Procedimento Comum Cível 0007714-37.2014.8.11.0002 - TJMT

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Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2913805/MT (2025/0138154-9) RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE: PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ADVOGADOS: FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - MT007348 THIAGO ARRUDA SOARES PARPINELLI - MT024411 MAURO MARCELO ALVES BARBOSA - MT032261 AGRAVADO: MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI ADVOGADO: JACKSON MÁRIO DE SOUZA - MT004635 DECISÃO Cuida-se de Agravo em Recurso Especial apresentado por PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA à decisão que inadmitiu Recurso Especial interposto com fundamento no art. 105, III, da Constituição Federal. É o relatório. Decido. Por meio da análise dos autos, verifica-se que a decisão agravada inadmitiu o Recurso Especial, considerando: ausência de afronta ao art. 1.022 do CPC, ausência/erro de indicação de artigo de lei federal violado - Súmula 284/STF e Súmula 7/STJ. Entretanto, a parte agravante deixou de impugnar especificamente: ausência/erro de indicação de artigo de lei federal violado - Súmula 284/STF. Nos termos do art. 932, III, do CPC e do art. 253, parágrafo único, I, do Regimento Interno desta Corte, não se conhecerá do Agravo em Recurso Especial que "não tenha impugnado especificamente todos os fundamentos da decisão recorrida". Conforme já assentado pela Corte Especial do STJ, a decisão de inadmissibilidade do Recurso Especial não é formada por capítulos autônomos, mas por um único dispositivo, o que exige que a parte agravante impugne todos os fundamentos da decisão que, na origem, inadmitiu o Recurso Especial. A propósito: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DE TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. ART. 544, § 4º, I, DO CPC/1973. ENTENDIMENTO RENOVADO PELO NOVO CPC, ART. 932. 1. No tocante à admissibilidade recursal, é possível ao recorrente a eleição dos fundamentos objeto de sua insurgência, nos termos do art. 514, II, c/c o art. 505 do CPC/1973. Tal premissa, contudo, deve ser afastada quando houver expressa e específica disposição legal em sentido contrário, tal como ocorria quanto ao agravo contra decisão denegatória de admissibilidade do recurso especial, tendo em vista o mandamento insculpido no art. 544, § 4º, I, do CPC, no sentido de que pode o relator "não conhecer do agravo manifestamente inadmissível ou que não tenha atacado especificamente os fundamentos da decisão agravada" - o que foi reiterado pelo novel CPC, em seu art. 932. 2. A decisão que não admite o recurso especial tem como escopo exclusivo a apreciação dos pressupostos de admissibilidade recursal. Seu dispositivo é único, ainda quando a fundamentação permita concluir pela presença de uma ou de várias causas impeditivas do julgamento do mérito recursal, uma vez que registra, de forma unívoca, apenas a inadmissão do recurso. Não há, pois, capítulos autônomos nesta decisão. 3. A decomposição do provimento judicial em unidades autônomas tem como parâmetro inafastável a sua parte dispositiva, e não a fundamentação como um elemento autônomo em si mesmo, ressoando inequívoco, portanto, que a decisão agravada é incindível e, assim, deve ser impugnada em sua integralidade, nos exatos termos das disposições legais e regimentais. 4. Outrossim, conquanto não seja questão debatida nos autos, cumpre registrar que o posicionamento ora perfilhado encontra exceção na hipótese prevista no art. 1.042, caput, do CPC/2015, que veda o cabimento do agravo contra decisão do Tribunal a quo que inadmitir o recurso especial, com base na aplicação do entendimento consagrado no julgamento de recurso repetitivo, quando então será cabível apenas o agravo interno na Corte de origem, nos termos do art. 1.030, § 2º, do CPC. 5. Embargos de divergência não providos. (EAREsp 746.775/PR, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Rel. p/ Acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, DJe de 30.11.2018.) Ressalte-se que, em atenção ao princípio da dialeticidade recursal, a impugnação deve ser realizada de forma efetiva, concreta e pormenorizada, não sendo suficientes alegações genéricas ou relativas ao mérito da controvérsia, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula n. 182/STJ. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, c/c o art. 253, parágrafo único, I, ambos do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, não conheço do Agravo em Recurso Especial. Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 15% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. Presidente HERMAN BENJAMIN

23/05/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO RECORRENTE: PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME. RECORRIDO: MOMRASA SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI. ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL NO RECURSO DE APELAÇÃO N. 0007714-37.2014.8.11.0002 Vistos Trata-se de Recurso Especial, interposto por PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME., com fundamento no art. 105, III, alínea “a” da Constituição Federal, contra acórdão exarado pela Quinta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id 236232170): “EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SHOPPING POPULAR DE CUIABÁ. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INSUCESSO COMERCIAL C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO LIMINAR DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA URGENTE. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. MANUTENÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE PREFERÊNCIA DE LOCAÇÃO (“LUVA”). CONTRATO COM QUASE 03 ANOS DE DURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA E POR CULPA (INADIMPLEMENTO) DA AUTORA. AUSÊNCIA DE PROVAS DO SUPOSTO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA. RESTITUIÇÃO INDEVIDA DA “LUVA”. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ALEGADA NULIDADE. RENÚNCIA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. ART. 35 DA LEI N.º 8.245/1991 E SÚMULA N.º 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NULIDADE NÃO APLICÁVEL. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que declarou a rescisão do contrato de locação entre as partes e condenou a requerida à restituição da quantia paga a título de “luva” pela autora, bem como sobre a nulidade da cláusula oitava do contrato que trata da renúncia ao ressarcimento de benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão envolve a legalidade da restituição da quantia paga a título de “luva” e a validade da cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois as razões recursais abordaram adequadamente os pontos fáticos e jurídicos expostos na sentença, conforme exigido pelo art. 1.010, II, III e IV do CPC. 4. Constatou-se que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa da autora, sem comprovação de descumprimento contratual por parte da requerida, afastando-se a necessidade de restituição da “luva”. Verificou-se, ainda, que a autora foi inadimplente quanto às últimas parcelas dos alugueis. 5. A cláusula oitava do contrato, que trata da vedação à indenização por benfeitorias, foi considerada válida, conforme o art. 35 da Lei n.º 8.245/1991 e a Súmula n.º 335 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso principal provido. Recurso adesivo desprovido. Teses de julgamento: "As razões recursais que abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos da decisão objurgada atendem ao requisito de dialeticidade recursal." "A rescisão contratual por iniciativa da locatária, sem comprovação de descumprimento contratual pela locadora, não justifica a restituição de quantia paga a título de 'luva', especialmente em contrato que já se encontrava em execução por tempo razoável e com inadimplemento comprovado dos últimos aluguéis." "É válida a cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias." __________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 1.010, II, III e IV; Código Civil, arts. 389, 395 e 475; Lei n.º 8.245/1991, arts. 4º, 9º III, 23 I, e 35. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253; TJ-MG, AC 51221777320178130024, Rel. Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª CÂMARA CÍVEL, j. 01.08.2023; TJ-MT, AC 1030600-80.2020.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024. ". Opostos Embargos de Declaração, estes foram acolhidos parcialmente, apenas para constar que a condenação ao pagamento das custas e honorários advocatícios ficará com a sua exigibilidade suspensa por ser a autora beneficiária da assistência judiciária gratuita, conforme acórdão de id 247747158. Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto que deu provimento ao Recurso de Apelação, proposto por MOMRASA SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI., aqui recorrida, para reformar a sentença e afastar a condenação desta à restituição da quantia de R$ 130.000,00 à autora, ainda, negou provimento ao Recurso Adesivo, interposto por PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME – ME., ora recorrente. A parte recorrente alega violação aos artigos 1.022, inciso II e 489, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, porquanto o acórdão teria incorrido em omissão “(...) ao deixar de enfrentar a comprovação de que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da Momrasa e, por esta razão, deveria ser mantida a responsabilidade da mesma em restituir o montante adimplido pela Papitos, à título de “luva”. Afirma que há comprovação da rescisão contratual por culpa da recorrida, bem como da obrigação de restituir o valor pago a título de “luva”. Aduz ainda, que “(...) pela simples análise das provas carreadas aos autos, sem que isto encontre óbice pela súmula 07 do C. STJ, observa-se evidente que a rescisão decorre de culpa exclusiva da Momrasa, ora Recorrida, e não de um simples risco empresarial ou má-administração, uma vez que a Momrasa não cumpriu com suas obrigações e promessas realizadas. Outrossim, o acórdão recorrido também incorre em premissa equivocada ao afirmar que não é devida a restituição do pagamento feito pela Recorrente, à título de luva pelo ponto comercial, porquanto o pagamento é devido e possui expressa previsão legal.”. Recurso tempestivo (id 253335154). A recorrente deixou de recolher o preparo, pois é beneficiária da justiça gratuita (id 253198198). Contrarrazões (id 258214176). Sem preliminar de relevância da questão de direito federal infraconstitucional. É o relatório. Decido. Relevância de questão federal infraconstitucional A EC nº 125/2022 alterou o artigo 105 da Constituição Federal, incluindo para o Recurso Especial mais um requisito de admissibilidade, consistente na obrigatoriedade da parte recorrente demonstrar a “relevância da questão de direito federal infraconstitucional”. Necessário destacar que o artigo 1º da EC nº 125/2022 incluiu o § 2º no artigo 105 da CF, passando a exigir que “no recurso especial, o recorrente deve demonstrar a relevância das questões de direito federal infraconstitucional discutidas no caso, nos termos da lei (...)” (g.n.) Com efeito, o artigo 2º da aludida Emenda Constitucional dispôs que “a relevância de que trata o § 2º do art. 105 da Constituição Federal será exigida nos recursos especiais interpostos após a entrada em vigor desta Emenda Constitucional (...)” (grifei) Apesar de um aparente conflito descrito acima, tem-se na verdade a edição de norma de eficácia contida no próprio texto constitucional, ao passo que a obrigatoriedade da exigência a partir da publicação consignado no art. 2º da EC nº 125 traduz-se como norma de direito intertemporal. Portanto, tem-se por necessária a regulamentação da questão. Ademais, o Pleno do Superior Tribunal de Justiça aprovou o Enunciado Administrativo 8, nos termos seguintes: "A indicação, no recurso especial, dos fundamentos de relevância da questão de direito federal infraconstitucional somente será exigida em recursos interpostos contra acórdãos publicados após a data de entrada em vigor da lei regulamentadora prevista no artigo 105, parágrafo 2º, da Constituição Federal." Diante desse quadro, ainda que ausente preliminar de relevância jurídica nas razões recursais, não há por que inadmitir o recurso especial por esse fundamento, até que advenha lei que regulamente a questão, com vistas a fornecer parâmetros necessários acerca da aludida relevância, inclusive para fins de parametrizar o juízo de admissibilidade a ser proferido nos autos. Da sistemática de recursos repetitivos Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, não incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC. Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade. Da suposta violação aos artigos 489 e 1.022, do CPC. A partir da suposta ofensa aos artigos 1.022, inciso II e 489, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, a parte recorrente sustenta que o órgão fracionário deste Tribunal deixou de enfrentar os argumentos centrais apresentados pela recorrente, concernentes “(...)a comprovação de que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da Momrasa e, por esta razão, deveria ser mantida a responsabilidade da mesma em restituir o montante adimplido pela Papitos, à título de “luva”. No entanto, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que a Câmara julgadora se manifestou expressamente em relação ao aludido ponto, como se observa da transcrição abaixo: “(...) Desse modo, assiste razão à ora recorrente, uma vez que a rescisão contratual, de iniciativa da apelada locatária, não decorreu por sua culpa. Isso porque, conforme asseverado nos autos, diferentemente do alegado pela apelada Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, o contrato firmado entre as partes não previa as obrigações alegadas pela autora, como a instalação do "Ganha Tempo", de um Banco e de uma franquia da Loja 6 (do apresentador Ratinho). Não há prova nos autos de que a requerida, ora apelante, tenha efetivamente prometido tais instalações, nem que a crença nessas promessas tenha sido fundamental para a decisão da autora em aderir ao empreendimento. Conforme consta nos autos e também asseverado na sentença, o contrato foi firmado em 6 de outubro de 2011, enquanto as notícias sobre a possível instalação do "Ganha Tempo" foram divulgadas mais de um ano depois, em novembro de 2012. Apenas após essa divulgação é que o representante da autora, ora apelada, questionou a requerida sobre a instalação do "Ganha Tempo", sem que houvesse evidências de que essa era uma promessa antiga da requerida. Apesar da ausência de comprovação das referidas promessas de instalações, por outro lado, reconheceu-se que a requerida, ora apelante, diligenciou para a instalação do "Ganha Tempo", inclusive cedendo gratuitamente o espaço ao município, mas sem sucesso. Porém, conforme asseverado, não cabe imputar responsabilidade contratual à apelante pela não instalação do “Ganha Tempo” pelo Município. (...) Assim, a parte autora, ora apelada, não se desincumbiu de seu ônus probante, conforme previsão do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil e, por conseguinte, verifica-se que a rescisão contratual foi por iniciativa da locatária recorrida, após quase 03 anos do contrato entre as partes, sendo descabida a devolução determinada pelo Juízo de Primeiro Grau. Ademais, restou comprovado nos autos que a ora apelada foi, inclusive, inadimplente quanto ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de janeiro a abril de 2014, o que denota, inclusive, culpa da locatária recorrida quanto à rescisão contratual em exame (ID 128016938). Assim, nesse caso, não cabe falar em devolução da “luva” para o retorno ao status quo ante, em consonância com a inteligência dos arts. 389, caput; 395 e 475 do Código Civil, bem como dos arts. 4º; 9º, III e 23, I, da Lei n.º 8.245/1991, in verbis: (...)” Nesse prisma, observa-se que o aresto recorrido examinou o conjunto fático-probatório apresentado nos autos, porquanto manifestou de maneira clara e precisa acerca da ausência de provas da alegada culpa da recorrida na rescisão contratual e ausência de responsabilização da mesma. Nesse contexto, segundo a jurisprudência do STJ, se o acórdão recorrido analisou de forma suficiente a questão suscitada no recurso, o simples descontentamento da parte com o julgado não tem o condão de tornar cabíveis os Embargos de Declaração, que servem ao aprimoramento, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida. Confira-se: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO. FÉRIAS. PERÍODO AQUISITIVO. POSSIBILIDADE DE GOZO DE DOIS PERÍODOS NO MESMO EXERCÍCIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DA EXISTÊNCIA DO CUMPRIMENTO DOS PERÍODOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...) II - Impõe-se o afastamento da alegada violação dos arts. 489, § 1º, IV e 1.022 do CPC/15, quando integralmente apreciada a questão jurídica postulada, por meio do exame da matéria, inclusive dos argumentos apresentados pelas partes, que se mostraram relevantes ao deslinde da controvérsia, ou seja, capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no julgado. Não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. (...) V - Agravo interno improvido”. (AgInt no REsp n. 1.950.376/CE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). (g.n.) Diante desse quadro, não há evidência de violação ao artigo 1.022, do CPC, o que conduz à inadmissão do recurso nesse ponto. Da necessidade de identificação do dispositivo legal violado (Súmula 284/STF). Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, ou objeto de dissídio jurisprudencial, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZE R C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA. 1. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO VIOLADO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 2. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. COTEJO ANALÍTICO NÃO EFETUADO. 3. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS 283 E 284/STF. 4. DANO MORAL. IN RE IPSA. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 5. OFENSA A DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ‘a falta de indicação pela parte recorrente de qual o dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação jurisprudencial divergente implica em deficiência da fundamentação do recurso especial, incidindo o teor da Súmula 284 do STF, por analogia’ (AgInt no REsp n. 1.351.296/MG, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/9/2019, DJe 12/9/2019). (...) 6. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp n. 2.203.568/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/12/2022, DJe de 7/12/2022). In casu, apesar das argumentações expostas nas razões recursais, de que há comprovação da rescisão contratual por culpa da recorrida, bem como da obrigação de restituir o valor pago a título de “luva”, não se demonstrou de forma individualizada e específica, quais dispositivos de lei federal foram supostamente violados nesse ponto, o que faz incidir a Súmula 284/STF. Do reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ) Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça restringe-se à aplicação e à uniformização da interpretação do ordenamento jurídico infraconstitucional, isto é, à verificação de possível contrariedade ou negativa de vigência a dispositivo de tratado ou de lei federal, bem como à divergência jurisprudencial sobre a interpretação de tais normas, o que afasta o exame de matéria fático-probatória, conforme dispõe a sua Súmula 7. A propósito: “PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE CRÉDITOS FUTUROS. COMPROMETIMENTO DA ATIVIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. 1. A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial (Súmula 7 do STJ). (...) 3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp n. 1.678.529/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 12/12/2022). A parte recorrente, por sua vez, alega que “(...) pela simples análise das provas carreadas aos autos, sem que isto encontre óbice pela súmula 07 do C. STJ, observa-se evidente que a rescisão decorre de culpa exclusiva da Momrasa, ora Recorrida, e não de um simples risco empresarial ou má-administração, uma vez que a Momrasa não cumpriu com suas obrigações e promessas realizadas. Outrossim, o acórdão recorrido também incorre em premissa equivocada ao afirmar que não é devida a restituição do pagamento feito pela Recorrente, à título de luva pelo ponto comercial, porquanto o pagamento é devido e possui expressa previsão legal. No entanto, neste ponto, constou do aresto impugnado que: “(...) Isso porque, conforme asseverado nos autos, diferentemente do alegado pela apelada Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, o contrato firmado entre as partes não previa as obrigações alegadas pela autora, como a instalação do "Ganha Tempo", de um Banco e de uma franquia da Loja 6 (do apresentador Ratinho). Não há prova nos autos de que a requerida, ora apelante, tenha efetivamente prometido tais instalações, nem que a crença nessas promessas tenha sido fundamental para a decisão da autora em aderir ao empreendimento. Conforme consta nos autos e também asseverado na sentença, o contrato foi firmado em 6 de outubro de 2011, enquanto as notícias sobre a possível instalação do "Ganha Tempo" foram divulgadas mais de um ano depois, em novembro de 2012. Apenas após essa divulgação é que o representante da autora, ora apelada, questionou a requerida sobre a instalação do "Ganha Tempo", sem que houvesse evidências de que essa era uma promessa antiga da requerida. Apesar da ausência de comprovação das referidas promessas de instalações, por outro lado, reconheceu-se que a requerida, ora apelante, diligenciou para a instalação do "Ganha Tempo", inclusive cedendo gratuitamente o espaço ao município, mas sem sucesso. Porém, conforme asseverado, não cabe imputar responsabilidade contratual à apelante pela não instalação do “Ganha Tempo” pelo Município. (...) Assim, a parte autora, ora apelada, não se desincumbiu de seu ônus probante, conforme previsão do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil e, por conseguinte, verifica-se que a rescisão contratual foi por iniciativa da locatária recorrida, após quase 03 anos do contrato entre as partes, sendo descabida a devolução determinada pelo Juízo de Primeiro Grau. Ademais, restou comprovado nos autos que a ora apelada foi, inclusive, inadimplente quanto ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de janeiro a abril de 2014, o que denota, inclusive, culpa da locatária recorrida quanto à rescisão contratual em exame (ID 128016938). Assim, nesse caso, não cabe falar em devolução da “luva” para o retorno ao status quo ante, em consonância com a inteligência dos arts. 389, caput; 395 e 475 do Código Civil, bem como dos arts. 4º; 9º, III e 23, I, da Lei n.º 8.245/1991, in verbis:(...)” Logo, para rever a conclusão adotada no acórdão recorrido sobre a inexistência de culpa da recorrida acerca da rescisão contratual, imprescindível o reexame do quadro fático-probatório dos autos, porquanto o acórdão entendeu que não há provas da alegada culpa da recorrida na rescisão contratual e pela ausência de responsabilização da mesma. Dessa forma, sendo insuscetíveis de revisão os entendimentos do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal. Ante o exposto, inadmito o Recurso Especial, com fundamento no art. 1.030, V, do CPC. Intime-se. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data da assinatura digital. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho Vice-Presidente

