Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Exequente: CONJ COND RESIDENCIAL MIGUEL SUTIL Executado(a): FABYANE AKEMI NAGAZAWA TEIXEIRA
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ Processo Número: 1014110-12.2022.8.11.0041
Vistos.
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por CONJ COND RESIDENCIAL MIGUEL SUTIL em face de FABYANE AKEMI NAGAZAWA TEIXEIRA, ambos qualificados nos autos, visando à satisfação de crédito oriundo de despesas condominiais inadimplidas. A petição inicial, protocolada em 13 de abril de 2022 (ID 82268632), foi instruída com o título executivo extrajudicial e planilha de débito, atribuindo-se à causa o valor de R$ 30.422,28 (trinta mil, quatrocentos e vinte e dois reais e vinte e oito centavos). No despacho inicial proferido em 27 de abril de 2022 (ID 83143227), foi determinada a citação da parte executada para pagamento do débito no prazo de três dias, com a fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da execução. Expedida carta de citação, o aviso de recebimento foi juntado aos autos com assinatura de terceiro, datado de 07 de junho de 2022 (ID 88638624). Intimada a se manifestar sobre o ato, a parte exequente pugnou pelo prosseguimento do feito, considerando válida a citação e requerendo a penhora do imóvel gerador do débito, ante a notícia de que outras diligências de busca patrimonial em desfavor da executada teriam sido infrutíferas em processos diversos (ID 90787090). Constata-se que a executada, embora citada, não efetuou o pagamento do débito, tampouco opôs embargos à execução, permanecendo inerte. Diante da inércia, este Juízo, por meio da decisão de ID 108623566, datada de 01 de fevereiro de 2023, deferiu o pedido de penhora sobre o imóvel de matrícula nº 65.700, do 2º Serviço Notarial e Registral desta Comarca, gerador da dívida condominial. O correspondente termo de penhora foi lavrado em 14 de fevereiro de 2023 (ID 109823584). A averbação da constrição na matrícula do imóvel foi providenciada pela parte exequente e confirmada pela juntada do documento de ID 122871454, que demonstra o ato R-23 na referida matrícula. Na sequência, foi determinada a expedição de mandado de avaliação do bem penhorado (ID 132378223). Contudo, a diligência restou negativa, conforme certidão do Oficial de Justiça (ID 132968749), datada de 27 de outubro de 2023, na qual se relatou a impossibilidade de acesso ao apartamento, que se encontrava fechado, e a ausência de contato com a executada. Frente à frustração da avaliação in loco, a parte exequente peticionou (ID 133990034), requerendo a avaliação indireta do bem. Para tanto, apresentou pesquisas de mercado consistentes em anúncios de imóveis com características similares, situados no mesmo condomínio, e sugeriu a fixação do valor de avaliação em R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais). Em decisão fundamentada (ID 195002578), datada de 23 de maio de 2025, este Juízo, em observância ao princípio do contraditório, determinou a intimação da executada para que se manifestasse sobre a estimativa de valor apresentada pela parte exequente. A intimação foi regularmente efetuada por carta com aviso de recebimento, conforme comprovante de entrega de ID 198135833, datado de 11 de junho de 2025. Decorrido o prazo, a executada novamente permaneceu silente, não apresentando qualquer impugnação à avaliação proposta. Por fim, a parte exequente, na petição de ID 200884389, de 15 de julho de 2025, requereu a homologação da avaliação no valor por ela indicado, a consequente nomeação de leiloeiro público para dar início aos atos de expropriação do bem, e juntou planilha atualizada do débito, que perfaz o montante de R$ 49.672,28 (quarenta e nove mil, seiscentos e setenta e dois reais e vinte e oito centavos). É o relatório. Decido. O processo encontra-se em fase executiva, com penhora efetivada sobre o imóvel gerador do débito. A controvérsia reside na forma de avaliação do referido bem, requisito indispensável para o prosseguimento dos atos de expropriação. O artigo 870 do Código de Processo Civil estabelece que a avaliação será feita, em regra, por Oficial de Justiça. A dispensa da avaliação formal, conforme o artigo 871 do mesmo diploma, ocorre em hipóteses taxativas, entre elas quando "uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra" (inciso I). No presente caso, a parte exequente apresentou uma estimativa de valor para o imóvel, requerendo sua homologação. A parte executada, embora devidamente intimada para se manifestar, permaneceu silente. Contudo, a ausência de manifestação da parte executada não pode ser interpretada como concordância tácita para os fins do art. 871, I, do CPC. A aceitação que a norma exige deve ser inequívoca, uma vez que a avaliação impacta diretamente o patrimônio do devedor e a satisfação do crédito do credor. A presunção de consentimento em matéria de tamanha relevância poderia acarretar prejuízo a uma das partes e ensejar futuras alegações de nulidade por avaliação a preço vil. Não havendo concordância expressa com os valores apresentados, impõe-se a necessidade de uma avaliação imparcial, a ser realizada por um auxiliar do juízo, conforme a regra geral. A frustração da primeira diligência de avaliação pelo Oficial de Justiça não transfere à parte a prerrogativa de fixar o valor do bem, nem exime o juízo do dever de zelar por uma avaliação justa. Dessa forma, a solução mais prudente e em conformidade com o devido processo legal é a determinação de uma nova avaliação por Oficial de Justiça. Este, por sua vez, diante da possibilidade de nova frustração de acesso ao imóvel, poderá e deverá realizar a avaliação de forma indireta, utilizando-se de pesquisas de mercado, anúncios, informações de corretores imobiliários, ou outros meios que lhe permitam aferir o valor do bem, conforme faculta a praxe forense e os princípios da efetividade e razoabilidade. Portanto, o pedido de homologação da avaliação proposto pela parte exequente deve ser indeferido, devendo-se proceder à avaliação por Oficial de Justiça.
Ante o exposto, com fundamento nos artigos 870 e 872 do Código de Processo Civil, DECIDO: INDEFERIR o pedido de homologação da avaliação do imóvel no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), conforme requerido na petição de ID 200884389. DETERMINAR a expedição de novo mandado de avaliação do imóvel penhorado nos autos (matrícula nº 65.700 do 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá-MT), a ser cumprido por Oficial de Justiça. Fica o Oficial de Justiça desde já autorizado a proceder à avaliação por meio indireto, caso encontre dificuldades de acesso ao imóvel, devendo, para tanto, utilizar-se de todos os meios lícitos disponíveis para estimar o valor de mercado do bem (pesquisas em sites especializados, consulta a corretores da região, análise de imóveis similares, etc.), circunstanciando tudo em sua certidão. Juntado o laudo de avaliação, intimem-se as partes para, querendo, manifestarem-se no prazo de 15 (quinze) dias. Somente após a preclusão ou a resolução de eventuais impugnações e a consequente homologação da avaliação judicial, serão analisados os pedidos subsequentes relativos aos atos de expropriação, como a nomeação de leiloeiro. Intimem-se. Cumpra-se, expedindo-se o necessário. Cuiabá, 31 de março de 2026. Ana Cristina Silva Mendes Juíza de Direito