Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processo: 1008578-33.2017.8.11.0041..
Vistos. I – RELATÓRIO.
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos, ajuizada por ELMO ENGENHARIA LTDA, em face de LUCELIA BORGES DA SILVA DORILEO. Narra a autora que firmou com a ré Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda referente ao Lote 04, da Quadra 03, do loteamento "Parque Residencial Tropicalville", em 13/12/2009. Afirma que a ré tornou-se inadimplente a partir de novembro de 2015, deixando de pagar as parcelas avençadas e o IPTU. Pleiteia a rescisão do contrato, a reintegração de posse, a retenção de percentual sobre os valores pagos, taxa de fruição e a declaração de não indenização por benfeitorias irregulares. A tutela de urgência para impedir edificações foi deferida (ID 8021633). Citada, a ré apresentou contestação (ID 58130616), arguindo preliminar de convenção de arbitragem. No mérito, confessou o inadimplemento motivado por dificuldades financeiras. Defendeu a teoria do adimplemento substancial (manutenção do contrato), a devolução das parcelas pagas com retenção máxima de 10% e o direito à indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas (casa de moradia). Houve réplica (ID 63246575). O feito foi sentenciado anteriormente, extinguindo-se o processo pela cláusula arbitral (ID 121079891). Contudo, o E. Tribunal de Justiça de Mato Grosso anulou a sentença (ID 209642282), reconhecendo a competência deste juízo ante a inatividade do Tribunal Arbitral eleito. A decisão transitou em julgado. Com o retorno dos autos, as partes manifestaram interesse na produção de prova pericial para avaliação do imóvel (IDs 210908278 e 213093438). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria fática (inadimplemento e existência de construção) é incontroversa, restando pendente apenas a apuração de valores (avaliação), a qual deverá ser relegada para a fase de liquidação de sentença, a fim de garantir a celeridade processual. 1. Da Gratuidade da Justiça. Acolho o pedido de gratuidade da justiça formulado pela parte Requerida, considerando os documentos de hipossuficiência juntados aos autos (ID 58052323 e 209642563), que não foram impugnados idoneamente pela parte adversa. 2. Do Mérito: Inadimplemento e Rescisão Contratual. A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. A inadimplência é fato incontroverso, expressamente admitido pela Ré em sua defesa. A alegação de dificuldades financeiras e desemprego, embora lamentável, não constitui caso fortuito ou força maior capaz de elidir a obrigação de pagamento ou impedir a rescisão contratual, uma vez que o risco da instabilidade financeira é inerente à vida civil. Não há que se falar em adimplemento substancial para manutenção do contrato, visto que o débito remanescente é expressivo e perdura há quase uma década. Assim, a resolução do contrato é medida de rigor, com o retorno das partes ao status quo ante: a Autora recupera o imóvel e a Ré recebe parte do que pagou, ressalvadas as perdas e danos. 3. Da Restituição de Valores e Cláusula Penal. Com a rescisão, a Autora deve restituir os valores pagos pela Ré. Contudo, tem direito à retenção de parte do montante para cobrir despesas administrativas. A jurisprudência do STJ (Súmula 543) fixou entendimento de que a retenção deve flutuar entre 10% e 25%. Nesse sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA DE COTA IMOBILIÁRIA EM SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Recurso de Apelação Cível interposto por João Paulo da Rosa contra sentença que declarou rescindido contrato de compra de cota imobiliária em sistema de multipropriedade celebrado com WO Administradora de Bens S/A. A sentença determinou a devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, e indeferiu o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a legalidade da retenção de 25% dos valores pagos no contrato rescindido; (ii) analisar a existência de dano moral em razão de suposta falha na prestação de serviços contratados pela apelada. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O contrato celebrado configura típica relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor ( CDC), sendo aplicáveis os princípios da boa-fé objetiva e da vulnerabilidade do consumidor. 4. A retenção de 25% dos valores pagos encontra amparo no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1095, que permite percentual entre 10% e 25% nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, visando à cobertura de custos administrativos e evitando enriquecimento sem causa. 5. (...). IV. DISPOSITIVO E TESE. 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por iniciativa do comprador é legítima, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 2. O mero inadimplemento contratual, sem comprovação de ato ilícito ou abalo significativo à integridade psíquica do consumidor, não configura dano moral. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 51, IV; Código Civil, arts. 186 e 884. (...). (TJ/MT, N.U 1011637-73.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025, Publicado no DJE 26/01/2025). Considerando o tempo de ocupação e as despesas administrativas, fixo o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre o montante pago pela Ré, devendo o saldo remanescente ser restituído em parcela única, com correção monetária pelo IPCA, a contar do desembolso de cada valor pago e juros de mora, pela taxa SELIC, a contar do trânsito em julgado desta sentença, devendo-se observar, contudo, as deduções entre as taxas SELIC e o IPCA, em conformidade com as alterações promovidas no Código Civil pela Lei 14.905/2024. 