Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA PRIMEIRA VARA DE CHAPADA DOS GUIMARÃES
SENTENÇA
Processo: 0000198-55.2018.8.11.0024.
REQUERIDO: FABIO LUIZ SCHWANTES, CRISTOVAO PEDRIEL DA PAIXAO
REPRESENTANTE: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO Vistos etc.
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Imóvel ajuizada pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso em desfavor de Fábio Luiz Schwantes e Cristóvão Pedriel da Paixão, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra a parte autora, em síntese, que a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 12/06/2012, a qual transferiu o Lote 192, Quadra 05, Gleba Rio Ferro para o requerido Fábio Luiz Schwantes, é material e ideologicamente falsa, uma vez que o suposto outorgante vendedor, Sr. Setsuji Hirose, faleceu em 01/08/1999, treze anos antes da lavratura do ato. Sustenta que, com base nesse documento nulo, foi indevidamente aberta a Matrícula n. 16.691 no Cartório de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimarães. Ao final, pugna pela declaração de nulidade da referida matrícula, com as devidas comunicações e averbações. Devidamente citados, os requeridos apresentaram contestações. O requerido Fábio Luiz Schwantes (ID 100294883) arguiu preliminares de carência da ação por ausência de litisconsórcio necessário e requereu a denunciação da lide a Alcides José Ficagna. No mérito, alegou ter sido vítima de fraude perpetrada por um corretor de imóveis, sustentou ter agido de boa-fé e informou não se opor ao cancelamento da matrícula. O requerido Cristóvão Pedriel da Paixão (ID 96542284) defendeu que sua atuação se limitou à análise formal e extrínseca do título, não tendo responsabilidade pela fraude, e também manifestou não se opor ao cancelamento do registro. Houve réplica (ID 115597849). Decisão saneadora e sentença parcial de mérito proferida no ID 130902136, que excluiu o denunciado Alcides José Ficagna do polo passivo por ilegitimidade, afastou a preliminar de incompetência absoluta, indeferiu a inclusão do corretor Jorge Antônio dos Santos no polo passivo, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de provas.Realizada audiência de instrução (ID 201864544), na qual foram ouvidas testemunhas e colhido o depoimento do requerido Fábio Luiz Schwantes. As partes apresentaram alegações finais por memoriais (IDs 204137334, 205811346 e 208716242). É o relatório. Decido. O feito encontra-se em ordem, com as partes legítimas e bem representadas. Não há nulidades a sanar ou preliminares pendentes de apreciação, uma vez que as questões processuais prévias já foram definitivamente resolvidas por meio da decisão saneadora. Passo, desse modo, à análise do mérito. A controvérsia central da presente demanda consiste em verificar a validade da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 12 de junho de 2012, que deu origem à Matrícula n. 16.691 do Cartório de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimarães, e, por conseguinte, a higidez do próprio registro imobiliário decorrente deste ato. Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia à parte autora o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a falsidade do negócio jurídico que embasou a abertura da matrícula impugnada. Analisando detidamente o acervo probatório, constato que o Ministério Público logrou pleno êxito em se desincumbir de seu encargo. A prova documental carreada aos autos, notadamente a Certidão de Óbito anexada no ID 62730357 (pág. 15), comprova de forma irrefutável que o Sr. Setsuji Hirose, apontado como outorgante vendedor na escritura pública lavrada em 12 de junho de 2012, faleceu em 01 de agosto de 1999. Com efeito, a constatação documental do óbito ocorrido treze anos antes da lavratura da escritura torna o fato incontroverso e afasta, por completo, a necessidade de produção de provas técnicas mais complexas. Revela-se despicienda a realização de perícia grafotécnica no documento translativo, uma vez que a certidão de óbito – documento dotado de fé pública e presunção legal de veracidade – atesta a impossibilidade material, biológica e jurídica de o falecido ter comparecido à serventia extrajudicial e manifestado vontade. A prova oral colhida em audiência de instrução e julgamento (ID 201864544) corroborou integralmente a constatação da fraude. A testemunha Alcides José Ficagna confirmou ser o legítimo possuidor da área, tendo adquirido os direitos dos herdeiros do de cujus, e relatou a surpresa ao descobrir a transferência fraudulenta. Por sua vez, a testemunha Dirlei Pereira Nunes e o próprio requerido Fábio Luiz Schwantes, ouvido pelo juízo, confirmaram a dinâmica da negociação. O requerido esclareceu que a transação foi intermediada pelo corretor de imóveis Jorge Antônio dos Santos, o qual teria apresentado a documentação supostamente regularizada. Fábio admitiu que, ao tomar conhecimento da irregularidade e da existência de um proprietário legítimo, reconheceu ter sido vítima de um golpe perpetrado pelo referido corretor, o que o motivou a realizar um novo contrato diretamente com Alcides José Ficagna para tentar regularizar a situação. Sob o