Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 8ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
DECISÃO
Processo: 0052946-18.2015.8.11.0041..
Vistos.
Trata-se de ação de indenização por danos morais cumulada com rescisão contratual e indenização por danos materiais, ajuizada por Oazir Francisco El Hage Junior e Thamy Cristina Barros Ribeiro El Hage em face de Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Cuiabá III SPE Ltda., que adota o nome fantasia Empresas Rodobens, BST Prime Intermediação de Imóveis Ltda., que adota o nome fantasia BST Prime Imóveis, Paullineli Fraga Martins e Armando Ferreira Bonfim, tendo por objeto a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial, a restituição de valores pagos, a incidência de multas contratuais, a indenização por danos materiais e morais e a exibição de documentos. A parte autora narra que, após pesquisas de mercado e atraída por publicidade promovida pela primeira requerida, dirigiu-se ao plantão imobiliário e optou por adquirir uma unidade residencial localizada no Condomínio Terra Nova Rio Coxipó, casa 519, situado na Avenida das Palmeiras, s/n., bairro Jardim Imperial, Cuiabá/MT. Afirma que o negócio foi celebrado em 20/03/2013, por meio de contrato de compra e venda de imóvel, envolvendo o proprietário Paullineli Fraga Martins, seu representante legal Armando Ferreira Bonfim, a intermediadora BST Prime e a anuência da Rodobens. Segundo a inicial, o imóvel foi ajustado pelo valor total de R$ 217.000,00, com pagamento de entrada no importe de R$ 50.000,00 e saldo remanescente de R$ 167.000,00 a ser financiado junto à Caixa Econômica Federal. A parte autora relata que a entrada foi composta por um cheque Itaú n. 100341, no valor de R$ 35.000,00, datado de 15/04/2013, e por três cheques Itaú n. 100335, 100336 e 100337, cada um no valor de R$ 5.000,00, emitidos em 12/04/2013, com pagamentos previstos para 18/05/2013, 19/06/2013 e 18/07/2013. Sustenta que, à época da contratação, os autores não possuíam restrições cadastrais, preencheram ficha cadastral perante a Caixa Econômica Federal, providenciaram projeto arquitetônico e obtiveram parecer de crédito, tendo realizado despesas com projeto no valor de R$ 400,00 em 09/04/2014. Afirma, ainda, que honrou os pagamentos e taxas exigidos, mas o financiamento não foi aprovado no prazo esperado e somente teria sido liberado cerca de um ano e meio após a compra. A parte autora alega que a liberação do financiamento ficou bloqueada em razão de pendência relacionada ao “Habite-se”, embora o contrato tenha sido celebrado em abril de 2013 e o imóvel estivesse bloqueado desde janeiro de 2013. Imputa ao vendedor vinculado à Rodobens, identificado como Sr. Lincon, a omissão de informação essencial para a realização do negócio. Relata que buscou solução junto à Rodobens, mas apenas foi orientada a aguardar, apesar de lhe ter sido prometido, no ato da compra e venda, que em quarenta dias poderia ingressar no imóvel. Afirma que, durante o período de espera, teve que residir em imóvel de menor porte, sofreu assalto em sua residência e a autora engravidou, fatos que, segundo sustenta, agravaram os transtornos decorrentes da não concretização da transferência do imóvel. Aduz que a Rodobens não permitiu a transferência da unidade para o nome dos autores e que, em outubro de 2015, o sistema da empresa informou a realização de distrato do imóvel em fevereiro de 2015, sem prévia comunicação escrita aos compradores. A inicial registra, ainda, que os autores foram informados pela Rodobens de que, em 13/03/2015, o imóvel já se encontrava em nome de outra pessoa, identificada como “Edna”, havendo notícia de novo financiamento da mesma unidade. Afirma, também, que Paullineli Fraga Martins teria recebido diferença decorrente do distrato, conforme informação prestada pela Rodobens, ao passo que os autores permaneceram sem o imóvel e sem a restituição dos valores pagos. Quanto ao polo passivo, os autores sustentam a responsabilidade solidária da incorporadora, da intermediadora imobiliária e dos demais requeridos, invocando a relação de consumo e a responsabilidade do fornecedor por atos de seus prepostos ou representantes autônomos, com referência ao art. 34 do Código de Defesa do Consumidor. Requerem, subsidiariamente, que a primeira requerida seja declarada responsável pelos atos atribuídos à segunda requerida. A título de dano material, a parte autora pleiteia a devolução dos valores pagos na entrada, acrescidos de correção monetária pelo INPC/IBGE e juros legais, com atualização calculada até 30/10/2015, totalizando R$ 80.605,03. Acrescenta ao cálculo duas multas de 20% previstas na cláusula quarta do contrato, cada uma no valor de R$ 16.121,00, perfazendo o montante total de R$ 112.847,04, indicado como dano