Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE RONDONÓPOLIS PRIMEIRA VARA CÍVEL Processo Judicial Eletrônico nº 1005128-60.2021 Ação: Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Cobrança Autor: RC Empreendimentos Imobiliários Ltda. Réu: Wellington Santos Lima. Vistos, etc. RC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, ingressou neste juízo com a presente “Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Cobrança” em desfavor de WELLINGTON SANTOS LIMA, com qualificação nos autos, aduzindo: “Que, no dia 02/05/2013, as partes firmaram um Contrato de Promessa de Compra e Venda referente ao lote nº 07, da quadra nº 21, do Setor Residencial Granville II, situado no município de Rondonópolis; que, pelo contrato, a parte ré comprometeu-se a pagar 150 parcelas mensais, no entanto, desde o ano de 2018, a parte ré encontra-se inadimplente, acumulando um débito de R$ 21.427,10 (vinte e um mil, quatrocentos e vinte e sete reais e dez centavos); que, a parte autora desembolsou a quantia de R$ 5.117,19 (cinco mil, cento e dezessete reais e dezenove centavos) referentes ao IPTU em aberto, responsabilidade da parte ré, uma vez que o contrato não está registrado em cartório e o imóvel permanece em nome do autor; que, apesar de ter sido notificada sobre sua mora, a parte ré permanece inadimplente em relação às obrigações contratuais e continua ocupando o imóvel; que, assim, a parte autora requer a procedência da ação, com a resolução do contrato e a reintegração na posse do imóvel, bem como a condenação da ré ao pagamento dos débitos relacionados ao imóvel, incluindo a fruição do imóvel e as parcelas em atraso, contadas a partir da constituição em mora em 20/08/2018, e, por fim, que seja condenada a remover qualquer construção realizada no imóvel. Junta documentos e dá à causa o valor de R$ 26.544,29 (vinte e seis mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e vinte e nove centavos)”. O pleito liminar de reintegração de posse foi indeferido, nos termos da decisão de (ID 56904611), bem como deixou-se de designar audiência preliminar de conciliação, não sobrevivendo recurso. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, onde procurou rebater os argumentos levados a efeito pela autora, aduzindo: “Que, preliminarmente, requer a correção do valor atribuído à causa e a concessão de assistência judiciária, conforme preceitua o artigo 98 do Código de Processo Civil; que, no mérito, argumenta que a ausência de pagamento decorre da culpa exclusiva do devedor, uma vez que efetuou diversas tentativas de saldar o débito em atraso, sendo suas propostas, entretanto, rejeitadas pela autora; que, o pedido de indenização pela fruição do imóvel não deve prosperar, uma vez que já efetuou o pagamento de 61 parcelas do contrato de compra e venda e buscou a renegociação da dívida com a autora; que, assim, solicita a improcedência do pedido formulado na inicial, com a consequente condenação da autora nas despesas sucumbenciais; que, apresenta reconvenção, pleiteando o reconhecimento da procedência da mesma, com a declaração de resolução do contrato por culpa da autora/reconvinda, e a devolução integral das parcelas pagas, além da retenção das benfeitorias realizadas no imóvel objeto do contrato, que, subsidiariamente, requer que a ação seja julgada apenas parcialmente procedente, determinando o retorno das partes ao status quo mediante a restituição das quantias pagas, em caso de eventual retomada do imóvel pela autora. Junta documentos e atribui à reconvenção o valor de R$ 46.086,85 (quarenta e seis mil e oitenta e seis reais e oitenta e cinco centavos), a qual postula sob o manto da assistência judiciária”. Houve impugnação à defesa. Determinada a especificação das provas a serem produzidas, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide; em contrapartida, a parte ré pleiteou a produção de prova pericial, com o objetivo de avaliar as benfeitorias realizadas no imóvel. O feito foi saneado, nomeando-se perito judicial. O Laudo Pericial foi aportado ao (ID 141666632). Intimadas, a parte ré manifestou concordância com o laudo pericial; em contrapartida, a parte autora impugnou o valor imputado pelo perito à obra e apresentou o laudo formulado por seu assistente técnico. Intimado, o perito judicial apresentou laudo pericial complementar em resposta à impugnação apresentada pela parte autora (ID 157759350). Finalmente, homologou-se o laudo pericial e, apresentados os memoriais, vieram-me os autos conclusos. É o relatório necessário. D E C I D O: Inicialmente, ponderando os documentos carreados aos autos no (ID 102816935), hei por bem em deferir os benefícios da Justiça Gratuita à parte ré (art.98, CPC). A parte ré apresentou impugnação ao valor da causa, argumentando que o valor do contrato que a parte autora pretende rescindir, assim como os valores cobrados a título de IPTU, não correspondem ao montante atribuído à causa. Razão assiste à empresa ré, uma vez que