prisma do direito material, a morte da pessoa natural põe fim à sua existência e, consequentemente, à sua personalidade jurídica e capacidade de direito, conforme dicção expressa do artigo 6º do Código Civil. Por esse motivo, a manifestação de vontade por agente capaz, que é pressuposto de existência e validade de qualquer negócio jurídico (artigo 104, inciso I, do Código Civil), restou fulminada. A ausência absoluta de consentimento do titular do domínio configura nulidade insanável do negócio jurídico. O ato padece de vício intransponível, enquadrando-se nas hipóteses de nulidade absoluta previstas no artigo 166, incisos II (objeto ilícito) e IV (não revestir a forma prescrita em lei, ante a simulação de comparecimento), do Código Civil. Sendo o negócio jurídico base absolutamente nulo, ele não é suscetível de confirmação, tampouco convalesce pelo decurso do tempo, por força do que dispõe o artigo 169 do mesmo diploma legal. Reconhecida a nulidade da escritura pública, impõe-se a análise de seus reflexos no âmbito do Direito Registral. O sistema registral imobiliário brasileiro é regido, dentre outros, pelo Princípio da Continuidade, o qual exige uma cadeia ininterrupta de titularidades. Se o título causal (a escritura) é nulo, o registro que nele se ampara também o é. Nesse sentido, a Lei Federal n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) é categórica ao dispor, em seu artigo 214, que "as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta". Ademais, o artigo 252 da mesma lei estabelece que "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", exigindo-se, para tanto, o cancelamento por decisão judicial. No que tange à conduta dos requeridos, verifico que não apresentaram resistência ao pedido principal. O requerido Fábio Luiz Schwantes demonstrou ter sido vítima de estelionato perpetrado por terceiro (corretor), agindo de boa-fé ao tentar regularizar a área posteriormente. Contudo, em se tratando de nulidade absoluta decorrente de fraude com pessoa falecida (venda a non domino), a boa-fé do adquirente, embora reconhecida faticamente, é inábil para convalidar o ato nulo e manter o registro hígido. Igualmente, quanto ao requerido Cristóvão Pedriel da Paixão, Oficial do Registro de Imóveis, observo que sua atuação se limitou à qualificação registral do título. Nos termos da Lei n. 8.935/1994 e do Código de Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso (CNGC/TJMT - Provimento n. 39/2020-CGJ), a qualificação registral consiste em um exame formal e extrínseco do título apresentado. O registrador atua com base no princípio da presunção de veracidade e fé pública dos atos notariais (escritura lavrada em outra comarca). Não lhe cabia, à época, atuar como investigador de falsidade ideológica intrínseca a um documento público que, formalmente, apresentava-se perfeito. De todo modo, o próprio Ministério Público esclareceu que a presente ação possui natureza estritamente declaratória e desconstitutiva do registro, visando apenas a extirpação da matrícula fraudulenta do mundo jurídico, sem deduzir pretensão condenatória de responsabilização civil, criminal ou administrativa em face dos réus. Assim sendo, comprovada a inexistência de manifestação de vontade do proprietário registral, falecido anos antes do ato translativo, a procedência do pedido é medida de rigor. Deve ser declarada a nulidade da Matrícula n. 16.691 do Cartório de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimarães, determinando-se o seu cancelamento e o retorno ao status quo ante, com a devida comunicação ao Cartório do 2º Ofício de Cuiabá, onde tramitava a transcrição original n. 30.406, restaurando-se a cadeia dominial legítima. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para: A) DECLARAR a nulidade absoluta da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 12/06/2012 (Livro 046, Fls. 189, do Cartório de Registro Civil e Notas de Nossa Senhora do Livramento/MT) e, por conseguinte, DECLARAR a nulidade da Matrícula n. 16.691, Livro 2 DP, folha n. 20, do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimarães/MT, bem como de todos os atos registrais e averbações nela constantes, determinando o seu imediato cancelamento, nos termos dos artigos 214 e 252 da Lei n. 6.015/1973. B) DETERMINAR a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimarães/MT para que proceda ao cancelamento da referida matrícula. c) DETERMINAR a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Cuiabá/MT para que anote à margem da Transcrição n. 30.406 o cancelamento da matrícula n. 16.691, restaurando-se o status quo ante da cadeia dominial. Considerando que os requeridos não deram causa direta à fraude originária (princípio da causalidade) e não apresentaram resistência ao pedido de cancelamento da matrícula, reconhecendo a procedência do pedido, deixo de condená-los ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do Ministério Público, incabíveis na espécie, bem como isento-os do pagamento das custas processuais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. Chapada dos Guimarães, data da assinatura. (assinado eletronicamente) Leonísio Salles de Abreu Júnior Juiz de Direito