Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE SINOP Número do
SENTENÇA
Processo: 1012108-89.2018.8.11.0015..
Vistos etc.
Trata-se de AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE c/c PERDAS E DANOS ajuizada pela Imobiliária Irmãos Nogueira Ltda. em face de Vicente Martins da Silva. Aduziu ser proprietária e possuidora do Imóvel urbano denominado Lote 18, da Quadra 03, Rua projetada R, Jardim Califórnia com área de 302,50m², em Sinop/MT. Discorreu que em 22/05/2015, firmou com o requerido um Contrato de Compromisso de Compra e Venda do referido imóvel, a ser pago em 204 parcelas, mensais e sucessivas, na época no valor de R$ 524,02, outorgando-lhe a posse. Informou que o requerido efetuou o pagamento de apenas oito parcelas, estando inadimplente desde fevereiro/2016 e, embora notificado, não purgou a mora e permaneceu na posse do imóvel. Argumentou que consta do contrato o pacto comissório, pelo qual o inadimplemento resolve o contrato de pleno direito. Pugnou pela concessão de medida liminar de reintegração de posse. Ao final, requereu a reintegração definitiva e a condenação do requerido em perdas e danos pela fruição do imóvel, no valor de R$ 3.400,00, com a rescisão do contrato. A inicial veio acompanhada dos documentos de Id. 17093563/17117377. Recebida a inicial, foi indeferido o pedido liminar de reintegração de posse do imóvel e determinada a citação do requerido (Id. 17608032). Efetuadas diligências, o requerido não foi localizado (Id. 18244049; 18422866). A requerente postulou pela reintegração da posse (Id. 22946703/22947267). Determinada a expedição de mandado de constatação (Id. 25731905), o auto foi acostado no Id. 27474009/27474475, dando conta do abandono do imóvel. No Id. 31751476 foi deferida a reintegração provisória e dispensada a audiência de conciliação. Consta do Id. 31939912/31939912 a reintegração de posse. A requerente pugnou pela juntada de fotos do local, “a fim de caracterizar o estado de abandono e de desvalorização da benfeitoria edificada pelo Requerido, diante de possível e futura indenização”, bem como comprovantes de pagamento de despesas com o imóvel, tais como contas de água e energia, IPTU e outras despesas (Id. 32329679/32332357). Efetuadas novas diligências, inclusive com busca de endereços pelos sistemas conveniados (Id. 80841201/81016602), o requerido não foi localizado (Id. 39558660; 83601146; 85032599; 86924487; 131634856 - Pág. 4; 152844363 - Pág. 5). No Id. 177472884 foi autorizada a citação por edital, já deferida anteriormente (Id. 121934623). Efetivada a citação por edital (Id. 183229481/190014034), houve o decurso do prazo sem manifestação (Id. 199600921). Oferecida contestação por meio de curador especial no Id. 205705464. A parte requerente pugnou pelo julgamento antecipado (Id. 233124982). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Da preliminar. No tocante à preliminar de nulidade de citação, vale ressaltar que as hipóteses de cabimento da citação por edital estão previstas no artigo 256 do Código de Processo Civil e seus requisitos estão dispostos no artigo 257 do mesmo diploma legal. No caso em hipótese, verifica-se que a citação por edital levada a efeito nos autos se revestiu das formalidades legais, uma vez que foi efetuada busca do endereço da parte ré junto aos sistemas conveniados, portanto, dispensável nova busca em repartições públicas e entidades cadastrais, sendo satisfatório que os endereços conhecidos tenham sido diligenciados. Ademais, na certidão de Id. 152844363 consta que o requerido teria se mudado para este Estado, todavia, foram efetivadas diversas diligências, todas sem êxito, portanto, inócua nova diligência. Registre-se que a reintegração provisória da posse ocorreu há mais de cinco anos e inexiste nos autos evidências de que o requerido tentou reaver o bem. Assim, vislumbra-se que o ato citatório cumpriu as exigências legais, de modo que não há se falar em nulidade, razão pela qual rejeito a preliminar arguida. Do julgamento antecipado do mérito. O feito comporta o julgamento antecipado, nos termos do inciso I, artigo 355, do Código de Processo Civil, uma vez que se trata de matéria unicamente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas além das constantes nos autos. Desta feita, superadas as questões preliminares, passo ao mérito.