material. Sustenta que a rescisão teria sido causada pela parte vendedora, em razão do descumprimento contratual e da violação à boa-fé objetiva. No tocante ao dano moral, os autores alegam que a conduta dos requeridos ocasionou frustração, constrangimentos e abalo à tranquilidade, em razão da impossibilidade de morar no imóvel adquirido, da demora na solução do impasse, da ausência de transferência e da perda dos valores investidos. Invocam normas constitucionais e civis relativas à responsabilidade civil, ao ato ilícito e à reparação por danos materiais e morais. A parte autora também requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova, sob o argumento de hipossuficiência e verossimilhança das alegações. Requer, ainda, a exibição de documentos que estariam em poder da requerida Rodobens, especialmente o distrato do contrato celebrado e demais documentos considerados necessários à aferição das alegadas irregularidades. Ao final, pleiteia a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, o processamento do feito pelo rito sumário, a designação de audiência de conciliação e a citação dos requeridos. No mérito, requer a procedência da ação para rescindir o contrato entre as partes, condenar os requeridos ao pagamento de R$ 112.847,04 a título de dano material, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os fatos até o pagamento, bem como ao pagamento de indenização por danos morais em valor a ser arbitrado pelo Juízo, igualmente acrescido de correção, atualização e juros de 1% ao mês desde o evento danoso. Requer, ainda, a condenação dos réus ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre o valor atualizado da causa, a determinação de exibição de documentos em poder das reclamadas, a produção de provas admitidas em direito e a anotação do nome da advogada indicada para recebimento das intimações. Atribuiu à causa o valor de R$ 1.000,00. O juízo proferiu decisão inicial alterando, de ofício, o valor da causa para R$ 217.000,00, oportunidade em que deferiu os benefícios da justiça gratuita à parte autora e determinou a citação dos requeridos (Id. 57619784 - Pág. 35-37). Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III SPE Ltda. e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá I SPE Ltda. apresentaram contestação, arguindo, preliminarmente, a necessidade de retificação do polo passivo, ao fundamento de que o instrumento de compromisso de compra e venda da unidade teria sido formalizado com Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá I SPE Ltda., e não com Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III SPE Ltda. Alegaram, ainda, ilegitimidade passiva em relação aos valores pagos pelos autores, sob o argumento de que não teriam recebido qualquer quantia deles e de que os pagamentos teriam sido realizados a terceiros. No mérito, sustentaram que a única relação contratual existente era com Paullineli Fraga Martins, que teria adquirido a unidade n. 519 do empreendimento Terra Nova Rio Coxipó e assumido obrigações de pagamento divididas entre Parte A e Parte B do contrato. Defenderam que a concessão de financiamento bancário não dependia da ré, que Paullineli Fraga Martins teria sido notificado em 17/06/2014 para liquidação do saldo devedor, no valor de R$ 182.488,50, e que, diante da ausência de providências para quitação ou financiamento, teria ocorrido o distrato unilateral da unidade, posteriormente revendida a terceiro de boa-fé. Afirmaram não haver contrato firmado diretamente com os autores nem anuência da construtora no ajuste celebrado entre eles e os corréus, impugnaram o pedido de restituição dos valores pagos, negaram a ocorrência de dano moral e se opuseram à inversão do ônus da prova. Ao final, requereram a extinção do feito sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva, ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos (Id. 57619784 - Pág. 47-71 a Id. 57619785 - Pág. 1). Armando Ferreira Bonfim e BST Prime Intermediação de Imóveis Ltda. apresentaram contestação, arguindo preliminarmente ilegitimidade passiva e ausência de condições para o desenvolvimento válido do processo, sob o argumento de que os valores recebidos por Armando Ferreira Bonfim decorreriam de venda válida de ágio do imóvel. No mérito, sustentaram que Paullineli Fraga Martins teria celebrado, em 13/08/2010, instrumento particular de compromisso de venda e compra de fração ideal com Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária, e que, posteriormente, Armando Ferreira Bonfim teria adquirido o ágio do imóvel de Paullineli Fraga Martins pelo valor de R$ 30.000,00. Alegaram que, em seguida, os autores adquiriram o ágio pelo valor de R$ 50.000,00, dos quais R$ 10.000,00 teriam sido destinados ao corretor, e assumiram o saldo devedor de R$ 167.000,00 