Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO VARA ÚNICA DE ROSÁRIO OESTE
SENTENÇA
Processo: 1000849-70.2023.8.11.0032..
REQUERIDO: PAULO FERNANDO MULHBAUER, MARILENE BAHR
AUTOR(A): MARIA HELENA WEIRICH DAGOSTIN, CLAUDINEI DAGOSTIN, VALDEMAR VELMUTE WEIRICH, MARILENE WEIRICH
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por MARIA HELENA WEIRICH DAGOSTIN, CLAUDINEI DAGOSTIN, VALDEMAR VELMUTE WEIRICH e MARILENE WEIRICH, qualificados nos autos, em face de PAULO FERNANDO MULHBAUER e MARILENE BAHR MUHLBAUER, igualmente qualificados. Narram os autores que são possuidores de imóveis rurais situados no Projeto de Assentamento Forquilha do Rio Manso, município de Rosário Oeste/MT, sendo o Lote 221 de titularidade de Valdemar Velmute Weirich e Marilene Weirich, e o Lote 220 de titularidade de Maria Helena Weirich Dagostin e Claudinei Dagostin. Em 22 de julho de 2021, as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda pelo valor total de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), com sinal de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) pago no ato e saldo de R$ 1.020.000,00 (um milhão e vinte mil reais) a ser quitado no prazo de um ano, ou seja, até 22 de julho de 2022. Aduzem que os requeridos tomaram posse precária dos imóveis, mas não efetuaram o pagamento do saldo no prazo avençado. Em razão do inadimplemento, ajuizaram ação de notificação judicial (processo 1001355-80.2022.8.11.0032), na qual os requeridos foram devidamente notificados em 27 de fevereiro de 2023, permanecendo inertes. Requerem a rescisão contratual por culpa dos requeridos, a reintegração de posse, a declaração de perda das arras, a condenação em multa contratual de 30%, lucros cessantes e ressarcimento de despesas pós-contrato. Deferida a tutela provisória de urgência (ID 131225843), foi cumprido mandado de reintegração de posse em 06 de dezembro de 2023 (ID 136429463). Os requeridos interpuseram Agravo de Instrumento, ao qual foi deferido efeito suspensivo, sendo os requeridos reintegrados na posse em 20 de fevereiro de 2024 (ID 142207239). O Acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, por unanimidade, desproveu o recurso em 25 de abril de 2024, com trânsito em julgado em 21 de maio de 2024 (ID. 153750811). Em audiência de conciliação realizada em 03 de julho de 2024 perante o CEJUSC Virtual Estadual, as partes acordaram a entrega das chaves do imóvel em 05 de julho de 2024, restando infrutífera a composição quanto às demais pretensões patrimoniais (ID 161125678). O acordo foi homologado por sentença (ID 161220008). Os requeridos apresentaram contestação (ID 163346079), alegando, em síntese: (a) exceção do contrato não cumprido, sustentando que os vendedores não poderiam exigir o pagamento porque os imóveis não estavam aptos à transferência definitiva em razão das cláusulas resolutivas do INCRA; (b) ausência de lucros cessantes; (c) improcedência da multa contratual; (d) pedido de restituição em dobro das arras e indenização por benfeitorias. A parte autora apresentou réplica (ID 163855921). Processo saneado (ID 199625629). Realizada audiência de instrução em 06 de março de 2026 (ID 225801256), com oitiva das testemunhas Marcilene Carvalho de Souza, Fábio Wenner Servio Rondon e Adão Teodoro de Almeida, arroladas pelos autores. A parte autora apresentou alegações finais orais. Os requeridos apresentaram memoriais finais (ID 228313820). É o relatório. Fundamento. Decido. Sem preliminares a serem apreciadas. Partes legítimas e bem representadas. Pressupostos processuais de validade e existência da relação processual presentes. Calha dizer, de início, que a reintegração de posse foi deferida liminarmente por este juízo, mantida em Superior Instância, que desproveu por unanimidade o Agravo de Instrumento interposto pelos requeridos (ID 153750811). Em cumprimento à decisão judicial transitada em julgado, os requeridos entregaram as chaves do imóvel (ID 161125678), restando ao presente julgamento a apreciação das consequências patrimoniais decorrentes da rescisão contratual, bem como a declaração formal da rescisão e da reintegração de posse em caráter definitivo. Pois bem, quanto à culpa pela rescisão contratual, verifica-se que o instrumento firmado entre as partes estabeleceu, de forma clara e objetiva, que o saldo remanescente de R$ 1.020.000,00 (um milhão e vinte mil reais) seria pago no prazo de um ano a contar da assinatura, ou seja, até 22 de julho de 2022 (ID 121367691). Não houve qualquer condicionamento do pagamento à transferência definitiva dos imóveis ou à baixa das cláusulas resolutivas junto ao INCRA. A cláusula 4 do contrato é expressa nesse sentido: o imóvel permaneceria em nome dos vendedores até a data da quitação, ocasião em que os vendedores passariam a desistência e transferência ao comprador (ID 121367691). Cuida-se, portanto, de obrigação de pagamento com prazo certo, cujo inadimplemento constitui o devedor em mora de pleno direito, independentemente de qualquer interpelação, nos termos do art. 397 do Código Civil: “Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.” Com efeito, a obrigação assumida pelos requeridos era positiva, líquida e com termo certo de vencimento. A mora, nessa hipótese, opera pelo simples transcurso do prazo sem o adimplemento, dispensando qualquer providência adicional por parte dos credores para sua configuração. Os requeridos, em sua defesa, invocaram