Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA DE NOVA XAVANTINA PROCESSO Nº: 0003680-18.2016.8.11.0012 REQUERENTE(s): JUSTINO MARTINS PINTO e outros (2) REQUERIDO(s): LUIZ CARLOS DE ANDRADE e outros
SENTENÇA
Vistos.
Cuida-se de ação de resolução contratual c/c reintegração de posse, perdas e danos, lucros cessantes c/c danos morais, com pedido de tutela de urgência e evidência que JUSTINO MARTINS PINTO e ETELVINA DA SILVA PINTO promovem em face de LUIZ CARLOS DE ANDRADE e JAQUELINE PENTEADO QUIOZINI, todos qualificados. Para tanto, alega a parte autora que por objeto de contrato particular de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária, pactuado em 10/01/2014, firmado junto aos requeridos, fora entabulada a venda do imóvel rural constante da matrícula nº 302 do CRI local, pelo preço certo e ajustado de R$ 2.150.000,00 (dois milhões cento e cinquenta mil reais), cujo pagamento se daria da seguinte forma: a) R$ 100.000,00 pago na data de 10/02/2014 (adimplidos); b) R$ 700.000,00 pago na data de 30/04/2014 (adimplidos); c) R$ 700.000,00 vencido em 30/04/2015 – pago parcialmente; d) R$ 650.000,00 vencido em 30/04/2016 – inadimplidos. Desta feita, em razão da inadimplência dos requeridos, a qual alcança a monta atualizada de R$ 940.862,99, constituíram os demandados em mora, mediante notificação extrajudicial realizada em 13/06/2016. Assim, entendendo preenchidos os requisitos, pretendem a resolução do negócio firmado com o deferimento liminar de reintegração na posse do imóvel, haja vista que após a constituição em mora a permanência dos requeridos no bem configura esbulho possessório; indenização pelo tempo que deixaram de utilizar o imóvel, cujo termo inicial entendem ser a data de 10/01/2014, ou seja, ingresso dos requeridos na posse do bem; lucros cessantes a partir da constituição dos demandados em mora; e, indenização por danos morais sofridos, estes a serem arbitrados pelo juízo. Inicial e documentos em fls. 01/98. Na decisão de fls. 133/135 foi deferida a justiça gratuita aos autores e indeferido o pedido reintegratório. A audiência conciliatória designada restou infrutífera (fl. 160), haja vista o não comparecimento das partes, fato que motivou imposição de multa aos autores, nos termos do art. 334, §8º, do CPC (fl. 162). Os requeridos se manifestaram no feito em fls. 171/173, apresentando contestação em fls. 176/205, na qual alegaram que o não pagamento integral, no valor de R$ 409.137,01, da parcela vencida em 30/04/2015, se deu em razão de inadimplemento contratual dos autores (exceptio non adimpleti contractus), os quais descumpriram a cláusula 9ª, “a” e “b”, do instrumento de contrato; impugnaram a concessão dos benefícios da justiça gratuita; nulidade da cláusula 3ª, p.u., do contrato, a qual aplica multa no percentual de 5% ao mês a título de penalidade sobre parcelas em atraso; nulidade da cláusula 11ª, item “II”, “a”, da avença; e, improcedência do pedido resolutório, reintegratório, indenizatório e das perdas e danos. Ainda, pretendem os demandados, a título de reconvenção, caso julgado procedente o pedido resolutório, indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, as quais perfazem a quantia de R$ 253.000,00, bem como devolução das quantias pagas, corrigidas monetariamente. Instados a especificarem as questões controvertidas, incontroversas e as provas que pretendessem produzir, em fls213/218 os requeridos se manifestaram, pugnando pela quebra do sigilo bancário e fiscal dos requerentes, a fim de se avaliar a necessidade dos benefícios da justiça gratuita, produção de prova documental e pericial. A parte autora quedou-se inerte (fl. 261). Em fls. 263/273 os autores se manifestaram no feito, pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Tentada a conciliação, restou inexitosa (fl. 291). Pela decisão de fls. 293/294 foi revogada a decisão que havia concedido a justiça gratuita a parte autora e no “decisum” de fl. 328 deferido o parcelamento em 06 (seis) parcelas, tendo a parte autora comprovado o recolhimento da primeira em fl. 341/343. Saneado o feito, foi afastada qualquer preliminar ou questão prejudiciais de mérito pendente de análise. Aportou ao feito sentença de parcial procedência (ID 131403037). A parte requerida apresentou embargos declaratórios (ID 132793489), a parte requerente manifestou-se acerca dos embargos (ID 134010830). Determinada a suspensão do feito em razão do óbito do coautor Justino Martins Pinto (ID 139767347). Aportou aos autos pedido de habilitação do inventariante (ID 142432432), do qual a parte requerente manifestou discordância (ID 144383733). Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados, bem como deferida a habilitação do inventariante, filho do de cujus (ID 177732185). Houvera decisão de saneamento de irregularidade processual pertinente à sentença proferida, na qual consignado sem efeito o mandado de reintegração de posse expedido (ID 179154126). A parte requerida interpôs recurso de apelação (ID 182207459), a parte contrária apresentou contrarrazões (ID 186431642). O Tribunal de Justiça decidiu pela anulação da sentença proferida, visto que não oportunizada a intimação da parte apelante para apresentação de alegações finais (ID 204507997). Retornados os autos, a parte requerida apresentou alegações finais (ID 207769472). Determinado recolhimentos de custas processuais pela parte requerente, visto que observada inadimplência quanto ao parcelamento deferido (ID 215880937). Intimada, anexou ao feito comprovantes de quitação (ID 218020273). É o que importa relatar. Vieram os autos conclusos para sentença. DECIDO. É o relatório, fundamento e decido.
Trata-se de hipótese de julgamento antecipado, porquanto as provas trazidas aos autos são suficientes para o julgamento da lide, sendo desnecessária a dilação probatória (art. 355, I, do CPC). Como destinatário das provas, impõe-se o dever de indeferir as diligências inúteis ou protelatórias (parágrafo único do art. 370 do CPC). Por isso, quando for o caso, o julgamento antecipado não é faculdade, mas dever que a lei impõe ao Julgador, em homenagem ao princípio da duração razoável do processo. Ademais, o feito transcorreu normalmente, não há nulidades ou irregularidades a serem sanadas, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, a demanda está apta para julgamento. Passo, então, ao julgamento da lide. Não havendo preliminares de que se imponha o conhecimento e estando o feito apto a julgamento, adentro de imediato ao mérito. Versam os autos acerca resolução contratual c/c reintegração de posse, perdas e danos, lucros cessantes c/c danos morais, com pedido de tutela de urgência e evidência, onde os autores alegam que firmaram com os requeridos a promessa de compra venda de um imóvel no valor de R$ 2.150.000,00 (dois milhões cento e cinquenta mil reais) e não houve o pagamento integral do valor acordado. Ressalte-se que vige no direito civil brasileiro a autonomia de vontade no negócio jurídico, sendo que a liberdade de contratar pode ser vista sob o prisma da liberdade propriamente dita ou pelo aspecto da escolha da modalidade do contrato. Assim, um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes, diante do princípio pacta sunt servanda, onde o acordo de vontade faz lei entre as partes. Ademais, a normativa do Código Civil autoriza a parte lesada, quando do descumprimento de um contrato, busque a sua resolução, ou seja, a rescisão do mesmo em face da inadimplência. Confira-se a normativa legal do Código Civil: “Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”. Nota-se dos autos que os requeridos deixaram de efetuar o pagamento integral das parcelas pactuadas no contrato, constituindo em mora, alegando que o autor teria deixado de efetuar as baixas das hipotecas constantes na matrícula do imóvel conforme previa o contrato. O autor efetuou a notificação extrajudicial dos requeridos com o fim de informar o inadimplemento, sob pena de rescisão do contrato, cumprindo com o disposto no art. 473 do CC02. No entanto, os requeridos não apresentaram o pagamento e nem mesmo uma resposta a notificação informando sua situação