Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE SINOP Número do
SENTENÇA
Processo: 1011791-86.2021.8.11.0015..
Vistos etc.
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por SPE – Atalaia Empreendimentos Imobiliários Ltda., representada por AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda., em face de Rosane Weber. Aduziu que, em 23/10/2018, firmou com a requerida dois contratos de compromisso de compra e venda de imóvel n. 55.005.28.10.18 e n. 55.005.29.10.18, referente a comercialização dos Lotes n. 28 e n. 29, situados na Rua JB-05, quadra 05, Jardim Bougainville, Sinop/MT, pelo preço de R$ 134.649,00 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e quarenta e nove reais), cada, a serem pagos da seguinte forma: 180 parcelas mensais e sucessivas no valor de 748,05 (setecentos e quarenta e oito reais e cinco centavos) cada, corrigidas anualmente pelo IGPM, vencendo a primeira parcela em 01/03/2019. Todavia, a requerida pagou apenas dezoito parcelas, tornando-se inadimplente a partir de setembro de 2020. Discorreu acerca da rescisão contratual e direito de retenção de 23% (vinte e três por cento) como forma de indenizar pelos prejuízos suportados, dedução dos débitos oriundos das obrigações “propter rem” (IPTU), além de taxa de fruição (0,5%) e multa penal de 10% sobre o valor do contrato. A inicial veio instruída com os documentos de Id. 58331810/58332610. Em Id. 59425457 foi indeferida a tutela de urgência e determinada a citação da requerida. Após diligências, a requerida foi citada (Ia. 62065299) e juntou documentos para fins de habilitação (Id. 62367531/64412856). Na sequência, a requerida ofereceu contestação nos autos (Id. 64549788) e juntou documentos (Id. 64550840/64552117). Em Id. 65156233 a requerida pugnou pela intimação da requerente para emissão dos boletos/carnês das parcelas vincendas. Certificada a intempestividade da contestação (Id. 66606573), foi decretada a revelia da requerida (Id. 72360816). A requerida formulou pedido de reconsideração (Id. 73145642). A requerente pugnou pelo julgamento antecipado (Id. 59785407). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. A despeito da revelia, o feito comporta o julgamento antecipado, nos termos do inciso I, artigo 355, do Código de Processo Civil, uma vez que a prova documental se revela suficiente ao deslinde da causa. Cumpre assinalar que, em que pese os requerimentos de Id. 73145642, o pedido de reconsideração não encontra previsão legal, competindo à parte interessada se opor à decisão através do meio processual cabível. Ademais, a audiência de conciliação (art. 334, CPC) foi excepcionalmente dispensada em virtude das medidas temporárias de prevenção no contágio pelo COVID-19, restando consignado no despacho inicial a advertência quanto ao prazo para oferecimento de contestação (art. 231, I, CPC – Id. 59425457 - Pág. 6). Ainda, incumbe ao advogado da parte o cadastramento no sistema PJE, nos termos da Resolução TJ-MT/TP n. 03/2018. Nesse sentido: RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO - CARTÃO DE CRÉDITO NÃO SOLICITADO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - PLEITO DE NULIDADE DE INTIMAÇÃO – CONTESTAÇÃO JUNTADA AOS AUTOS PELO PRÓPRIO ADVOGADO – DEVER DO PRÓPRIO CAUSÍDICO PROMOVER A HABILITAÇÃO NO PJE – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 21 DA RESOLUÇÃO N. 03/2018 DO TRIBUNAL PLENO – AUSÊNCIA DE NULIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Diversamente de outros sistemas eletrônicos, o Processo Judicial Eletrônico possui regulamentação e procedimentos próprios. Em se tratando de PJE, cabe ao próprio advogado manter cadastro para atuação e, principalmente, promover sua própria habilitação em cada processo que pretenda atuar, mediante ferramenta própria. 2. Considerando que o próprio advogado que apresentou contestação é o advogado que pretende a habilitação e intimação exclusiva, imperioso o reconhecimento de que o próprio causídico descumpriu suas obrigações, contidas na regra do artigo 21 da Resolução nº 03/2018 do tribunal pleno, segundo a qual, “Além do credenciamento no Sistema PJE, o advogado deverá proceder à habilitação em cada processo que pretenda atuar, exclusivamente através da funcionalidade ‘Solicitar Habilitação’” 3. Inexiste nulidade no caso concreto, pois o advogado, que solicitou a exclusividade das intimações, foi quem procedeu à juntada da contestação, fazendo-a de forma avulsa, sem se habilitar nos autos, descumprindo seu dever de promover a sua própria habilitação no sistema PJe, dando causa à sua não intimação, por sua própria culpa própria. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJMT 10146245320208110002 MT, Relator: LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Turma Recursal Única, j. 28/04/2022, p. 29/04/2022). Além disso, a intimação realizada em nome de quaisquer dos advogados constituídos pela parte é válida, desde que inexista pedido expresso para que seja procedida exclusivamente em nome de determinado causídico, como no caso. Confira-se: PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE PEDIDO PARA INTIMAÇÃO EXCLUSIVA EM NOME DE DETERMINADOS PATRONOS. VALIDADE DAS PUBLICAÇÕES REALIZADAS EM NOME DE ADVOGADO REGULARMENTE CONSTITUÍDO NOS AUTOS. 1. O aresto recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência do STJ, no sentido de que, "não havendo pedido expresso de exclusividade da intimação em nome de um dos causídicos, como ocorre neste caso, é válida a intimação feita em nome de um dos advogados constituídos nos autos" (AgRg no MS 17.231/RS, Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgado em 20/11/2013, DJe 26/11/2013). 2. O argumento de que foi apresentada petição requerendo o cadastramento de advogados para fins de publicação não pode ser interpretado como requerimento de intimação exclusiva em nome dos patronos ali citados, mormente quando a Corte de origem, soberana na análise dos elementos probatórios da lide, afirma expressamente o contrário. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no REsp: 1533352 MG 2015/0113456-5, Relator: Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, j. 25/08/2015, DJe 14/09/2015). Destarte, rejeito os pedidos formulados em Id. 73145642. No mais, diante da intempestividade da defesa (Id. 66606573) e respectiva decretação da revelia (Id. 72360816), deixo de analisar as teses defensivas. Por outro lado, urge esclarecer que o alcance do artigo 344 do Código de Processo Civil deve ser mitigado, porquanto a revelia não induz, obrigatoriamente, à procedência do pedido inicial, já que a presunção de veracidade é relativa, devendo o magistrado se atentar para as evidências e provas dos autos. Assim, feitas essas considerações, passo ao mérito.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e direito de retenção de valores, a fim de que as partes retornem ao “status quo ante”, diante da rescisão dos contratos de compra e venda firmados em 23/10/2018, cujo objeto consiste nos imóveis descritos na inicial. Inicialmente, cumpre ressaltar que os negócios jurídicos nascem da conjunção de duas ou mais vontades coincidentes (autonomia da vontade), cujo comportamento dos contratantes devem se pautar na boa-fé, para que a relação jurídica estabelecida não seja fonte de prejuízo ou decepção para uma das partes. Consoante estabelece o artigo 481 do Código Civil, o contrato de compra e venda pressupõe a presença de três elementos constitutivos essenciais para a sua existência: a coisa, o preço e o consentimento. Outrossim, de acordo com os artigos 475 e 476 do Código Civil, no contrato de compra e venda, havendo o inadimplemento de uma das partes contratantes, será possível o reconhecimento judicial da rescisão do contrato e o retorno das partes ao “status quo ante”, haja vista que a cláusula resolutiva é inerente aos contratos bilaterais. Portanto, se o responsável pelo adimplemento do preço descumpre sua obrigação, nasce para a parte contrária o direito de pleitear a resolução do contrato firmado. No caso dos autos, não há controvérsia quanto à celebração dos contratos de compromisso de venda e compra firmado entre as partes no tocante aos imóveis indicados na inicial, tampouco acerca da inadimplência, conforme evidenciam os documentos de Id. 58331819/58331826 e Id. 58331827/58331834. Nessa senda, o descumprimento da obrigação contratual consistente na falta de pagamento das partes convencionadas autoriza a resolução do contrato firmado entre as partes e, por conseguinte, o retorno das partes ao “status quo ante”. Nesse sentido é a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior. [...]