a exceção do contrato não cumprido, sustentando que os vendedores não poderiam exigir o pagamento porque os imóveis não estavam aptos à transferência definitiva, em razão das cláusulas resolutivas do INCRA e da suposta impossibilidade de transferência no prazo de um ano. Ora, a tese defensiva não merece prosperar. A exceptio non adimpleti contractus, prevista no art. 476 do Código Civil, pressupõe que as prestações das partes sejam recíprocas e interdependentes — que a prestação de uma seja condição para a da outra. No caso em exame, o contrato não estabeleceu essa interdependência: o pagamento do preço não estava condicionado à transferência definitiva dos imóveis, mas sim ao simples transcurso do prazo de um ano. A transferência definitiva era obrigação posterior, a ser cumprida após a quitação integral. Ademais, a cláusula 1 do contrato descreve expressamente o objeto como venda dos lotes do PA Forquilha do Rio Manso, conforme Documento de Assentamento de reforma agrária INCRA. Os requeridos, portanto, tinham plena ciência de que adquiriam posse de lotes de assentamento do INCRA, com todas as implicações daí decorrentes. Não há como sustentar desconhecimento da natureza jurídica do bem adquirido. Essa conclusão é corroborada pela prova oral produzida em audiência de instrução (ID 225801256). A testemunha Adão Teodoro de Almeida, corretor que intermediou o negócio, confirmou que Paulo Fernando Mulhbauer tinha conhecimento de que o imóvel era de assentamento do INCRA (mídia em ID 225801293). A testemunha Marcilene Carvalho de Souza, presidente da associação de moradores do assentamento há mais de vinte anos, descreveu detalhadamente o funcionamento burocrático do assentamento, confirmando a natureza dos lotes como imóveis de reforma agrária, além de confirmar que os autores são moradores e assentados, e que quando realizada a venda dos lotes teve a oportunidade de conversar com o requerido e lhe alertou da natureza da posse dos lotes da região (mídia em ID 225801293). A testemunha Fábio Wenner Servio Rondon, técnico contábil contratado pelos vendedores para regularização da documentação, confirmou que a regularização foi concluída após o contrato, por iniciativa dos próprios vendedores (mídia em ID 225801293). Insta destacar que os requeridos, ao verificarem eventual insegurança quanto à transferência dos imóveis, dispunham de instrumento processual adequado para resguardar seus interesses: a consignação em pagamento. Nada impedia que depositassem judicialmente o valor devido, aguardando a regularização documental. Não o fizeram. Ao contrário, permaneceram na posse dos imóveis por mais de três anos sem pagar o saldo contratual, auferindo os benefícios econômicos da ocupação sem qualquer contraprestação. Outrossim, a notificação judicial promovida pelos autores, com citação dos requeridos em 27 de fevereiro de 2023, conferiu-lhes oportunidade expressa de purgar a mora ou apresentar justificativa para o inadimplemento. Os requeridos quedaram-se inertes. Por conseguinte, resta demonstrado que a culpa pela rescisão contratual é exclusivamente dos requeridos, que não cumpriram a obrigação de pagamento no prazo avençado, sem justificativa jurídica válida para tanto. No que tange ao sinal dado no ato da assinatura do contrato, no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), o art. 418 do Código Civil é categórico: se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. A cláusula 6 do contrato reforça essa previsão legal, estabelecendo que, em caso de arrependimento por parte do comprador, o mesmo perde o que já deu de sinal. Configurada a culpa dos requeridos pela rescisão, impõe-se a retenção das arras em favor dos autores. No que concerne à multa contratual, a cláusula 6 do contrato previu penalidade de 30% (trinta por cento) sobre o valor da transação para a parte que der causa ao inadimplemento. Nos termos do art. 408 do Código Civil, incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Contudo, o art. 413 do mesmo diploma legal determina que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. No caso em exame, os requeridos pagaram o sinal de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), correspondente a aproximadamente 7,27% do valor total do contrato, que é de R$1.100.000,00. A multa de 30% sobre o valor total resultaria em R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), valor que supera em mais de quatro vezes o montante efetivamente pago pelos requeridos e que, cumulado com a retenção das arras, representaria ônus manifestamente desproporcional. Ademais, o art. 419 do Código Civil estabelece que as arras valem como taxa mínima de indenização, podendo a parte inocente exigir indenização suplementar se provar maior prejuízo. Considerando que as arras de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) já foram retidas, e que a cumulação integral das arras com a multa de 30% sobre o valor total do contrato configuraria enriquecimento sem causa, impõe-se a redução equitativa da cláusula penal. Forçoso reconhecer que a multa contratual deve ser fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, ou seja, R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), a ser pago pelos requeridos a título de multa contratual. No que tange aos lucros cessantes, o art. 402 do Código Civil estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Contudo, o dano material não se