financeira. Inicialmente, deve-se observar da situação fática que as partes pactuaram PROMESSA DE COMRA E VENDA, ou seja, após quitação integral do imóvel o autor então deveria providenciar a escritura de compra e venda do imóvel em discussão, momento esse que o requerido poderia cobrar do autor as baixas das hipotecas registradas na matrícula do imóvel. Conforme dispõe o contrato pactuado entre as partes em sua cláusula décima quarta, a resolução contratual se dará caso o comprador ou vendedor descumpra algumas das cláusulas presentes no contrato, e conforme a cláusula décima, alínea b, o comprador deveria efetuar todos os pagamentos nas devidas datas pactuadas, contudo não o fez, deixando parte do pagamento em atraso. Assim, pelos documentos acostados aos autos, não tenho dúvida de que a conduta da parte requerida ensejou o descumprimento definitivo do contrato, dando causa à rescisão do pacto bilateral pelo não adimplemento do valor total do contrato, o que acarreta o retorno das partes ao status quo ante, com a reintegração da parte autora a posse do bem. DAS ARRAS E DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES PELO TEMPO DA NÃO USUFUICÃO DO IMÓVEL APÓS O INADIMPLEMENTO DO VALOR CONTRATADO. No caso dos autos é devida a retenção das arras, em favor da parte autora, por força do artigo 418 do Código Civil e previsão contratual estampada na cláusula décima segunda do pacto de id. 63930822 - Pág. 40/47. Quanto às perdas e danos pela utilização não utilização do imóvel pelos vendedores após o inadimplemento dos compradores, a jurisprudência é firme em admitir o pagamento de aluguel pelo lapso temporal que o comprador usufruiu do imóvel, sem pagar nada por isso. Portanto, admissível o complemento do ressarcimento dos prejuízos, danos emergentes ou lucros cessantes. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. PRELIMINAR AFASTADA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL URBANO NÃO CONFIGURADO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDA. VALOR DE RETENÇÃO MAJORADO. IMPOSSIBILIDADE DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, DE FORMA PARCELADA. PAGAMENTO DO IPTU. RESPONSABILIDADE DOS PROMITENTES COMPRADORES. INDENIZAÇÃO POR TAXA DE FRUIÇÃO. PEDIDO CONSIGNATÓRIO JULGADO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1-7 omissis. 8. Considerando que a fruição representa o pagamento pelo período de uso do imóvel, é devida a sua fixação em 0,6% (zero vírgula seis por cento) sobre o valor corrigido do bem, previsto no contrato, por mês de ocupação, sendo tal valor suficiente para ressarcir o promitente vendedor pelo tempo em que os promitentes compradores estiveram na posse do imóvel, sem efetuar qualquer pagamento. 9. omissis. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS. A PRIMEIRA DESPROVIDA E O SEGUNDO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJGO, APELACAO 0120129-62.2013.8.09.0160, Rel. FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 21/11/2017, DJe de 21/11/2017) Neste contexto, forçoso reconhecer a pertinência do pedido de perdas e danos com a imposição de taxa de fruição, sendo razoável e proporcional que o valor da indenização pela não fruição do imóvel seja apurado no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato por mês de ocupação, a partir da data da notificação extrajudicial até a data da desocupação do imóvel pela parte requerida, acrescido dos débitos decorrentes e atrelados ao imóvel durante o tempo de ocupação dos requeridos e por eles não pagos. DO DANO MORAL O dano moral é uma categoria de dano extrapatrimonial indenizável, pautado na consagração do direito subjetivo constitucional à dignidade, e deve ser entendido, segundo o Superior Tribunal de Justiça, como aquele decorrente da violação de direitos da personalidade: O dano moral caracteriza-se por uma ofensa a direitos ou interesses juridicamente protegidos (direitos da personalidade). A dor, o vexame, o sofrimento e a humilhação podem ser consequências do dano moral, mas não a sua causa. Dano moral: é a ofensa a determinados direitos