Trata-se de ação de reintegração de posse e perdas e danos, a fim de que as partes retornem ao “status quo ante”, diante da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado em 22/05/2015, cujo objeto consiste no imóvel descrito na inicial. Inicialmente, cumpre ressaltar que os negócios jurídicos nascem da conjunção de duas ou mais vontades coincidentes (autonomia da vontade), cujo comportamento dos contratantes deve se pautar na boa-fé, para que a relação jurídica estabelecida não seja fonte de prejuízo ou decepção para uma das partes. Consoante estabelece o artigo 481 do Código Civil, o contrato de compra e venda pressupõe a presença de três elementos constitutivos essenciais para a sua existência: a coisa, o preço e o consentimento. Outrossim, de acordo com os artigos 475 e 476 do Código Civil, no contrato de compra e venda, havendo o inadimplemento de uma das partes contratantes, será possível o reconhecimento judicial da rescisão do contrato e o retorno das partes ao “status quo ante”, haja vista que a cláusula resolutiva é inerente aos contratos bilaterais. Portanto, se o responsável pelo adimplemento do preço descumpre sua obrigação, nasce para a parte contrária o direito de pleitear a resolução do contrato firmado. No caso dos autos, não há controvérsia quanto à celebração do contrato entre as partes (Id. 17093588/17093954), tampouco acerca da inadimplência, conforme evidenciam os documentos de Id. 17093969/17094156. Registre-se que foi as notificações foram encaminhadas aos endereços indicados no contrato (Id. 17093969; 17093985) e inclusive por edital (Id. 17094147), não havendo comprovação de que o promitente-comprador tenha informado eventual mudança de endereço, razão pela qual se considera a notificação realizada como válida e hábil para fins de cientificação e constituição em mora. Nessa senda, o descumprimento da obrigação contratual consistente na falta de pagamento das partes convencionadas autoriza a resolução do contrato firmado entre as partes e, por conseguinte, o retorno das partes ao “status quo ante”. Consequentemente, tal situação importa na obrigação de devolução da posse definitiva do imóvel pelo promissário comprador à promitente vendedora; ao passo que também se deve restituir ao promissário comprador os valores pagos para a promitente vendedora. Com efeito, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, como no caso em tela, é devida a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. A propósito: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença que julgou o pedido procedente em parte. PRELIMINARES. Falta de interesse de agir. Sentença extra petita. Preliminares afastados. COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. Rescisão contratual mantida, devendo ser restituídos os valores pagos, autorizada retenção de 25% (vinte por cento) e compensando-se, ainda, valores a título de débitos tributários e taxas condominiais a partir da transmissão do imóvel e durante o período da posse. Juros de mora incidente a partir do trânsito em julgado. Precedente do STJ em regime de repetitivos. Recurso não provido, afastadas as preliminares. (TJSP - Apelação Cível: 10465679520208260576 São José do Rio Preto, Relator: Marcos Gozzo, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 10/02/2025, p. 10/02/2025). Dessa forma, deve a parte requerente proceder à devolução dos valores pagos pelo requerido, autorizada a retenção de 25% do total pago, bem como os valores pagos a título de débitos tributários (IPTU/taxa de lixo – Id. 32332348 - Pág. 1-20), assim como os gastos com as despesas pendentes com concessionárias de água e energia (Id. 32331586/32332346) até a data da reintegração provisória da posse (08/05/2020). Com relação às demais despesas (consertos, notificações, publicação de edital), incabível, por se tratar de despesa unilateral, que não se confunde com dano emergente direto nem com despesa processual. No mais, consta dos autos que há edificação no terreno, impondo-se a respectiva indenização. Com efeito, ao declarar a rescisão contratual, o juízo deve observar as consequências desta e fixar as repercussões do desfazimento da avença, sem que isso incorra em julgamento “extra petita”, na medida em que a indenização pela edificação promovida no terreno é consequência da rescisão contratual, ou seja, é efeito do desfazimento do negócio jurídico que impõe o retorno das partes ao “status quo ante”. Nesse sentido, dispõe a jurisprudência: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença de parcial procedência. Alegação de ambas as partes. Parte autora que se insurge contra a condenação à indenização pelas acessões. Argumento de sentença extra petita. Rejeição. Indenização que é consequência do retorno das partes ao estado anterior, decorrente da rescisão contratual, e deflui de cláusula contratual. [...]