16/04/2025, 00:00

11/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 0007714-37.2014.8.11.0002 Classe: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) Assunto: [Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] Relator: Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA Turma Julgadora: [DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES] Parte(s): [MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI - CNPJ: 14.433.420/0001-76 (EMBARGADO), JULIANA FAVALESSA SAMPAIO - CPF: 418.986.088-30 (ADVOGADO), JACKSON MARIO DE SOUZA - CPF: 539.447.209-20 (ADVOGADO), PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME - CNPJ: 10.404.313/0001-69 (EMBARGANTE), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), THIAGO ARRUDA SOARES PARPINELLI - CPF: 047.976.141-88 (ADVOGADO), MAURO MARCELO ALVES BARBOSA - CPF: 594.896.341-15 (ADVOGADO), JACKSON MARIO DE SOUZA - CPF: 539.447.209-20 (ADVOGADO), MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI - CNPJ: 14.433.420/0001-76 (EMBARGANTE), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), MAURO MARCELO ALVES BARBOSA - CPF: 594.896.341-15 (ADVOGADO), PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME - CNPJ: 10.404.313/0001-69 (EMBARGADO), THIAGO ARRUDA SOARES PARPINELLI - CPF: 047.976.141-88 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE O RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL. E M E N T A EMBARGANTE(S): PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME – ME EMBARGADO(S): MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI EMENTA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL - ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO - REDISCUSSÃO DE MATÉRIA - IMPOSSIBILIDADE – DESNECESSIDADE DE IMPUGNAR PONTO A PONTO DOS DISPOSITIVOS E ARGUMENTOS - JUSTIÇA GRATUITA – CAUSA SUSPENSIVA DE EXIGIBILIDADE – OMISSÃO VERIFICADA – VÍCIO SANADO – APLICAÇÃO DO ART. 98, §3º DO CPC – RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO. Embargos de declaração são cabíveis somente para sanar omissão, obscuridade ou contradição contida no julgado, ou, ainda, para sanar erro material. Presente qualquer dessas hipóteses, os embargos devem ser acolhidos e o vício sanado. Sendo beneficiária da assistência judiciária gratuita, a condenação ao ônus sucumbencial ficará com a sua exigibilidade suspensa, nos termos do art. 98, §3º do CPC, ficarão suspensas as exigibilidades do ônus sucumbencial e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário R E L A T Ó R I O RELATÓRIO EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA Egrégia Câmara Trata-se de Embargos de Declaração apresentado por PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME – ME em desfavor de acórdão proferido na análise do Recurso de Apelação em ID. 236232170, que negou provimento ao recurso adesivo e deu provimento ao recurso principal para reformar a sentença e afastar a condenação da recorrente à restituição da quantia de R$ 130.000,00 à autora. A parte embargante assevera que o acórdão apresentou vício de omissão quanto à ausência de pronunciamento sobre a isenção do pagamento da verba honorária e das custas processuais em decorrência da gratuidade concedida. Sustenta, ainda, omissão quanto às premissas equivocadas relativas à realidade fática processual, no que tange à culpa da embargada pela rescisão contratual, bem como à necessidade de manter a responsabilidade da MOMRASA SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI em restituir o montante pago pela embargante a título de “luvas”. Dessa forma, pugna pelo acolhimento do recurso para sanar os alegados vícios, a fim de conceder efeito infringente, modificando a conclusão do acórdão embargado. Por sua vez, o Embargado apresenta contrarrazões em ID. 244213198, pugnando pelo total desprovimento do recurso. É o relatório. Sebastião de Arruda Almeida Desembargador Relator V O T O R E L A T O R EMBARGANTE(S): PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME – ME EMBARGADO(S): MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI VOTO Egrégia Câmara Conforme relatado, trata-se de Embargos de Declaração apresentado por PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME – ME em desfavor de acórdão proferido na análise do Recurso de Apelação em ID. 236232170, que negou provimento ao recurso adesivo e deu provimento ao recurso principal para reformar a sentença e afastar a condenação da recorrente à restituição da quantia de R$ 130.000,00 à autora. O recurso de embargos de declaração tem fundamentação vinculada e estrita, possuindo a finalidade de esclarecer obscuridades, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material observados na sentença, acórdão ou decisão, conforme disposto no artigo 1.022, CPC, vejamos: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material. Caso não existam, na decisão judicial embargada, tais defeitos de forma, não há que interpor embargos de declaração, pois estes não devem ser utilizados para reexame e novo julgamento do que já foi decidido, dado que, para tanto, há o recurso próprio previsto na legislação. O acórdão Embargado restou assim proferido: “EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SHOPPING POPULAR DE CUIABÁ. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INSUCESSO COMERCIAL C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO LIMINAR DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA URGENTE. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. MANUTENÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE PREFERÊNCIA DE LOCAÇÃO (“LUVA”). CONTRATO COM QUASE 03 ANOS DE DURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA E POR CULPA (INADIMPLEMENTO) DA AUTORA. AUSÊNCIA DE PROVAS DO SUPOSTO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA. RESTITUIÇÃO INDEVIDA DA “LUVA”. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ALEGADA NULIDADE. RENÚNCIA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. ART. 35 DA LEI N.º 8.245/1991 E SÚMULA N.º 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NULIDADE NÃO APLICÁVEL. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que declarou a rescisão do contrato de locação entre as partes e condenou a requerida à restituição da quantia paga a título de “luva” pela autora, bem como sobre a nulidade da cláusula oitava do contrato que trata da renúncia ao ressarcimento de benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão envolve a legalidade da restituição da quantia paga a título de “luva” e a validade da cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois as razões recursais abordaram adequadamente os pontos fáticos e jurídicos expostos na sentença, conforme exigido pelo art. 1.010, II, III e IV do CPC. 4. Constatou-se que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa da autora, sem comprovação de descumprimento contratual por parte da requerida, afastando-se a necessidade de restituição da “luva”. Verificou-se, ainda, que a autora foi inadimplente quanto às últimas parcelas dos alugueis. 5. A cláusula oitava do contrato, que trata da vedação à indenização por benfeitorias, foi considerada válida, conforme o art. 35 da Lei n.º 8.245/1991 e a Súmula n.º 335 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso principal provido. Recurso adesivo desprovido. Teses de julgamento: "As razões recursais que abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos da decisão objurgada atendem ao requisito de dialeticidade recursal." "A rescisão contratual por iniciativa da locatária, sem comprovação de descumprimento contratual pela locadora, não justifica a restituição de quantia paga a título de 'luva', especialmente em contrato que já se encontrava em execução por tempo razoável e com inadimplemento comprovado dos últimos aluguéis." "É válida a cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias." ___________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 1.010, II, III e IV; Código Civil, arts. 389, 395 e 475; Lei n.º 8.245/1991, arts. 4º, 9º III, 23 I, e 35. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253; TJ-MG, AC 51221777320178130024, Rel. Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª CÂMARA CÍVEL, j. 01.08.2023; TJ-MT, AC 1030600-80.2020.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024. R E L A T Ó R I O RELATÓRIO EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA. Egrégia Câmara: Trata-se de Recursos de Apelação Cível, sendo o principal interposto por MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI, e o Recuso Adesivo por PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME, tirado contra sentença (ID 210254302) proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Insucesso Comercial c/c Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido Liminar de Antecipação de Tutela Urgente, em desfavor da apelante principal, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção, nestes termos: [...] Dispositivo (1) Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo presente ação com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR RESCINDIDO o compromisso firmado entre as partes. b) DETERMINAR que a requerida/reconvinte restitua à autora a quantia paga a título de preferência de locação, R$130.00,00 (cento e trinta mil reais). O valor deve ser restituído acrescido de correção monetária, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo pagamento de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir da citação. Diante da sucumbência parcial, condeno as partes no rateio das custas e despesas processuais no montante de 50% para cada, bem como no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte contrária que ora fixo em 10% do valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 8º e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC, respeitada a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte autora. (2) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, extinguindo-a com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para CONDENAR a autora/reconvinda ao pagamento das prestações de aluguel referentes aos meses de janeiro a abril de 2014 (R$4.125,00 cada), os valores devem ser atualizados monetariamente pelos índices estabelecidos no contrato (IGP-DI FGV) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir de cada vencimento. Diante da sucumbência recíproca, arcará a reconvinte com 40% (quarenta por cento) das custas processuais e a reconvinda com os 60% restantes. Arbitro os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§8º e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC. Todavia, por ser a parte reconvinda beneficiária da Justiça Gratuita suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do art. 98, § 3º do CPC Fica, desde logo, expressamente autorizada a compensação de créditos e débitos referidos nestes autos, excetuando-se os honorários de sucumbência. [...] [Grifos nossos e do original] A primeira apelante, Momrasa Servicos de Administração Eireli, em suas razões recursais (ID 210254305), invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos: Da indevida restituição da quantia paga a título de preferência de locação (“luva”): risco da atividade e culpa e inadimplência da apelada A primeira apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 210254309) invocando a seguinte preliminar: Afronta ao princípio da dialeticidade No mérito, a primeira apelada rebate as alegações da primeira apelante. A segunda apelante, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, apresenta razões recursais adesivas (ID 210254310), nas quais sustenta as seguintes teses: Rescisão contratual por culpa exclusiva da segunda apelada Declaração de nulidade da cláusula oitava do contrato e ressarcimento dos prejuízos materiais Momrasa Servicos de Administração Eireli, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 217393198) ao recurso adesivo, na qual rebate as alegações de segunda apelante, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME. Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME foi intimada para comprovar os pressupostos exigidos para a concessão da gratuidade da justiça em sede recursal (ID 221077657). Em resposta, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME apresenta manifestação na qual defende a manutenção da justiça gratuita e assevera que a gratuidade já havia sido deferida na origem (ID 223503662). Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria. Recursos principal e adesivo tempestivos, conforme aba de expedientes dos autos de origem (Intimação-25130214 e Intimação-25734536); preparo do recurso principal efetuado, nos termos da certidão de ID 210385178, e preparo do recuso adesivo não realizada, uma vez que a recorrente postulou pela gratuidade da justiça em sede recursal. É o relatório. Sebastião de Arruda Almeida Desembargador V O T O R E L A T O R APELANTE(S): MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI e PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME APELADO(S): PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME e MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI VOTO PRELIMINAR Egrégia Câmara: Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, tirado contra sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Insucesso Comercial c/c Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido Liminar de Antecipação de Tutela Urgente, movida em desfavor da apelante principal, Momrasa Servicos de Administração Eireli, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção. O Juízo a quo declarou a rescisão do contrato entre as partes e condenou a requerida, Momrasa Servicos de Administração Eireli, a restituir a quantia de R$ 130.000,00, a título de preferência de locação (“luva”), à requerente Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME, além de condenar as partes, pela sucumbência recíproca, ao pagamento da custas e despesas processuais no percentual de 50% para cada, bem como aos honorários advocatícios fiados em 10% do valor da condenação, vedada a compensação. Quanto à reconvenção, o Juízo a quo condenou a reconvinda, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.-ME, a restituir o valor das prestações de aluguel referente aos meses de janeiro a abril de 2014, no montante de R$ 4.125,00 cada e, pela sucumbência recíproca, determinou que a reconvinte arcaria com 40% das custas processuais e, a reconvida com os 60% resrtantes, também arbitrados os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, vedada a compensação. Em síntese, o Juízo de Primeiro Grau, ao analisar a causa, concluiu que o insucesso do empreendimento da autora decorreu da possível má administração do estabelecimento comercial ou do risco inerente ao próprio negócio, não sendo imputável à requerida a culpa pela rescisão contratual. No entanto, reconheceu o direito da autora, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME, à restituição do valor pago a título de 'luva' devido à rescisão do contrato, além de julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando a autora ao pagamento dos aluguéis devidos à Momrasa Servicos de Administração Eireli. Antes de prosseguir à primeira preliminar, decido quanto ao pedido de isenção do preparo recursal por gratuidade da justiça. Com razão a apelante adesiva, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, uma vez que, além dos benefícios gratuidade da justça terem sido deferidos em Primeira Instância (ID 2102577170, p. 15), a recorrente adesiva comprovou o encerramento completo de suas atividades comerciais e juntou extratos que demonstram a ausência de movimentação financeira (ID 210257713, p. 31 e ss.). Desse modo, defiro a gratuidade da justiça, em sede recursal, à apelante Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, com fulcro o art. 98 do Código de Processo Civil. A seguir, passo ao exame da preliminar de mérito suscitada por Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME em suas contrarrazões ao Recurso Principal. 