o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes (ID 50590296) estabelece: “CLÁUSULA SEGUNDA - O(s) imóvel (is) objeto do presente Contrato de Compromisso de Compra e Venda tem como preço a vista a importância de R$ 46.086,85 (QUARENTA E SEIS MIL, OITENTA E SEIS REAIS E OITENTA E CINCO CENTAVOS)”. Assim, acolho a impugnação apresentada pela parte ré e corrijo o valor da causa para R$ 51.204,04 (cinquenta e um mil, duzentos e quatro reais e quatro centavos), nos termos previsto no artigo 292, incisos II e VI, do Código de Processo Civil. Dessa forma, a parte autora deverá ser intimada para recolher as custas complementares, em atenção ao princípio da celeridade processual. Rc Empreendimentos Imobiliários Ltda ingressou com a presente “Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Cobrança” em desfavor de Wellington Santos Lima, pois, segundo alega na inicial, firmou contrato de compra e venda de imóvel com a parte ré, mas devido ao não pagamento das parcelas e à falta de purgação da mora, pugna pela resolução do contrato e a reintegração da posse do imóvel. Pois bem, depois de acurada análise das razões de fato e de direito deduzidas pelas partes e diante das provas trazidas à colação, tenho comigo que a presente ação merece parcial acolhimento. É cediço em nosso ordenamento jurídico, que o contrato se conceitua como “negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interesses que regularam”. (GOMES, Orlando. Contratos. Forense, 24a ed. 2001, RJ, p.10). Dentre os princípios que o regem, assim como a seus efeitos, destaca-se dois, de maior relevo para a compreensão do tema: o da força obrigatória dos contratos e o da intangibilidade. Pelo princípio da força obrigatória dos contratos, tem-se a obrigatoriedade de seu cumprimento pelas partes contratantes, tal como avençado, sendo o contrato considerado “lei entre as partes”. Sua justificativa é a própria autonomia da vontade. Pelo princípio da intangibilidade, é vedada qualquer alteração não consensual do conteúdo do contrato, como consequência da irretratabilidade. Outro aspecto relevante a ser destacado é o econômico. O conteúdo do contrato, como negócio jurídico que é, em regra, possui natureza econômica. Assim, não se pode levar em consideração apenas as nuances jurídicas da questão, mas as circunstâncias econômicas também devem ser sopesadas, para que seja possível uma regulação justa dos contratos. Segundo Enzo Roppo, renomado doutrinador sobre a matéria de contratos, frisa que: “o contrato-conceito jurídico e o direito dos contratos são instrumentais da operação econômica, constituem a veste formal, e não seriam pensáveis abstraindo dela [...]”. Assim, o pacta sunt servanda é aspecto jurídico que não deve se sobrepor aos aspectos econômicos e práticos do desenvolvimento dos vínculos contratuais. E em razão destes serem o seu conteúdo material, o contrato se baseia em equilíbrio das prestações devidas e em previsão das margens de ganho e perda para cada contratante. Entretanto, há circunstâncias que afetam esse equilíbrio, causando ganho para uma parte e perda para a outra, ultrapassando a margem previamente prevista de lucro e prejuízo. Como se observa no caso em questão, a parte ré deixou de cumprir suas obrigações contratuais em relação ao pagamento das parcelas estipuladas no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado com a autora. Ademais, o contrato celebrado entre as partes possui cláusula resolutiva, nos termos do artigo 474: “A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”. “DA RESCISÃO CONTRATUAL CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - O Presente Contrato de Compromisso de Compra e Venda será rescindido, por culpa do(a/s) COMPRADOR(A/ES) em qualquer dos seguintes casos: a) Vencida e não paga qualquer prestação, este Contrato de Compromisso de Compra e Venda será considerado rescindido 90 (noventa) dias após o vencimento, independente de notificação judicial ou extrajudicial, valendo como CLÁUSULA RESOLUTIVO EXPRESSA, nos termos do artigo 474 da Lei n° 10.406/2002 (Código Civil); (...) b) Se o(a/s) COMPRADOR(A/ES) deixar de cumprir com o pagamento de qualquer das prestações pecuniárias ou não, previstas neste instrumento; (...) f) Pelo descumprimento de qualquer das cláusulas deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda”. “DA RESOLUÇÃO EXPRESSA CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - Desatendida a notificação premonitória, este Contrato de Compromisso de Compra e Venda será rescindido de pleno direto, tendo o(a/s) COMPRADOR (A/ES) um prazo de 30 (trinta) dias, a contar do recebimento da notificação, para desocupar o imóvel, devolvendo a posse à VENDEDORA.” Ressalta-se que, ao contrário do que a parte ré pretende, não pode esta se eximir de seu inadimplemento atribuindo a responsabilidade à parte autora, argumentando de que esta não aceitou as propostas de acordo formuladas pela ré, sob pena de infringir o princípio da autonomia da vontade