ou interesses. Basta isso para caracterizá-lo. Dor, sofrimento, humilhação: são as consequências do dano moral (não precisam necessariamente ocorrer para que haja a reparação). STJ. 4ª Turma. REsp 1245550-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 17/3/2015 (Informativo 559). Para a configuração do dano moral deve-se comprovar o a prática de ato ilícito, a ofensa à honra ou à dignidade e o nexo de causalidade. No caso em tela, alega os autores que o dano moral ocorreu em função do descumprimento do contrato acordado entre as partes, contudo conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura lesão moral indenizável. Assim, no pertinente ao dano moral, observo no caso concreto que ocorreu, tão somente, o mero descumprimento contratual, o que, em regra, não enseja responsabilização por danos morais. Ao contrário, entende-se que situação desse jaez configura mero desconforto a que todos estão sujeitos, em decorrência da própria vida em sociedade. Portanto, não havendo evidências de que o direito de personalidade do autor tenha sido atingido, impõe-se o indeferimento do pedido de dano moral. NULIDADE DE CLAUSULA CONTRATUAL Sobre as nulidades ventiladas pelos réus, inicialmente, cabe observar que o contrato discutido nesses autos não é pautado pelas regras do direito do consumidor, mas sim de direito privado, em que as partes, de forma mútua, pactuaram e concordaram com os termos constantes no contrato. Conforme o princípio do “pacta sunt servanda” e autonomia da vontade, os termos firmados entre as partes no contrato devem ser fielmente cumpridas, e ao firmarem o contrato as partes ficam obrigadas ao seu cumprimento como se fosse lei. Analisando as cláusulas terceira § único e décima, item II, a, entendo que não há nenhuma ilegalidade nos termos firmados entre as partes, não se podendo falar então em nulidade, pois sendo as partes capazes e estando em paridade de condições não se pode presumir a existência de vícios do consentimento, sendo certo que apenas cláusulas manifestamente violadoras de direitos indisponíveis poderiam ser declaradas nulas nesse tipo de contrato. Assim, afasto a alegação de nulidade das clausulas cláusulas terceira § único e décima, item II, a. DA RECONVENÇÃO No que se refere ao tópico reconvenção trazido pela parte ré na contestação, em que pese a terminologia adotada, entendo desnecessário o manejo da reconvenção no presente feito para questionar sobre direito de restituição de valores pagos em caso de rescisão contratual, bem como direito de indenização e retenção pelas benfeitorias. Assim, inexigível o pagamento de custas iniciais pelos requeridos, eis que não se trata de reconvenção propriamente dita. Pois bem. Os réus sustentaram o direito de indenização das benfeitorias feitas no imóvel, com direito de retenção, bem como a devolução das parcelas pagas corrigidas até o efetivo reembolso. DA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS RÉUS É fato que os requeridos não adimpliram o valor total do contrato, sendo também incontroverso que os autores receberam parceladamente a quantia de R$ 1.209.137,01 (um milhão e duzentos e nove mil e cento e trinta e sete reais e um centavo) como pagamento parcial do contrato ora rescindido. Assim, é necessária a sua devolução, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1. Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp nº 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. Precedentes do STJ. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4. omissis. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.