1. Preliminar suscitada por Papitos Comércio de Alimentos Ltda. - ME: violação ao princípio da dialeticidade recursal A apelada principal sustenta que a apelante principal não apresentou impugnação específica aos fundamentos da sentença recorrida, limitando-se a repetir os mesmos argumentos já trazidos na contestação original. Assim, assevera a violação ao princípio da dialeticidade, que exige que o recorrente apresente uma argumentação jurídica que aborde diretamente os fundamentos da decisão que busca reformar, o que não teria ocorrido no caso. Pois bem. Rejeito a preliminar, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça inicial e impugnatória, estando em consonância com a exigência do art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil. Por conseguinte, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal e passo ao exame das teses de mérito suscitadas pelos apelantes. É como voto. VOTO DE MÉRITO Egrégia Câmara: 1. Da indevida restituição da quantia paga a título de preferência de locação (“luva”): risco da atividade e culpa e inadimplência da apelada A apelante principal, Momrasa Servicos de Administração Eireli, sustenta que a condenação para restituição da quantia paga pela apelada a título de "luva", no montante de R$130.00,00 (cento e trinta mil reais), é indevida e não encontra respaldo no conjunto probatório, uma vez que a rescisão do contrato ocorreu por culpa e inadimplência da apelada, que explorou o espaço comercial por um tempo considerável, obtendo inclusive aumento de faturamento. A recorrente argumenta que o pagamento da "luva" pela apelada insere-se no risco inerente à atividade comercial. Enfatiza que em momento algum foi garantido à apelada um sucesso comercial absoluto ou uma rentabilidade específica. Pelo contrário, a apelada, como parte empresária e ciente dos riscos do negócio, concordou em investir no espaço comercial, sem qualquer promessa de retorno garantido. A apelante refuta as alegações da apelada de que teria recebido promessas de instalação de estabelecimentos que atrairiam grande público, como o “Ganha Tempo” e uma loja de franquia, argumentando que tais expectativas eram meras especulações sem respaldo contratual e que não existem provas nos autos de que tenha assumido qualquer obrigação nesse sentido. Assim, a apelante assevera que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.-ME, que, devido à dificuldades financeiras e receio de aumentar seu endividamento com despesas como aluguel e taxas condominiais, decidiu encerrar suas atividades no espaço comercial. A apelante também atribui o fracasso do negócio à má administração da apelada, que, segundo ela, ofereceu serviços de qualidade inferior, levando os clientes a preferirem outros estabelecimentos. Além disso, a apelante aponta que a apelada deixou de pagar pela energia consumida e que os bens móveis deixados no local estavam em péssimo estado, causando transtornos aos demais condôminos. A apelante sustenta que a apelada se beneficiou do uso do espaço comercial e que, ao longo do tempo em que esteve em operação, teve um aumento de faturamento, conforme comprovado por testemunhas. Assim, a apelante argumenta que, mesmo que o negócio não tenha atingido o sucesso esperado, a apelada utilizou o espaço e obteve vantagens durante o período de vigência do contrato, o que enfraquece o pedido de restituição integral da "luva". Em caso de manutenção da condenação, a apelante solicita que o valor a ser restituído seja reduzido, considerando que a rescisão contratual foi provocada pela apelada. Nesse sentido, a apelante propõe que o montante a ser devolvido seja limitado a 30% do valor originalmente pago, levando-se em conta que a apelada utilizou o espaço comercial por um período considerável antes de decidir abandoná-lo. Por fim, a apelante conclui que a decisão do Juízo de primeiro grau deve ser reformada, e que não há justificativa legal ou factual para a restituição do valor da "luva" pago pela apelada, especialmente em face do risco comercial assumido e da culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual. A apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, por sua vez, sustenta que, ao contrário do que alega a apelante, houve promessas claras e específicas feitas por esta no momento da assinatura do contrato de locação, incluindo a promessa de que o empreendimento comercial contaria com diversas lojas âncoras e outros atrativos que garantiriam um fluxo constante de clientes. Aduz que investiu consideráveis recursos financeiros acreditando nessas promessas, mas a Apelante não cumpriu nenhuma delas, resultando em prejuízos significativos para a Apelada. A apelada insiste que, uma vez operada a rescisão contratual, é necessário o restabelecimento do status quo ante, o que implica na restituição do valor pago a título de "luva". A apelada argumenta, ainda, que a recorrente retomou o ponto comercial e o vendeu a terceiros, reforçando a necessidade de devolver o montante inicialmente pago pela ora recorrida. Pois bem. Ressai dos autos que as partes firmaram, em 06/10/2011, Contrato de Locação Atípico de Box para a instalação de um restaurante, pelo período inicial de 05 (cinco) anos, sendo que a ora apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, locatária, pagou à apelante Momrasa Servicos de Administração Eireli, o valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a título de ‘luva’, além de aluguel mensal no montante de R$ 4.125,000 (quatro mil cento e vinte e cinco reais). No que tange ao valor a título de “luva”, nomeado no contrato de “preferência de locação”, cita-se o parágrafo único da cláusula 5.2 do respectivo contrato: [...] 5.2. – O valor inicial do aluguel mínimo mensal corresponde, na data deste contrato, é de R$ 4.125,00 (quatro mil cento e vinte e cinco reais) e que será reajustado anualmente, a partir da data do presente contrato, independente do início do prazo contratual de locação, pela variação acumulada do IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Imediata), fornecida pela FGV. Parágrafo único. Estabelece-se aqui a preferência de locação cujo valor ora fixado terá a quantia de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a serem pagos ao Locador em data e forma a especificar. [...] (ID 210257714, p. 03) [Grifo do original] Para garantir a reserva do ponto comercial, é prática do mercado exigir o pagamento adiantado de um valor único e independente do aluguel e das demais despesas, denominada res sperata ou “luvas”, o qual é solicitado no início do contrato de locação em virtude da finalidade lucrativa e do valor agregado ao espaço comercial. Assevera-se que, a Lei nº 8.245/91 revogou o Decreto 24.150/34, decreto este que, em seu art. 29 vedava expressamente a cobrança de “luvas”, importância em dinheiro para se obter a preferência da locação. Ocorre que a Lei n.º 8.245/91 apenas proibiu a cobrança de “luvas” na renovação do contrato de locação. Em decorrência da ausência de proibição expressa, o Superior Tribunal de Justiça entendeu ser válida a cobrança de “luva” quando da contratação inicial, in verbis: LOCAÇÃO. LEI Nº 8.245/91 "LUVAS" INICIAIS. A Lei nº 8.245/91, em seu art. 45, veda, expressamente, a cobrança de "luvas" - obrigações pecuniárias - quando da renovação do contrato. Contudo, silencia, ao contrário da legislação anterior (Dec. 24.150/34), no que se refere ao contrato inicial. Não há, pois, qualquer proibição, sequer implícita, quanto à sua cobrança. Não afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei nº 8.245/91, pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados. Assim, apesar de não se fazer referência às "luvas" iniciais para permiti-las, tampouco se faz para proibi-las, o que, em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título. Recurso provido. (REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253.) [Grifo nosso] DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. LUVAS. CONTRATO INICIAL. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação. Inteligência dos arts. 43, I, e 456 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 2. Dissídio jurisprudencial comprovado. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.003.581/RJ, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 4/12/2008, DJe de 2/2/2009.) [Grifo nosso] Nesse sentido, cita-se também trecho da sentença objurgada: [...] Quanto ao pagamento de determinada quantia a título de preferência de locação ou ‘luva’, cumpre anotar que a tal prática não é vedada pelo ordenamento jurídico, sendo pacífico na doutrina e jurisprudência a possibilidade de sua cobrança, respeitando a autonomia privada das partes para estabeleceram o contrato de acordo com suas convicções. [...] (128016938) [Grifo nosso] Ocorre que o Juízo a quo, em que pese ter asseverado que a rescisão contratual não foi por culpa da ora apelante, condenou a recorrente a devolver o referido valor pago pela locatária a título de “luvas”, nestes termos: [...] Neste diapasão, em sendo incontroverso o pagamento da quantia mencionada a título de luvas pela requerente, é consectário lógico e jurídico da rescisão do contrato a restituição das partes ao estado anterior (status quo ante), o que importa devolução da quantia paga pela autora a título de preferência de locação ou luvas.[...] (128016938) [Grifo nosso] No que tange à ausência de culpa da apelante, pela rescisão contratual, cita-se os seguintes trechos da sentença objurgada: [...] Nesse passo, ante ausência de demonstração de que um dever assumido pela locadora foi determinante para a decisão de investimento da requerente e de que o descumprimento de tal promessa, resultou no seu inadimplemento contratual, inviável o acolhimento do pedido para reconhecer a rescisão do contrato por culpa da requerida/locadora. [...] Desse modo, o pleito de rescisão contratual, por culpa da ré, ante a causa de pedir apresentada, fica afastado, não sendo devida, ademais, condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais ou morais, ante a inexistência de ato ilícito ou violação das cláusulas contratuais. [...] (128016938) [Grifo nosso] Desse modo, assiste razão à ora recorrente, uma vez que a rescisão contratual, de iniciativa da apelada locatária, não decorreu por sua culpa. Isso porque, conforme asseverado nos autos, diferentemente do alegado pela apelada Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, o contrato firmado entre as partes não previa as obrigações alegadas pela autora, como a instalação do "Ganha Tempo", de um Banco e de uma franquia da Loja 6 (do apresentador Ratinho). Não há prova nos autos de que a requerida, ora apelante, tenha efetivamente prometido tais instalações, nem que a crença nessas promessas tenha sido fundamental para a decisão da autora em aderir ao empreendimento. Conforme consta nos autos e também asseverado na sentença, o contrato foi firmado em 6 de outubro de 2011, enquanto as notícias sobre a possível instalação do "Ganha Tempo" foram divulgadas mais de um ano depois, em novembro de 2012. Apenas após essa divulgação é que o representante da autora, ora apelada, questionou a requerida sobre a instalação do "Ganha Tempo", sem que houvesse evidências de que essa era uma promessa antiga da requerida. Apesar da ausência de comprovação das referidas promessas de instalações, por outro lado, reconheceu-se que a requerida, ora apelante, diligenciou para a instalação do "Ganha Tempo", inclusive cedendo gratuitamente o espaço ao município, mas sem sucesso. Porém, conforme asseverado, não cabe imputar responsabilidade contratual à apelante pela não instalação do “Ganha Tempo” pelo Município. Ademais, ressai dos autos que, após reclamações da apelada, quanto ao insucesso que o empreendimento estava tendo, sob alegado baixo fluxo de clientes, a locadora, ora apelante, propôs à autora uma mudança para um novo local dentro do mesmo empreendimento, com o objetivo de melhorar as condições do negócio. Essa proposta envolvia a realocação do restaurante para um espaço maior, de 211,26m², na área externa do empreendimento, onde havia maior visibilidade e potencialmente mais movimento de clientes. Embora a autora, ora apelada, tenha aceitado a mudança e iniciado as obras de adaptação para o novo espaço, surgiram desentendimentos entre as partes antes da formalização do novo contrato. Esses desentendimentos culminaram na rescisão do contrato de locação original, sem que o novo contrato fosse assinado. Assim, a parte autora, ora apelada, não se desincumbiu de seu ônus probante, conforme previsão do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil e, por conseguinte, verifica-se que a rescisão contratual foi por iniciativa da locatária recorrida, após quase 03 anos do contrato entre as partes, sendo descabida a devolução determinada pelo Juízo de Primeiro Grau. Ademais, restou comprovado nos autos que a ora apelada foi, inclusive, inadimplente quanto ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de janeiro a abril de 2014, o que denota, inclusive, culpa da locatária recorrida quanto à rescisão contratual em exame (ID 128016938). Assim, nesse caso, não cabe falar em devolução da “luva” para o retorno ao status quo ante, em consonância com a inteligência dos arts. 389, caput; 395 e 475 do Código Civil, bem como dos arts. 4º; 9º, III e 23, I, da Lei n.º 8.245/1991, in verbis: Código Civil: Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. [...] Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado. [...] Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Lei n.º 8.245/1991: Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. [...] Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: [...] III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; [...] Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...] Nesse sentido, cita-se a seguinte ementa de julgado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA DO LOCATÁRIO. ATRASO NAS OBRAS E INAUGURAÇÃO. INTELIGENCIA SUMULA 335, STJ. RESSARCIMENTO INDEVIDO. IRREPETIBILIDADE DOS VALORES PAGOS A TITULO DE "LUVAS". DECISÃO Acórdão - DECISÃO MANTIDA. - Não há de se falar em cerceamento de defesa quando não se evidencia a presença de qualquer hipótese autorizadora de substituição da testemunha anteriormente indicada (preclusão consumativa), bem como ante a evidencia de que a parte interessada não promoveu/ comprovou a tempo e modo adequados a intimação das demais testemunhas que seriam ouvidas em audiência, nos termos do art. 445 do CPC - Verificando-se que a rescisão do contrato de locação comercial decorreu de culpa exclusiva do locatário, não há de se falar em qualquer dever de ressarcimento quanto as despesas eventualmente realizadas para inauguração do empreendimento, mormente quando presente cláusula contratual que afasta o dever de indenização por eventuais benfeitorias e obras realizadas (Súmula 335, STJ) - Não faz o lojista jus à restituição dos valores pagos a título "luvas"/CDU, ante a previsão contratual de sua irrepetibilidade, bem como em virtude da inexistência de evidencias de que o empreendimento carecia de infraestrutura. (TJ-MG - AC: 51221777320178130024, Relator: Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, Data de Julgamento: 01/08/2023, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2023) Desse modo, assiste razão à apelante e a sentença deve ser reformada para excluir a condenação em restituição do valor de R$ 130.000,00 a título de “luvas”, além do consequente afastamento da sucumbência parcial para condenar exclusivamente a apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários sucumbenciais que devem ser fixados, em desfavor da ora recorrida, em 10% sore o valor atualizado da causa. 