das partes. Inclusive, observa-se que os valores ofertados pela ré eram desproporcionais à dívida. Da mesma forma, a justificativa referente à pandemia de Covid-19 não é pertinente, uma vez que a parte autora foi constituída em mora em 20/08/2018 e não há evidências de adimplemento desde então. Deste modo, diante do conjunto probatório constante dos autos, verifica-se que a ré não cumpriu com a sua obrigação contratual, já que inconteste seu inadimplemento com as parcelas, uma vez que devidamente notificada extrajudicialmente não purgou a mora, sendo forçoso, neste caso, a resolução do negócio jurídico pactuado entre as partes, nos moldes estipulados no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda Setor Residencial Granville II (ID 50590296). Além disso, a parte autora solicita a condenação da parte ré ao pagamento da multa contratual compensatória, fixada em 15% (quinze por cento) do valor atualizado do imóvel, assim como dos tributos incidentes sobre o bem durante o período de posse (IPTU) e do aluguel mensal - taxa de fruição - estabelecido em 1% (um por cento), conforme disposto nas cláusulas 10ª, 15ª e 16ª do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Setor Residencial Granville II (ID 50590296): “CLÁUSULA DÉCIMA - 0(A/S) COMPRADOR(A/ES) terá responsabilidade exclusiva pelo pagamento de todos os tributos, impostos, taxas ou contribuições de melhoria, ITU/IPTU, emolumentos cartorários e demais despesas incidentes sobre o imóvel, ainda que emitidos em nome da VENDEDORA, a partir da data da compra efetuada através deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, ou da Proposta de Compra e Venda, o que for mais antigo”. “DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - Por entendimento prévio entre as partes contratantes, fica ajustado que em caso de desistência, cancelamento, ou rescisão deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, motivada o(a/s) COMPRADOR(A/ES), será cobrada deste (COMPRADOR(A/ES)), multa equivalente a 15% (quinze por cento) do valor atualizado do(s) imóvel(is) objeto(s) da compra e venda, sendo que após a dedução da multa rescisória, o saldo remanescente, será restituído ao(a/s) COMPRADOR(A/ES) no mesmo número de vezes quantos foram as do pagamento. CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - Ocorrendo a rescisão deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, por culpa do(a/s) COMPRADOR(A/ES) será cobrado deste, além da multa rescisória descrita na cláusula anterior, aluguel mensal correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor total da compra e venda, durante todo o período em que o mesmo estiver na posse do imóvel, e, se for o caso, indenização por danos causados ao imóvel e demais despesas administrativas, bem como custas judiciais e honorários advocatícios a base de 20% (vinte por cento) em caso de demanda judicial.” Pois bem, no caso em questão, não há dúvidas de que a parte ré foi a responsável pela resolução contratual, uma vez que foi quem deixou de cumprir com o pagamento das parcelas do contrato. Nesse contexto, deverá haver a restituição parcial das prestações pagas, cabendo à parte autora o direito de retenção dos valores pagos em razão das despesas administrativas que tenha suportado, conforme o entendimento da Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. De acordo com o artigo 416 do Código Civil, a cláusula penal serve como uma compensação pelos danos decorrentes do inadimplemento e, conforme definido pelo STJ, atua como uma forma de prefixação das perdas e danos. O Código Civil assim prevê: “Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora”. No mesmo Código está esclarecida no art. 410, a incidência da penalidade em face do inadimplemento ”Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor”. Nesse passo, o art. 411 determina: “Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal”. Dessa forma, conforme exposto acima, a culpa pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre o promitente comprador, que deixou de efetuar os pagamentos que lhe cabiam. No caso dos autos, a cláusula décima quinta do instrumento contratual firmado entre as partes estabelece: “DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - Por entendimento prévio entre as partes contratantes, fica ajustado que em caso de desistência, cancelamento, ou rescisão deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, motivada o(a/s) COMPRADOR(A/ES), será cobrada deste (COMPRADOR(A/ES)), multa equivalente a 15% (quinze por cento) do valor atualizado do(s) imóvel(is) objeto(s) da compra e venda, sendo que após a dedução da multa rescisória, o saldo remanescente, será restituído ao(a/s) COMPRADOR(A/ES) no mesmo número de vezes quantos foram as do pagamento”. Assim, é aplicável a estipulação contratual da cláusula penal compensatória, descrita na cláusula 15ª do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Setor Residencial Granville II (ID 50590296), que prevê