4. Das Benfeitorias e Direito de Retenção. É incontroverso que a Ré edificou residência no lote (acessão/benfeitoria). O art. 34 da Lei 6.766/79 assegura a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. A alegação da Autora de que a construção é "irregular" administrativamente não afasta, por si só, o dever de indenizar, sob pena de enriquecimento ilícito, salvo se a irregularidade for insanável. Dessa forma, reconheço o direito da Ré à indenização pela edificação realizada no imóvel. O valor deverá ser apurado em Liquidação de Sentença por Arbitramento, onde será verificada a regularidade da obra e abatido eventual custo para regularização administrativa (habite-se, averbação, etc.), se necessário. Reconheço, ainda, o direito de retenção do imóvel pela Ré até o pagamento da indenização pelas benfeitorias, compensando-se, contudo, com os valores devidos a título de fruição. 5. Da Taxa de Fruição. Tendo a Ré usufruído do imóvel (terreno + edificação) durante longo período de inadimplência, é devida a taxa de fruição (aluguel) à Autora, para evitar enriquecimento sem causa. Condeno a Ré ao pagamento de taxa de fruição mensal no importe de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, devida desde a data da citação até a efetiva desocupação Sobre o assunto: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL - REDUÇÃO PARA 0,5% - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS À DEVEDORA - PERCENTUAL DE 30% REDUZIDO PARA 25% - POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I - É incontroverso ser direito do promitente comprador a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, uma vez que a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que se promova o retorno das partes ao status quo ante. II - A taxa de fruição deve ser de 0,5% sobre o valor atualizado imóvel, uma vez que essa quantia atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a função de indenizar o vendedor pelo período em que o comprador usufruiu do bem. III - No tocante ao percentual de retenção dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça entende como razoável que o percentual de seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades de cada caso". (TJ-MS - AC: 08007916320158120045 MS 0800791-63.2015.8.12.0045, Relator: Des. Amaury da Silva Kuklinski, Data de Julgamento: 18/07/2018, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: 20/07/2018). “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. (...). A taxa de fruição deve ser contabilizada a partir da data de entrega das chaves ao réu, conforme precedentes jurisprudenciais. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o entendimento do STJ sedimentado no Tema 1.002. O patamar de 0,5% sobre o valor do imóvel fixado mensalmente a título de taxa de ocupação ou taxa de fruição não comporta alteração porque arbitrado de forma razoável. (...). Taxa de fruição fixada em 0,5% do valor do imóvel que não comporta alteração (...).” (TJ-SP - Apelação Cível: 10361558920238260224 Guarulhos, Relator.: Rodrigues Torres, Data de Julgamento: 25/02/2025, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2025) 6. Dos Débitos Propter Rem (IPTU/Condomínio). A responsabilidade pelo pagamento de IPTU, taxas associativas/condominiais e despesas de consumo (água/luz) é da Ré durante todo o período em que exerceu a posse do imóvel. Valores eventualmente pagos pela Autora a esse título deverão ser ressarcidos, mediante compensação. III – DISPOSITIVO.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, referente ao Lote 04, Quadra 03, do Parque Residencial Tropicalville; b) DETERMINAR a reintegração da Autora na posse do imóvel, condicionada à compensação dos valores abaixo; c) DETERMINAR que a Autora restitua à Ré os valores pagos, em parcela única, autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal/despesas administrativas. Os valores deverão ser atualizados com correção monetária pelo IPCA, a contar do desembolso de cada valor pago e juros de mora, pela taxa SELIC, a contar do trânsito em julgado desta sentença, devendo-se observar, contudo, as deduções entre as taxas SELIC e o IPCA, em conformidade com as alterações promovidas no Código Civil pela Lei 14.905/2024, a serem pagos em parcela única. d) CONDENAR a Autora a indenizar a Ré pelas benfeitorias/acessões erigidas no imóvel. O valor de mercado das benfeitorias será apurado em Liquidação de Sentença por Arbitramento, devendo ser descontados eventuais custos necessários para a regularização da obra perante os órgãos públicos; e) CONDENAR a Ré ao pagamento de taxa de fruição em favor da Autora, no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, sobre o valor atualizado do contrato, devida desde a data da citação até a efetiva desocupação, bem como ao pagamento dos débitos de IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel no período da posse; f) AUTORIZAR a compensação entre os créditos e débitos recíprocos (restituição + benfeitorias X fruição + IPTU + retenção 20%). Caso o saldo final seja favorável à Autora, expeça-se mandado de reintegração de posse imediato. Caso favorável à Ré, a reintegração fica condicionada ao depósito da diferença pela Autora. Dada a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação (proveito econômico a ser apurado na liquidação), na proporção de 70% a cargo da Ré e 30% a cargo da Autora. Suspendo a exigibilidade em relação à Ré, por ser beneficiária da Justiça Gratuita (art. 98, §3º, CPC). Transitada em julgado, remetam-se os autos à liquidação. P. I. CUMPRA-SE. Às providências. Cuiabá/MT, data e horário da assinatura. JAMILSON HADDAD CAMPOS Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Cuiabá ASSINADO DIGITALMENTE