2. Tese suscitada pela apelante adesiva: rescisão contratual por culpa exclusiva da segunda apelada Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, ora apelante adesiva, sustenta que a rescisão do contrato de locação ocorreu exclusivamente por culpa da apelada, Momrasa Serviços de Administração Eireli. A apelante afirma que a requerida não cumpriu as inúmeras promessas feitas no momento da celebração do contrato, como a instalação de lojas âncoras e de um "Ganha Tempo", o que foi determinante para o insucesso comercial do empreendimento. Ademais, a recorrente adesiva argumenta que a apelada não impugnou de forma específica as alegações da inicial, não apresentando justificativas plausíveis para o descumprimento das promessas feitas. A apelante adesiva também aduz que a apelada se beneficiou de maneira ilícita ao não cumprir com as promessas feitas, pois obteve vantagens financeiras sem proporcionar os benefícios acordados, como a publicidade e a instalação das lojas âncoras, o que configurou um enriquecimento ilícito. A recorrente assevera que o depoimento de uma testemunha confirmou que as promessas feitas pela apelada não foram cumpridas, resultando em uma drástica diminuição da clientela do restaurante e, consequentemente, no fracasso do negócio. Em razão dos fatos expostos, a apelante adesiva pleiteia a reforma da sentença para que seja reconhecida a rescisão do contrato por culpa exclusiva da apelada, com a consequente condenação desta ao pagamento dos prejuízos materiais sofridos pela apelante. A apelada adesiva, por sua vez, reafirma que, como bem explicado na sentença, as alegações de que promessas de garantia de sucesso comercial foram feitas são infundadas e sem provas. Assevera que as possibilidades de instalação de lojas âncoras foram meramente possibilidades divulgadas pela mídia e nunca foram promessas garantidas pela apelada adesiva. Quanto à alegação de revelia tácita, a apelada argumenta que isso é uma afronta ao devido processo legal, já que sua contestação abordou detalhadamente todas as alegações feitas pela apelante, impugnando cada ponto levantado. Ademais, a apelada esclarece que a afirmação sobre a falta de clientes se referia especificamente ao restaurante da apelante, que poderia ter sido mal administrado ou não ter atraído clientes por outros motivos alheios à responsabilidade da apelada. A apelada ainda argumenta que o depoimento da testemunha apresentado pela apelante é especulativo, pois a testemunha não estava presente no momento das supostas promessas. Pois bem. Não assiste razão à apelante adesiva. Isso porque, conforme já asseverado, apesar da recorrente adesiva sustentar que rescindiu o contrato por culpa da locatária recorrida, uma vez que esta teria descumprida diversas promessas contratuais, tais como o investimento em publicidade e divulgação e a instalação de lojas âncoras e de um "Ganha Tempo", não se desincumbiu do ônus de comprovar essas alegações, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Não há no contrato nenhuma cláusula com essas obrigações e nenhum outro negócio jurídico entre as partes comprovado nos autos. E conforme asseverado na sentença objurgada, as primeiras notícias de que referido Ganha Tempo seria instalado no Shopping Popular foram divulgadas mais de um ano após o contrato firmado entre as partes, nos dias 11 e 12 de novembro de 2012 (ID 85774902, autos de origem, p. 9/10). Mas somente no dia seguinte à publicação das notícias divulgando que o 'Ganha tempo' seria instalado dentro do Shopping Popular, em 13/11/2012, é que o representante da apelante adesiva (locatária) trocou mensagens questionando o representante da ré se o “Ganha Tempo” iria abrir no local (ID 85774902, autos de origem, pág. 13), inexistindo na referida conversa evidências de que essa era uma antiga promessa da ré ou de seus representantes. Quanto à citada testemunha da autora, Sra. Josélia do Amaral, que foi empregada da autora, ora recorrente adesiva, ressai dos autos que ela não presenciou as supostas promessas da instalação do “Ganha Tempo” e da “Loja do Ratinho” (loja âncora) feitas pela ora recorrida à apelante adesiva, conforme cita-se de seu depoimento: [...] Na época quando eles iam abrir o Shopping eles ofereceram o restaurante, tanto é que abrimos. O restaurante, ficava bem numa esquina, ele era pequeno as salas. E a gente tinha os nossos convênios, que a gente atendia, tanto o Comper como o pessoal da Dibox, da Monrasa, que eles eram um grupo e a maioria do pessoal almoçava com a gente no restaurante. Depois que a gente inaugurou a ‘Papitos Food’, veio a proposta para que o Fabio abrisse num espaço maior do Shopping. O que eles nos informaram na época é que dentro do Shopping, além das lojas de roupa e calçados que já estava aberto e que teria bastante gente abrindo, teria Ganha Tempo, Banco e lojas de eletrodoméstico. No entanto, até quando eu fiquei em 2014, não teve nada disso. E o Fabio investiu no espaço gigante dentro do Shopping e ele não teve retorno. Porque o Shopping não tinha propagandas que informassem ao certo o que tinha ali dentro. E muita gente abriu a loja e foi fechando, porque o movimento dali era pouco [...]. O Fábio tinha os convênios, era bastante gente que ia ali. Na hora do almoço era muito lotado, mas daí, era parte convênio do Comper, que a gente atendia, e parte do pessoal da Monrasa, que eles ficaram para a gente fazer o atendimento deles. Mas como o Fábio investiu para abrir deixar tudo bonitinho, funcionando. não houve o retorno que ele esperava. Porque o que adianta ter vários convênios, como da Monrasa, mas não ter clientes pagantes. Como uma empresa vai sobreviver, porque lá os Convênios pagavam de 15 em 15 dias. Aí para manter aquele valor e uma comida de qualidade, precisaria ter um movimento legal de clientes pagantes do dia, para poder colocar as coisas lá de qualidade. O Fábio não deixou de colocar. Ele tirava do restaurante que ele tinha, Papitos Food, para investir no Papitos Burger, mas como não houve retorno foi preciso fechar as portas. Depois, ele acabou fechando o outro restaurante, com o tempo, porque tirou de um para colocar no outro e acabou prejudicando os dois. Ele fechou o outro restaurante na mesma época. [...] Depois que eu saí da empresa, não houve melhoras no Shopping, fechou a farmácia e várias lojas. De uns dois anos para cá, foi a Gazim, que é uma loja de móveis e a Eletrocasa, mas fechou l. Só tem umas lojinhas que é para o lado de fora, mas lá para dentro não tem mais. A promessa não foi cumprida. Porque onde ficava o Papitos, que era na esquina, eles falaram que ia vim a Loja do Ratinho, que ia se instalar naquele local que era menor, e o restaurante ia ficar lá no local que o Fabio instalou. Depois disso viria o Ganha Tempo, porque o Ganha Tempo tem bastante movimento. E as lojas de móveis. E nesse período de tempo não foi nada. Nem Banco que era para ir, não teve nada. [...] O investimento que o Fabio fez quando da mudança, também, foi para atender a um requerimento da requerida, porque se ele investisse mais, ele ia ter um espaço maior e todas as pessoas do grupo iam almoçar ali como convênio, que até então não era todos. Era parte só. Após a mudança reduziu bastante a questão do movimento. Porque no restaurante ia bastante gente, que já ia, mas não tivemos clientes novos e foi só diminuindo o movimento. Eu acredito que a Monrasa abandonou (o empreendimento), porque tudo o que foi oferecido não foi feito, eu acredito que eles não cumpriram com a palavra. O Convenio que tínhamos era um tanto do Comper e da Monrasa. Almoçava em torno de 200 pessoas, incluindo os dois. Só que para manter a qualidade da comida, que nem eles queriam, porque o pessoal principalmente da Monrasa, exigiam pratos de comida, a gente começou a cuidar mais do pessoal do Convênio. Mas recebíamos de 15 a 15 dias, e precisávamos de mais cliente que pagava. Eu acredito que não foi uma queda de qualidade, mas como não estávamos conseguindo outros clientes que não fosse do convênio, não conseguíamos o cardápio que eles queriam. Porque a gente não tinha como manter. Conseguiria se na época o Shopping tivesse dado o retorno de movimento que haviam prometido. Tinha um contrato. Mas eu não sabia o que tinha exatamente no contrato. Mas tinha vários acordos que eram feitos com o pessoal que administrava a Monrasa, que não sei se estava no acordo. De início, quando começamos a atender na primeira instalação do Papitos no Shopping ficava em torno de 60 a 100 pessoas, incluindo o jantar. Depois disso que eles ofereceram para abrir lá, que ia aumentar pessoas, aí era em torno de 120 a 130 no almoço e 60 no jantar, sempre abaixo no jantar, nunca dava muita gente. Aumentou o Convênio. [...] (ID 210257741) [Grifos nossos] Além disso, destaca-se que a apelante adesiva não conseguiu comprovar que a mudança de local resultou em uma queda na clientela, nem que tal situação teria gerado prejuízos. Pelo contrário, o depoimento da testemunha mencionada anteriormente indica um aumento no número de clientes, especialmente porque todos os funcionários da Monrasa, ora recorrida adesiva, passaram a frequentar o restaurante, dobrando o número de pessoas que almoçavam no local. No que tange à alegada revelia tácita, também sem razão, pois ressai dos autos que a apelada adesiva exaustivamente rebateu as alegações da ora apelante, conforme IDs 210257717, p. 40-53 e 210257718, p. 01-37. Assim, evidencia-se que o insucesso do empreendimento da autora pode ter sido causado ou por uma possível má administração do estabelecimento ou pelos riscos inerentes ao próprio negócio, não sendo atribuível à ré, ora apelada adesiva. Declaração de nulidade da cláusula oitava do contrato e ressarcimento dos prejuízos materiais A apelante adesiva requer ainda a nulidade da cláusula oitava do contrato, que trata da vedação ao ressarcimento das benfeitorias, alegando que esta cláusula é abusiva e resulta em um desequilíbrio contratual em favor da apelada. A referida cláusula estipulou que todas as benfeitorias, instalações, decorações e alterações necessárias ao espaço locado seriam executadas e custeadas pela locatária, com a prévia autorização por escrito da locadora. No entanto, a cláusula também estabeleceu que, ao término do contrato, qualquer benfeitoria que não pudesse ser removida sem causar danos ao imóvel seria incorporada ao mesmo, sem que a locatária tivesse direito a qualquer tipo de indenização, compensação ou retenção (ID 85774902, autos de origem, p. 41/42). Assim, a apelante adesiva postula pela declaração da nulidade dessa cláusula e o consequente ressarcimento das benfeitorias. Pois bem. Também não assiste razão à apelante adesiva. Sobre o tema, destaca-se o teor do art. 35, da Lei n.º 8.245/1991, in verbis: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. [Grifo nosso] O dispositivo mencionado acima deixa claro que o locador não tem a obrigação de indenizar pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, inclusive em relação às melhorias necessárias, quando o contrato firmado contém uma cláusula expressa estabelecendo essa isenção, como ocorreu neste caso. Portanto, é inviável acolher o pedido de nulidade da referida cláusula contratual. Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme o enunciado da Súmula n.º 335, que estabelece: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." Nesse sentido, cita-se ementa de julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO – RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE REPARAÇÃO POR BENFEITORIAS – CLÁUSULA VÁLIDA E EFICAZ – SUÚMULA 335 DO STJ – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO. "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do STJ). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar essa verba anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC). (N.U 1030600-80.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024, Publicado no DJE 01/03/2024) [Grifo nosso] Além disso, deve-se destacar que o contrato foi firmado entre duas partes empresárias, sem qualquer desequilíbrio na negociação. As partes, plenamente capazes, concordaram com todas as cláusulas do contrato, não havendo qualquer vício de vontade, o que reforça que o contrato tem força de lei entre ambas. Diante do exposto, conheço do recurso adesivo e NEGO-LHE PROVIMENTO e, quanto ao recurso principal, conheço e DOU-LHE PROVIMENTO para reformar a sentença e afastar a condenação da recorrente à restituição da quantia de R$ 130.000,00 à autora. Por fim, em decorrência do provimento do recurso principal e desprovimento do recurso adesivo, modifico os ônus sucumbenciais para reformar a sentença e condenar integralmente a autora, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, quanto à ação principal, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios em favor da apelante principal, fixados em 12% sobre o valor da causa, com majoração nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto.” DAS RAZÕES RECURSAIS DE PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME – ME 1.1. Omissão quanto às premissas equivocadas relativas à realidade fática processual, no que tange à culpa da embargada pela rescisão contratual, bem como à necessidade de manter a responsabilidade da MOMRASA SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI em restituir o montante pago pela embargante a título de “luvas”. O acórdão embargado analisou de forma clara e coerente as premissas relativas à realidade fática processual, quanto à culpa e à responsabilidade. As alegações do embargante não demonstram omissão no julgado, mas sim um inconformismo com a decisão proferida. Ademais, os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, mas apenas à correção de eventuais vícios formais no julgado, o que não se verifica no presente caso. 1.2. Omissão quanto à ausência de pronunciamento sobre a isenção do pagamento da verba honorária e das custas processuais em decorrência da gratuidade concedida. A parte Embargante assevera que o acórdão apresentou vício de omissão quanto à ausência de pronunciamento sobre a isenção do pagamento da verba honorária e das custas processuais em decorrência da gratuidade concedida. Analisando os, verifico que assiste razão a Embargante, uma vez que, sendo beneficiária da assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 98, §3º do CPC, ficará suspensa a exigibilidade do ônus sucumbencial, disposição que deve constar na decisão embargada. Nesse sentido: “Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios têm direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. [...] § 3º Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário.” (grifo nosso) Desse modo, o recurso deve ser acolhido e o vício sanado. Nesse sentido: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DE ORIGEM QUE NÃO EXTINGUIU A AÇÃO DE EXECUÇÃO. ACÓRDÃO QUE JULGOU PROCEDENTE O RECURSO E EXTINGUIU A AÇÃO DE EXECUÇÃO. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. OMISSÃO CARACTERIZADA. EXISTÊNCIA DO VÍCIO. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INTEGRATIVO. 1. Configurado a omissão no acórdão está deve ser sanada. 2. No caso dos autos, o julgamento do recurso de agravo de instrumento resultou no seu provimento para extinguir a ação de execução, logo, face a extinção da ação surge o direito da parte embargante de receber honorários. 3. Embargos de Declaração acolhidos com efeito integrativo. (N.U 1019597-52.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/06/2024, Publicado no DJE 12/06/2024) (grifo nosso) Assim, ao beneficiário da gratuidade de justiça confere a lei não isenção de pagamento das custas processuais e verba honorária, mas a suspensão de exigibilidade da cobrança desses encargos pelo período de 5 cinco anos, a contar do provimento jurisdicional final. Decorrido tal prazo, se não demonstrado pelo credor ter havido modificação na capacidade financeira do devedor de modo a pôr fim à situação de insuficiência de recursos antes existente, prescritas restarão as obrigações decorrentes da sucumbência. Por essas razões, ACOLHO PARCIALMENTE o Embargos de Declaração aposto por PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME – ME, apenas para retificar a parte dispositiva do acórdão no seguinte trecho, onde constava: “Por fim, em decorrência do provimento do recurso principal e desprovimento do recurso adesivo, modifico os ônus sucumbenciais para reformar a sentença e condenar integralmente a autora, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, quanto à ação principal, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios em favor da apelante principal, fixados em 12% sobre o valor da causa, com majoração nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.” Passe a constar: “Por fim, em decorrência do provimento do recurso principal e desprovimento do recurso adesivo, modifico os ônus sucumbenciais para reformar a sentença e condenar integralmente a autora, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, quanto à ação principal, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios em favor da apelante principal, fixados em 12% sobre o valor da causa, com majoração nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, os quais ficarão com a sua exigibilidade suspensa por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 98, §3º do CPC.” Por fim, fica a parte embargante advertida de que a oposição de novos embargos de declaração manifestamente protelatórios, em que não aponte, de modo concreto e consistente, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, prolongando indevidamente a conclusão da demanda e distorcendo a finalidade do recurso, resultará na aplicação de multa sobre o valor da causa atualizado, conforme preceitua o art. 1.026, § 2º, do CPC. É como voto. Sebastião de Arruda Almeida Desembargador Relator Data da sessão: Cuiabá-MT, 15/10/2024

