argumento de que a matéria seria exclusivamente de direito, mas, contraditoriamente, utilizou a falta de prova de hostilidade e da impossibilidade fática de posse para julgar o pedido improcedente. Considerando que o dolo e o erro substancial são elementos subjetivos que permeiam a formação da vontade, a sua demonstração raramente se esgota no plano documental.
No caso vertente, a prova oral, consistente no depoimento pessoal do corretor e na oitiva do profissional de topografia que teria sido ameaçado no local por populares, revela-se essencial para perquirir se houve a omissão deliberada de circunstância que, se conhecida pelos compradores, teria impedido a celebração do ajuste. É imperioso destacar que a condição profissional do autor/apelante Guilherme, engenheiro civil, não autoriza a presunção absoluta de conhecimento de riscos sociais ou fáticos que teriam sido ocultados pelo vendedor. O dever de lealdade e transparência imposto pelo princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e o dever de informação do corretor (artigo 723 do Código Civil) são normas de conduta que não se mitigam pela qualificação técnica da outra parte, mas sim informam o equilíbrio das prestações. A jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça, em casos análogos envolvendo vícios de consentimento em negócios imobiliários, consolidou o entendimento de que a negativa de produção de prova oral necessária à elucidação da verdade real configura cerceamento de defesa. Nesse sentido: TJMT, AC 1018842-70.2021.8.11.0041, Rel.ª Des.ª Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 19/11/2025. No referido julgado consignou-se que a regularidade formal de documentos públicos, como ocorre no presente caso, não impede a investigação da higidez da vontade manifestada. Esta e. Câmara, nessa mesma toada, firmou a seguinte tese de julgamento: “A negativa de produção de prova oral essencial à demonstração de erro substancial configura cerceamento de defesa, impondo a anulação da sentença.” (TJMT, AC 1016854-53.2017.8.11.0041, Rel. Marcio Aparecido Guedes, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 09/12/2025). Impende consignar que a norma processual (artigos 369 e 370 do CPC) garante o direito à prova de fatos controvertidos e pertinentes. No caso, a existência de ameaça e a indução ao erro pelo corretor são fatos controvertidos que dependem de prova oral. Desse modo, o julgamento sem a colheita de tais provas, seguido de decisão desfavorável por ausência de comprovação, viola o devido processo legal. Diferentemente do que entendeu o Juízo a quo, a expedição de alvarás de construção pela Prefeitura de Várzea Grande constitui prova de regularidade administrativa, mas não afasta a existência de óbice fático decorrente de posse comunitária consolidada.
Trata-se de distinção fundamental entre a disponibilidade jurídica e a utilidade econômica do bem. Se o imóvel é vendido para fins residenciais, mas está afetado faticamente a um uso público cuja retomada coloca em risco a integridade dos adquirentes, o objeto do negócio padece de vício que atinge a sua causa finalística. Por tais considerações, entendo estar configurado o cerceamento de defesa. A causa não estava madura para julgamento, e a interrupção prematura da instrução processual impediu os autores de desincumbirem-se do ônus probatório previsto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Assim, conclui-se que o provimento do recurso é medida adequada para assegurar o direito constitucional à ampla defesa e ao contraditório. Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para anular a sentença recorrida determinando o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual, possibilitando a produção da prova oral tempestivamente requerida pelas partes, especialmente o depoimento pessoal dos requeridos e a oitiva das testemunhas e do topógrafo arrolados. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 19/05/2026