Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL PORTO DO SOL
EXECUTADO: PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 11ª Vara Cível Comarca da Capital GABINETE Autos nº 1029349-90.2021.8.11.0041
Vistos, etc.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial de cota condominial promovida por Condomínio Residencial Porto do Sol em face de Primus Incorporação e Construção Ltda., ambos devidamente qualificados nos autos. Narra o exequente, em sua peça portal (id. 63618163), ser credor da executada quanto às taxas condominiais referentes à unidade n. 304, Bloco B2, vencidas entre janeiro e julho de 2021, totalizando, à época, o montante de R$ 2.730,90 (dois mil, setecentos e trinta reais e noventa centavos). Instruiu a inicial com a matrícula do imóvel (id. 63621394), atas de assembleia e planilha de débitos. A gratuidade da justiça foi deferida ao exequente pela decisão de id. 89898983, que também determinou a citação para pagamento. Citada (id. 107834056), a executada apresentou manifestação preliminar (id. 124516240), arguindo sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que o imóvel foi alienado a Jocimar da Silva Gomes em 02/05/1996, mediante contrato de compra e venda com financiamento pela Caixa Econômica Federal (id. 124522276). O pedido foi indeferido pela decisão de id. 171247522, sob o fundamento de que a via processual era inadequada e que a executada permanecia como proprietária registral na matrícula. Ato contínuo, houve o bloqueio de ativos financeiros via sistema Sisbajud no valor atualizado de R$ 8.430,57 (oito mil, quatrocentos e trinta reais e cinquenta e sete centavos), conforme recibo de id. 199412637. Inconformada, a executada opôs exceção de pré-executividade (id. 199994519), reiterando a tese de ilegitimidade passiva ad causam. Sustentou a aplicação do Tema Repetitivo 886 do Superior Tribunal de Justiça, informando que o exequente possui ciência inequívoca da posse exercida pelo promissário comprador há décadas. Colacionou cópias de sentenças proferidas por este juízo em casos idênticos envolvendo as mesmas partes, nas quais foi reconhecida a sua ilegitimidade (id. 199994519, pág. 4). Requereu a concessão de liminar para suspender a transferência dos valores e, no mérito, a extinção do feito. O exequente apresentou impugnação (id. 203875323), defendendo a higidez do título e a responsabilidade da proprietária registral pela natureza propter rem da obrigação. Pugnou pela expedição de alvará e extinção pela satisfação. Em réplica (id. 219665322), a executada ratificou os termos da exceção, aduzindo o caráter protelatório da resistência do exequente. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento. DECIDO.
Cuida-se de exceção de pré-executividade em que a empresa executada busca o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva para figurar na execução de débitos condominiais, lastreada em alienação pretérita do imóvel. Consigne-se, de início, que a exceção de pré-executividade é construção doutrinária e jurisprudencial admitida para o exame de matérias de ordem pública, conhecíveis de ofício pelo magistrado, ou questões que não demandem dilação probatória, nos termos do artigo 803, parágrafo único, do Código de Processo Civil. No caso subjacente, a legitimidade passiva constitui condição da ação e pressuposto processual, podendo ser analisada nesta sede, visto que a prova documental acostada é suficiente para o deslinde da controvérsia. Este entendimento é corroborado pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, que admite a via da exceção quando a matéria é comprovada por prova pré-constituída: TJ-MT — AGRAVO DE INSTRUMENTO 10085801420268110000 — Publicado em 06/05/2026. (...) 3. A exceção de pré-executividade é via restrita, admitida apenas para matérias de ordem pública ou comprovadas por prova pré-constituída, sendo inviável quando a controvérsia demanda dilação probatória. (...) Dessa forma, a análise da legitimidade passiva em sede de exceção de pré-executividade mostra-se adequada ao caso concreto, dada a robustez da prova documental apresentada. Cinge-se a questão em saber se a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais deve recair sobre a proprietária que consta no registro imobiliário ou sobre o promissário comprador que detém a posse direta do bem. A matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.345.331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 886), estabelecendo-se as seguintes premissas: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. A tese vinculante acima transcrita é aplicada de forma uníssona pelos tribunais, como se observa em julgado recente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: TJ-MG — Agravo de Instrumento 45913408620258130000 — Publicado em 06/05/2026. EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL - IMISSÃO NA POSSE POR TERCEIRO - CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE ACERCA DA RELAÇÃO MATERIAL - PRECEDENTE VINCULANTE DO STJ (TEMA 886) - RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS EXCLUSIVA DO POSSUIDOR - EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO EM RELAÇÃO AO AGRAVANTE - RECURSO PROVIDO. (...) 2. Comprovada a imissão na posse por terceiro e a ciência inequívoca do condomínio acerca de quem efetivamente usufrui da unidade e dos serviços condominiais, afasta-se a legitimidade passiva do proprietário registral para responder por despesas relativas ao período em que a posse foi exercida pelo possuidor. (...) Tal orientação reforça a necessidade de se observar a realidade fática da posse em detrimento do registro formal, quando demonstrada a ciência do credor.
No caso vertente, a executada demonstrou ter alienado o apartamento 304, Bloco B2, ao Sr. Jocimar da Silva Gomes ainda no ano de 1996, conforme contrato de id. 124522276. Embora tal instrumento não tenha sido levado a registro, a posse do adquirente perdura por quase trinta anos. A ciência inequívoca do condomínio exequente acerca da transação é manifesta. Primeiro, porque seria inverossímil supor que a administração desconhecesse a identidade do morador de uma unidade por três décadas. Segundo, e de forma decisiva, este juízo, em julgamentos idênticos envolvendo as mesmas partes e unidades do mesmo residencial (autos n. 1029350-75.2021.8.11.0041 e n. 1003872-31.2022.8.11.0041), já reconheceu a ilegitimidade da executada Primus. Nesse passo, a insistência do exequente em demandar contra a proprietária registral, mesmo ciente da alienação e da posse exercida por terceiro, afronta a tese vinculante do Tema 886/STJ e o princípio da boa-fé processual. Dessa forma, a procedência da exceção de pré-executividade é medida que se impõe, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito em relação à excipiente. Quanto aos valores bloqueados no id. 199412637, diante do reconhecimento da ilegitimidade passiva, a constrição deve ser imediatamente levantada em favor da executada. Por fim, no que tange aos ônus sucumbenciais, em virtude do acolhimento da exceção de pré-executividade que resulta na extinção da execução, a parte exequente deve arcar com os honorários advocatícios, por força do princípio da sucumbência e da causalidade. Posto isso, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, acolho a exceção de pré-executividade e JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, ante a ilegitimidade passiva da executada Primus Incorporação e Construção Ltda. Determino o imediato levantamento do bloqueio realizado via Sisbajud (id. 199412637). Expeça-se alvará ou transfira-se o montante de R$ 8.430,57 (oito mil, quatrocentos e trinta reais e cinquenta e sete centavos), acrescido dos rendimentos da conta judicial, em favor da executada, para a conta bancária por ela indicada na petição de id. 199994519, pág. 12. Condeno a parte exequente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da executada, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida (artigo 98, parágrafo 3º, do CPC). Transitado em julgado, remetam-se os autos imediatamente ao arquivo, mediante as anotações necessárias. Deixo de atender a ordem cronológica de processos conclusos, considerando que o rol do art. 12, §2º, do CPC/2015 é exemplificativo e a necessidade de cumprimento da Meta estabelecida pelo CNJ. P. I. C. Cuiabá, 8 de maio de 2026 OLINDA DE QUADROS ALTOMARE Juíza de Direito