21/10/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 0007714-37.2014.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] Relator: Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA Turma Julgadora: [DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES] Parte(s): [MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI - CNPJ: 14.433.420/0001-76 (APELANTE), JULIANA FAVALESSA SAMPAIO - CPF: 418.986.088-30 (ADVOGADO), JACKSON MARIO DE SOUZA - CPF: 539.447.209-20 (ADVOGADO), PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME - CNPJ: 10.404.313/0001-69 (APELADO), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), THIAGO ARRUDA SOARES PARPINELLI - CPF: 047.976.141-88 (ADVOGADO), MAURO MARCELO ALVES BARBOSA - CPF: 594.896.341-15 (ADVOGADO), JACKSON MARIO DE SOUZA - CPF: 539.447.209-20 (ADVOGADO), MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI - CNPJ: 14.433.420/0001-76 (APELADO), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), MAURO MARCELO ALVES BARBOSA - CPF: 594.896.341-15 (ADVOGADO), PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME - CNPJ: 10.404.313/0001-69 (APELANTE), THIAGO ARRUDA SOARES PARPINELLI - CPF: 047.976.141-88 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A APELANTE(S): MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI e PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME APELADO(S): PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME e MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SHOPPING POPULAR DE CUIABÁ. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INSUCESSO COMERCIAL C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO LIMINAR DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA URGENTE. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. MANUTENÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE PREFERÊNCIA DE LOCAÇÃO (“LUVA”). CONTRATO COM QUASE 03 ANOS DE DURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA E POR CULPA (INADIMPLEMENTO) DA AUTORA. AUSÊNCIA DE PROVAS DO SUPOSTO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA. RESTITUIÇÃO INDEVIDA DA “LUVA”. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ALEGADA NULIDADE. RENÚNCIA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. ART. 35 DA LEI N.º 8.245/1991 E SÚMULA N.º 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NULIDADE NÃO APLICÁVEL. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recursos de Apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que declarou a rescisão do contrato de locação entre as partes e condenou a requerida à restituição da quantia paga a título de “luva” pela autora, bem como sobre a nulidade da cláusula oitava do contrato que trata da renúncia ao ressarcimento de benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão envolve a legalidade da restituição da quantia paga a título de “luva” e a validade da cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois as razões recursais abordaram adequadamente os pontos fáticos e jurídicos expostos na sentença, conforme exigido pelo art. 1.010, II, III e IV do CPC. 4. Constatou-se que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa da autora, sem comprovação de descumprimento contratual por parte da requerida, afastando-se a necessidade de restituição da “luva”. Verificou-se, ainda, que a autora foi inadimplente quanto às últimas parcelas dos alugueis. 5. A cláusula oitava do contrato, que trata da vedação à indenização por benfeitorias, foi considerada válida, conforme o art. 35 da Lei n.º 8.245/1991 e a Súmula n.º 335 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso principal provido. Recurso adesivo desprovido. Teses de julgamento: "As razões recursais que abordam adequadamente os pontos fático-jurídicos da decisão objurgada atendem ao requisito de dialeticidade recursal." "A rescisão contratual por iniciativa da locatária, sem comprovação de descumprimento contratual pela locadora, não justifica a restituição de quantia paga a título de 'luva', especialmente em contrato que já se encontrava em execução por tempo razoável e com inadimplemento comprovado dos últimos aluguéis." "É válida a cláusula contratual que estipula a renúncia à indenização por benfeitorias." ___________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 1.010, II, III e IV; Código Civil, arts. 389, 395 e 475; Lei n.º 8.245/1991, arts. 4º, 9º III, 23 I, e 35. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253; TJ-MG, AC 51221777320178130024, Rel. Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª CÂMARA CÍVEL, j. 01.08.2023; TJ-MT, AC 1030600-80.2020.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024. R E L A T Ó R I O RELATÓRIO EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA. Egrégia Câmara: Trata-se de Recursos de Apelação Cível, sendo o principal interposto por MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI, e o Recuso Adesivo por PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME, tirado contra sentença (ID 210254302) proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Insucesso Comercial c/c Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido Liminar de Antecipação de Tutela Urgente, em desfavor da apelante principal, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção, nestes termos: [...] Dispositivo (1) Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo presente ação com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR RESCINDIDO o compromisso firmado entre as partes. b) DETERMINAR que a requerida/reconvinte restitua à autora a quantia paga a título de preferência de locação, R$130.00,00 (cento e trinta mil reais). O valor deve ser restituído acrescido de correção monetária, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo pagamento de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir da citação. Diante da sucumbência parcial, condeno as partes no rateio das custas e despesas processuais no montante de 50% para cada, bem como no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte contrária que ora fixo em 10% do valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 8º e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC, respeitada a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte autora. (2) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, extinguindo-a com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para CONDENAR a autora/reconvinda ao pagamento das prestações de aluguel referentes aos meses de janeiro a abril de 2014 (R$4.125,00 cada), os valores devem ser atualizados monetariamente pelos índices estabelecidos no contrato (IGP-DI FGV) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir de cada vencimento. Diante da sucumbência recíproca, arcará a reconvinte com 40% (quarenta por cento) das custas processuais e a reconvinda com os 60% restantes. Arbitro os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§8º e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC. Todavia, por ser a parte reconvinda beneficiária da Justiça Gratuita suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do art. 98, § 3º do CPC Fica, desde logo, expressamente autorizada a compensação de créditos e débitos referidos nestes autos, excetuando-se os honorários de sucumbência. [...] [Grifos nossos e do original] A primeira apelante, Momrasa Servicos de Administração Eireli, em suas razões recursais (ID 210254305), invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos: Da indevida restituição da quantia paga a título de preferência de locação (“luva”): risco da atividade e culpa e inadimplência da apelada A primeira apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 210254309) invocando a seguinte preliminar: Afronta ao princípio da dialeticidade No mérito, a primeira apelada rebate as alegações da primeira apelante. A segunda apelante, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, apresenta razões recursais adesivas (ID 210254310), nas quais sustenta as seguintes teses: Rescisão contratual por culpa exclusiva da segunda apelada Declaração de nulidade da cláusula oitava do contrato e ressarcimento dos prejuízos materiais Momrasa Servicos de Administração Eireli, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 217393198) ao recurso adesivo, na qual rebate as alegações de segunda apelante, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME. Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME foi intimada para comprovar os pressupostos exigidos para a concessão da gratuidade da justiça em sede recursal (ID 221077657). Em resposta, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME apresenta manifestação na qual defende a manutenção da justiça gratuita e assevera que a gratuidade já havia sido deferida na origem (ID 223503662). Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria. Recursos principal e adesivo tempestivos, conforme aba de expedientes dos autos de origem (Intimação-25130214 e Intimação-25734536); preparo do recurso principal efetuado, nos termos da certidão de ID 210385178, e preparo do recuso adesivo não realizada, uma vez que a recorrente postulou pela gratuidade da justiça em sede recursal. É o relatório. Sebastião de Arruda Almeida Desembargador V O T O R E L A T O R APELANTE(S): MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI e PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME APELADO(S): PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME e MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRAÇÃO EIRELI VOTO PRELIMINAR Egrégia Câmara: Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, tirado contra sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Insucesso Comercial c/c Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido Liminar de Antecipação de Tutela Urgente, movida em desfavor da apelante principal, Momrasa Servicos de Administração Eireli, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção. O Juízo a quo declarou a rescisão do contrato entre as partes e condenou a requerida, Momrasa Servicos de Administração Eireli, a restituir a quantia de R$ 130.000,00, a título de preferência de locação (“luva”), à requerente Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME, além de condenar as partes, pela sucumbência recíproca, ao pagamento da custas e despesas processuais no percentual de 50% para cada, bem como aos honorários advocatícios fiados em 10% do valor da condenação, vedada a compensação. Quanto à reconvenção, o Juízo a quo condenou a reconvinda, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.-ME, a restituir o valor das prestações de aluguel referente aos meses de janeiro a abril de 2014, no montante de R$ 4.125,00 cada e, pela sucumbência recíproca, determinou que a reconvinte arcaria com 40% das custas processuais e, a reconvida com os 60% resrtantes, também arbitrados os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, vedada a compensação. Em síntese, o Juízo de Primeiro Grau, ao analisar a causa, concluiu que o insucesso do empreendimento da autora decorreu da possível má administração do estabelecimento comercial ou do risco inerente ao próprio negócio, não sendo imputável à requerida a culpa pela rescisão contratual. No entanto, reconheceu o direito da autora, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME, à restituição do valor pago a título de 'luva' devido à rescisão do contrato, além de julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando a autora ao pagamento dos aluguéis devidos à Momrasa Servicos de Administração Eireli. Antes de prosseguir à primeira preliminar, decido quanto ao pedido de isenção do preparo recursal por gratuidade da justiça. Com razão a apelante adesiva, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, uma vez que, além dos benefícios gratuidade da justça terem sido deferidos em Primeira Instância (ID 2102577170, p. 15), a recorrente adesiva comprovou o encerramento completo de suas atividades comerciais e juntou extratos que demonstram a ausência de movimentação financeira (ID 210257713, p. 31 e ss.). Desse modo, defiro a gratuidade da justiça, em sede recursal, à apelante Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, com fulcro o art. 98 do Código de Processo Civil. A seguir, passo ao exame da preliminar de mérito suscitada por Papitos Comércio de Alimentos Ltda.- ME em suas contrarrazões ao Recurso Principal. 1. Preliminar suscitada por Papitos Comércio de Alimentos Ltda. - ME: violação ao princípio da dialeticidade recursal A apelada principal sustenta que a apelante principal não apresentou impugnação específica aos fundamentos da sentença recorrida, limitando-se a repetir os mesmos argumentos já trazidos na contestação original. Assim, assevera a violação ao princípio da dialeticidade, que exige que o recorrente apresente uma argumentação jurídica que aborde diretamente os fundamentos da decisão que busca reformar, o que não teria ocorrido no caso. Pois bem. Rejeito a preliminar, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça inicial e impugnatória, estando em consonância com a exigência do art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil. Por conseguinte, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal e passo ao exame das teses de mérito suscitadas pelos apelantes. É como voto. VOTO DE MÉRITO Egrégia Câmara: 1. Da indevida restituição da quantia paga a título de preferência de locação (“luva”): risco da atividade e culpa e inadimplência da apelada A apelante principal, Momrasa Servicos de Administração Eireli, sustenta que a condenação para restituição da quantia paga pela apelada a título de "luva", no montante de R$130.00,00 (cento e trinta mil reais), é indevida e não encontra respaldo no conjunto probatório, uma vez que a rescisão do contrato ocorreu por culpa e inadimplência da apelada, que explorou o espaço comercial por um tempo considerável, obtendo inclusive aumento de faturamento. A recorrente argumenta que o pagamento da "luva" pela apelada insere-se no risco inerente à atividade comercial. Enfatiza que em momento algum foi garantido à apelada um sucesso comercial absoluto ou uma rentabilidade específica. Pelo contrário, a apelada, como parte empresária e ciente dos riscos do negócio, concordou em investir no espaço comercial, sem qualquer promessa de retorno garantido. A apelante refuta as alegações da apelada de que teria recebido promessas de instalação de estabelecimentos que atrairiam grande público, como o “Ganha Tempo” e uma loja de franquia, argumentando que tais expectativas eram meras especulações sem respaldo contratual e que não existem provas nos autos de que tenha assumido qualquer obrigação nesse sentido. Assim, a apelante assevera que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda.-ME, que, devido à dificuldades financeiras e receio de aumentar seu endividamento com despesas como aluguel e taxas condominiais, decidiu encerrar suas atividades no espaço comercial. A apelante também atribui o fracasso do negócio à má administração da apelada, que, segundo ela, ofereceu serviços de qualidade inferior, levando os clientes a preferirem outros estabelecimentos. Além disso, a apelante aponta que a apelada deixou de pagar pela energia consumida e que os bens móveis deixados no local estavam em péssimo estado, causando transtornos aos demais condôminos. A apelante sustenta que a apelada se beneficiou do uso do espaço comercial e que, ao longo do tempo em que esteve em operação, teve um aumento de faturamento, conforme comprovado por testemunhas. Assim, a apelante argumenta que, mesmo que o negócio não tenha atingido o sucesso esperado, a apelada utilizou o espaço e obteve vantagens durante o período de vigência do contrato, o que enfraquece o pedido de restituição integral da "luva". Em caso de manutenção da condenação, a apelante solicita que o valor a ser restituído seja reduzido, considerando que a rescisão contratual foi provocada pela apelada. Nesse sentido, a apelante propõe que o montante a ser devolvido seja limitado a 30% do valor originalmente pago, levando-se em conta que a apelada utilizou o espaço comercial por um período considerável antes de decidir abandoná-lo. Por fim, a apelante conclui que a decisão do Juízo de primeiro grau deve ser reformada, e que não há justificativa legal ou factual para a restituição do valor da "luva" pago pela apelada, especialmente em face do risco comercial assumido e da culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual. A apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, por sua vez, sustenta que, ao contrário do que alega a apelante, houve promessas claras e específicas feitas por esta no momento da assinatura do contrato de locação, incluindo a promessa de que o empreendimento comercial contaria com diversas lojas âncoras e outros atrativos que garantiriam um fluxo constante de clientes. Aduz que investiu consideráveis recursos financeiros acreditando nessas promessas, mas a Apelante não cumpriu nenhuma delas, resultando em prejuízos significativos para a Apelada. A apelada insiste que, uma vez operada a rescisão contratual, é necessário o restabelecimento do status quo ante, o que implica na restituição do valor pago a título de "luva". A apelada argumenta, ainda, que a recorrente retomou o ponto comercial e o vendeu a terceiros, reforçando a necessidade de devolver o montante inicialmente pago pela ora recorrida. Pois bem. Ressai dos autos que as partes firmaram, em 06/10/2011, Contrato de Locação Atípico de Box para a instalação de um restaurante, pelo período inicial de 05 (cinco) anos, sendo que a ora apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, locatária, pagou à apelante Momrasa Servicos de Administração Eireli, o valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a título de ‘luva’, além de aluguel mensal no montante de R$ 4.125,000 (quatro mil cento e vinte e cinco reais). No que tange ao valor a título de “luva”, nomeado no contrato de “preferência de locação”, cita-se o parágrafo único da cláusula 5.2 do respectivo contrato: [...] 5.2. – O valor inicial do aluguel mínimo mensal corresponde, na data deste contrato, é de R$ 4.125,00 (quatro mil cento e vinte e cinco reais) e que será reajustado anualmente, a partir da data do presente contrato, independente do início do prazo contratual de locação, pela variação acumulada do IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Imediata), fornecida pela FGV. Parágrafo único. Estabelece-se aqui a preferência de locação cujo valor ora fixado terá a quantia de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a serem pagos ao Locador em data e forma a especificar. [...] (ID 210257714, p. 03) [Grifo do original] Para garantir a reserva do ponto comercial, é prática do mercado exigir o pagamento adiantado de um valor único e independente do aluguel e das demais despesas, denominada res sperata ou “luvas”, o qual é solicitado no início do contrato de locação em virtude da finalidade lucrativa e do valor agregado ao espaço comercial. Assevera-se que, a Lei nº 8.245/91 revogou o Decreto 24.150/34, decreto este que, em seu art. 29 vedava expressamente a cobrança de “luvas”, importância em dinheiro para se obter a preferência da locação. Ocorre que a Lei n.º 8.245/91 apenas proibiu a cobrança de “luvas” na renovação do contrato de locação. Em decorrência da ausência de proibição expressa, o Superior Tribunal de Justiça entendeu ser válida a cobrança de “luva” quando da contratação inicial, in verbis: LOCAÇÃO. LEI Nº 8.245/91 "LUVAS" INICIAIS. A Lei nº 8.245/91, em seu art. 45, veda, expressamente, a cobrança de "luvas" - obrigações pecuniárias - quando da renovação do contrato. Contudo, silencia, ao contrário da legislação anterior (Dec. 24.150/34), no que se refere ao contrato inicial. Não há, pois, qualquer proibição, sequer implícita, quanto à sua cobrança. Não afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei nº 8.245/91, pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados. Assim, apesar de não se fazer referência às "luvas" iniciais para permiti-las, tampouco se faz para proibi-las, o que, em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título. Recurso provido. (REsp n. 406.934/RJ, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 26/3/2002, DJ de 22/4/2002, p. 253.) [Grifo nosso] DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. LUVAS. CONTRATO INICIAL. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação. Inteligência dos arts. 43, I, e 456 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 2. Dissídio jurisprudencial comprovado. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.003.581/RJ, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 4/12/2008, DJe de 2/2/2009.) [Grifo nosso] Nesse sentido, cita-se também trecho da sentença objurgada: [...] Quanto ao pagamento de determinada quantia a título de preferência de locação ou ‘luva’, cumpre anotar que a tal prática não é vedada pelo ordenamento jurídico, sendo pacífico na doutrina e jurisprudência a possibilidade de sua cobrança, respeitando a autonomia privada das partes para estabeleceram o contrato de acordo com suas convicções. [...] (128016938) [Grifo nosso] Ocorre que o Juízo a quo, em que pese ter asseverado que a rescisão contratual não foi por culpa da ora apelante, condenou a recorrente a devolver o referido valor pago pela locatária a título de “luvas”, nestes termos: [...] Neste diapasão, em sendo incontroverso o pagamento da quantia mencionada a título de luvas pela requerente, é consectário lógico e jurídico da rescisão do contrato a restituição das partes ao estado anterior (status quo ante), o que importa devolução da quantia paga pela autora a título de preferência de locação ou luvas.[...] (128016938) [Grifo nosso] No que tange à ausência de culpa da apelante, pela rescisão contratual, cita-se os seguintes trechos da sentença objurgada: [...] Nesse passo, ante ausência de demonstração de que um dever assumido pela locadora foi determinante para a decisão de investimento da requerente e de que o descumprimento de tal promessa, resultou no seu inadimplemento contratual, inviável o acolhimento do pedido para reconhecer a rescisão do contrato por culpa da requerida/locadora. [...] Desse modo, o pleito de rescisão contratual, por culpa da ré, ante a causa de pedir apresentada, fica afastado, não sendo devida, ademais, condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais ou morais, ante a inexistência de ato ilícito ou violação das cláusulas contratuais. [...] (128016938) [Grifo nosso] Desse modo, assiste razão à ora recorrente, uma vez que a rescisão contratual, de iniciativa da apelada locatária, não decorreu por sua culpa. Isso porque, conforme asseverado nos autos, diferentemente do alegado pela apelada Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, o contrato firmado entre as partes não previa as obrigações alegadas pela autora, como a instalação do "Ganha Tempo", de um Banco e de uma franquia da Loja 6 (do apresentador Ratinho). Não há prova nos autos de que a requerida, ora apelante, tenha efetivamente prometido tais instalações, nem que a crença nessas promessas tenha sido fundamental para a decisão da autora em aderir ao empreendimento. Conforme consta nos autos e também asseverado na sentença, o contrato foi firmado em 6 de outubro de 2011, enquanto as notícias sobre a possível instalação do "Ganha Tempo" foram divulgadas mais de um ano depois, em novembro de 2012. Apenas após essa divulgação é que o representante da autora, ora apelada, questionou a requerida sobre a instalação do "Ganha Tempo", sem que houvesse evidências de que essa era uma promessa antiga da requerida. Apesar da ausência de comprovação das referidas promessas de instalações, por outro lado, reconheceu-se que a requerida, ora apelante, diligenciou para a instalação do "Ganha Tempo", inclusive cedendo gratuitamente o espaço ao município, mas sem sucesso. Porém, conforme asseverado, não cabe imputar responsabilidade contratual à apelante pela não instalação do “Ganha Tempo” pelo Município. Ademais, ressai dos autos que, após reclamações da apelada, quanto ao insucesso que o empreendimento estava tendo, sob alegado baixo fluxo de clientes, a locadora, ora apelante, propôs à autora uma mudança para um novo local dentro do mesmo empreendimento, com o objetivo de melhorar as condições do negócio. Essa proposta envolvia a realocação do restaurante para um espaço maior, de 211,26m², na área externa do empreendimento, onde havia maior visibilidade e potencialmente mais movimento de clientes. Embora a autora, ora apelada, tenha aceitado a mudança e iniciado as obras de adaptação para o novo espaço, surgiram desentendimentos entre as partes antes da formalização do novo contrato. Esses desentendimentos culminaram na rescisão do contrato de locação original, sem que o novo contrato fosse assinado. Assim, a parte autora, ora apelada, não se desincumbiu de seu ônus probante, conforme previsão do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil e, por conseguinte, verifica-se que a rescisão contratual foi por iniciativa da locatária recorrida, após quase 03 anos do contrato entre as partes, sendo descabida a devolução determinada pelo Juízo de Primeiro Grau. Ademais, restou comprovado nos autos que a ora apelada foi, inclusive, inadimplente quanto ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de janeiro a abril de 2014, o que denota, inclusive, culpa da locatária recorrida quanto à rescisão contratual em exame (ID 128016938). Assim, nesse caso, não cabe falar em devolução da “luva” para o retorno ao status quo ante, em consonância com a inteligência dos arts. 389, caput; 395 e 475 do Código Civil, bem como dos arts. 4º; 9º, III e 23, I, da Lei n.º 8.245/1991, in verbis: Código Civil: Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. [...] Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado. [...] Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Lei n.º 8.245/1991: Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. [...] Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: [...] III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; [...] Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...] Nesse sentido, cita-se a seguinte ementa de julgado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA DO LOCATÁRIO. ATRASO NAS OBRAS E INAUGURAÇÃO. INTELIGENCIA SUMULA 335, STJ. RESSARCIMENTO INDEVIDO. IRREPETIBILIDADE DOS VALORES PAGOS A TITULO DE "LUVAS". DECISÃO Acórdão - DECISÃO MANTIDA. - Não há de se falar em cerceamento de defesa quando não se evidencia a presença de qualquer hipótese autorizadora de substituição da testemunha anteriormente indicada (preclusão consumativa), bem como ante a evidencia de que a parte interessada não promoveu/ comprovou a tempo e modo adequados a intimação das demais testemunhas que seriam ouvidas em audiência, nos termos do art. 445 do CPC - Verificando-se que a rescisão do contrato de locação comercial decorreu de culpa exclusiva do locatário, não há de se falar em qualquer dever de ressarcimento quanto as despesas eventualmente realizadas para inauguração do empreendimento, mormente quando presente cláusula contratual que afasta o dever de indenização por eventuais benfeitorias e obras realizadas (Súmula 335, STJ) - Não faz o lojista jus à restituição dos valores pagos a título "luvas"/CDU, ante a previsão contratual de sua irrepetibilidade, bem como em virtude da inexistência de evidencias de que o empreendimento carecia de infraestrutura. (TJ-MG - AC: 51221777320178130024, Relator: Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira, Data de Julgamento: 01/08/2023, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2023) Desse modo, assiste razão à apelante e a sentença deve ser reformada para excluir a condenação em restituição do valor de R$ 130.000,00 a título de “luvas”, além do consequente afastamento da sucumbência parcial para condenar exclusivamente a apelada, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários sucumbenciais que devem ser fixados, em desfavor da ora recorrida, em 10% sore o valor atualizado da causa. 2. Tese suscitada pela apelante adesiva: rescisão contratual por culpa exclusiva da segunda apelada Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, ora apelante adesiva, sustenta que a rescisão do contrato de locação ocorreu exclusivamente por culpa da apelada, Momrasa Serviços de Administração Eireli. A apelante afirma que a requerida não cumpriu as inúmeras promessas feitas no momento da celebração do contrato, como a instalação de lojas âncoras e de um "Ganha Tempo", o que foi determinante para o insucesso comercial do empreendimento. Ademais, a recorrente adesiva argumenta que a apelada não impugnou de forma específica as alegações da inicial, não apresentando justificativas plausíveis para o descumprimento das promessas feitas. A apelante adesiva também aduz que a apelada se beneficiou de maneira ilícita ao não cumprir com as promessas feitas, pois obteve vantagens financeiras sem proporcionar os benefícios acordados, como a publicidade e a instalação das lojas âncoras, o que configurou um enriquecimento ilícito. A recorrente assevera que o depoimento de uma testemunha confirmou que as promessas feitas pela apelada não foram cumpridas, resultando em uma drástica diminuição da clientela do restaurante e, consequentemente, no fracasso do negócio. Em razão dos fatos expostos, a apelante adesiva pleiteia a reforma da sentença para que seja reconhecida a rescisão do contrato por culpa exclusiva da apelada, com a consequente condenação desta ao pagamento dos prejuízos materiais sofridos pela apelante. A apelada adesiva, por sua vez, reafirma que, como bem explicado na sentença, as alegações de que promessas de garantia de sucesso comercial foram feitas são infundadas e sem provas. Assevera que as possibilidades de instalação de lojas âncoras foram meramente possibilidades divulgadas pela mídia e nunca foram promessas garantidas pela apelada adesiva. Quanto à alegação de revelia tácita, a apelada argumenta que isso é uma afronta ao devido processo legal, já que sua contestação abordou detalhadamente todas as alegações feitas pela apelante, impugnando cada ponto levantado. Ademais, a apelada esclarece que a afirmação sobre a falta de clientes se referia especificamente ao restaurante da apelante, que poderia ter sido mal administrado ou não ter atraído clientes por outros motivos alheios à responsabilidade da apelada. A apelada ainda argumenta que o depoimento da testemunha apresentado pela apelante é especulativo, pois a testemunha não estava presente no momento das supostas promessas. Pois bem. Não assiste razão à apelante adesiva. Isso porque, conforme já asseverado, apesar da recorrente adesiva sustentar que rescindiu o contrato por culpa da locatária recorrida, uma vez que esta teria descumprida diversas promessas contratuais, tais como o investimento em publicidade e divulgação e a instalação de lojas âncoras e de um "Ganha Tempo", não se desincumbiu do ônus de comprovar essas alegações, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Não há no contrato nenhuma cláusula com essas obrigações e nenhum outro negócio jurídico entre as partes comprovado nos autos. E conforme asseverado na sentença objurgada, as primeiras notícias de que referido Ganha Tempo seria instalado no Shopping Popular foram divulgadas mais de um ano após o contrato firmado entre as partes, nos dias 11 e 12 de novembro de 2012 (ID 85774902, autos de origem, p. 9/10). Mas somente no dia seguinte à publicação das notícias divulgando que o 'Ganha tempo' seria instalado dentro do Shopping Popular, em 13/11/2012, é que o representante da apelante adesiva (locatária) trocou mensagens questionando o representante da ré se o “Ganha Tempo” iria abrir no local (ID 85774902, autos de origem, pág. 13), inexistindo na referida conversa evidências de que essa era uma antiga promessa da ré ou de seus representantes. Quanto à citada testemunha da autora, Sra. Josélia do Amaral, que foi empregada da autora, ora recorrente adesiva, ressai dos autos que ela não presenciou as supostas promessas da instalação do “Ganha Tempo” e da “Loja do Ratinho” (loja âncora) feitas pela ora recorrida à apelante adesiva, conforme cita-se de seu depoimento: [...] Na época quando eles iam abrir o Shopping eles ofereceram o restaurante, tanto é que abrimos. O restaurante, ficava bem numa esquina, ele era pequeno as salas. E a gente tinha os nossos convênios, que a gente atendia, tanto o Comper como o pessoal da Dibox, da Monrasa, que eles eram um grupo e a maioria do pessoal almoçava com a gente no restaurante. Depois que a gente inaugurou a ‘Papitos Food’, veio a proposta para que o Fabio abrisse num espaço maior do Shopping. O que eles nos informaram na época é que dentro do Shopping, além das lojas de roupa e calçados que já estava aberto e que teria bastante gente abrindo, teria Ganha Tempo, Banco e lojas de eletrodoméstico. No entanto, até quando eu fiquei em 2014, não teve nada disso. E o Fabio investiu no espaço gigante dentro do Shopping e ele não teve retorno. Porque o Shopping não tinha propagandas que informassem ao certo o que tinha ali dentro. E muita gente abriu a loja e foi fechando, porque o movimento dali era pouco [...]. O Fábio tinha os convênios, era bastante gente que ia ali. Na hora do almoço era muito lotado, mas daí, era parte convênio do Comper, que a gente atendia, e parte do pessoal da Monrasa, que eles ficaram para a gente fazer o atendimento deles. Mas como o Fábio investiu para abrir deixar tudo bonitinho, funcionando. não houve o retorno que ele esperava. Porque o que adianta ter vários convênios, como da Monrasa, mas não ter clientes pagantes. Como uma empresa vai sobreviver, porque lá os Convênios pagavam de 15 em 15 dias. Aí para manter aquele valor e uma comida de qualidade, precisaria ter um movimento legal de clientes pagantes do dia, para poder colocar as coisas lá de qualidade. O Fábio não deixou de colocar. Ele tirava do restaurante que ele tinha, Papitos Food, para investir no Papitos Burger, mas como não houve retorno foi preciso fechar as portas. Depois, ele acabou fechando o outro restaurante, com o tempo, porque tirou de um para colocar no outro e acabou prejudicando os dois. Ele fechou o outro restaurante na mesma época. [...] Depois que eu saí da empresa, não houve melhoras no Shopping, fechou a farmácia e várias lojas. De uns dois anos para cá, foi a Gazim, que é uma loja de móveis e a Eletrocasa, mas fechou l. Só tem umas lojinhas que é para o lado de fora, mas lá para dentro não tem mais. A promessa não foi cumprida. Porque onde ficava o Papitos, que era na esquina, eles falaram que ia vim a Loja do Ratinho, que ia se instalar naquele local que era menor, e o restaurante ia ficar lá no local que o Fabio instalou. Depois disso viria o Ganha Tempo, porque o Ganha Tempo tem bastante movimento. E as lojas de móveis. E nesse período de tempo não foi nada. Nem Banco que era para ir, não teve nada. [...] O investimento que o Fabio fez quando da mudança, também, foi para atender a um requerimento da requerida, porque se ele investisse mais, ele ia ter um espaço maior e todas as pessoas do grupo iam almoçar ali como convênio, que até então não era todos. Era parte só. Após a mudança reduziu bastante a questão do movimento. Porque no restaurante ia bastante gente, que já ia, mas não tivemos clientes novos e foi só diminuindo o movimento. Eu acredito que a Monrasa abandonou (o empreendimento), porque tudo o que foi oferecido não foi feito, eu acredito que eles não cumpriram com a palavra. O Convenio que tínhamos era um tanto do Comper e da Monrasa. Almoçava em torno de 200 pessoas, incluindo os dois. Só que para manter a qualidade da comida, que nem eles queriam, porque o pessoal principalmente da Monrasa, exigiam pratos de comida, a gente começou a cuidar mais do pessoal do Convênio. Mas recebíamos de 15 a 15 dias, e precisávamos de mais cliente que pagava. Eu acredito que não foi uma queda de qualidade, mas como não estávamos conseguindo outros clientes que não fosse do convênio, não conseguíamos o cardápio que eles queriam. Porque a gente não tinha como manter. Conseguiria se na época o Shopping tivesse dado o retorno de movimento que haviam prometido. Tinha um contrato. Mas eu não sabia o que tinha exatamente no contrato. Mas tinha vários acordos que eram feitos com o pessoal que administrava a Monrasa, que não sei se estava no acordo. De início, quando começamos a atender na primeira instalação do Papitos no Shopping ficava em torno de 60 a 100 pessoas, incluindo o jantar. Depois disso que eles ofereceram para abrir lá, que ia aumentar pessoas, aí era em torno de 120 a 130 no almoço e 60 no jantar, sempre abaixo no jantar, nunca dava muita gente. Aumentou o Convênio. [...] (ID 210257741) [Grifos nossos] Além disso, destaca-se que a apelante adesiva não conseguiu comprovar que a mudança de local resultou em uma queda na clientela, nem que tal situação teria gerado prejuízos. Pelo contrário, o depoimento da testemunha mencionada anteriormente indica um aumento no número de clientes, especialmente porque todos os funcionários da Monrasa, ora recorrida adesiva, passaram a frequentar o restaurante, dobrando o número de pessoas que almoçavam no local. No que tange à alegada revelia tácita, também sem razão, pois ressai dos autos que a apelada adesiva exaustivamente rebateu as alegações da ora apelante, conforme IDs 210257717, p. 40-53 e 210257718, p. 01-37. Assim, evidencia-se que o insucesso do empreendimento da autora pode ter sido causado ou por uma possível má administração do estabelecimento ou pelos riscos inerentes ao próprio negócio, não sendo atribuível à ré, ora apelada adesiva. Declaração de nulidade da cláusula oitava do contrato e ressarcimento dos prejuízos materiais A apelante adesiva requer ainda a nulidade da cláusula oitava do contrato, que trata da vedação ao ressarcimento das benfeitorias, alegando que esta cláusula é abusiva e resulta em um desequilíbrio contratual em favor da apelada. A referida cláusula estipulou que todas as benfeitorias, instalações, decorações e alterações necessárias ao espaço locado seriam executadas e custeadas pela locatária, com a prévia autorização por escrito da locadora. No entanto, a cláusula também estabeleceu que, ao término do contrato, qualquer benfeitoria que não pudesse ser removida sem causar danos ao imóvel seria incorporada ao mesmo, sem que a locatária tivesse direito a qualquer tipo de indenização, compensação ou retenção (ID 85774902, autos de origem, p. 41/42). Assim, a apelante adesiva postula pela declaração da nulidade dessa cláusula e o consequente ressarcimento das benfeitorias. Pois bem. Também não assiste razão à apelante adesiva. Sobre o tema, destaca-se o teor do art. 35, da Lei n.º 8.245/1991, in verbis: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. [Grifo nosso] O dispositivo mencionado acima deixa claro que o locador não tem a obrigação de indenizar pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, inclusive em relação às melhorias necessárias, quando o contrato firmado contém uma cláusula expressa estabelecendo essa isenção, como ocorreu neste caso. Portanto, é inviável acolher o pedido de nulidade da referida cláusula contratual. Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme o enunciado da Súmula n.º 335, que estabelece: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." Nesse sentido, cita-se ementa de julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO – RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE REPARAÇÃO POR BENFEITORIAS – CLÁUSULA VÁLIDA E EFICAZ – SUÚMULA 335 DO STJ – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO. "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do STJ). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar essa verba anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC). (N.U 1030600-80.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2024, Publicado no DJE 01/03/2024) [Grifo nosso] Além disso, deve-se destacar que o contrato foi firmado entre duas partes empresárias, sem qualquer desequilíbrio na negociação. As partes, plenamente capazes, concordaram com todas as cláusulas do contrato, não havendo qualquer vício de vontade, o que reforça que o contrato tem força de lei entre ambas. Diante do exposto, conheço do recurso adesivo e NEGO-LHE PROVIMENTO e, quanto ao recurso principal, conheço e DOU-LHE PROVIMENTO para reformar a sentença e afastar a condenação da recorrente à restituição da quantia de R$ 130.000,00 à autora. Por fim, em decorrência do provimento do recurso principal e desprovimento do recurso adesivo, modifico os ônus sucumbenciais para reformar a sentença e condenar integralmente a autora, Papitos Comércio de Alimentos Ltda. – ME, quanto à ação principal, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios em favor da apelante principal, fixados em 12% sobre o valor da causa, com majoração nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Sebastião de Arruda Almeida Desembargador Data da sessão: Cuiabá-MT, 27/08/2024