a cobrança de 15% (quinze por cento) do valor atualizado do(s) imóvel(is) em caso de rescisão por culpa da parte compradora, ora ré. Dessa forma, considerando que o imóvel objeto do contrato foi avaliado pelo perito judicial no valor de R$ 114.924,97 (cento e quatorze mil, novecentos e vinte e quatro reais e noventa e sete centavos), caberá à parte ré o pagamento da porcentagem de 15% (quinze do cento) do valor atualizado do imóvel. Com relação às prestações adimplidas pela parte ré, a parte autora deverá promover a restituição integral das quantias, em parcela única, atualizada monetariamente pelo INPC desde a data do efetivo desembolso, sob pena de enriquecimento ilícito. Contudo, considerando a incidência da multa compensatória a ser paga pela parte ré e a existência do direito à compensação, dado que ambas as partes são, ao mesmo tempo, credora e devedora uma da outra, as obrigações deverão ser compensadas, conforme disposto nos artigos 368 e 369 do Código Civil. Ademais, a parte autora requer a condenação da parte ré ao pagamento de aluguel de 1% (um por cento) do valor do imóvel a partir da data em que ocorreu a inadimplência (20/08/2018) até a data da efetiva desocupação, correspondente à taxa de fruição do imóvel. A taxa de fruição refere-se ao período em que o compromissário adquirente usufrui do imóvel sem realizar o pagamento das prestações devidas. Nota-se que a cláusula décima sexta do instrumento contratual firmado entre as partes estabelece: “DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA (...) CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - Ocorrendo a rescisão deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, por culpa do(a/s) COMPRADOR(A/ES) será cobrado deste, além da multa rescisória descrita na cláusula anterior, aluguel mensal correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor total da compra e venda, durante todo o período em que o mesmo estiver na posse do imóvel, e, se for o caso, indenização por danos causados ao imóvel e demais despesas administrativas, bem como custas judiciais e honorários advocatícios a base de 20% (vinte por cento) em caso de demanda judicial.” Contudo, apesar da existência de cláusula contratual acordada entre as partes, é importante ressaltar que, no momento da aquisição do imóvel pela parte ré, tratava-se de um loteamento não edificado, tornando incabível a fixação da taxa de fruição nos moldes solicitados pela parte autora. Não obstante, ainda que posteriormente tenha ocorrido a construção pela parte ré, tal edificação também não enseja a cobrança da taxa de fruição em razão dessa circunstância, pois a referida cobrança tem como fato gerador a disponibilização pela parte autora de moradia, o que não ocorreu no caso concreto. Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES. COMPRA E VENDA DE TERRENO NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE- COMPRADOR. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO.
SENTENÇA
MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento deste ou empobrecimento do vendedor. Precedente específico. 2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido”. (AgInt no REsp n. 2.025.121/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.) Ressalta-se o trecho do voto do Ministro Mora Ribeiro: “Apesar do inconformismo manejado, a jurisprudência da Terceira Turma desta Corte segue no sentido de que, em se tratando de desfazimento de terreno não edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador, não há que se falar em arbitramento de indenização pela ocupação do bem tendo em vista que o desfazimento não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Além do mais, há que se ter em mente que as acessões/benfeitorias feitas no imóvel pelos promitentes-compradores não podem ser usadas contra eles para justificar nenhum tipo de cobrança pela fruição do bem. Admitindo-se que referida taxa tem por pressuposto a utilização de uma moradia disponibilizada pelo promitente-vendedor, não faria mesmo sentido consentir com referida cobrança na hipótese de ela ter sido edificada pelo promitente-comprador”. Portanto, a pretensão da parte autora não merece prosperar no que diz respeito à cobrança da taxa de fruição do imóvel. No mesmo trilho, as partes pactuaram que a obrigação de adimplemento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ficaria a cargo do promitente-comprador, conforme a cláusula décima do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda Setor Residencial Granville II (ID 50590296): “CLÁUSULA DÉCIMA - 0(A/S) COMPRADOR(A/ES) terá responsabilidade exclusiva pelo pagamento de todos os tributos, impostos, taxas ou contribuições de melhoria, ITU/IPTU, emolumentos cartorários e demais despesas incidentes sobre o imóvel, ainda que emitidos em nome da VENDEDORA, a partir da data da compra efetuada através deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, ou da Proposta de Compra e Venda, o que for mais antigo”. Assim, a