Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
AUTOR: CX CONSTRUÇÕES LTDA.
REQUERIDA: SAATTIA PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A 1. Relatório
PROCESSO N. 1011795-84.2017.8.11.0041
Trata-se de Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Restituição dos Valores Pagos, Incidência de Multa Contratual c/c Pedido de Antecipação de Tutela Específica de Urgência Initio Litis e Inaudita Altera Pars, ajuizada por CX Construções Ltda. em face de SAATIA Participações e Investimentos Ltda., ambas qualificadas nos autos. A autora relata que firmou com a requerida, em agosto de 2013, o Instrumento Particular de Contrato de Permuta de Imóvel Urbano com Torna, tendo por objeto uma área de 61.569 m², denominada Chácara São Domingos (matrícula n. 94.423 do 2º Ofício de Cuiabá), avaliada em R$ 21.000.000,00. Complementa que o ajuste previa a construção de empreendimento imobiliário pela autora, que entregaria a requerida, em pagamento, unidades equivalentes a 9% da área útil vendável, além de uma torna (arras) de R$ 2.100.000,00, a ser paga em 30 parcelas de R$ 70.000,00. Registra que como condição indispensável do negócio, ficou estipulado na Cláusula III do instrumento, a transferência imediata do imóvel, comprometendo-se a requerida a finalizar a transferência da área objeto deste contrato para a empresa Portal Empreendimentos Imobiliários Ltda., no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da assinatura. Após esse prazo, teria 10 (dez) dias para escriturar a área em nome da autora. Já na cláusula VIII do Instrumento original, foi definida a multa contratual de 10% do valor do contrato. Alega que a requerida descumpriu o contrato ao não viabilizar o desmembramento da área perante a municipalidade. Explica que a Lei Complementar Municipal n.º 231/2011 exige a doação de 15% da gleba ao patrimônio público para fins de urbanização, providência negligenciada pela requerida, o que teria impedido o registro do memorial de incorporação e o início das edificações. Aduz que, embora tenha efetuado o pagamento de R$ 814.441,63, viu-se compelida a suspender os pagamentos e buscar a rescisão por culpa da requerida. Pleiteou, liminarmente, a averbação da lide nas matrículas e, no mérito, a procedência para rescindir o contrato por culpa da Ré, com a devolução integral dos valores pagos e aplicação da multa contratual de 10% (R$ 2.100.000,00). A antecipação de tutela foi deferida (id. 7967478). Citada, a requerida apresentou contestação com Reconvenção (id. 17522199). Preliminarmente, arguiu falta de interesse de processual por já estar o contrato rescindido extrajudicialmente. No mérito, imputa a culpa exclusiva à autora, que teria inadimplido as parcelas da torna (pagando apenas 12 de 30) e deixado de prestar as garantias reais pactuadas (caução de lotes no Loteamento Terra Selvagem). Afirma que o desmembramento em três glebas menores de 30.000 m² foi realizado a pedido da autora para afastar a exigência de doação de 15%, e que a responsabilidade pelos custos e projetos era exclusiva da incorporadora. Em sede de reconvenção, pugnou pela condenação da autora ao pagamento da multa de 10% sobre o valor do contrato. Impugnação à contestação e resposta à reconvenção no id. 23386293. Proferida sentença anterior (id. 74340960), esta foi anulada em sede de Recurso de Apelação (id. 156552901) em razão do cerceamento de defesa, determinando-se a reabertura da instrução processual para oitiva de testemunhas e depoimento pessoal. Em nova fase instrutória, realizou-se Audiência de Instrução e Julgamento (id. 212517811). Foram colhidos os depoimentos da representante da requerida, das testemunhas Osvaldo Rodrigues Vieira e João Paulo Tanus Soares (pela Autora), e do informante Heitor Ribeiro Teixeira (pela requerida). A autora colacionou aos autos a íntegra do processo administrativo n.º PG 955114-4 junto à Prefeitura de Cuiabá (id. 207299677). As partes apresentaram alegações finais por memoriais (id. 215123625 e 215528434), reiterando suas teses. É o relatório. Decido. 2. Fundamento 2.1. Preliminar 2.1.1. Falta de Interesse Processual Em contestação, a requerida arguiu preliminar de falta de interesse processual, por já estar o contrato rescindido extrajudicialmente. Com efeito, ainda que rescindido extrajudicialmente o contrato, remanesce o interesse processual, máxime se o pedido não se cinge a resolução contratual, mas, ao reconhecimento da culpa da requerida pela rescisão, com a consequente aplicação das penalidades, vale dizer, a devolução do valor pago e condenação na multa contratual. Logo, rejeito a preliminar de falta de interesse processual. 