Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Exequente: RAFAEL RIBEIRO DA GUIA e MARIA JOSE DOS SANTOS BRAZAO
Executado: ALDA MARTINS BRANCO
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ Processo nº: 1005904-48.2018.8.11.0041
Vistos.
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada em 08 de março de 2018 por RAFAEL RIBEIRO DA GUIA e MARIA JOSÉ DOS SANTOS BRAZÃO em face de ALDA MARTINS BLANCO e JOSÉ MARIA QUADRI BRANCO, com base em um Termo de Confissão de Dívida referente a honorários advocatícios (ID 12121746). O valor original da execução, à época do ajuizamento, era de R$ 87.475,12 (oitenta e sete mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e doze centavos), conforme planilha de cálculo de ID 12121823. A decisão inicial (ID 12156184) deferiu o parcelamento das custas processuais e determinou a citação dos executados para pagamento do débito. Após diversas diligências, a citação do executado JOSÉ MARIA QUADRI BRANCO restou infrutífera, culminando com o pedido de desistência da ação em relação a ele, formulado pela parte exequente na petição de ID 142668777 e homologado por este juízo na decisão de ID 198478697. A executada ALDA MARTINS BLANCO, por sua vez, foi devidamente intimada da penhora por via postal, conforme Aviso de Recebimento juntado no ID 44924794. A tramitação processual concentrou-se na busca por bens passíveis de penhora da executada ALDA MARTINS BLANCO, resultando na efetivação da constrição sobre o imóvel de sua propriedade, consistente no apartamento nº 401 do Edifício Porto Seguro, objeto da Matrícula nº 8966 do 7º Serviço Notarial e Registral de Imóveis de Cuiabá/MT. A averbação da penhora foi realizada em 05 de fevereiro de 2020 (R-4 da matrícula, ID 36532689). Após a devida avaliação do bem e a atualização do débito pelos exequentes (ID 63204519), que em agosto de 2021 já totalizava R$ 129.620,29 (cento e vinte e nove mil, seiscentos e vinte reais e vinte e nove centavos), este juízo, por meio da decisão de ID 198478697, datada de 24 de junho de 2025, determinou a realização de leilão judicial do imóvel penhorado. O edital de leilão foi devidamente publicado (ID 206967162), designando as datas de 09 e 16 de setembro de 2025 para a realização das praças. O referido edital, no LOTE 10, descreveu o bem e seus ônus, incluindo a penhora destes autos (R-4), uma penhora trabalhista (R-3) e uma averbação de ação (AV-2), mas foi omisso quanto à existência de débitos condominiais (ID 206967167). Em 08 de setembro de 2025, um dia antes da primeira praça, o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PORTO SEGURO protocolou petição (ID 207304214), na qualidade de terceiro interessado. Informou a existência de um crédito condominial preferencial sobre a mesma unidade imobiliária, no montante de R$ 359.604,61 (trezentos e cinquenta e nove mil, seiscentos e quatro reais e sessenta e um centavos), objeto de outra execução (processo nº 1013884-46.2018.8.11.0041). Requereu, em razão da natureza propter rem da dívida, a retificação do edital para que constasse tal ônus ou a suspensão do leilão. Essa petição não foi apreciada antes da realização da hasta pública. O leilão prosseguiu e, em 16 de setembro de 2025, o imóvel foi arrematado pela empresa IGF PATRIMONIAL LTDA pelo valor de R$ 206.443,09 (duzentos e seis mil, quatrocentos e quarenta e três reais e nove centavos), de forma parcelada, com uma entrada e o restante em 30 prestações mensais (Certidão de Arrematação, ID 208963069). A arrematante iniciou os depósitos judiciais das parcelas (IDs 208612445, 211897900, 215335266, 218654937, 220321741, 223765814 e 226472680). Em petição de ID 217884372, o Leiloeiro Oficial informou o ocorrido, sustentando a validade da arrematação e a irresponsabilidade da arrematante pelos débitos condominiais não previstos no edital, sugerindo a habilitação do crédito do Condomínio sobre o produto da venda. Intimada a se manifestar (ID 220346965), a parte exequente (ID 221470121) requereu a decretação de nulidade do leilão, sob o argumento de que a ausência de apreciação da petição do credor preferencial e a consequente omissão no edital constituem vício insanável. Subsidiariamente, pleiteou que, em caso de manutenção da arrematação, o crédito condominial seja reconhecido como preferencial e satisfeito prioritariamente com os valores arrecadados. É o relatório. Decido. A controvérsia a ser dirimida por este juízo cinge-se a três pontos interligados: (i) a validade do leilão judicial realizado sem a prévia análise da petição do credor condominial e com edital omisso quanto a tais débitos; (ii) a responsabilidade da arrematante pelos débitos condominiais pretéritos; e (iii) a destinação dos valores obtidos com a arrematação, considerando a pluralidade de credores. Adicionalmente, cumpre analisar a situação da presente execução sob a ótica da efetividade. A parte exequente sustenta a nulidade do leilão (ID 221470121), argumentando que a falta de apreciação da petição do Condomínio do Edifício Porto Seguro (ID 207304214), que visava incluir no edital o débito propter rem, viciou o ato expropriatório. Embora seja dever do juízo