Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processos ns. 1012327-82.2022.8.11.0041 e 1035198-09.2022.8.11.0041 O processo nº 1012327-82.2022.8.11.0041 versa sobre uma Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA em face de MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, partes qualificadas. Em suma, disse o autor que, em 17/11/2020, firmou com a ré um contrato de compra e venda da unidade habitacional de nº 204, bloco nº 07, com vaga de garagem nº 112, no empreendimento Vila Bela Residencial, pelo preço de R$ 100.000,00. Aduziu que o preço fora devidamente quitado, havendo a abertura, junto ao Cartório do 5º Ofício de Cuiabá, da matrícula nº 113.138. Pontuou que, por razões desconhecidas, a vendedora, ora requerida, se recusa a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, bem como entregar as chaves do respectivo imóvel. Em razão dos fatos, requereu a procedência dos pedidos autorais, a fim de que seja, por sentença, o referido imóvel adjudicado ao patrimônio do requerente, expedindo-se o competente mandado para a devida escrituração e registro no Cartório do 5º Ofício da Comarca de Cuiabá, Estado de Mato Grosso. A inicial veio instruída com documentos, ID 81306525 a 81306536. Em ID 81500178, foi proferida decisão inaugural, concedendo liminar para determinar que seja realizada a averbação da existência da presente ação no registro do imóvel matriculado sob o nº 113.138, perante o Cartório do 5º Ofício da Comarca de Cuiabá/MT. Conciliação infrutífera (ID 86918418). Citada, a parte ré deixou transcorrer em branco o prazo para defesa. A parte autora postulou pela decretação da revelia e julgamento antecipado (ID 90136713). Revelia decretada em ID 126921585. Também determinou-se aguardar a finalização da instrução dos autos em apenso, sob nº 1035198-09.2022.8.11.0041, para julgamento simultâneo. Em apenso, encontra-se distribuída a Oposição intentada por ROMEU HONORATO MENDES, em face de RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA e MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, partes qualificadas. Em síntese, o opoente alegou ser o legítimo titular do direito real do imóvel reivindicado na adjudicação compulsória. Para tanto, consignou que adquiriu o bem em 07/12/2020, conforme contrato de compra e venda da referida unidade habitacional pelo valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais). Explanou que o imóvel foi devidamente quitado e em 06/06/2022, foi assinado o Termo de Autorização de Escrituração de Imóvel, com a consequente transferência de titularidade da matrícula nº 113.138, mediante registro em 25/08/2022. Ressaltou também que é o opoente que está na posse do imóvel em litígio desde a entrega da unidade. Ao final, pugnou a procedência da oposição, com o reconhecimento da posse e da propriedade do oponente, afastando o direito vindicado pelos opostos. Instruiu a peça com documentos, ID 95189092 a 95192221. Citado, o oposto RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA apresentou contestação e documentos em ID 103377996 a 103378009. Em resumo, esclareceu a existência de dois compromissos de compra e venda, sendo que o lavrado com o oposto tem reconhecimento de firma comprovando sua origem e data e é anterior ao compromisso de compra e venda firmado com o opoente. Ademais, levanto tese de suposta simulação do segundo negócio jurídico, impugnou o pleito inicial e postulou pela improcedência da oposição. Citado, o oposto MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA quedou-se inerte. O autor não impugnou a contestação. Instadas para especificação de provas, a parte oposta pleiteou prova documental e oral (ID 109118271) e o opoente quedou-se inerte. Decisão saneadora em ID 111864252. Em audiência instrutória, foi tomado o depoimento pessoal do opoente e do representante da opositora RÜHLING, conforme termo e mídias de ID 129778142 e anexos. Determinada a juntada de documentos pelo opoente, este apresentou manifestação em ID 131174410 e anexos. A parte contrária manifestou-se em ID 131205797. Em ID 166014565, foi pleiteada a retificação do cadastro dos autos para que seja retirado o nome de EMERSON ETORE MORES como parte do processo, uma vez que é tão somente representante da empresa ré. É o relatório. Decido. Inicialmente, DEFIRO o pedido de ID 166014565 e DETERMINO a exclusão de EMERSON ETORE MORES do polo passivo da oposição, uma vez que este é apenas representante da empresa oposta, e não parte legítima. Finda a instrução, inexistindo demais preliminares e prejudiciais arguidas, tão pouco outras questões processuais pendentes, estando presentes os pressupostos e condições da ação, passo ao julgamento do mérito. Do Julgamento Simultâneo Nos termos do art. 685 e art. 55, § 3º, do Código de Processo Civil, as ações deverão ser julgadas conjuntamente, eis que: “serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles”. Da Venda em Duplicidade do Mesmo Bem É fato incontroverso e comprovado nos autos que a unidade habitacional de nº 204, bloco nº 07, com vaga de garagem nº 112, no empreendimento Vila Bela Residencial, matrícula nº 113.138, CRI do 5º Ofício de Cuiabá, foi vendida em duplicidade pela MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA aos compradores RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA e ROMEU HONORATO MENDES. A primeira venda ocorreu a RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA, efetivada em 17/11/2020, conforme se infere