2.1.2. Da Justiça Gratuita e das Custas da Reconvenção Compulsando os autos, verifico que a requerida/reconvinte, SAATTIA, postulou pela concessão da justiça gratuita, sob o fundamento de que desde o ano de 2015 não aufere qualquer rendimento. (id. 17522199) Instada a comprovar sua hipossuficiência, apresentou balancetes e notas explicativas. Contudo, tais documentos não são eficientes para comprovar a hipossuficiência. Isto porque, a empresa detém ativo imobilizado de vultosa monta, sendo proprietária de imóvel avaliado em R$ 21.000.000,00 (vinte e um milhões de reais), objeto desta lide. A mera paralização de atividades operacionais não se confunde com a impossibilidade jurídica de arcar com as despesas processuais. Assim, indefiro o pedido de justiça gratuita formulado pela requerida SAATIA. Todavia, não é o caso de extinção da reconvenção por ausência de preparo, uma vez que se trata de vício sanável e, na hipótese, não houve a intimação da parte, até o momento, para pagar às custas do processo (reconvenção), nos termos dos arts. 290 e 321, do CPC. Desta feita, em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito (arts. 4º e 6º, do CPC) e visando garantir a prestação jurisdicional plena quanto aos pedidos formulados em reconvenção, AUTORIZO o recolhimento das custas processuais da reconvenção ao término do processo, pela parte que for sucumbente em tal pleito. 2.2. Do Mérito
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e multa ajuizada por CX Construções Ltda. contra SAATIA Participações e Investimentos S.A., em relação ao Contrato de Permuta de imóvel urbano com torna, firmado em agosto de 2013, tendo por objeto uma área de 61.559 m² (matrícula n. 94.423), negociada por R$ 21.000.000,00 (vinte e um milhões de reais). No contrato pactuado, restou ajustado que a autora edificaria um empreendimento imobiliário, pagando à requerida 9% da área útil privativa e a importância de R$ 2.100.000,00 (dois milhões e cem mil reais) a título de arras, divididos em 30 (trinta) parcelas de R$ 70.000,00 (setenta mil reais). De acordo com a autora, a requerida descumpriu a obrigação de regularizar o desmembramento da área junto ao município de Cuiabá, por não ter efetuado a doação de 15% da gleba para fins públicos exigida pela LC 231/2011, inviabilizando o empreendimento. Informou, ainda, que pagou a título de arras o valor de R$ 810.201,05 (oitocentos e dez mil, duzentos e um reais e cinto centavos), correspondente ao pagamento das primeiras 12 (doze) parcelas, do total de 30 (trinta). Por sua vez, a requerida alegou que a culpa pela rescisão do contrato é da autora, que pagou apenas 12 (doze) das 30 (trinta) parcelas e não apresentou os projetos, nem as garantias (caução dos lotes) previstas no contrato, além de sustentar que a doação de 15% da área era ônus da autora. Postulou em reconvenção, a condenação da autora ao pagamento da multa de 10%. Nesse contexto, a cerne da controvérsia reside em identificar qual das partes deu causa à inexecução do contrato e, consequentemente, definir os reflexos financeiros da rescisão (restituição de arras e incidência de cláusula penal). Pois bem. Após detida análise dos argumentos de cada uma das partes, associado ao conjunto probatório, em particular o processo administrativo da Prefeitura de Cuiabá e a oitiva das testemunhas, concluo que ambas as partes descumpriram obrigações essenciais, o que caracteriza a culpa concorrente pela resolução do negócio. Com efeito, a prova documental consistente no Processo Administrativo Municipal n. PG955114-4 (id. 207299677), em particular os Relatórios Técnicos de Análise (fls. 15, 78, 85 e 91), comprovam que o Município de Cuiabá exigiu a doação de 15% da área para logradouros públicos para autorizar o desmembramento. Verdade que a proprietária, ora requerida, tentou postulou a substituição de tal doação por outra área (fl. 81), o que ao que parece, não foi aceito. Ao não realizar o destaque da área para fins públicos, a requerida descumpriu a Cláusula III.II, que lhe impunha o dever de regularizar o imóvel para a incorporação, sem o que, o projeto da autora não poderia ser registrado. De relevo, o disposto na referida cláusula: “III.II. – A PRIMEIRA PERMUTANTE se compromete no prazo de 60 (sessenta) dias após a assinatura do presente instrumento, a regularizar a área objeto deste contrato, especialmente em relação a regularização ou desmembramento da área, da forma como melhor convier às partes e a fim de possibilitar a aprovação dos projetos que serão devolvidos pela SEGUNDA PERMUTANTE.” A testemunha Osvaldo Rodrigues Vieira, que atuou diretamente no trâmite perante a Prefeitura, esclareceu em audiência (id. 212779085) que o Município de Cuiabá exigiu a doação da área e que o Sr. Mário Matana, representante da requerida, estava