30/08/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE SENTENÇA Processo: 0007714-37.2014.8.11.0002.. AUTOR: PAPITOS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA ME - ME REU: MOMRASA SERVICOS DE ADMINISTRACAO EIRELI - ME Intimação - SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual por Insucesso Comercial c/c Reparação por Danos Materiais e Morais com pedido Liminar de Antecipação de Tutela Urgente ajuizada por PAPITOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME. em desfavor de MOMRASA SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO LTDA. Aduz que, após ser-lhe apresentado o projeto do Shopping Popular e suas vantagens, com instalação de 235 boxes, brinquedoteca, lojas de roupas, um ‘Posto do Ganha Tempo’ e Posto de atendimento do Banco Santander, em outubro de 2011, firmou com a requerida Contrato de Locação Atípico de Box para a instalação de um restaurante pelo período inicial de 5 (cinco) anos, pagando a importância de R$130.000,00 (cento e trinta mil reais) a título de ‘luva’ e aluguel mensal de R$4.125,000 (quatro mil cento e vinte e cinco reais). Para a instalação do estabelecimento, investiu todas as economias no projeto, adquirindo equipamentos para o restaurante e materiais necessários para a reforma, bem como pagamento de funcionários. Todavia, as expectativas não se concretizaram, pois o local passou a contar com o fluxo íntimo de pessoas, trazendo prejuízos aos locatários, a requerida não cumpriu com as promessas de investimentos em publicidades e propagandas e de que o ambiente seria climatizado. Após, a requerida lhe propôs a mudar seu estabelecimento de local e ceder o espaço para a franquia da Loja 6 (do apresentador Ratinho) que atrairia mais consumidores ao local, o que foi aceito pela requerente, na expectativa de que haveria melhoras. No entanto, após arcar com os gastos da reinstalação, o baixo fluxo de pessoas continuou, causando-lhes dissabores, na medida em que grande parte dos comerciantes que haviam se instalado no local encerraram suas atividades. Diante da falta de clientes e frustração das expectativas, a autora encerrou suas atividades no local e, almejando uma solução amigável, notificou a requerida quanto aos prejuízos advindos do distrato. Contudo, a requerida a contranotificou, informando que não concordava com os prejuízos alegados, confessando a cobrança da luva e informando que a autora deveria comprar o valor de terceiro interessado em adquirir o ponto comercial. Ainda, arbitrariamente, a requerida invadiu o estabelecimento da requerente com o intuito de ceder o espaço a outro comerciante, se apropriando do espaço e da infraestrutura pertencente à requerente, o que foi comunicado em Boletim de Ocorrência. Sustenta que investiu a quantia de R$413.563,00 (quatrocentos e treze mil, quinhentos e sessenta e três reais) para a execução do contrato que foi desfeito por culpa da requerida, e que descumprimento do contrato causou-lhes danos à personalidade, pois se viu obrigada a dispensar funcionários submetendo-se a desajustes e dissabores financeiros. Assim, pleiteou a concessão de medida liminar para determinar que a requerida se abstenha de utilizar as benfeitorias realizadas pelo requerente nos boxes objetos do contrato, determinando que o box em que havia estabelecido o restaurante seja lacrado, impossibilitando o acesso de qualquer pessoa, como medida assecuratória para comprovar os investimentos e danos sofridos. No mérito, requer a condenação da requerida ao pagamento dos prejuízos materiais causados à requerente no valor de R$413.563,00 (quatrocentos e treze mil, quinhentos e sessenta e três reais) e ao pagamento de indenização por danos morais em valor justo e razoável (id. 85774901 - Pág. 7/34). A inicial foi recebida, deferindo a liminar e a gratuidade da justiça (id. 85774914 - Pág. 12/15). Inconformada, a requerida interpôs Recurso de Agravo de Instrumento (id. 85774914 - Pág. 20/39). A liminar foi indeferida (id. 85774930 - Pág. 36/39). Devidamente citada, a requerida apresentou contestação em que impugna a gratuidade da justiça e arguiu as preliminares de: ausência de condição da ação, falta de interesse de agir e inépcia da inicial. No mérito, sustenta que não deu causa à rescisão, que há expressa previsão para a renúncia no contrato de locação ao direito à indenização por benfeitorias, não há prova do montante desembolsado pela autora por exigência da requerida, nem de que a requerida cometeu ilícito contra a autora. Alega que o contrato de locação inicial que alicerçou a liminar não tem validade, pois as partes acordaram para a mudança do local em que estava instalado o restaurante para outro mais amplo e bem localizado, mantendo os valores e demais parâmetros, iniciando a formalização de um novo contrato de locação que não se concretizou em razão do representante da autora não o assinar. Afirma que a autora é quem está inadimplente, e foi quem tomou a iniciativa em não dar continuidade ao negócio, por temer aumentar o seu endividamento com taxa condominial e aluguel. Seu baixo rendimento decorre da má qualidade da alimentação oferecida aos clientes, que preferiram outros estabelecimentos, e a autora é quem estaria gerando prejuízos à requerida e à coletividade de microempresários estabelecidos no local. Argumenta que, os bens móveis que guarneciam o espaço comercial foram retirados e transferidos para o outro restaurante da requerente. No local ficaram três frízeres usados e em péssimo estado de conservação, o que tem causado transtornos à locadora e demais condôminos. As benfeitorias realizadas pela autora foram mínimas, pois foi a requerida quem realizou o custeio do restaurante, e a autora sequer pagou pela energia usada. Pleiteou a revogação da liminar argumentando que em caso de eventual venda do espaço, será assegurado à autora a restituição do valor da “luva”, mediante compensação dos débitos e retenção de participação no percentual de 30%. Discorre acerca da inexistência de dano moral, imprestabilidade dos orçamentos apresentados pela autora e, ao final, requer a improcedência da ação (id. 85774914 - Pág. 40/ 85774923 - Pág. 38). A ré apresentou reconvenção, sustentando que a requerente/reconvinda abandonou unilateralmente o espaço gerando prejuízos à reconvinte e a coletividade de microempresários e que está inadimplente desde janeiro com débito no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), referente a taxa de condomínio, aluguéis, piso, paredes e pinturas. Assim, pleiteia a condenação da reconvinda ao pagamento do referido débito (id. 85774926 - Pág. 32/85774928 - Pág. 12). A autora/reconvinda apresentou contestação à reconvenção, arguindo a inadequação da via eleita. Nega que tenha abandonado o negócio acordado entre as partes e sustenta que valor cobrado pela reconvinte é indevido, uma vez que encerrou suas atividades no local no final de 2013, requerendo a improcedência da reconvenção (id. 85774928 - Pág. 42/50). A autora impugnou à contestação, refutando os fatos e argumentos expendidos pela ré, requerendo a nulidade da cláusula oitava do contrato assinado entre as partes e ratificando os pedidos iniciais (85774934 - Pág. 3/19). Aportou aos autos a decisão proferida no Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela ré, o qual foi provido revogando a decisão que concedeu a tutela (id. 85774933 - Pág. 19/85774934 - Pág. 2, 85774934 - Pág. 26/85774935 - Pág. 7). Proferida decisão no incidente de Impugnação à gratuidade da Justiça, rejeitando-a (id. 85774935 - Pág. 20/23). Designada audiência preliminar, não se obteve êxito no acordo (id. 85774935 - Pág. 26). Na decisão saneadora, afastou-se as preliminares arguidas pelas partes, indeferiu a realização de prova pericial contábil, deferindo a prova oral e pericial, bem como foi concedido o pedido da requerida para determinar que a autora retire seus bens móveis do local (id. 85774935 - Pág. 36/40). A requerida apresentou Agravo Retido (id. 85774935 - Pág. 53/89), o qual foi recebido, mantendo a decisão recorrida (id. 85774935 - Pág. 60). A agravada apresentou suas contrarrazões (id. 85774936 - Pág. 6/11). Apresentado o Laudo Pericial (id. 85774937 - Pág. 12/41), a requerida/reconvinte pleiteou sua complementação (id. 85774938 - Pág. 23/29) e a autora manifestou parcial concordância (id. 85774938 - Pág. 31/37). Os esclarecimentos foram prestados pelo perito (id. 85774938 - Pág. 42/47). Designada audiência de instrução e julgamento (id. 85774939 - Pág. 22) procedeu-se a inquirição de uma testemunha arrolada pela autora, declarando encerrada a instrução processual e oportunizando às partes a apresentação de memoriais escritos (id. 94947893). As derradeiras alegações da parte autora foram apresentadas no id. 103576794 e da requerida no id. 103593634. E os autos vieram conclusos. É o relato. Fundamento e decido. Visa a autora a rescisão do Contrato de Locação de Espaço Comercial, com a devolução do valor pago pela preferência de locação, ‘luva’, e reparação de danos materiais e morais, ao argumento de que a requerida não teria cumprido com as promessas feitas quando da proposta para a locação do espaço. Incontroverso nos autos que, no dia 06/10/2011, as partes firmaram ‘Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípico de Box ou Espaço Comercial de Box de uso Comercial Integrante de Popular Shopping’ de um espaço comercial de 168m², pelo valor mensal de R$4.125,00 (quatro mil cento e vinte e cinco reais) e R$130.000,00 (cento e trinta mil reais) por preferência de locação), (85774902 - Pág. 37/43, 85774934 - Pág. 26). Da análise da documentação juntada aos autos, constata-se que o contrato firmado entre as partes não previu as obrigações da requerida alegadas na exordial, quais sejam: instalação do ‘Ganha Tempo’, de um Banco e de uma Franquia da Loja 6 (Do apresentador Ratinho) no empreendimento, os quais funcionariam como atrativo de público que, indiretamente, traria significativo benefício para o comércio da autora. Ademais, inexiste nos autos prova de uma promessa efetivamente feita pelo locador para a instalação de tais estabelecimentos, nem de que a crença em tal promessa foi uma causa fundamental para a formação da vontade dos sócios da autora aderir ao empreendimento. Observa-se que contrato entre as partes foi firmado no dia 06/10/2011, um dia antes da inauguração, que de acordo com a notícia juntada pela autora se deu no dia 7/11/2011 (85774901 - Pág. 51). Por sua vez, as notícias que informavam que o ‘Ganha Tempo’ seria instalado no Shopping foram divulgadas mais de um ano após o contrato firmado entre as partes, nos dias 11 e 12 de novembro de 2012 (85774902 - Pág. 9/10). Somente que no dia seguinte à publicação das notícias divulgando que o 'Ganha tempo' seria instalado dentro do Shopping Popular, 13/11/2012, é que o representante da autora trocou mensagens questionando o representante da ré se o “Ganha Tempo” iria abrir no local (id. 85774902 - Pág. 13), inexistindo na referida conversa evidências de que essa era uma antiga promessa da ré ou de seus representantes. Não se olvida que requerida diligenciou para que houvesse a instalação no empreendimento comercial do “Ganha Tempo”, inclusive cedendo gratuitamente o espaço ao Município, conforme se extrai da narrativa das notícias juntadas com a inicial, contudo, sem êxito. E, inexistindo elementos quanto aos motivos que levaram à não instalação do 'Ganha tempo' no local, não é razoável imputar à requerida a responsabilidade pela ausência de tal órgão público no empreendimento. Além disso, também, não ficou demonstrado que a autora somente concordou com a alteração da localização do estabelecimento e realização de novos investimentos, iludida pela promessa de aumento de frequência popular decorrente da instalação do “Ganha tempo” no local, ou que foi prejudicado com tal fato. Apesar da alteração do local em que estava instalado a ré ter acontecido meses após o referido anúncio, de instalação do “Ganha Tempo”, ao que tudo indica, a mudança, por si só, era de interesse e beneficiaria ambas as partes, pois a autora iria para uma área maior, de 211,26m², na área externa do empreendimento, sem acréscimos dos valores inicialmente acordados. Consta na proposta do Contrato juntado pela ré que, até dezembro de 2013, o valor seria inferior, R$2.500,00, (id. 85774923 - Pág. 40/47), muito provavelmente em razão dos gastos que a requerente teria com a mudança e adaptação do novo espaço. Contudo, apesar da requerente ter iniciado as obras e realizado a mudança do local, as correspondências eletrônicas trocadas pelos representantes das partes (id. 85774926 - Pág. 5/13) dão conta que, antes que o novo contrato fosse assinado pela locatária, por volta de agosto de 2013, os desentendimentos entre as partes começaram resultando na rescisão contratual. Assim, a despeito da efetiva divulgação de que o “Ganha Tempo” seria instalado no Estabelecimento da ré, não é possível afirmar indene de dúvidas que a culpa pela rescisão contratual é exclusiva ou concorrente da requerida. Registro que, foi oportunizado às partes a produção de outras provas, e na audiência e instrução procedeu-se a inquirição da testemunha arrolada pela parte autora, Jocelia do Amaral Lopes, ex-funcionária da empresa autora de 2010 a 2014, como auxiliar administrativa do restaurante. Embora a testemunha tenha relatado que a requerida não cumpriu com o que foi prometido, que era a instalação do “Ganha Tempo” e da “Loja do Ratinho” nem ter investido em publicidade/divulgação do local, ela não presenciou quando os representantes da requerida teriam feito tal promessa. Em seu depoimento a testemunha relatou o seguinte: “Na época quando eles iam abrir o Shopping eles ofereceram o restaurante, tanto é que abrimos. O restaurante, ficava bem numa esquina, ele era pequeno as salas. E a gente tinha os nossos convênios, que a gente atendia, tanto o Comper como o pessoal da Dibox, da Monrasa, que eles eram um grupo e a maioria do pessoal almoçava com a gente no restaurante. Depois que a gente inaugurou a ‘Papitos Food’, veio a proposta para que o Fabio abrisse num espaço maior do Shopping. O que eles nos informaram na época é que dentro do Shopping, além das lojas de roupa e calçados que já estava aberto e que teria bastante gente abrindo, teria Ganha Tempo, Banco e lojas de eletrodoméstico. No entanto, até quando eu fiquei em 2014, não teve nada disso. E o Fabio investiu no espaço gigante dentro do Shopping e ele não teve retorno. Porque o Shopping não tinha propagandas que informassem ao certo o que tinha ali dentro. E muita gente abriu a loja e foi fechando, porque o movimento dali era pouco (...). O Fábio tinha os convênios, era bastante gente que ia ali. Na hora do almoço era muito lotado, mas daí, era parte convênio do Comper, que a gente atendia, e parte do pessoal da Monrasa, que eles ficaram para a gente fazer o atendimento deles. Mas como o Fábio investiu para abrir deixar tudo bonitinho, funcionando. não houve o retorno que ele esperava. Porque o que adianta ter vários convênios, como da Monrasa, mas não ter clientes pagantes. Como uma empresa vai sobreviver, porque lá os Convênios pagavam de 15 em 15 dias. Aí para manter aquele valor e uma comida de qualidade, precisaria ter um movimento legal de clientes pagantes do dia, para poder colocar as coisas lá de qualidade. O Fábio não deixou de colocar. Ele tirava do restaurante que ele tinha, Papitos Food, para investir no Papitos Burger, mas como não houve retorno foi preciso fechar as portas. Depois, ele acabou fechando o outro restaurante, com o tempo, porque tirou de um para colocar no outro e acabou prejudicando os dois. Ele fechou o outro restaurante na mesma época. (...). Depois que eu saí da empresa, não houve melhoras no Shopping, fechou a farmácia e várias lojas. De uns dois anos para cá, foi a Gazim, que é uma loja de móveis e a Eletrocasa, mas fechou l. Só tem umas lojinhas que é para o lado de fora, mas lá para dentro não tem mais. A promessa não foi cumprida. Porque onde ficava o Papitos, que era na esquina, eles falaram que ia vim a Loja do Ratinho, que ia se instalar naquele local que era menor, e o restaurante ia ficar lá no local que o Fabio instalou. Depois disso viria o Ganha Tempo, porque o Ganha Tempo tem bastante movimento. E as lojas de móveis. E nesse período de tempo não foi nada. Nem Banco que era para ir, não teve nada. (...) O investimento que o Fabio fez quando da mudança, também, foi para atender a um requerimento da requerida, porque se ele investisse mais, ele ia ter um espaço maior e todas as pessoas do grupo iam almoçar ali como convênio, que até então não era todos. Era parte só. Após a mudança reduziu bastante a questão do movimento. Porque no restaurante ia bastante gente, que já ia, mas não tivemos clientes novos e foi só diminuindo o movimento. Eu acredito que a Monrasa abandonou (o empreendimento), porque tudo o que foi oferecido não foi feito, eu acredito que eles não cumpriram com a palavra. O Convenio que tínhamos era um tanto do Comper e da Monrasa. Almoçava em torno de 200 pessoas, incluindo os dois. Só que para manter a qualidade da comida, que nem eles queriam, porque o pessoal principalmente da Monrasa, exigiam pratos de comida, a gente começou a cuidar mais do pessoal do Convênio. Mas recebíamos de 15 a 15 dias, e precisávamos de mais cliente que pagava. Eu acredito que não foi uma queda de qualidade, mas como não estávamos conseguindo outros clientes que não fosse do convênio, não conseguíamos o cardápio que eles queriam. Porque a gente não tinha como manter. Conseguiria se na época o Shopping tivesse dado o retorno de movimento que haviam prometido. Tinha um contrato. Mas eu não sabia o que tinha exatamente no contrato. Mas tinha vários acordos que eram feitos com o pessoal que administrava a Monrasa, que não sei se estava no acordo. De início, quando começamos a atender na primeira instalação do Papitos no Shopping ficava em torno de 60 a 100 pessoas, incluindo o jantar. Depois disso que eles ofereceram para abrir lá, que ia aumentar pessoas, aí era em torno de 120 a 130 no almoço e 60 no jantar, sempre abaixo no jantar, nunca dava muita gente. Aumentou o Convênio. De tal modo, a autora não demonstrou o prejuízo material que sofreu em razão da não instalação go “Ganha Tempo”, da “Loja 6” ou instituição bancária. Também, não demonstrou que após a mudança da sua localização houve diminuição da clientela, e que tal fato teria ocasionado prejuízo. Pelo contrário, extrai-se do depoimento da testemunha acima citada que houve aumento no número de consumidores, na medida em que todos os funcionários da Monrasa, ora requerida, passaram a almoçar no local, chegando a dobrar o número de pessoas que almoçavam no local. Diante disso, remanesce forte evidência no sentido de que o insucesso do empreendimento da autora decorreu de sua possível má-administração do estabelecimento comercial e/ou risco do próprio negócio, e não de fatos imputáveis à ré. Cumpre anotar que, embora o empreendimento tenha sido nominado como “Shopping Popular” o local não se tratava de um típico de Shopping Center, mas sim, de um centro de compras, semelhante a uma galeria Segundo o i. doutrinador Fábio Ulhoa Coelho ‘o que caracteriza o shopping center é a organização e a distribuição dos espaços oferecidos para locação, de forma que sejam preenchidos por empresários interessados em explorar determinadas atividades econômicas predefinidas (tenant mix). Há uma ou várias atividades principais, que servem de âncora para atrair a clientela, do que se beneficiam as demais lojas satélites instaladas no empreendimento. (“Curso de direito comercial”, volume 1: direito de empresa. 