perante a Rodobens. Defenderam que a não concretização do financiamento e o distrato decorreram de responsabilidade dos próprios autores, os quais não teriam regularizado a documentação nem quitado o saldo devedor junto à construtora. Negaram a existência de dano moral, requereram a improcedência dos pedidos, a designação de audiência de instrução e julgamento, a condenação dos autores ao pagamento de custas, honorários e litigância de má-fé, bem como a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal (Id. 57619787 - Pág. 30-54). Paullineli Fraga Martins apresentou contestação, arguindo preliminarmente nulidade de citação, sob o argumento de que a carta citatória não teria sido entregue em mãos, e inépcia da petição inicial, ao fundamento de que da narrativa dos fatos não decorreria logicamente pedido contra ele. Sustentou, ainda, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em relação à sua pessoa, por se tratar de relação de natureza civil. No mérito, alegou que adquiriu o imóvel na planta e, por mudança de cidade, decidiu ceder os direitos sobre o bem, recebendo da Rodobens orientação para repasse da unidade a terceiro interessado. Afirmou que aceitou receber R$ 30.000,00 a título de ágio, assinou a documentação necessária à cessão de direitos e jamais manteve contato ou realizou negócio jurídico com os autores. Impugnou o contrato e os cheques mencionados na inicial, negou ter recebido qualquer valor dos demandantes e afirmou não ter realizado distrato com a Rodobens nem recebido devolução de valores relacionados ao imóvel. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, a improcedência da ação, com condenação dos autores aos ônus sucumbenciais e à pena por litigância de má-fé (Id. 57619787 - Pág. 71-78). Os autores apresentaram impugnação às contestações, na qual refutaram as preliminares e reiteraram a responsabilidade dos réus. Sustentaram que a negociação do imóvel teria ocorrido sob fiscalização e conhecimento da Sistema Fácil, por intermédio da BST Prime, e que a construtora teria ciência da venda aos autores, inclusive por meio de parecer de crédito emitido em nome deles. Alegaram que o corretor Lincon de Matos teria assinado o contrato de compra e venda, o que demonstraria a ligação entre as partes, e afirmaram que os autores não foram comunicados acerca do distrato. Impugnaram os argumentos de Armando Ferreira Bonfim, BST Prime Intermediação de Imóveis Ltda. e Paullineli Fraga Martins, defenderam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a existência de danos materiais e morais e requereram a total procedência dos pedidos iniciais, além da realização de audiência de instrução e julgamento (Id. 57619787 - Pág. 90-102). Instadas a especificar provas, a parte autora requereu a realização de audiência de instrução e a produção de prova testemunhal (Id. 57619787 - Pág. 103). Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III SPE Ltda. e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá I SPE Ltda. requereram o julgamento antecipado da lide, com fundamento na suficiência da prova documental e na improcedência dos pedidos (Id. 57619787 - Pág. 104-105). Paullineli Fraga Martins, por sua vez, requereu a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para informar a data em que os autores deram entrada no financiamento e a data de aprovação ou negativa da proposta de crédito, além do depoimento pessoal dos autores e dos demais litisconsortes e da oitiva de testemunhas (Id. 57619787 - Pág. 106-107). Posteriormente, por petição de Id. 182438466, Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III SPE Ltda., Oazir Francisco El Hage Junior e Thamy Cristina Barros Ribeiro El Hage informaram a celebração de acordo parcial. No termo, reconheceram a rescisão judicial do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda n. 17, referente à unidade n. 519 do Condomínio Rio Coxipó, e ajustaram o pagamento de R$ 52.000,00, sendo R$ 50.000,00 a título de principal e R$ 2.000,00 a título de honorários de sucumbência. Também consignaram que o feito prosseguiria em face dos demais réus, Armando Ferreira Bonfim, BST Prime Intermediação de Imóveis Ltda. e Paullineli Fraga Martins. Em sentença de Id. 183518251, proferida em 11/02/2025, o acordo foi homologado, com extinção do feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso III, do Código de Processo Civil, sem custas remanescentes e com honorários na forma convencionada. Em seguida, foram opostos embargos de declaração em face da sentença homologatória, sob alegação de omissão quanto ao caráter parcial da transação. Por decisão de Id. 198960727, proferida em 27/06/2025, os embargos foram acolhidos para determinar o prosseguimento da ação em face dos réus não acordantes. É o relatório. Fundamento e decido.