ciente, inclusive teria oferecido outra área como alternativa. Segundo a testemunha, a omissão da requerida em destacar os 15% da gleba impediu a geração das matrículas individualizadas necessárias para que a autora pudesse registrar a incorporação e obter financiamentos. Soma-se que a tese da requerida no sentido de que a doação seria ônus da autora não encontra amparo no contrato, nem legalmente, porquanto, em princípio, a obrigação de destacar áreas públicas em processos de desmembramento de glebas é do proprietário que pretende parcelar o solo. Por outro lado, a autora também se encontra em situação de inadimplência contratual. Primeiro, interrompeu os pagamentos das arras ainda em 2014, quando o contrato ainda se encontrava vigente. Segundo, a autora descumpriu o disposto na Cláusula IX – Das Garantias. O contrato exigiu que, como condição para a transferência das áreas, a autora desse em caução lotes do Condomínio Terra Selvagem, o que não ocorreu. Os fatos indicam que referido condomínio, à época, enfrentava graves restrições jurídicas e ambientais, impedindo o cumprimento da obrigação. Desta feita, configurada a culpa mútua – de um lado a requerida que não regularizou a gleba; de outro, a autora que não prestou garantias e cessou pagamentos, a solução jurídica é o retorno das partes ao status quo, sem a imposição de penalidades a qualquer dos contratantes. Quanto as arras, sendo estas confirmatórias e havendo culpa de ambos, estas devem ser restituídas na forma simples à autora, porquanto a retenção configuraria enriquecimento sem causa da vendedora, o que é vedado pelo art. 884 do CC. Quanto a multa contratual de 10%, esta é indevida para ambas as partes. Nesse sentido: RECURSO DE AGRAVO INTERNO - RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA CONCORRENTE – RETORNO AO STATUS QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM - DANO MORAL E CLAUSULA PENAL AFASTADOS -SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Uma vez constatada a culpa de ambos os contratantes, correta a declaração de rescisão do contrato. A culpa concorrente permite o retorno das partes aos status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelo compra da unidade autônoma. A culpa concorrente para a rescisão contratual afasta a condenação pelo dano moral e pela cláusula penal. Decaindo as partes de seus pedidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles o ônus sucumbencial. Recurso parcialmente provido. (TJ-MT - AGR: 00897994720188110000 MT, Relator.: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 08/05/2019, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 15/05/2019). (Grifei) No mesmo sentido: APELAÇÃO. Ação de cobrança. Prestação de serviços de administração condominial. Recurso apresentado pela parte autora. EXAME: rescisão do contrato. Culpa concorrente evidenciada, tendo em vista que ambas as partes contribuíram para o encerramento da relação contratual. Cobrança de multa por rescisão antecipada. Não cabimento. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP - Apelação Cível 1038428-76.2024.8.26.0007; Relator (a): Celina Dietrich Trigueiros; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/02/2026; Data de Registro: 24/02/2026) Assim, a solução que melhor se harmoniza com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual é o retorno das partes ao status quo, com a restituição das parcelas pagas a compradora, ora autora, evitando-se o enriquecimento sem causa a qualquer dos litigantes. 3. Dispositivo
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos da ação principal, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de permuta por culpa concorrente das partes; b) CONDENAR a requerida SAATIA à restituição simples do valor histórico de R$ 810.172,05 (oitocentos e dez mil, cento e setenta e dois reais e cinco centavos), pago pela autora, corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. c) REJEITAR a aplicação de multa contratual e de retenção de arras. d) Expeça-se ofício para cancelamento definitivo das averbações premonitórias nas matrículas. Em razão da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais deverão ser rateadas em 50% para cada parte. Condeno cada litigante ao pagamento de honorários advocatícios à parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (item b), vedada a compensação (Art. 85, §14, CPC). Observe-se a gratuidade judiciária já deferida à autora. JULGO IMPROCEDENTE a Reconvenção. Condeno a reconvinte/requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa (R$ 2.857.895,75). Publique-se. Intimem-se. Cuiabá/MT, data registrada no sistema. Datado e assinado digitalmente Juiz(a) de Direito Designado para o NAE Portaria CGJ n. 24/2026-GAB-CGJ