Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 9ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processo: 1042204-67.2022.8.11.0041..
AUTOR: ALDEMIR MARCOS MARCIANO
REU: FLAVIO LEITE MARTINS MENDES, MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES
Vistos etc.
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS ajuizada por ALDEMIR MARCOS MARCIANO em desfavor de FLAVIO LEITE MARTINS MENDES e MARINA MASCARENHAS BARICELLI MENDES, todos devidamente qualificados nos autos, na qual o autor narra que, em 14/01/2022, firmou com os requeridos contrato de compra e venda com cessão de direitos possessórios, envolvendo imóvel em Cuiabá e lotes em Várzea Grande, totalizando, segundo afirma, o valor de R$ 3.000.000,00. Sustenta, contudo, que a presente demanda tem por objeto apenas os imóveis descritos nas letras “b” e “c” da cláusula primeira do contrato, consignando expressamente que “a presente ação tem por objetos tão somente os imóveis descritos nas letras ‘b’ e ‘c’, da Clausula Primeira do contrato, pelo fato que o imóvel descrito na letra ‘a’, já foi transferido à propriedade para os Requeridos” e que, quanto a este último, buscaria seu direito em ação própria. Afirma que os requeridos se comprometeram ao pagamento de R$ 2.000.000,00 pelos imóveis descritos nas letras “b” e “c”, mediante 8 cheques pós-datados emitidos pela empresa Zion Interprise, e que, por força do parágrafo único da cláusula terceira, houve pactuação de imissão na posse a partir da assinatura, em condição precária, até a quitação integral. Alega inadimplemento, com retorno de cheques pelo motivo 21 (“cheque sustado ou revogado”), indicando como não adimplidas três parcelas com vencimentos em 14/08/2022 (R$ 100.000,00), 14/09/2022 (R$ 300.000,00) e 14/10/2022 (R$ 100.000,00), sustentando rescisão antecipada do ajuste. Requer tutela de urgência para reintegração imediata, além de, ao final, a resolução contratual, reintegração definitiva, taxa de ocupação até a efetiva devolução da posse e multa contratual de 10%. Com a exordial anexa documentos. Justiça gratuita deferida. Tutela indeferida. Os requeridos, citados via Edital e representados pela Defensoria Pública por meio de Curador especial, apresentaram Contestação por Negativa Geral. Houve réplica à contestação. É o relatório. Decido. Frisa-se que, a defesa por negativa geral, feita por curador especial, impede a aplicação dos efeitos da revelia, não, porém, o julgamento antecipado da lide, quando as provas já apresentadas autorizam o juiz assim proceder. O CPC estabelece no art. 370 que “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”, e o parágrafo único complementa que “o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”. Logo, não há que se falar em cerceamento de defesa ou em decisão surpresa por julgamento antecipado da lide, máxime se as provas documentais dos autos permitem a comprovação dos fatos em discussão, o que ocorre no caso em tela. Em seguida, antes de adentrar ao mérito da questão, válido ressaltar que, ao réu, citado por edital e representado por curador, a lei faculta a contestação por negativa geral, ou seja, sem a necessidade de o curador fazer impugnação específica a cada fato abordado pelo autor (artigo 341, Parágrafo único CPC). Assim, diante da contestação genérica, formulada pelo curador especial, os fatos tornam-se controversos, cabendo ao autor o ônus da prova dos fatos constitutivos do direito vindicado. Convém salientar, que a garantia da ampla defesa não se trata de uma obrigação imposta à parte, porém, é uma faculdade conferida ao réu no sentido de contrapor aos fatos alegados pela parte contrária. Entretanto, caso a parte haja com contumácia, isto é, deixando de contestar os fatos articulados pelo autor, prevê a legislação processual civil a sua penalização, uma vez que, descumprido o seu ônus processual, caracterizada está a revelia, situação esta demonstrada nos autos. Nesse contexto, aplicando-se as regras do ônus probatório, em que incumbe ao autor o fato constitutivo do seu direito e ao réu os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, vislumbro que o autor comprovou seu direito, sendo que o réu não se desincumbiu de provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. A controvérsia posta nestes autos consiste em definir se restou comprovado o inadimplemento imputado aos requeridos, apto a ensejar a resolução do contrato e as consequências correlatas, notadamente a reintegração de posse e a incidência de multa contratual e indenização pela fruição. De antemão, delimito, desde logo, o objeto material efetivamente deduzido, porque a própria inicial contém incongruência interna no capítulo dos pedidos, ao mencionar alíneas diversas, sem