parte ré deverá restituir a parte autora o valor de R$ 5.117,19 (cinco mil, cento e dezessete reais e dezenove centavos), podendo ser descontado do montante a ser restituído à parte ré. Sobre o tema, é o entendimento jurisprudencial: “APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resolução contratual por inexecução culposa do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a vendedora na devolução de 80% dos valores pagos. Insurgência da fornecedora. Resolução contratual. Pretensão de ver reconhecida culpa exclusiva dos promitentes vendedores. Falta de interesse recursal. Sentença que julgou justamente no sentido pretendido. Razão recursal não conhecida. Retenção. Pleito de reconhecimento de validade e aplicabilidade da cláusula penal. Descabimento. Pretensão leonina. Retenção que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra compatível com a análise do caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Devolução das quantias pagas a título de despesas condominiais e IPTU. Inadmissibilidade. Expressa previsão contratual de que o pagamento de tais despesas ficaria a cargo do compromissário comprador. Precedentes desta C. Câmara. Ademais, inexiste culpa da vendedora pela não imissão dos compradores na posse do imóvel, pois estes deixaram de quitar o saldo devedor no prazo ajustado. Juros de mora. Termo inicial. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é diferente do constante no contrato. Precedentes do A. STJ. RECURSO EM PARTE NÃO CONHECIDO e, na parte conhecida, PARCIALMENTE PROVIDO para (i) fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e (ii) excluir a condenação da vendedora de ressarcir os réus pelos valores pagos a título de IPTU e despesas condominiais.” (TJ-SP - APL: 11061615220168260100 SP 1106161-52.2016.8.26.0100, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 12/12/2018, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/12/2018) Por fim, observa-se que a parte autora solicita que o imóvel seja levado a leilão judicial, argumentando que o valor da alienação será utilizado para o pagamento do montante devido à parte ré a título de indenização pelas benfeitorias. No entanto, a pretensão da parte autora não merece prosperar, uma vez que o imóvel pode ser alienado por meio de leilão extrajudicial, não dependendo, portanto, da diligência deste Juízo. DA RECONVENÇÃO. A parte ré propôs reconvenção, pleiteando o direito de retenção das benfeitorias realizadas no imóvel. Ademais, requer que, em caso de eventual reintegração de posse do bem, essa fique condicionada à devolução das parcelas pagas e ao pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a fim de assegurar o equilíbrio das partes na relação contratual. No que diz respeito ao pedido de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a pretensão da parte ré deve prosperar, uma vez que a rescisão contratual confere à situação contratual o status quo ante. Assim, na ausência de qualquer comprovação de má-fé, a parte ré deve ser ressarcida pelas benfeitorias que efetuou no imóvel, conforme previsto no artigo 1.219 do Código Civil: “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis”. A parte autora insurge-se contra a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, argumentando que as construções são irregulares e estão em desacordo com as normas técnicas exigidas, conforme a Cláusula Décima Sexta, Parágrafo Segundo, do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Setor Residencial Granville II firmado entre as partes (ID 50590296): “CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - Ocorrendo a rescisão deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, por culpa do(a/s) COMPRADOR(A/ES) será cobrado deste, além da multa rescisória descrita na cláusula anterior, aluguel mensal correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor total da compra e venda, durante todo o período em que o mesmo estiver na posse do imóvel, e, se for o caso, indenização por danos causados ao imóvel e demais despesas administrativas, bem como custas judiciais e honorários advocatícios a base de 20% (vinte por cento) em caso de demanda judicial. Parágrafo Primeiro - Ocorrendo o previsto nesta cláusula, o(a/s) COMPRADOR(A/ES) desde já renuncia em favor da VENDEDORA a posse do imóvel, sendo que apenas as benfeitorias úteis e necessárias serão passíveis de indenização, de acordo com Laudo Técnico elaborado por profissional capacitado, nos termos e condições previstas neste instrumento. Parágrafo Segundo - Às benfeitorias voluptárias não serão em hipótese alguma indenizadas, bem como todas e quaisquer construções irregulares e/ou em desacordo com este Contrato de Compromisso de Compra e Venda, as normas técnicas exigidas pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis/MT, e demais órgãos envolvidos, sobretudo o recolhimento do ENSS e FGTS relativo à mão de obra aplicada”. Entretanto, verifica-se que o Laudo Pericial indica que as edificações