presume — deve ser pontualmente individualizado e estimado, com indicação precisa do prejuízo patrimonial sofrido, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. No caso em exame, os autores limitaram-se a estimar os lucros cessantes com base em valor hipotético de arrendamento de pastagem, sem apresentar qualquer documentação que comprovasse a capacidade de suporte efetiva da área, que a área estava ocupada por semoventes ou apta para tanto, os valores de mercado praticados na região de Rosário Oeste/MT para arrendamento de pastagem, contratos de arrendamento anteriores ou qualquer outro elemento concreto que demonstrasse o efetivo prejuízo patrimonial. A prova oral produzida em audiência de instrução também não supriu essa deficiência, tendo as testemunhas apresentado apenas estimativas genéricas sem substrato documental. Destarte, ausente prova do efetivo dano patrimonial, a improcedência do pedido de lucros cessantes é medida que se impõe. No que concerne às despesas pós-contrato, a cláusula 3 do instrumento estabeleceu que, a partir da assinatura, todas as despesas referentes ao imóvel seriam de responsabilidade dos compradores, mesmo que viessem em nome dos vendedores. De igual modo, os autores não especificaram nem comprovaram documentalmente as despesas efetivamente suportadas durante o período de posse dos requeridos. A mera previsão contratual de responsabilidade dos compradores pelas despesas não dispensa a prova do efetivo desembolso pelos vendedores, ônus do qual os autores não se desincumbiram nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. No que tange ao pedido de indenização por benfeitorias formulado pelos requeridos em seus memoriais finais, não merece acolhimento. Não há nos autos qualquer prova documental ou pericial das benfeitorias alegadas. O ônus de provar as benfeitorias incumbia aos requeridos, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, e desse ônus não se desincumbiram. Ademais, os requeridos ocuparam os imóveis de má-fé a partir da configuração da mora em 22 de julho de 2022, quando tinham plena ciência do inadimplemento e da notificação judicial para pagamento, o que afasta o direito à indenização pelas benfeitorias úteis, nos termos do art. 1.220 do Código Civil. No que se refere ao pedido de gratuidade da justiça formulado pelos requeridos, denota-se que os próprios requeridos juntaram aos autos contrato de compra e venda de imóvel rural pelo valor de R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais), firmado em fevereiro de 2022, demonstrando que possuem patrimônio imobiliário de expressivo valor. A declaração de hipossuficiência, nesse contexto, não reflete a real situação econômica dos requeridos, razão pela qual o benefício não pode ser deferido. Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 22 de julho de 2021, tendo como objeto os Lotes 220 e 221 do Projeto de Assentamento Forquilha do Rio Manso, município de Rosário Oeste/MT, por culpa exclusiva dos requeridos PAULO FERNANDO MULHBAUER e MARILENE BAHR MUHLBAUER; b) DECLARAR retidas, em favor dos autores, as arras pagas no ato da assinatura do contrato, no valor de R$80.000,00 (oitenta mil reais), nos termos do art. 418 do Código Civil e da cláusula 6 do contrato; c) CONDENAR os requeridos ao pagamento de multa contratual, reduzida equitativamente nos termos do art. 413 do Código Civil, no valor de R$110.000,00 (cento e dez mil reais), correspondente a 10% sobre o valor do contrato; d) REJEITAR o pedido de condenação em lucros cessantes e de ressarcimento das despesas pós-contrato; e) REJEITAR o pedido de indenização por benfeitorias formulado pelos requeridos, por ausência de prova e por se tratar de posse de má-fé a partir de 22 de julho de 2022; f) INDEFIRO o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos requeridos. Quanto aos encargos moratórios, impende consignar que a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça fixou a Taxa SELIC como índice legal aplicável às dívidas de natureza civil, por englobar simultaneamente juros de mora e correção monetária, razão pela qual sua aplicação integral somente é admitida a partir do momento em que ambos os encargos coexistem. No tocante à multa contratual (alínea c): os juros de mora incidirão desde a data da citação e a correção monetária desde o arbitramento nesta sentença. No período entre a citação e o arbitramento, em que incidem apenas juros, DETERMINO a aplicação da Taxa SELIC com dedução do IPCA, evitando-se correção monetária antecipada. A partir do arbitramento, aplica-se a Taxa SELIC integral como índice único, vedada a cumulação com qualquer outro índice. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO cada parte ao pagamento das custas processuais proporcionais à sua sucumbência, sendo suportadas 70% das custas pelos requeridos e 30% pelos autores. Do mesmo modo, FIXO os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, distribuídos proporcionalmente entre os patronos de cada parte (7% em favor da defesa dos autores, e 3% em favor da defesa do requeridos), nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade da justiça deferida aos autores, ficando a exigibilidade das verbas sucumbenciais a eles imputadas suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se, expedindo o necessário. Às providências. Rosário Oeste/MT, data de assinatura digital. Marilia Augusto de Oliveira Plaza Juíza de Direito