correspondência com a narrativa. Isto é, o autor afirmou expressamente, no corpo fático, que “a presente ação tem por objetos tão somente os imóveis descritos nas letras ‘b’ e ‘c’, da Clausula Primeira do contrato”, vinculando a estes itens “b” e “c” a obrigação de pagamento de R$ 2.000.000,00 e o conjunto probatório juntado para demonstrar o inadimplemento. Também consignou que o bem da alínea “a” teria sido transferido e que buscaria eventual direito em ação própria. Ainda que no pedido final conste menção a alíneas distintas, não é possível, à luz do próprio conteúdo da causa de pedir e dos documentos apresentados, deslocar o objeto litigioso para além do recorte que o autor descreveu como sendo o da presente ação. Por isso, o exame do mérito e a prestação jurisdicional, nestes autos, circunscrevem-se às alíneas “b” e “c” da cláusula primeira, tal como expressamente delimitado pelo autor na narrativa fática e conforme a estrutura dos documentos de suporte que ele próprio trouxe para amparar a pretensão. No mérito, o autor se desincumbiu do ônus que lhe incumbia quanto aos fatos constitutivos do direito invocado, na forma do art. 373, I, do CPC. Com a petição inicial, juntou o instrumento contratual indicado como “contrato de compra e venda com cessão de direitos possessórios”, além de documentação relativa aos cheques vinculados às parcelas do ajuste, que, segundo a própria narrativa, corresponderiam às parcelas “8 a 15” do preço pactuado para os itens “b” e “c”. O autor descreve, com correspondência com a documentação juntada, a emissão dos cheques e o retorno pelo motivo 21, e individualiza parcelas tidas por inadimplidas, com datas e valores, apontando, assim, inadimplemento relevante em obrigação principal do negócio, o que, em contratos bilaterais, é juridicamente idôneo a autorizar a resolução por inexecução, nos termos do art. 475 do Código Civil, observada a boa-fé objetiva e a função social do contrato, sem que se possa exigir do vendedor a manutenção do vínculo quando demonstrada a frustração do adimplemento do preço nos moldes pactuados. Do outro lado, a requerida não trouxe aos autos qualquer elemento concreto apto a infirmar a narrativa e a prova documental apresentada pelo autor. Não há, do lado réu, versão fática alternativa, impugnação específica de autenticidade ou veracidade dos documentos, demonstração de pagamento, justificativa contratual para sustação, prova de quitação parcial, renegociação ou qualquer fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito, cuja comprovação competiria aos requeridos, na forma do art. 373, II, do CPC. A ausência de contraprova relevante, sobretudo em tema de adimplemento, conduz ao reconhecimento da procedência do pedido resolutório, porque o processo civil não opera por mera resistência formal. Ele se satisfaz por prova e por coerência interna entre fatos narrados e elementos documentais que os sustentem. E, aqui, o conjunto apresentado pelo autor, confrontado com a negativa geral desacompanhada de qualquer elemento de refutação, revela-se suficiente para a formação do convencimento. Reconhecido o inadimplemento e, por consequência, a resolução do vínculo contratual, impõe-se a recomposição das partes ao estado anterior, com a cessação da posse derivada do contrato e a restituição do bem ao promitente vendedor, no âmbito do objeto efetivamente discutido nesta ação. A reintegração de posse, nesta quadra, deixa de ser pretensão de urgência baseada em cognição sumária e passa a ser consequência lógica do juízo de resolução contratual, conforme, inclusive, já sinalizado na decisão que indeferiu a tutela antecipada, ao assentar que a reintegração deve ser examinada após a resolução do contrato. Da mesma forma, sendo o próprio autor quem afirma que os requeridos foram imitidos na posse em condição precária até a quitação integral, a permanência no imóvel sem o adimplemento do preço, reconhecida a resolução, justifica a indenização pela fruição, sob pena de enriquecimento sem causa. Com efeito, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com reintegração de posse, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. Seja qual for a finalidade, residência ou locação, neste ramo de negócio, para fins residenciais a taxa estimada é de 0,5% ao mês a ser calculada sobre o valor de aquisição do imóvel, corrigido e atualizado, desde a data da posse até a efetiva desocupação. Referida indenização decorre dos benefícios que auferiu o adquirente pela fruição do bem, não guardando relação direta com a rescisão contratual. O pagamento de taxa de ocupação é devido pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização do imóvel durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1.
Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. (REsp 2024829/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/03/2023, DJe 10/03/2023) Quanto à multa contratual, o autor afirma existir cláusula penal de 10% e indica o montante de R$ 200.000,00, atrelado ao preço de R$ 2.000.000,00 relativo às alíneas “b” e “c”, objeto desta demanda. Diante do reconhecimento de inadimplemento imputável aos requeridos, e inexistindo nos autos qualquer elemento probatório que afaste a incidência da penalidade contratual descrita pelo autor e por ele quantificada, é de rigor a condenação ao pagamento da multa nos termos postulados. Por fim, reconhecida a resolução contratual, com retorno das partes ao status quo ante, a apuração do quantum deverá observar o encontro de contas, compensando-se os valores devidos pelos requeridos a título de multa e taxa de ocupação com aqueles comprovadamente pagos no contrato e, em razão da resolução, devidos à restituição pelo autor, a fim de evitar duplicidade e enriquecimento sem causa. Isto é, sendo as partes credores e devedores entre si, plenamente cabível a aplicação do instituto da compensação, previsto no artigo 368 do Código Civil. “Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.” Nessa ótica: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR - MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - LEI Nº 13.786/2018 - COMPENSAÇÃO - CABIMENTO - ART. 368 DO CC - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - CAPUT DO ART. 86 DO CPC. - Declarada a rescisão do contrato por culpa exclusiva do comprador, dos valores a serem restituídos pela construtora, será abatida a multa contratualmente prevista. - Tendo em vista que a avença foi celebrada na vigência da Lei nº 13.786/2018, não há que se falar em abusividade da multa no percentual de 10% sobre o valor do contrato, até porque a cláusula prevê a penalidade para qualquer uma das partes. - Tornando-se as partes, ao mesmo tempo, credora e devedora uma da outra, em razão da restituição dos valores pagos e o abatimento da multa, em valores equiparados, cabível a aplicabilidade da compensação, prevista no art. 368 do CC. - Nos termos do caput do art. 86 do CPC: "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.088801-6/001, Relator (a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2024, publicação da súmula em 14/05/2024) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COISA JULGADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. COMPENSAÇÃO. PRELIMINAR ACOLHIDA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação Cível interposto por promitente comprador em face de sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada pela promitente vendedora, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a resolução do contrato, condenar ao pagamento de cláusula penal, indenização por fruição, débitos acessórios e reintegrar a autora na posse do imóvel, assegurando ao réu a restituição de valores pagos e direito de retenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é possível rediscutir a validade da cláusula penal em face de decisão transitada em julgado em ação revisional anterior; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento de prova pericial; (iii) determinar se a rescisão contratual e a reintegração de posse podem ser afastadas, em razão da função social do contrato e do direito à moradia; (iv) analisar os critérios de restituição, incidência de correção monetária, juros e compensação de valores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A coisa julgada material impede a rediscussão da validade da cláusula penal já analisada e rejeitada em ação revisional anterior, conforme artigo 502 do CPC. 4. O direito à prova não é absoluto e deve ser exercido tempestivamente; a inércia da parte configura preclusão, nos termos do artigo 223 do CPC, inexistindo cerceamento de defesa. 