são regulares e que não há impedimentos para a regularização junto à prefeitura municipal de Rondonópolis, sendo necessário apenas dar entrada no projeto de regularização (ID 157759350): “Quanto a diferença de área entre o medido “in loco” e o cadastrado no BCI do imóvel, mesmo que não tenha sido aprovado integralmente o projeto da edificação, nas condições que se encontrou o objeto pericial é totalmente possível sua regularização a qualquer tempo, bastando para tanto dar entrada no projeto de regularização junto a prefeitura municipal de Rondonópolis. (...) Quanto a aplicação de técnicas de construção e seguimento de normas ou lei municipal 091/2010 que institui o código de obras desta comarca, durante os trabalhos periciais não foram constatados indícios de técnicas inadequadas quanto a construção do imóvel, os materiais utilizados na construção apresentaram características satisfatórias – não são de baixa qualidade. Não foram localizadas patologias estruturais seja no corpo do imóvel ou nos muros de arrimo. As patologias localizadas são basicamente marcas de umidade nas paredes em decorrência da ausência de reboco nas faces externas das paredes e muros combinados com ausência de pingadeiras no topo destas, tais patologias são relativamente simples de serem corrigidas bastando para tanto realizar o reboco das faces e instalar pingadeiras. É de se destacar que o imóvel é passível de regularização a qualquer tempo. (...) A edificação nas condições que foi vistoriada é passível de regularização a qualquer momento”. Com relação aos valores do imóvel, o Perito Judicial concluiu (ID 141666632 e ID 157759350): “Valor do imóvel com a depreciação devido ao uso: R$ 326.358,47 (Trezentos e vinte e seis mil, trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e sete centavos). Para os muros de arrimo a estimativa de custo foi de aproximadamente R$ 25.000,00 (Vinte e cinco mil reais) e para o aterramento do lote com 173,00m³ de terra o valor médio conforme consultas em depósitos de Rondonópolis é de R$ 10.000,00 (Dez mil reais). Conforme tabela a seguir o valor total das obras realizadas é de R$ 361.358,47 (Trezentos e sessenta e um mil, trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e sete centavos). (...) Com as devidas considerações realizadas durante a avaliação do imóvel, é certo que o valor atribuído a reposição do bem, qual seja na ordem de R$ 361.358,47 (Trezentos e sessenta e um mil, trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e sete centavos) é o custo real para reposição do bem”. Dessa forma, verifica-se que os valores devidos à parte ré, referentes às benfeitorias e edificações realizadas no imóvel, somam a quantia de R$ 361.358,47 (trezentos e sessenta e um mil, trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e sete centavos), resguardado o direito de retenção até o respectivo pagamento da indenização. Portanto, a reintegração de posse da parte autora no imóvel ocorrerá somente após o pagamento das benfeitorias realizadas pela parte ré. Ressalta-se que o simples fato de o promitente comprador estar inadimplente não afasta sua boa-fé, pois, até a declaração de rescisão do contrato, a posse era respaldada por um contrato válido. A má-fé depende de comprovação, o que não foi demonstrado no caso. Portanto, apesar da falta de pagamento do valor relativo ao objeto do contrato, a parte ré mantém a posse de boa-fé sobre o imóvel, fundamentada no contrato de compra e venda. Esse fato é suficiente para assegurar-lhe o direito de retenção do imóvel em virtude das acessões e benfeitorias realizadas, até o pagamento da indenização correspondente. Nesse sentido, é a jurisprudência: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCEDÊNCIA. PEDIDO RECONVENCIONAL. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E ACESSÕES. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. - Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e poderá exercer o direito de retenção até o devido pagamento.” (TJ-MG - AC: 50450251220188130024, Relator: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 28/04/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/05/2023) “APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO - NÃO CONHECIMENTO DE UM RECURSO - DESERÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TERMO INICIAL PARA PAGAMENTO DE ALUGUEL - CONSTITUIÇÃO EM MORA - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL PELO VENDEDOR - RETENÇÃO DAS ACESSÕES E BENFEITORIAS PELO COMPRADOR - COMPENSAÇÃO DE VALORES - POSSIBILIDADE. I- Se não demonstrado o pagamento do preparo no momento oportuno, mesmo após indeferimento da justiça gratuita e intimação para cumprimento da diligência, a apelação deve ser considerada deserta. II- E devido o pagamento de aluguel em benefício do proprietário do bem desde a data de constituição em mora do possuidor, que, no caso, ocorreu no momento de sua notificação extrajudicial. III- Em decorrência da rescisão contratual, devem as partes retornar ao "status quo ante". IV- Em obediência ao princípio da boa-fé, tem a parte ré direito à indenização pelas acessões e benfeitorias edificadas no imóvel, podendo exercer inclusive o direito de retenção da coisa, opondo-se à sua restituição até ser paga referida indenização. V- A compensação, segundo o do art. 368 do Código Civil, exige que as partes sejam ao mesmo tempo credoras e devedoras uma da outra, sendo cabível no presente caso.” (TJ-MG - AC: 50004234220178130194, Relator: Des.