do compromisso de compra e venda de ID 81306532 da ação adjudicatória. Termo de quitação em 18/11/2020 (ID 81306533). A segunda venda ocorreu com ROMEU HONORATO MENDES, realizada em 07/12/2020, consoante compromisso de compra e venda de ID 95190665 da oposição. O primeiro comprador, em virtude de recursa injustificada do vendedor em lhe outorgar a escritura definitiva de compra e venda, ajuizou a ação de adjudicação compulsória em 1º/04/2022. A construtora vendedora foi citada em 18/04/2022 e, na ocasião, também tomou conhecimento da liminar concedida, certidão de ID 82669948 da adjudicação. Mesmo ciente da existência do ajuizamento da adjudicação e da concessão da liminar, a empresa MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA assinou, em 20/06/2022, termo de autorização de escrituração do imóvel em litígio em favor do terceiro ROMEU HONORATO MENDES, ocasionando a confecção da Escritura Pública de 15/07/2022 e Registro na Matrícula do Imóvel em 26/08/2022 ao terceiro opoente (ID 95190675, 95190686 e 95192201 da oposição). Tal situação retira qualquer presunção de boa-fé nos negócios realizados após o conhecimento do ajuizamento da ação de adjudicação compulsória pela empresa MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. O contexto fático é claro em apontar que empresa MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, de má-fé (posto que ciente das duas vendas e do ajuizamento da adjudicação), alienou o bem em duplicidade, tendo proporcionado meios para que a segunda alienação prevalecesse sobre a primeira, se recusando a outorgar a escritura pública para o primeiro comprador (RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA) e proporcionando toda a documentação para a efetivação da tutela pelo segundo comprador (ROMEU HONORATO MENDES). No entanto, em casos de alienação em duplicidade, prevalece a primeira que foi realizada, no caso em roga, com o comprador RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA. Isso porque, não poderia a imobiliária/construtora vender imóvel já vendido anteriormente, pois impossível o objeto da venda, em consonância com os artigos 166, inciso II, e 169, do Código Civil de 2002: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto. Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. Corroborando, segue jurisprudência sobre o tema: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VENDA EM DUPLICIDADE. NULIDADE. 1. A alienação de um mesmo imóvel para compradores diferentes, configura uma venda em duplicidade, tornando nulo de pleno direito o segundo negócio jurídico realizado, em face da impossibilidade de seu objeto, pois ninguém pode vender algo que não lhe pertença. (...) (TJ-GO - Apelação (CPC): 05201184520188090017, Relator.: MARCUS DA COSTA FERREIRA, Data de Julgamento: 29/05/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 29/05/2020) (grifei). Ademais, em que pese a tese levantada na oposição, de que o imóvel, na verdade, teria sido dado em garantia a RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA, em virtude de um empréstimo em maio de 2021, o fato da existência de referido contrato, coligido em ID 95192210, não afasta a possibilidade de posterior compra do bem pelo autor/oposto, tal como comprovado por meio do instrumento de compromisso de compra e venda já citado, formulado em 17/11/2020. Destarte, finalizada a instrução e comprovado que houve duas alienações do mesmo bem, prevalece a primeira. Da Oposição Como consequência da prevalência do primeiro negócio jurídico em detrimento do segundo, a improcedência da oposição é medida de rigor, uma vez que a compra e venda com ROMEU HONORATO MENDES é nula de pleno direito, diante do objeto impossível. Oportuno assinalar que a tese defensiva de que o opoente é quem exerce a posse de fato do bem, e que não há posse pelo oposto, não afasta o direito da adjudicação compulsória. Em verdade, a posse não é requisito necessário para a concessão da adjudicação. São requisitos: a prova do negócio jurídico realizado, a quitação das obrigações assumidas por parte do adquirente e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva necessária à transcrição do bem, inteligência dos artigos 15 a 17, ambos do Decreto-Lei nº 58/67 e artigos 1.417 e 1.418, ambos do CC/2002. Caso o opoente se sinta prejudicado pela situação irregular vivenciada, ocasionada pela empresa MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, que vendeu indevidamente o mesmo bem duas vezes, deverá se valer das vias judiciais cabíveis para eventual ressarcimento pelos prejuízos que entender sofridos. Da Adjudicação Compulsória Por ser o autor RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA o primeiro a ter adquirido o imóvel, cabe a ele a titularidade do bem e o consequente direito de registrá-lo em seu nome. Considera-se ação de adjudicação compulsória aquela colocada à disposição do promitente comprador com contrato quitado e sem cláusula de arrependimento. Está prevista nos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/37 e tem como escopo uma sentença de reconhecimento do domínio, por força do inadimplemento da obrigação por parte do promitente vendedor. Para que haja a adjudicação judicial de imóvel exige-se prova da existência do compromisso de compra e venda e da quitação integral do preço, o que se encontra presente nos autos, conforme documentos de ID 81306532 e 81306533. Os artigos 1.417 e 1.418 do CC/2002 estabelecem os direitos do