Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 6º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processo: 8019188-90.2019.8.11.0001..
EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO MARECHAL RONDON
EXECUTADO: ROBSON ALVES DE PAULA
Vistos,
Trata-se de Exceção de Pré-Executividade oposta por ROBSON ALVES DE PAULA em desfavor de CONDOMINIO EDIFICIO MARECHAL RONDON, todos qualificados nos autos. Narra o executado que não é parte legítima para figurar no polo passivo da execução, tendo em vista que arrematou o bem no dia 29/11/2017. Aduziu que só foi imitido na posse do imóvel que no dia 21/06/2021, pois havia um terceiro utilizando o bem. Narrou o executado que as dívidas cobradas nesta ação é de 03/2017 a 06/2017, ou seja, anterior à arrematação. Além disso aduziu que o edital de arrematação não constou a dívida, sendo uma excludente de responsabilidade. Ademais, suscitou que as taxas condominiais ref. 03/2017 a 06/2017 já foram pagas nos autos do processo nº 0020207-31.2011.811.0041 (ação em que o imóvel foi à leilão), através do saldo remanescente do imóvel penhorado. Assim requereu, o reconhecimento da ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente Ação de Execução, extinguindo-se a presente Execução sem resolução de mérito, anexando documentos. Por seu turno, a exequente argumentou que o executado é o proprietário do imóvel sendo responsável pela dívida inerente ao imóvel, pois no edital do leilão constou a informação da respectiva dívida. Arguiu que não houve quitação das taxas condominiais ref. 03/2017 a 06/2017 nos autos do processo nº 0020207-31.2011.811.0041, pois o saldo remanescente foi utilizado para quitar as taxas do ano de 2021, postulou pela improcedência da exceção e o prosseguimento do feito. É o Breve Relato. Fundamento e Decido. A obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa, e não à pessoa, podendo recair a responsabilidade pelas suas despesas tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Prevê o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios. Já é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais. Pois bem. Depreende-se da defesa apresentada pelo exequente um print do edital, no qual não consta expressamente a existência de dívidas de taxa condominial no tópico DAS RESPONSABILIDADES. Assim, existindo ausência de menção no edital da praça acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, conclui-se pela ilegitimidade passiva do arrematante, mesmo diante da natureza propter rem da obrigação. Não obstante, ao disposto no art. 1.345 do CC/02, o arrematante é, sim, responsável pelo pagamento das despesas de manutenção da unidade condominial, mesmo as pretéritas à aquisição do bem em hasta pública. Exceção, contudo, vai para as despesas que não foram mencionadas no respectivo edital, por imperiosidade de preservação da segurança jurídica e de resguardo da eficiência da tutela jurisdicional executiva, há responsabilidade do arrematante pelas dívidas condominiais expressamente indicadas no edital da hasta pública. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CONDICIONAL DO ARREMATANTE. PRECEDENTES STJ. SUCESSÃO PROCESSUAL. NECESSÁRIA PREVISÃO NO EDITAL DE ARREMATAÇÃO. OMISSÃO. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação 'propter rem', constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. Precedentes. 2. É possível, excepcionalmente, deixar de aplicar o direito à espécie quando, para isso, depender de análise de matéria fática, com o retorno dos autos à origem. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2286555 RJ 2023/0024493-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 11/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2023) Agravo de instrumento. Ação de extinção de condomínio. Cumprimento de sentença. Arrematação realizada. Decisão que afastou a sub-rogação das despesas condominiais no preço da arrematação. Insurgência do arrematante. Alegação de que não constou do edital atribuição expressa de responsabilidade do arrematante pelo débito condominial. Acolhimento. Previsão no artigo 908, § 1º do CPC. Débitos de natureza propter rem que ficam sub-rogados no preço da arrematação. Forma originária de aquisição de propriedade. Reforma da decisão para que o débito condominial fique sub-rogado no preço de arrematação. Recurso provido. (TJ-SP - AI: 22362530320228260000 SP 2236253-03.2022.8.26.0000, Relator: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 28/02/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2023) Desta feita, considerando que não constou expressamente no edital de praça a existência da dívida condominial o executado não é responsável pelo débito, devendo a exequente perseguir o verdadeiro devedor. Ademais, cumpre ressaltar, no tocante a quitação das taxas condominiais ref. aos meses 03/2017 a 06/2017 nos autos do processo nº 0020207-31.2011.811.0041, cabe as partes litigantes questionarem nos autos do leilão se o despacho de id. 118200523 fazia ou não menção as taxas executadas no processo em tela, haja vista que o processo ainda está tramitando. Por fim, sem a prova concreta de alteração da realidade dos fatos ou qualquer outra situação indicada nos incisos do art. 80 do CPC, não constitui conduta apta a caracterizar litigância de má-fé. Logo, não cabe ao exequente pagar honorários advocatícios a parte executada, nos termos do art. 81 do CPC.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE interposta pelo executado, para reconhecer a ilegitimidade passiva e, por corolário, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 924, I c/c com o art. 485, V, do Código de Processo Civil. Sem condenação em custas e honorários. Submeto o presente projeto de SENTENÇA ao MM. Juiz de Direito para os fins estabelecidos no artigo 40 da Lei nº. 9.099/1995. RAUANA CRISTINA DOS SANTOS LIMA JUÍZA LEIGA SENTENÇA VISTOS, Homologo por SENTENÇA nos termos da minuta. P.I.C. Expeça-se o necessário. Transitada em julgado, ao arquivo com baixas. FLÁVIO MALDONADO DE BARROS JUIZ DE DIREITO