. (TJMT - APL: 00200085820138110002 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. 18/09/2019, p. 19/09/2019). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. OCORRÊNCIA. FATOS EXTINTIVOS, MODIFICATIVOS OU IMPEDITIVOS. ENCARGO PROCESSUAL DO RÉU. BENFEITORIAS E MELHORAMENTOS NO IMÓVEL E DEPRECIAÇÃO DE VEÍCULOS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. 1. [...]. Não havendo qualquer prova no sentido de demonstrar a inadimplência do contrato pelo autor, ao réu imputa-se a causa de inexecução do contrato. 2. Rescinde-se o contrato de cessão de direitos incidentes sobre imóvel se o promitente cessionário não cumpriu integralmente, a obrigação assumida no instrumento, devendo as partes ser restituídas ao status quo ante, com o cessionário/comprador restituindo o imóvel e o cedente promitente vendedor as quantias recebidas em pagamento[...]” (TJDF - APC: 20120710167436, Relator: GISLENE PINHEIRO, 2ª Turma Cível, j. 15/04/2015, p. 20/04/2015). No que se refere ao pedido de retenção dos valores pagos, é importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, nas hipóteses de resolução de contrato de compra e venda, por inadimplemento do comprador, é devida a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE PAGO. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CARÊNCIA DE APONTAMENTO DE DISPOSITIVO QUE TERIA SIDO OFENDIDO NA FIXAÇÃO DO MOMENTO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento contratual decorreu da atuação dos adquirentes. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção pelas promitentes vendedoras do percentual de 20% do montante já pago, referente ao imóvel. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7STJ, verbete sumular que incide sobre quaisquer das alíneas do permissivo constitucional. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedente. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. No que tange à questão a respeito do momento a partir do qual incidiriam juros de mora, as agravantes não apontaram, no recurso especial, qual dispositivo de lei teria sido vulnerado no acórdão, o que enseja a incidência da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1695398/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 16/11/2020, DJe 20/11/2020). RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – ABUSIVIDADE – FIXAÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é licito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 2. Tendo em conta que, conforme pacífica orientação jurisprudencial, a retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor das parcelas pagas é abusiva, a sentença recorrida deve ser reformada. (TJMT 00002750420128110015 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 13/10/2021, p. 18/10/2021). Na hipótese em tela, ainda que o imóveis em questão, ao que tudo indica, não possuam nenhuma edificação, a retenção é devida, pois se destina à composição dos prejuízos inerentes ao desfazimento do contrato, bem como diante do tempo em que a parte requerente ficou impossibilitada de fruir do bem, evitando, assim, o enriquecimento sem causa. Nesse diapasão, considerando que os contratos foram ajustados em 2018, bem como tendo em vista que até o presente momento não houve a reintegração de posse da requerente sobre os bens, se mostra adequada a retenção de 23% (vinte e três por cento) do valor correspondente às parcelas pagas. De fato, a retenção no percentual acima se afigura suficiente para remunerar potenciais prejuízos que tenha sofrido pela resolução do negócio, pois uma retenção maior ou no valor do contrato seria manifestamente desproporcional ao dano causado, considerando que o bem retornará para a parte requerente, a qual poderá vendê-lo pelo preço atual do mercado. Demais disso, havendo a retenção no percentual supracitado, resta vedada a retenção de eventual arras/sinal e da multa penal, porquanto sua cumulação com a retenção implica “bis in idem”. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO. [...]