(a) João Cancio, Data de Julgamento: 28/03/2023, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/03/2023) Ademais, embora a parte autora tenha impugnado o valor das benfeitorias devido à suposta necessidade de regularizar o imóvel, verifica-se que não há nos autos elementos que comprovem o alegado ou que especifiquem eventuais gastos. Assim, não é possível quantificar os valores que eventualmente seriam desembolsados para a regularização, diligência que competia à parte interessada — a autora. Eis a jurisprudência: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO ADQUIRENTE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO DO REQUERIDO E RECURSO ADESIVO DA AUTORA. [...] RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS, CONTUDO, QUE DECORRE DE EXPRESSA DISPOSIÇÃO LEGAL E CONSISTE EM REFLEXO DIRETO DA RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E DO RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SUCUMBÊNCIA UNILATERAL DO DEMANDADO RECONHECIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO DO DEMANDADO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO.” (TJ-SC - AC: 03121837420178240038 Joinville 0312183-74.2017.8.24.0038, Relator: Denise Volpato, Data de Julgamento: 09/06/2020, Sexta Câmara de Direito Civil) Não obstantes às impugnações arguidas pela parte autora, se o laudo pericial foi elaborado por perito da confiança do juízo, com metodologia adequada e justificação dos critérios utilizados, não há motivos para se desconsiderá-lo. Inclusive, importante consignar que o laudo de perícia formulado pelo assistente técnico da parte autora não deve se sobrepor ao Laudo Pericial formulado pelo Perito Judicial nomeado, por estar o expert subordinado à lei e devidamente compromissado, garantindo a imparcialidade necessária à prestação jurisdicional. Assim, em caso de divergência entre a perícia oficial e a irresignação do assistente da autora, é recomendável que a perícia oficial prevaleça. Nesse sentido, é a jurisprudência: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO COLETIVA – EXECUÇÃO PROVISÓRIA COM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE HOMOLOGOU OS CÁLCULOS CONTIDOS NO LAUDO PERICIAL CONTÁBIL – IRRESIGNAÇÃO – PREVALÊNCIA DO LAUDO APRESENTADO PELO EXPERT DO JUÍZO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Embora não haja adstrição do juiz ao laudo pericial (art. 436, CPC), é recomendável que ocorrendo divergência entre a perícia oficial e a irresignação da parte adversa, deva prevalecer aquela, por estar o expert subordinado à lei e devidamente compromissado, garantindo a imparcialidade necessária à prestação jurisdicional. Se o Juízo a quo entendeu que o cálculo pericial refletiu a decisão judicial, observando as adequações exaradas no acórdão, e as teses recursais não demonstraram a dissonância do que foi determinado, não há como modificar a homologação prolatada na decisão atacada.” (N.U 1017561-03.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 18/08/2024) “AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROCEDIMENTO DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS -PARECER DE ASSISTENTE TÉCNICO - VALOR DISCREPANTE - LAUDO PERICIAL - PREVALÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - APRECIAÇÃO DE PEDIDOS NÃO ENFRENTADOS PELO JUÍZO A QUO - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. Se o laudo pericial foi elaborado por perito da confiança do Juízo, com metodologia adequada e justificação dos critérios utilizados, não há motivos para se desconsiderá-lo, muito menos para se determinar a realização de nova prova técnica. Não cabe falar em desconsideração do laudo pericial produzido nos autos quando a irresignação da parte decorre da mera contrariedade entre conclusões do perito e a do assistente técnico, ante a imparcialidade do primeiro. A correção monetária na indenização por benfeitorias, apurada em liquidação de sentença, deve ser contada da data da elaboração do laudo. Os juros de mora incidirão a partir da decisão que homologou o laudo pericial, consequentemente, o valor da benfeitoria. A liquidação de sentença é mero incidente processual e, uma vez fixados os honorários na sentença, descabido novo arbitramento, pena de se incorrer em "bis in idem". Em sede de agravo de instrumento, não se conhece de questões não enfrentadas na decisão nele atacada, pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.” (TJ-MG - AI: 10000222096562001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 03/02/2023, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/02/2023) Diante disso, só há um caminho a ser trilhado, a parcial procedência da demanda principal e a procedência da reconvenção. Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente “Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Cobrança” proposta por RC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, em desfavor de WELLINGTON SANTOS LIMA, ambos devidamente qualificados nos autos, para: a) Acolher a impugnação arguida pela parte ré e, consequentemente, corrigir o valor da causa para R$ 51.204,04 (cinquenta e um mil, duzentos e quatro reais e quatro centavos) e determinar a intimação da parte autora, por meio de seu procurador, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, recolha as custas complementares, com base no princípio da celeridade processual (artigo 292, incisos II e VI, do CPC); b) Declarar rescindido o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (ID 50590296)” e demais documentos adjacentes firmados entre as partes para a aquisição do Lote nº 07, da Quadra nº 21, do Setor Residencial Granville II, situado no município de Rondonópolis, restituindo/reintegrando a posse do referido imóvel à parte autora, resguardado o direito de retenção da parte ré, opondo-se à sua restituição até que a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel sejam pagas, nos termos da Súmula 487 do Supremo Tribunal Federal; c) Condenar a parte autora ao pagamento (reembolso) de sessenta e uma parcelas, correspondentes ao valor de R$ 22.621,10 (vinte e dois mil, seiscentos e vinte e um reais e dez centavos), em parcela única, com correção monetária (INPC) a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data do trânsito em julgado desta sentença; d) Condenar a parte ré ao pagamento de 15% (quinze por cento) do valor atualizado do imóvel objeto da compra e venda à parte autora, a título de cláusula penal compensatória, conforme descrito na cláusula 15ª do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Setor Residencial Granville II (ID 50590296), devendo ser considerado o valor atualizado do lote avaliado pelo Perito Judicial, na quantia de R$ 114.924,97 (cento e quatorze mil, novecentos e vinte e quatro reais e noventa e sete centavos), com correção monetária (INPC) a partir do inadimplemento da parte ré e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; e) Condenar a parte ré ao pagamento (leia-se reembolso) da importância de R$ 5.117,19 (cinco mil, cento e dezessete reais e dezenove centavos) à parte autora, referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), nos termos da cláusula décima do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Setor Residencial Granville II firmado entre as partes (ID 50590296), com correção monetária (INPC) a partir do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data do trânsito em julgado desta sentença. Arbitro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, o qual deverá ser atualizado. Uma vez julgado parcialmente procedente o pedido autoral, é imperioso, processualmente, que se distribua e se autorize a compensação dos ônus sucumbenciais na proporção de 40% (quarenta por cento) para o autor e 60% (sessenta por cento) para a ré, conforme a orientação do art. 86, do CPC e da Súmula 306, do STJ. Neste caso, diga-se, considerar-se-ão as despesas e custas apuradas. Os percentuais de 40% e 60% incidirão sobre o percentual fixado, devendo ser observado o disposto no artigo 98, § 3º, do mesmo Códex, em razão da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça em favor da parte ré. A expedição do mandado de reintegração de posse está CONDICIONADA à comprovação de indenização da parte ré pelas benfeitorias feitas no imóvel, em decorrência do exercício do direito de retenção. Transitada em julgado, o que deve ser certificado, arquive-se. Lado outro, JULGO PROCEDENTE a reconvenção oposta por WELLINGTON SANTOS LIMA, devidamente qualificado nos autos, em desfavor de RC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificação nos autos, para: a) Condenar a parte autora ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, avaliadas pelo perito judicial no valor de R$ 361.358,47 (trezentos e sessenta e um mil, trezentos e cinquenta e oito reais e quarenta e sete centavos), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença, além de correção monetária pelo INPC a partir da elaboração do laudo pericial, resguardado o direito de retenção da parte ré, opondo-se à sua restituição até que a indenização seja devidamente paga; b) Condenar a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa atribuída à reconvenção, e o faço com fulcro no §2°, artigo 85 do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, o que deve ser certificado, arquive-se. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Rondonópolis-MT, 23 de outubro de 2024. Dr. Luiz Antonio Sari, Juiz de Direito da 1ª Vara Cível.