Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ERIKA MARCIA PESENTI DE CAMPOS
REU: C M F CONSTRUCOES LTDA
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 11ª Vara Cível Comarca da Capital GABINETE Autos nº 0021073-92.2018.8.11.0041
Vistos, etc.
Trata-se de Ação Redibitória c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, proposta inicialmente perante a Justiça Federal (autos n. 2007.36.00.007018-2) por Erika Márcia Pesenti de Campos em face de CMF Construções Ltda. e da Caixa Econômica Federal (posteriormente excluída do polo passivo por ilegitimidade, o que motivou o declínio de competência para esta Justiça Estadual). Narra a Autora, em síntese, que adquiriu da Requerida a unidade residencial nº 14 do Condomínio Villagio San Marino. Alega que, pouco tempo após a entrega, o imóvel passou a apresentar graves vícios construtivos, tais como rachaduras, trincas e recalques de piso, os quais atribui a falhas de projeto, inadequação da fundação ao tipo de solo (argila expansiva/piçarra) e execução defeituosa da obra. Sustenta que, em decorrência de tais vícios, o imóvel se tornou impróprio ao uso a que se destina, oferecendo riscos à sua segurança e habitabilidade, razão pela qual pleiteia a rescisão do contrato (redibição), a devolução integral dos valores pagos, indenização por benfeitorias realizadas e a condenação da Requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Devidamente citada, a Requerida CMF Construções Ltda. apresentou contestação, arguindo, em suma, que o empreendimento foi executado em estrita observância às normas técnicas vigentes à época da construção. Sustenta que eventuais danos existentes no imóvel decorrem da falta de manutenção adequada e do estado de abandono por parte da Autora, e não de vícios construtivos. Por fim, defende a inexistência de defeitos que justifiquem a rescisão contratual ou as indenizações pleiteadas. Durante a instrução processual, foi produzida prova pericial (ID 177993549), cujo laudo concluiu pela estabilidade estrutural do imóvel, atribuindo as patologias identificadas (fissuras e manchas) majoritariamente à falta de manutenção e ao abandono da unidade. A Autora impugnou veementemente o laudo pericial (ID 188821604), apresentando Parecer Técnico Divergente e reiterando a tese de que os problemas têm origem endógena, relacionados ao solo e à fundação. Para corroborar sua alegação, juntou provas emprestadas de Medida Cautelar de Produção Antecipada de Provas (processo n. 138/2005), que teriam atestado problemas estruturais generalizados em outras unidades do mesmo condomínio. Saneado o feito e encerrada a instrução, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Não há preliminares pendentes de análise ou nulidades a sanar. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Decadência A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que a Autora se enquadra como destinatária final do produto (imóvel) fornecido pela Requerida, construtora. Consequentemente, a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra é objetiva, conforme dispõe o art. 12 do CDC, e também encontra amparo na responsabilidade legal prevista no art. 618 do Código Civil de 2002. Afasto, de plano, qualquer alegação de decadência ou prescrição. Tratando-se de vícios ocultos e de natureza progressiva, como recalques diferenciais e falhas estruturais em solo expansivo, o prazo para reclamar inicia-se apenas no momento em que o defeito fica evidenciado, conforme a clara dicção do art. 26, § 3º, do CDC. Ademais, a jurisprudência pátria, em especial a do Superior Tribunal de Justiça, é pacífica ao diferenciar o prazo decadencial para o exercício de direitos potestativos (como abatimento do preço ou substituição do bem) da pretensão de natureza indenizatória. Para esta, aplicam-se os prazos prescricionais. Conforme entendimento consolidado, "a pretensão indenizatória e cominatória fundada em vícios construtivos de natureza estrutural sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, afastando-se o prazo decadencial do art. 26 do CDC" (TJ-MG - Apelação Cível: 51461748020208130024, Relator: Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, Publicação: 02/02/2026). No mesmo sentido, o TJMT estabelece que "a pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional de cinco anos, nos termos do art. 27 do CDC" (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10209806420208110002, Relator: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Publicação: 03/02/2026). Considerando que a ação foi ajuizada originalmente em 2007, pouco tempo após a manifestação inequívoca das patologias, não há que se falar em decurso de qualquer prazo, seja o decenal do Código Civil, seja o quinquenal do CDC. Do Mérito: Vícios Construtivos x Falta de Manutenção O cerne da lide reside em determinar se os problemas no imóvel decorrem de vício endógeno (falha de projeto/execução) ou exógeno/funcional (falta de manutenção). O Laudo Pericial Judicial (ID 177993549) atribuiu grande peso à falta de manutenção, dado o estado de abandono do imóvel. Contudo, o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos, conforme o princípio da persuasão racional, insculpido no art. 479 do CPC. No caso em tela, a análise sistêmica do conjunto probatório revela que o laudo pericial focou excessivamente no estado atual de conservação (após anos de litígio e desocupação), subvalorizando a gênese do problema. A jurisprudência ampara essa