analisar todas as petições tempestivamente protocoladas, a análise da validade do leilão deve ponderar outros princípios fundamentais que regem a execução, notadamente a segurança jurídica, a proteção da confiança e a boa-fé do arrematante. O leilão judicial é um ato processual complexo que visa transformar o patrimônio do devedor em dinheiro para satisfazer o credor. Para que este objetivo seja alcançado, é crucial que o ato seja percebido como seguro e confiável pelos potenciais interessados. O edital, nesse contexto, funciona como a "lei da hasta pública", vinculando tanto o juízo quanto os licitantes às condições nele estabelecidas. No caso concreto, o edital foi publicado em conformidade com a decisão judicial de ID 198478697 e não continha menção aos débitos condominiais. A petição do Condomínio, embora de extrema relevância, foi protocolada na véspera do primeiro pregão (08/09/2025), o que, na prática, inviabilizou uma análise judicial e a republicação do edital em tempo hábil sem o cancelamento do ato, o que geraria ainda mais delongas processuais. A arrematante, IGF PATRIMONIAL LTDA, participou do certame e ofertou seu lance com base nas informações que constavam do instrumento convocatório. Agiu, portanto, amparada pela legítima expectativa de que os ônus do imóvel eram apenas aqueles descritos no edital. Decretar a nulidade da arrematação, que já se encontra perfeita e acabada, representaria uma violação direta à boa-fé da arrematante e um desprestígio à segurança dos atos judiciais, desestimulando futuras participações em leilões. A ausência de intimação de um credor preferencial sobre os atos de expropriação, embora seja uma irregularidade, não conduz, necessariamente, à nulidade absoluta do ato, mas sim à sua ineficácia perante o credor preterido, o que se resolve pela via da preferência no recebimento do produto da alienação, como se verá adiante. Portanto, em nome da segurança jurídica e da proteção ao arrematante de boa-fé, rejeito a alegação de nulidade do leilão. A questão do crédito condominial deve ser resolvida pela análise da ordem de preferência sobre o preço obtido, e não pela invalidação de todo o procedimento expropriatório. Superada a questão da validade do leilão, passa-se à análise da responsabilidade pelo débito condominial. A regra geral é que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e são de responsabilidade de quem detém a titularidade do imóvel. Contudo, na hipótese específica de arrematação em hasta pública, essa regra é mitigada. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a responsabilidade do arrematante por débitos pretéritos, inclusive os de natureza propter rem, está condicionada à previsão expressa no edital de leilão. A omissão do edital quanto a esses ônus protege o arrematante, que não pode ser surpreendido com a imposição de uma dívida substancial da qual não teve prévio conhecimento. A lógica é a de que o lance ofertado leva em consideração os encargos conhecidos; imputar-lhe uma dívida oculta seria onerar excessivamente o adquirente e quebrar a confiança no ato judicial. Os precedentes jurisprudenciais são claros nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELAS COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO, AINDA QUE ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. EDITAL SILENTE A RESPEITO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRAR TAIS ENCARGOS DO ARREMATANTE, NÃO OBSTANTE A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1. Em regra, o arrematante de imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, mesmo que anteriores à arrematação, ante a natureza propter rem da obrigação. 2. Todavia, o arrematante é parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de dívidas condominiais anteriores à arrematação quando o edital é silente a respeito de eventuais encargos incidentes sobre o imóvel. 3. Recurso especial ao qual se nega seguimento (STJ, REsp. n. 1.402.881/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 11-2-2014). PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". EDITAL DE PRAÇA. ÔNUS. IMÓVEL. OMISSÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. IMPOSSIBILIDADE. (...) 3. A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. 4. Considerando ausência de menção no edital da praça acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, conclui-se pela impossibilidade de substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, mesmo diante da natureza propter rem da obrigação. 