. RETENÇÃO DE ARRAS CUMULADA COM A RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS - BIS IN IDEM - IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO - ÚNICA PARCELA - SÚMULA 543, DO STJ. JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO. – [...] - Não é possível admitir a cumulação da cláusula pena de retenção de parte do montante quitado pelo comprador com a retenção das arras, uma vez que elas possuem a mesma natureza jurídica, sob pena de gerar bis in idem - O montante a ser restituído deverá ocorrer em uma única parcela, conforme estabelecido na súmula 543, do STJ - Os juros de mora relativos à obrigação de restituir os valores pagos, na hipótese de rescisão contratual causada pelo comprador, incidem somente a partir do trânsito em julgado da sentença. (TJMG - AC: 10000210444576001 MG, Relator: Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª CÂMARA CÍVEL, j. 02/08/2022, p. 08/08/2022). APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR -PRELIMINAR - INOVAÇÃO RECURSAL - INOCORRÊNCIA - SÚMULA 543 DO STJ - RETENÇÃO - PERCENTUAL - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL - LOTE SEM EDIFICAÇÃO - DESCABIMENTO - MULTA - BIS IN IDEM. Não se vislumbra nenhuma inovação recursal quando os argumentos e pedidos contidos na apelação já foram debatidos no feito. Mostra-se razoável que o percentual de retenção pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, segundo as circunstâncias de cada caso. Não é cabível a cumulação de percentual de retenção e a imposição de cláusula penal, sob pena de bis in idem/enriquecimento sem causa, práticas proibidas pelo ordenamento jurídico. [...]. (TJMG - AC: 10000220456735001 MG, Relator: Rogério Medeiros, 13ª CÂMARA CÍVEL, j. 27/10/2022, p. 28/10/2022). Com relação a corretagem, embora encontre previsão no contrato, não ficou demonstrado que houve a indicação prévia do valor decorrente da despesa de intermediação, não havendo se falar em retenção a título de comissão de corretagem. No que se refere a taxa de fruição, embora, em regra, seja devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente até a efetiva devolução do imóvel, nos casos em que o imóvel seja um lote de terreno, a taxa em questão não é devida, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra funcionalidade que possibilite o uso do bem. Confira-se a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRAS. PLEITO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO E NÃO OCUPADO, ESTANDO APTO À VENDA. INOCORRÊNCIA DE GOZO E USO DO IMÓVEL DESCABIMENTO DA INDENIZAÇÃO. PLEITO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA COMO INCURSO EM CLÁUSULA PENAL. INVIABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA PERDA DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ARBITRADOS EM DESFAVOR DA REQUERIDA MAJORADOS, NO TERMOS DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - APL: 00147706220198160017 Maringá 0014770-62.2019.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Francisco Luiz Macedo Junior, 7ª Câmara Cível, j. 10/05/2021, p. 11/05/2021). Outrossim, com a resolução do contrato, a parte requerente tem direito de retenção das despesas a título de IPTU, portanto, comprovada a inadimplência da parte requerida quanto ao IPTU do ano 2021 (Id. 58332610 - Pág. 1-2), cabível a retenção.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de: a) rescindir os contratos de compra e venda firmado entre as partes (n. 55.005.28.10.18 e n. 55.005.29.10.18) e determinar a reintegração da posse dos imóveis à parte requerente; b) determinar que a parte requerente restitua à parte requerida a quantia recebida, autorizada a retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre o valor das parcelas pagas e do IPTU devido (Id. 58332610 - Pág. 1-2), corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado. Por conseguinte, julgo extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Consigno, ainda, o valor a ser restituído será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil, observados os consectários legais. Considerando que a parte requerente decaiu em parte mínima do pedido, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total, objeto de restituição, com fulcro no artigo 85, § 2º, incisos I a IV c/c artigo 86, § único, ambos do Código de Processo Civil. A cobrança de tais verbas fica sobrestada, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, uma vez que defiro os benefícios da gratuidade em favor da parte requerida, porquanto evidenciada hipossuficiência financeira (Id. 64550840; 64551516). Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Sinop/MT, data registrada no sistema. Cleber Luis Zeferino de Paula Juiz de Direito