(TJGO, Apelação (CPC) 0284442-08.2015.8.09.0051, Rel. Sandra Regina Teodoro Reis, 6ª Câmara Cível, julgado em 13/12/2017, DJe de 13/12/2017) Neste contexto, a restituição das parcelas pagas pelos réus deve ser feita em uma única vez (Súmula 543-STJ) e observar correção monetária pelo INPC (a partir da data do efetivo desembolso). Friso, por necessário, que para ser reintegrada na posse direta do imóvel, deve a parte autora comprovar a devolução do saldo das importâncias recebidas, caso subsista após a dedução dos valores respectivos à fruição (lucros cessantes e arras). DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E RETENÇÃO No tocante à indenização pela realização de benfeitorias, mostra-se justa por ser lícita a posse, já que amparada em contrato de compra e venda. Assim, é justo que os compradores em contrato de compra e venda rescindido recebam pelas benfeitorias que efetuaram no imóvel. Em relação ao valor da indenização pelas edificações, porventura existentes no imóvel objeto do contrato rescindendo, deverá ser apurado em avaliação judicial, devendo o perito levar em consideração os materiais utilizados, se a edificação está ou não acabada e o seu efetivo valor de mercado. Dessa forma, os requeridos fazem jus à indenização das benfeitoras a serem apuradas em liquidação de sentença. No caso dos autos, os requeridos não têm direito a retenção do imóvel pelas alegadas benfeitorias porque não há nos autos documentos comprobatórios de que as ditas edificações no imóvel foram feitas antes da notificação extrajudicial, tampouco se verifica, de plano, que tais benfeitorias são necessárias, uteis ou voluptuárias, eis que da simples alegação dos requeridos não comprovam automaticamente a natureza das edificações. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE ação de resolução contratual c/c reintegração de posse, perdas e danos, lucros cessantes c/c danos morais, com pedido de tutela de urgência e evidência que JUSTINO MARTINS PINTO (Espólio) e ETELVINA DA SILVA PINTO promovem em face de LUIZ CARLOS DE ANDRADE e JAQUELINE PENTEADO QUIOZINI, o que faço para: (i) RESCINDIR o contrato de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária, em razão do inadimplemento pelos requeridos; (ii) REINTEGRAR os autores na posse do imóvel rural descrito na matrícula nº 302, neste município de Nova Xavantina, condicionado à comprovação da devolução do saldo das importâncias recebidas, caso subsista após a dedução dos valores respectivos à fruição (lucros cessantes e arras); (iii) CONDENAR, a título reparação de danos por lucros cessantes, os requeridos ao pagamento do percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor da avença, por mês de atraso, a partir da data da notificação extrajudicial até a data da desocupação do imóvel, bem como dos débitos e tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação pela parte ré, a serem corrigidos monetariamente pelo INPC/IBGE e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Ademais, como consequência lógica do retorno ao status quo ante, DETERMINO a restituição pela parte autora dos valores pagos pelos requeridos, corrigindo monetariamente pelo INPC a partir da data que se efetivou a entrega dos mencionados valores aos autores, com juro de mora em 1% ao mês, a partir do transito em julgado da presente decisão, podendo, entretanto, abater o valor das arras e da condenação em lucros cessantes. DETERMINO, ainda, a indenização em relação às benfeitorias, cujo valor deverá ser pago pela requerente e será fixado em liquidação de sentença, sem direito a retenção. Em razão da sucumbência recíproca, condeno autora e ré na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como nos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 e seguintes do CPC. Na hipótese de interposição do recurso de apelação, certifique-se acerca da tempestividade e, em seguida, intime-se a parte recorrida para, no prazo 15 (quinze) dias, apresentar suas contrarrazões de apelação, na forma do artigo 1.010, §1º do CPC. Após, com ou sem contrarrazões recursais, remetam-se os autos ao e. TJMT, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o trânsito em julgado, e não havendo requerimento(s), remetam-se os autos ao arquivo, na condição de findo, mediante adoção e anotações de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se, providenciado e expedindo-se o necessário, servindo a presente decisão como mandado/ofício/requisição. Às providências. Nova Xavantina/MT, datado e assinado digitalmente. Silvana Fleury Curado Juíza de Direito