5. Recurso especial provido (STJ, REsp. n. 1.297.672/SP, rela. Mina. Nancy Andrighi, j. 24-9-2013). No caso dos autos, o edital de leilão (ID 206967167) foi, de fato, omisso quanto aos débitos condominiais. A manifestação do Condomínio credor não foi suficiente para alterar a "lei do ato", que já estava publicada e orientando os lances. Dessa forma, em conformidade com a jurisprudência consolidada, declaro que a arrematante IGF PATRIMONIAL LTDA não é responsável pelo pagamento dos débitos condominiais anteriores à data da arrematação. A irresponsabilidade da arrematante não extingue o crédito do Condomínio. O Código de Processo Civil oferece a solução para o impasse no seu artigo 908, § 1º, que estabelece: Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. Isso significa que o direito de crédito do Condomínio, antes vinculado ao imóvel, "desprende-se" deste e passa a recair sobre o valor pago pela arrematante, que foi depositado nos autos. Ocorre o fenômeno da sub-rogação no preço. O mesmo artigo, em seu caput, determina que o valor arrecadado deve ser distribuído segundo a ordem de preferência dos créditos. As dívidas condominiais, por sua natureza propter rem, possuem preferência sobre os créditos quirografários, como é o caso dos honorários advocatícios que dão origem a esta execução. A jurisprudência também é pacífica nesse sentido, reconhecendo que a obrigação de pagar as despesas de condomínio se sobrepõe a outros créditos, excetuados os tributários e os trabalhistas, quando incidentes sobre o mesmo bem. Sendo assim, o crédito do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PORTO SEGURO tem preferência sobre o crédito dos exequentes RAFAEL RIBEIRO DA GUIA e MARIA JOSÉ DOS SANTOS BRAZÃO. Analisando os valores, temos: Valor da arrematação: R$ 206.443,09. Crédito preferencial do Condomínio: R$ 359.604,61 (valor histórico de setembro de 2025, ID 207304217). É evidente que o produto da arrematação é insuficiente para quitar sequer o crédito preferencial do Condomínio. Consequentemente, não restará saldo algum para a satisfação do crédito da parte exequente nestes autos. A presente execução foi ajuizada em 2018. Após mais de oito anos de tramitação, a única medida que logrou efetividade, a penhora e leilão de um imóvel, resultou em uma arrematação cujo produto será integralmente destinado a um credor preferencial, estranho à lide original. Para a parte exequente, o resultado prático da expropriação foi nulo. Todas as demais diligências para localização de patrimônio do devedor já se mostraram infrutíferas, tanto que a execução já foi extinta em relação a um dos co-executados por impossibilidade de citação e localização de bens. Neste cenário, insistir no prosseguimento da execução, com a repetição de diligências já esgotadas e sem a indicação de qualquer fato novo ou bem concreto passível de penhora, seria contrário aos princípios da efetividade da jurisdição, da razoável duração do processo e da economia processual. O processo executivo não deve se perpetuar indefinidamente como mera esperança abstrata de futura e incerta satisfação do crédito. A situação fática se amolda perfeitamente à hipótese do artigo 921, inciso III, do Código de Processo Civil, que determina a suspensão da execução "quando o executado não possuir bens penhoráveis". A ausência de bens aqui deve ser interpretada de forma prática: não há bens disponíveis e suficientes para a satisfação do crédito exequendo, uma vez que o único bem encontrado teve seu produto inteiramente consumido por um crédito preferencial. Portanto, esgotadas as vias ordinárias de satisfação do crédito do exequente e diante da total ausência de perspectiva de resultado útil no momento, a medida que se impõe é a suspensão do processo e seu posterior arquivamento provisório.
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, DECIDO: REJEITAR o pedido de nulidade do leilão formulado pela parte exequente na petição de ID 221470121, para DECLARAR VÁLIDA E EFICAZ a arrematação do imóvel de Matrícula nº 8966, do 7º Serviço Notarial e Registral de Imóveis de Cuiabá/MT, realizada em 16 de setembro de 2025 pela empresa IGF PATRIMONIAL LTDA. DECLARAR, com base na omissão do edital e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que a arrematante IGF PATRIMONIAL LTDA não possui responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à data da arrematação. RECONHECER o caráter preferencial do crédito condominial titularizado pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PORTO SEGURO (ID 207304214) sobre o crédito quirografário dos exequentes desta ação. DETERMINAR, nos termos do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil, a sub-rogação do crédito condominial no preço da arrematação. Por consequência, os valores depositados em juízo deverão ser transferidos para os autos 1013884-46.2018.8.11.0041, na medida em que as parcelas forem adimplidas. Verificada a insuficiência do produto da arrematação para a satisfação do crédito exequendo nestes autos e a ausência de outros bens penhoráveis em nome da executada ALDA MARTINS BLANCO, DETERMINO A SUSPENSÃO da presente execução, com fundamento no artigo 921, inciso III, do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo de 1 (um) ano de suspensão sem manifestação útil da parte exequente com a indicação concreta de bens penhoráveis, arquivem-se provisoriamente os autos, com as devidas baixas e anotações, sem prejuízo de seu desarquivamento a qualquer tempo, caso surjam novos elementos que justifiquem o prosseguimento da execução, nos termos do art. 921, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes, o terceiro interessado (Condomínio) e a arrematante. Cumpra-se, expedindo-se o necessário. Cuiabá/MT, 31 de março de 2026. Ana Cristina Silva Mendes Juíza de Direito