compromissário comprador, vejamos: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Apesar da exigência de comprovação da inscrição no Cartório de Registro de Imóveis para caracterização do direito real de aquisição, o colendo Superior Tribunal de Justiça já se posicionou a respeito na Súmula nº 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Constata-se que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, isto é, não há necessidade de que seja dada publicidade ao ato. O que as imobiliárias/construtoras/vendedoras devem fazer é certificar de que os imóveis não sejam vendidos mais de uma vez, o que não foi observado no caso em comento, devendo-se fazendo as devidas correções no registro de imóveis competente. Do Cancelamento do Registro da Segunda Venda Apesar de inexistir pedido expresso para o cancelamento do registro da transferência do imóvel a ROMEU HONORATO MENDES, constante na matrícula nº 113.138 (R.7/113.138 de 26/08/2022 – Protocolado sob o nº 234.246 em 25/08/2022), tal medida mostra-se imprescindível para efetivação da adjudicação compulsória em favor de RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA. A nulidade da segunda venda do bem constitui um defeito insanável e não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, tão pouco produz efeitos, nos termos do artigo 169 do Código Civil, principalmente em relação ao primeiro comprador que intentou a ação de adjudicação e não tinha conhecimento da existência do outro negócio jurídico. Oportuno consignar que as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, como no caso em tela, em virtude do defeito do título que originou a prenotação, invalidam-no, independentemente de ação direta, isto é, podem ser objeto de deliberação ex officio, por se tratar de matéria de ordem pública, em consonância com os artigos 214 e 216 da Lei de Registro Público, in verbis: Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. A propósito, transcrevo julgado sobre o tema: DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. Sentença de procedência. Insurgência dos corréus. PRELIMINAR. DECADÊNCIA. Não verificação. Negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. Inteligência do artigo 169, do Código Civil. MÉRITO. Imóvel vendido em duplicidade. Nulidade do registro público de transferência de propriedade. Alegada ocorrência de fraude, posto que a vendedora alienou o imóvel duas vezes. Cabimento. Declaração de ineficácia da cessão de direitos firmada entre a construtora corré e Informax Informação, Assessoria e Treinamento Empresarial Ltda., em relação aos autores, declarando-se ineficazes, outrossim, os demais atos posteriores, inclusive com o cancelamento do registro. Precedente deste E. Tribunal de Justiça. Sentença mantida por seus próprios e bem deduzidos fundamentos. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1086931-14.2022.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Maria Salete Corrêa Dias, Data de Julgamento: 18/06/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2024) (grifei). Portanto, para viabilização da adjudicação do imóvel em favor de RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA, imprescindível o cancelamento do R.7/113.138 de 26/08/2022 – Protocolado sob o nº 234.246 em 25/08/2022, a fim de preservar a continuidade registral correta, garantindo a sequência lógica e a segurança jurídica do negócio imobiliário válido, qual seja, a compra e venda realizada com o primeiro comprador RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA. Da Verba Sucumbencial A contratante que aliena o imóvel em duplicidade é quem deve arcar com o ônus da sucumbência, e não os adquirentes, tendo em vista o princípio da causalidade, visto que foi ela quem deu causa a todo o imbróglio instaurado. Do Dispositivo POSTO ISSO, com base na motivação supra e art. 487, inciso I, c/c 686, do CPC/2015, resolvo o mérito e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na OPOSIÇÃO de nº 1035198-09.2022.8.11.0041. Com relação à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA nº 1012327-82.2022.8.11.0041, resolvo o mérito e JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, a fim de suprir a declaração de vontade não emitida voluntariamente pela parte requerida MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, e conceder a adjudicação do bem imóvel descrito na exordial, de matrícula nº 113.138, em favor de RUHLING SISTEMAS ADMINISTRATIVOS LTDA, sem prejuízo dos pagamentos de tributos, taxas e emolumentos inerentes à transferência do bem. Diante do reconhecimento da prevalência da primeira compra e, em consequência lógica, com fulcro nos artigos 164, 214 e 216 da Lei nº 6.015/73, DETERMINO o cancelamento do Registro nº R.7/113.138 de 26/08/2022 – Protocolado sob o nº 234.246 em 25/08/2022, constante na matrícula nº 113.138, Cartório do 5º Ofício de Cuiabá/MT. Pelo princípio da causalidade, condeno a empresa MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte adversa, tanto da ação principal quanto da oposição, estes últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 e seguintes do CPC. Com o trânsito em julgado, EXPEÇA-SE o necessário mandado/ofício ao cartório de registro de imóvel competente para cumprimento desta sentença. Após, nada mais sendo requerido, arquivem-se mediante as baixas e anotações de estilo. P.R.I. De Alto Araguaia/MT para Cuiabá/MT, data da assinatura digital. DANIEL DE SOUSA CAMPOS Juiz de Direito (Portaria nº 866/2025)