16. ed. São Paulo: Saraiva, 2012 p.148). Nesse aspecto, o Shopping diferencia-se da mera locação de espaço em centros comerciais (galeria de lojas), pois nestes os espaços relativamente autônomos são alugados a quaisquer pessoas interessadas em explorar atividade econômica no lugar, sem que para tanto tenha havido uma organização pré-definida. De tal modo, o sucesso ou não das vendas não faz parte, sequer implicitamente, do contrato de locação em questão mesmo porque o locador não pode garantir a impossibilidade de fracasso da mercancia alheia, tampouco garantir a instalação e⁄ou manutenção de determinadas lojas ou órgãos públicos no local. Nesse passo, ante ausência de demonstração de que um dever assumido pela locadora foi determinante para a decisão de investimento da requerente e de que o descumprimento de tal promessa, resultou no seu inadimplemento contratual, inviável o acolhimento do pedido para reconhecer a rescisão do contrato por culpa da requerida/locadora. Nessa linha de raciocínio, colaciono os seguintes julgados: “DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA - RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJAS EM SHOPPING CENTER LOJISTA. INSUCESSO DO EMPREENDIMENTO. EMPREENDEDOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DECISÃO MANTIDA Nos contratos de locação comercial de 'shopping centers', que são avenças atípicas, não há que se falar em responsabilidade do empreendedor pelo mero insucesso do lojista, posto que o fracasso comercial é risco inerente à atividade empresária. (TJ-MG - AC: 10324120079938001 Itajubá, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 30/05/2017, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/06/2017) “Despejo por falta de pagamento. Espaço comercial em shopping center. (...). Mérito. Aluguel devido a partir da finalização das obras pela autora. Redução proporcional do débito referente ao aluguel de julho de 2003. Reajustes dos aluguéis com periodicidade inferior a 12 meses. Inocorrência. Correção realizada para tornar o valor da locação contemporâneo ao início da locação. Novos ajustes somente autorizados a partir de julho de2004. Inexistência de desequilíbrio contratual. Mera existência de contrato de adesão não demonstra qualquer abusividade de suas cláusulas. Licitude da cobrança do fundo de promoção. Impossibilidade do cálculo de rateio das despesas condominiais ser feito em proporções iguais porque deve observar as peculiaridades do lojista no contexto do empreendimento. Não se configura abusividade o dever de associação da ré aos lojistas do shopping center. Não comprovação da existência de propaganda enganosa que teria sido decisiva para o insucesso do empreendimento da ré. Validade da cláusula que obsta o direito de retenção por benfeitorias. Súmula n. 335 do STJ. Inadimplemento contratual configurado pela mora da ré, impondo o dever de pagara totalidade da dívida contraída com a autora. Arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais. Inaplicabilidade do art.62, II, "d", da Lei n. 8.245/91. Mora não purgada. Incidência do princípio da causalidade. Regra do art. 20, §3º, do Código de Processo Civil. Recurso provido em parte" (TJSP; Apelação Cível9157137-14.2008.8.26.0000; Relator (a): Hamid Bdine; 32ªCâmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 30/08/2012; Data de Registro: 01/09/2012;) – Destaquei. Desse modo, o pleito de rescisão contratual, por culpa da ré, ante a causa de pedir apresentada, fica afastado, não sendo devida, ademais, condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais ou morais, ante a inexistência de ato ilícito ou violação das cláusulas contratuais. Com relação ao pedido de ressarcimento das despesas realizadas com implementação de benfeitorias no local pela autora/locatária, a perícia designada pelo juízo constatou que os itens classificados como benfeitorias uteis, foram avaliados em R$34.976,60 (trinta e quatro mil, novecentos e setenta e seis reais e sessenta centavos) (id. 85774937 - Pág. 36). No entanto, não há que se falar em direito à indenização e/ou retenção por benfeitorias, porquanto foi avençado pelas partes que qualquer obra efetuada que não pudesse ser levantada sem danos ao imóvel, seria a ele incorporada, sem a prerrogativa de ressarcimento a título indenizatório, conforme expresso na cláusula 8.1. in verbis: Todas as benfeitoras, instalações, decorações e alterações de que necessitar o espaço locado serão executados e pagos pela LOCATÁRIA, mas dependerão de prévia autorização por escrito da LOCADORA, a vista dos prazos e especificações que lhe foram apresentados e desde que sua execução não implique em prejuízos materiais para os espaços vizinhos nem importunem os demais locatários durante o período em que o “POPULAR SHOPPING” estiver aberto ao público, ficando assente que as benfeitorias, instalações, decorações e alterações que não puderem ser removidas ao término deste contrato sem dano ao espaço locado, a esta acederão, sem que assista a LOCATÁRIA direito a indenização, compreensão ou retenção a qualquer titulo, eventuais direitos esses que, desde já, a LOCATÁRIA expressamente aqui renuncia.” (id. 85774902 - Pág. 41/42). A autora pleiteia que referida cláusula seja declarada nula. Sobre o assunto, cumpre transcrever o disposto no art. 35 da Lei n. 8.245/91, que prevê o seguinte: "Salvo expressa disposição em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção". Ressai do dispositivo supra citado que o locador está isento da obrigação de indenizar pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, até mesmo em relação às melhorias necessárias, quando constar, do contrato firmado, cláusula categórica indicando o contrário, como ocorreu no caso, o que torna inviável o acolhimento do pleito para declarar a nulidade da citada cláusula contratual. O posicionamento aqui adotado encontra amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme entendimento firmado na Sumula 335: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.” Acrescente-se, ainda, que o contrato em questão envolveu duas partes empresárias, sem qualquer assimetria de negociação, ou seja, as partes eram capazes e concordaram com todas as cláusulas, inexistindo vício de vontade, razão pela qual o contrato faz lei entre as partes. Quanto ao pagamento de determinada quantia a título de preferência de locação ou ‘luva’, cumpre anotar que a tal prática não é vedada pelo ordenamento jurídico, sendo pacífico na doutrina e jurisprudência a possibilidade de sua cobrança, respeitando a autonomia privada das partes para estabeleceram o contrato de acordo com suas convicções. É o que se observa dos seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. LUVAS. CONTRATO INICIAL. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação. Inteligência dos arts. 43, I, e 456 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 2. Dissídio jurisprudencial comprovado. 3. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 1003581/RJ, Relator, o Ministro Arnaldo Esteves Lima, QUINTA TURMA, Dje de 2/2/2009); “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. LUVAS. CONTRATO INICIAL. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há ilegalidade na cobrança de luvas em contrato inicial de locação. Inteligência dos arts. 43, I, e 456 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 2. Dissídio jurisprudencial comprovado. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1003581/RJ, Relator, o Ministro Arnaldo Esteves Lima, QUINTA TURMA, Dje de 2/2/2009); LOCAÇÃO. LEI Nº 8.245/91 "LUVAS" INICIAIS. A Lei nº 8.245/91, em seu art. 45, veda, expressamente, a cobrança de "luvas" - obrigações pecuniárias - quando da renovação do contrato. Contudo, silencia, ao contrário da legislação anterior (Dec. 24.150/34), no que se refere ao contrato inicial. Não há, pois, qualquer proibição, sequer implícita, quanto à sua cobrança. Não afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei nº 8.245/91, pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados. Assim, apesar de não se fazer referência às "luvas" iniciais para permiti-las, tampouco se faz para proibi-las, o que, em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título. Recurso provido.” ( REsp 406.934/RJ, Relator o Ministro Félix Fischer, QUINTA TURMA, DJ 22/04/2002, p. 253) No caso, as partes acordaram o pagamento de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), conforme expresso no Parágrafo único a cláusula 5.2 (id. 85774902 - Pág. 3), quantia que a requerida não nega ter recebido. Neste diapasão, em sendo incontroverso o pagamento da quantia mencionada a título de luvas pela requerente, é consectário lógico e jurídico da rescisão do contrato a restituição das partes ao estado anterior (status quo ante), o que importa devolução da quantia paga pela autora a título de preferência de locação ou luvas. No ponto, não merece prosperar a alegação da ré de que o Condomínio tem o direito a receber 30% da referida quantia, uma vez que a previsão para ‘pagamento do equivalente a 30% do valor inicialmente pago pelo direito de preferência ao condomínio’, consta, somente, na clausula 9.3, do segundo Contrato de locação (id. 85774923 - Pág. 45), o qual não foi assinado pelos representantes da locatária/requerente. O fato do contrato apresentado pela requerida não possuir assinatura do representante da autora, o torna um documento unilateralmente produzido por uma das partes, não possuindo, assim, força probante a ensejar a aplicação das cláusulas nele contida ao caso. Neste sentido, colaciono o seguinte julgado: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. CONTRATO SEM ASSINATURA. AUSÊNCIA DE FORÇA PROBATÓRIA. ÔNUS DA PROVA DA AUTORA. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Se a sentença pautou-se pela análise da causa de pedir, bem como se o que foi decidido é consequência lógica do pedido, não há julgamento extra petita. 2 - O fato do contrato não possuir nenhuma assinatura o torna um documento unilateralmente produzido por uma das partes, não possuindo, assim, força probante a ensejar a condenação das Rés. Destaca-se, ainda, que não se afasta o ônus da Autora de comprovar o direito alegado por terem as Rés apresentado contestação por negativa geral, razão pela qual não merece reforma a sentença. Apelações Cíveis desprovidas.” (TJ-DF 20150110135147 0003941-61.2015.8.07.0001, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 26/04/2017, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/05/2017. Pág.: 398/402) - Negritei. Por conseguinte, dos pedidos constantes na exordial merece acolhimento, apenas, o pedido para a decretação da rescisão do contrato, cuja consequência é o retorno das partes ao estado anterior, de modo que a requerida deve restituir à autora a quantia que pagou pela preferência de locação. Ultrapassado o exame dos pleitos inaugurais, procedo à análise da reconvenção (id. 85774926 - Pág. 32). Almeja a requerida/reconvinte a condenação da autora/reconvinda ao pagamento das prestações que está inadimplente, desde janeiro de 2014 até a data da propositura da ação, referente a taxa de condomínio, aluguel, piso e parede, perfazendo o débito de R$20.000,00 (vinte mil reais), ao argumento de que abandonou o empreendimento, deixando bens móveis no local, o que impediu o uso ou locação a terceiros e lhe causou prejuízos. O pleito merece parcial acolhimento. Conquanto a requerente/reconvinda tenha afirmado que rescindiu o contrato no final de 2013, ficou demonstrado nos autos que após o enceramento das suas atividades, a reconvinda/autora deixou no local bens móveis de fácil remoção, como frízeres. Ademais, a notificação extrajudicial encaminhada pela autora/reconvinda à requerida (id. 85774902 - Pág. 25), evidencia que a locatária comunicou à locadora que estaria encerrando as suas atividades no local, somente no dia 18 de fevereiro de 2014. Na referida notificação, a locatária adverte a locadora para que não altere o espaço e informa que ele estará disponível para a locação somente após a devolução do valor pago a título de “luva”. No dia 22/02/2014, a reconvinda encaminhou nova notificação informando os valores dos investimentos realizados e solicitando o pagamento (id. 85774902 - Pág. 26/27). Por sua vez, no dia 24/02/2014, a locadora/reconvinte contranotificou a locatária/reconvinda, solicitando que regularizasse as pendencias dos alugures e taxas condominiais, liberasse o espaço comercial locado para nova locação, retirando bens móveis e equipamentos do local (id. 85774902 - Pág. 30). Após isso, no dia 28/02/2014, a reconvinda registrou Boletim de Ocorrência contra a locadora, em razão dela ter alterado o local no dia 26/02/2014, (id. 85774902 - Pág. 32), indicando assim que a reconvinda ainda exercia a posse sobre o imóvel. Ainda, a reconvinda ajuizou a presente ação requerendo a concessão de liminar para determinar que ‘a requerida se abstenha de utilizar as benfeitorias realizadas pelo requerente nos boxes objetos do contrato, determinando que o box onde está estabelecido o restaurante da Requerente (Papitos Restaurante) seja lacrado e impossibilitado o acesso de qualquer pessoa como medida assecuratória...” (85774901 - Pág. 32), obtendo a tutela que posteriormente foi revogada pelo Tribunal de Justiça. Na hipótese sub judicie, deve-se aplicar, por analogia, o disposto no art. 575, do Código Civil, o qual estabelece que: “Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.” Importante, pontuar que o Superior Tribunal de Justiça já manifestou no sentido de que, enquanto o locatário estiver na posse do bem é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que finalizado o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa e violação da boa-fé objetiva. Confira: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 283 DO STF. ENTREGA DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR PERDA DO OBJETO. CONDENAÇÃO DA AUTORA/LOCATÁRIA AO DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS DEVIDOS NO PERÍODO. NECESSIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O presente recurso especial foi interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/73, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 2, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016), devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula nº 283 do STF. 3. A ação renovatória tem por objeto principal o alongamento do prazo contratual, por igual período. Por conseguinte, pela mesma via e por estar intrinsecamente vinculada com a locação, a atualização do valor do aluguel também é objeto da demanda. 4. A locação pressupõe a entrega de um bem mediante contraprestação. Assim, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância defesa à luz do art. 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do CC/02. 5. Recurso especial a que se nega provimento.” (STJ - REsp: 1528931 SP 2015/0097366-2, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: Dje 20/11/2018) – Destaquei. Assim, considerando que a conduta da locatária impediu o livre acesso e usufruto do espaço pela locadora, inviabilizando-a de auferir lucro com sua locação a terceiros, é justo que pague os aluguéis correspondentes ao período em que se manteve na posse do bem, mesmo após encerramento das atividades no imóvel objeto do contrato, entre os meses de janeiro e abril de 2014, no total de R$16.500,00 (correspondente a 4 mensalidades de R$ 4.125,00). Incabível a condenação da reconvinda ao pagamento dos valores referentes à taxa de condomínio, uma vez que não foi juntado aos autos a convenção que a estabeleça, bem como ao pagamento de piso, paredes e pinturas, ante a ausência de comprovação de tais despesas. Dispositivo (1) Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo presente ação com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR RESCINDIDO o compromisso firmado entre as partes. b) DETERMINAR que a requerida/reconvinte restitua à autora a quantia paga a título de preferência de locação, R$130.00,00 (cento e trinta mil reais). O valor deve ser restituído acrescido de correção monetária, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo pagamento de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir da citação. Diante da sucumbência parcial, condeno as partes no rateio das custas e despesas processuais no montante de 50% para cada, bem como no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte contrária que ora fixo em 10% do valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 8º e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC, respeitada a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte autora. (2) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, extinguindo-a com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para CONDENAR a autora/reconvinda ao pagamento das prestações de aluguel referentes aos meses de janeiro a abril de 2014 (R$4.125,00 cada), os valores devem ser atualizados monetariamente pelos índices estabelecidos no contrato (IGP-DI FGV) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir de cada vencimento. Diante da sucumbência recíproca, arcará a reconvinte com 40% (quarenta por cento) das custas processuais e a reconvinda com os 60% restantes. Arbitro os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§8º e 14 c/c art. 86, caput, todos do CPC. Todavia, por ser a parte reconvinda beneficiária da Justiça Gratuita suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do art. 98, § 3º do CPC Fica, desde logo, expressamente autorizada a compensação de créditos e débitos referidos nestes autos, excetuando-se os honorários de sucumbência. Publique-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, em nada sendo requerido, arquive-se, procedendo-se às baixas e anotações de estilo, sem prejuízo de posterior desarquivamento a pedido das partes. Cumpra-se, expedindo o necessário. Várzea Grande, data da assinatura digital. (Assinado digitalmente) André Mauricio Lopes Prioli Juiz de Direito

06/10/2023, 00:00

05/10/2023, 00:00

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Advogados / Representantes(18)

Documento

Remessa (outros motivos)

Definitivo

Ato ordinatório

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedição de documento

Mero expediente

Conclusão (para decisão)

Ato ordinatório

Documento

Todas as movimentações(313)

Todos os documentos(24)