flexibilização, pois "a responsabilidade do construtor por vícios que comprometem a solidez e segurança do imóvel é objetiva, conforme o CDC" e, se o conjunto probatório é robusto, pode-se afastar a tese de culpa concorrente por falta de manutenção, especialmente quando os vícios decorrem de "falhas graves na construção, como má compactação do solo" (TJ-MG - Apelação Cível: 00559059820158130301, Relator: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Publicação: 25/11/2025). Os documentos carreados aos autos, notadamente as provas emprestadas da Medida Cautelar nº 138/2005 e os estudos de solo realizados pela empresa "El Condor", demonstram de forma robusta que: O condomínio foi edificado sobre solo de argila expansiva/piçarra, sem a devida sondagem prévia e tratamento específico das fundações à época da construção; Os cálculos estruturais e as ARTs foram registrados, em alguns casos, após a execução da obra, o que denota improviso e irregularidade técnica; A quase totalidade das unidades do condomínio (16 de 18) apresentou problemas semelhantes, levando à devolução dos imóveis ou acordos judiciais, o que afasta a tese de "falta de manutenção" isolada da Autora como causa primária. A existência de rachaduras na sacada e o histórico de recalques no condomínio evidenciam vício de qualidade e segurança. O fato de o imóvel estar fechado pode agravar a deterioração estética, mas não cria, por si só, fissuras estruturais em elementos de concreto armado, nem justifica falhas de fundação. O abandono do imóvel pela Autora, neste contexto, interpreta-se não como desídia, mas como consequência da insegurança e da frustração com o bem adquirido, que não atendeu à legítima expectativa de durabilidade. Portanto, reconheço a existência de vícios redibitórios (art. 441 do CC), que tornam a coisa imprópria ao uso ou lhe diminuem sensivelmente o valor, autorizando a resolução do contrato. Da Restituição de Valores e Danos Materiais Operada a redibição, as partes devem retornar ao status quo ante. A Requerida deve restituir à Autora a totalidade dos valores pagos pelo imóvel (entrada + parcelas), devidamente atualizados. Quanto às benfeitorias e despesas com escrituração/reformas (danos emergentes), estas devem ser ressarcidas, pois a Autora não pode arcar com prejuízos decorrentes de produto defeituoso colocado no mercado. A planilha de cálculo deverá ser submetida a liquidação de sentença para atualização e comprovação documental estrita dos gastos. Indefiro, contudo, o pedido de lucros cessantes ou alugueis, uma vez que a Autora optou pela rescisão contratual com devolução integral dos valores corrigidos (o que recompõe o capital), e não pela manutenção do imóvel com abatimento do preço. Do Dano Moral O dano moral é evidente e ultrapassa o mero dissabor. A aquisição da casa própria é um projeto de vida. Ver esse sonho frustrado por falhas estruturais, viver sob o temor de desabamento ou conviver com obras de reparo ineficazes por anos (desde 2003), gera angústia, aflição e desequilíbrio emocional que demandam reparação. A jurisprudência confirma que "configura dano moral indenizável a privação do uso adequado de imóvel destinado à moradia, em razão de vícios construtivos que comprometem sua habitabilidade" (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10209806420208110002, Relator: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Publicação: 03/02/2026). A situação dos autos, que envolve a "frustração do projeto de vida dos adquirentes e o sofrimento decorrente da moradia em imóvel com risco estrutural", claramente configura dano moral indenizável (TJ-MG - Apelação Cível: 00559059820158130301, Relator: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Publicação: 25/11/2025). Considerando a extensão do dano, o tempo de duração do litígio (iniciado em 2007) e o caráter pedagógico da medida, fixo a indenização em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Compra e Venda da Unidade nº 14 do Condomínio Villagio San Marino, celebrado entre as partes, em razão de vício redibitório; CONDENAR a Requerida CMF CONSTRUÇÕES LTDA. a restituir à Autora a integralidade dos valores pagos pela aquisição do imóvel (entrada e parcelas), bem como os valores despendidos com escrituração e benfeitorias comprovadas nos autos. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do CC). CONDENAR a Requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir desta data (Súmula 362 STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (responsabilidade contratual). DETERMINAR que, após o pagamento integral da condenação (itens 2 e 3), a Autora restitua a posse do imóvel à Requerida, livre de pessoas e coisas, possibilitando a reintegração de posse. Diante da sucumbência mínima da Autora (que decaiu apenas de parte de pedidos acessórios), condeno a Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais (incluindo honorários periciais, se houver saldo remanescente), bem como honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da Autora, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando o tempo de tramitação (desde 2007), a complexidade da causa e o zelo profissional. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Observe-se o cadastramento exclusivo do advogado da Autora para fins de intimação, conforme requerido. Transitada em julgado, e nada sendo requerido, arquivem-se com as baixas necessárias. Cuiabá, 9 de fevereiro de 2026 OLINDA DE QUADROS ALTOMARE Juíza de Direito