. Sentença mantida. Recursos não providos. (TJSP - AC: 00010094020158260238 SP 0001009-40.2015.8.26.0238, Relator Ana Zomer, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 20/10/2022, p. 20/10/2022). Ademais, estabelece o artigo 34 da Lei n. 6.766/1979 e o artigo 1.219 do Código Civil: “Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.” “Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” Desta feita, de rigor a indenização pela edificação realizada no terreno, contudo, considerando que não há provas dos valores despendidos na construção, a apuração do “quantum” indenizatório deverá ocorrer em sede de liquidação de sentença. Considerando o longo lapso temporal desde a propositura da ação e a reintegração provisória da posse, eventual avaliação para fins de indenização ou compensação deve, obrigatoriamente, ater-se ao estado do imóvel conforme as fotos colacionadas aos autos e aos valores de mercado vigentes à época do ajuizamento da ação. Assim, o parâmetro para qualquer cálculo indenizatório será o registro documental contido no processo, preservando a fidelidade à situação do imóvel à época. Com relação à fruição, na hipótese dos autos, tratando-se de compra de lote vago, posteriormente edificado pelo comprador, com recursos próprios, não há que se falar em indenização a título de uso e fruição. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CULPA DO COMPRADOR - LOTE - EDIFICAÇÃO POSTERIOR - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. 1. O vendedor pode requerer a rescisão contratual com a reintegração de posse na hipótese em que há inadimplemento do comprador. 2. Não é devida a indenização pela fruição se o lote foi adquirido sem construção e, posteriormente, é edificado pelo comprador com recursos próprios. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.329631-6/001, Relator: Des. José Américo Martins da Costa, 12ª CÂMARA CÍVEL, j. 25/10/2024, p. 31/10/2024). APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - RESTITUIÇÃO DE VALORES - RETENÇÃO DE 20% A 25% DO VALOR PAGO - LICITUDE - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - DESCABIMENTO - LOTE VAGO COM CONSTRUÇÃO POSTERIOR - MULTA CONTRATUAL - CUMULAÇÃO - BIS IN IDEM. - Quando há rescisão contratual de compromisso de compra e venda, a restituição pelo promitente vendedor dos valores pagos pelo promissário comprador é consequência lógica da rescisão, para evitar enriquecimento ilícito do promitente vendedor. - A retenção dos valores pagos pelo promissário comprador deve ser fixada no patamar entre 20% (vinte por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), revelando-se referido importe razoável para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. - Descabe a indenização por fruição do lote vago onde posteriormente o promitente comprado realizou construção às expensas dele. - A cobrança cumulada de retenção de valores com a cláusula penal não pode ser admitida, sob pena do inadmissível bis in idem, visto que aquela objetiva reparar o prejuízo suportado pela promitente vendedora em caso de rescisão de contrato, situação já abarcada pela cláusula penal. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.121988-0/001, Relator Des. Fabiano Rubinger de Queiroz, 10ª CÂMARA CÍVEL, j. 21/05/2024, p. 22/05/2024). Registre-se que ao presente caso inaplicável o art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/18, posto que o contrato foi firmado anteriormente à vigência da norma.
Ante o exposto, nos termos da fundamentação supra, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes (Id. 17093588/ 17093590), ratificando a medida liminar deferida no Id. 31751476, para consolidar a reintegração da posse definitiva do imóvel objeto da lide em favor da parte requerente; b) determinar que a requerente restitua ao requerido os valores por ele pagos em razão do contrato, autorizada a retenção de 25% sobre a referida quantia (08 parcelas). Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice INPC/IBGE (previsão contratual) a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% a.m., a contar da data do trânsito em julgado desta sentença; c) autorizar a requerente a deduzir do montante a ser restituído os valores por ela comprovadamente adimplidos a título de débitos tributários (IPTU e taxa de lixo – Id. 32332348 - Pág. 1-20), bem como as despesas pendentes junto às concessionárias de água e energia elétrica (Id. 32331586/32332346), desde a imissão na posse pelo requerido até a data da reintegração provisória da posse (08/05/2020 - Id. 31939912), valores estes que deverão ser atualizados INPC/IBGE e juros de mora de 1% a.m, ambos desde o desembolso; d) condenar a requerente ao pagamento de indenização em favor do requerido pela edificação realizada no terreno, cujo “quantum” deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. A aludida avaliação técnica deverá ater-se estritamente ao estado de conservação do imóvel demonstrado pelo auto de constatação e pelas fotografias colacionadas ao processo (Ids. 27474475 e 32329903) e aos valores de mercado vigentes à época do ajuizamento da ação. Fica desde já autorizada a compensação recíproca de créditos e débitos entre as partes, nos moldes do artigo 368 do Código Civil, até o limite em que se equivalerem, apurando-se o saldo remanescente em fase de liquidação. Em razão do princípio da sucumbência, considerando que a requerente decaiu de parte do pedido, nos artigos 85, § 2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil, condeno-a ao pagamento de 20% das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte contrária. Uma vez que não se pode presumir a condição de necessidade financeira do requerido, deixo de lhe conceder a gratuidade da justiça e condeno-o ao pagamento de 80% das custas e despesas processuais e, ainda, honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o proveito econômico pela parte requerente. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Sinop/MT, data registrada no sistema. Cleber Luis Zeferino de Paula Juiz de Direito