Trata-se de fase de organização e saneamento do feito, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. Inicialmente, cumpre registrar que, diante da homologação do acordo e da extinção do processo com resolução do mérito em relação à requerida Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III SPE Ltda., a presente demanda prossegue exclusivamente em face de BST Prime Intermediação de Imóveis Ltda., Paullineli Fraga Martins e Armando Ferreira Bonfim. 1. DAS PRELIMINARES 1.1. Da Ilegitimidade Passiva Os requeridos suscitaram preliminares de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não fariam parte da relação contratual direta com os autores ou de que não teriam responsabilidade sobre os valores pagos. Contudo, rejeito a preliminar com base na Teoria da Asserção. De acordo com tal teoria, as condições da ação, incluindo a legitimidade das partes, devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, a partir das alegações contidas na petição inicial. No caso, a narrativa dos autores aponta a participação direta dos remanescentes na cadeia de cessões de direitos e na intermediação do negócio imobiliário objeto da lide. Se tais fatos geram ou não a responsabilidade civil e o dever de indenizar, tal análise pertence ao mérito da causa e com ele será decidida após a instrução processual. 1.2. Da Ausência de Condições para o Desenvolvimento Válido do Processo A defesa alegou a ausência de condições para o desenvolvimento válido e regular do processo. Todavia, verifico que os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, encontram-se plenamente satisfeitos, permitindo a análise do direito material pleiteado. Portanto, rejeito a preliminar. 1.3. Da Inépcia da Petição Inicial O requerido Paullineli arguiu a inépcia da exordial por considerá-la ininteligível. Não lhe assiste razão. A petição inicial apresenta de forma clara a causa de pedir e o pedido, permitindo o exercício da ampla defesa por todos os requeridos, que apresentaram contestações detalhadas. A narração dos fatos guarda lógica com a conclusão pretendida, preenchendo os requisitos do art. 319 do CPC. Assim, rejeito a preliminar. 1.4. Da nulidade de citação Quanto à alegação de nulidade da citação apresentada por Paullineli Fraga Martins, verifica-se que o requerido compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação, exercendo regularmente o direito de defesa, razão pela qual eventual vício resta superado, nos termos do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil. 2. DA DELIMITAÇÃO DA CONTROVÉRSIA E DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Ficam delimitados como pontos controvertidos da demanda: (i) A validade e eficácia das sucessivas cessões de direitos (ágio) entre os requeridos e os autores; (ii) A responsabilidade pela rescisão contratual e se houve mora ou inércia dos autores na obtenção do financiamento bancário; (iii) A efetiva realização, o destino e o recebimento dos pagamentos alegados pelos autores, além da responsabilidade dos requeridos remanescentes em restituir tais valores caso confirmados; e (iv) A ocorrência de danos morais indenizáveis decorrentes da falha na concretização do negócio. 3. DAS PROVAS Quanto às provas, defiro a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para que informe, no prazo de 30 (trinta) dias, se houve pedido de financiamento em nome de Oazir Francisco El Hage Junior e/ou Thamy Cristina Barros Ribeiro El Hage relacionado ao imóvel objeto da lide, especialmente à unidade n. 519 do Condomínio Terra Nova Rio Coxipó, esclarecendo, se possível, a data de entrada do pedido de financiamento, a data de eventual aprovação, negativa ou resposta da instituição financeira, bem como a existência de pendências documentais ou cadastrais relacionadas à operação. Deverá a instituição encaminhar cópia dos documentos pertinentes, caso existentes e disponíveis. Quanto aos demais requerimentos de prova (oral e depoimento pessoal), postergo a análise de sua necessidade e pertinência para momento posterior à vinda da resposta do ofício acima deferido. Juntada a resposta da instituição financeira, intimem-se as partes para manifestação, no prazo comum de 15 (quinze) dias. Após, voltem os autos conclusos para deliberação quanto à necessidade de produção de prova oral ou, se for o caso, para julgamento antecipado da lide/prolação de sentença. Por fim, quanto ao pedido de retificação ou redigitalização dos autos, defiro-o apenas parcialmente. Após conferência pormenorizada da digitalização efetuada nos Ids. 57619783, 57619784, 57619785 e 57619787, este Juízo verificou que a cópia integral do processo é fiel à original, apresentando-se de maneira sequencial à numeração das folhas do processo físico, sem saltos de páginas ou vícios generalizados de legibilidade. Contudo, constatou-se que apenas a Página 58 do Id. 57619787, correspondente à folha situada entre as fls. 244 e 246 do processo físico, mostra-se parcialmente ilegível. Assim, determino que a Secretaria providencie a regularização e nova digitalização exclusivamente da referida folha, de modo a garantir a integral legibilidade dos autos. Intimem-se. Cumpra-se, expedindo-se o necessário. Cuiabá-MT, data registrada no sistema. Alexandre Elias Filho Juiz de Direito