5. O inadimplemento substancial e prolongado do comprador autoriza a resolução do contrato, nos termos do ar tigo 475 do CC, não sendo afastado pela função social do contrato ou pelo direito à moradia. 6. A reintegração de posse condicionada à restituição dos valores pagos e à indenização por benfeitorias garante equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa. 7. A correção monetária incide desde cada desembolso, e os juros de mora contam-se do trânsito em julgado, conforme entendimento pacífico do STJ. 8. A sentença contemplou, expressamente, a compensação entre as prestações devidas e a indenização por fruição, inexistindo omissão. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A coisa julgada impede a rediscussão de cláusulas contratuais já examinadas em ação revisional anterior. 2. A ausência de requerimento tempestivo de provas acarreta preclusão e não configura cerceamento de defesa. 3. O inadimplemento contratual substancial autoriza a rescisão do contrato e a reintegração de posse, não afastadas pela função social do contrato ou pelo direito à moradia. 4. Na rescisão contratual, a restituição das parcelas deve ser corrigida desde cada desembolso, com juros de mora a partir do trânsito em julgado. 5. A compensação entre valores devidos por fruição e restituição de parcelas deve ser expressamente admitida para preservar o equilíbrio contratual. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, arts. 223, 373, II, e 502; CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII. Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no acórdão. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.245440-0/001, Relator (a): Des.(a) Christian Gomes Lima (JD), 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/10/2025, publicação da súmula em 31/10/2025) g.n.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: (i) DECLARAR rescindido o contrato, no âmbito do objeto deduzido nesta ação, relativamente aos imóveis descritos nas alíneas “b” e “c” da cláusula primeira; (ii) DETERMINAR a reintegração do autor na posse dos imóveis referidos no item anterior, expedindo-se o mandado pertinente, com as cautelas de praxe, concedendo o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de desocupação forçada. (iii) CONDENAR os requeridos ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor de R$ 2.000.000,00, no montante de R$ 200.000,00, acrescida de correção monetária pela taxa SELIC, que abrange juros e correção, a partir do trânsito em julgado da sentença; (iv) CONDENAR os requeridos ao pagamento de taxa de ocupação equivalente a 0,5% ao mês a ser calculada sobre o valor de aquisição do imóvel, a incidir desde a imissão na posse pelos requeridos até a efetiva desocupação e restituição do bem, vencendo-se a obrigação mês a mês, com correção monetária pela taxa SELIC, que abrange juros e correção, ambos a partir do vencimento de cada competência mensal; (v) DETERMINAR que seja realizado o encontro de contas, compensando-se os valores devidos pelos requeridos a título de multa contratual e de taxa de ocupação com aqueles efetivamente pagos pelo requerido no âmbito do contrato e, em razão da resolução, devidos à restituição pelo autor, dos valores pagos pelo requerido, devendo cada rubrica ser previamente atualizada pelo IPCA a partir de cada pagamento, até o trânsito em julgado, após aplica-se a SELIC que abrange juros e correção; (vi) CONDENAR os requeridos ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada a atualização na forma da lei quando do efetivo pagamento. P. R. I. Com o trânsito em julgado, aguarde-se a manifestação da parte vencedora no prazo de 30 (trinta) dias, sem a qual, determino sejam os autos remetidos à Central de Arrecadação, conforme determinado no artigo 611, da CONSOLIDAÇÃO DAS NORMAS GERAIS DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CGJ. Cumpra-se. Cuiabá-MT. Gilberto Lopes Bussiki Juiz de Direito