Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE BARRA DO GARÇAS
SENTENÇA
Vistos, etc.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por ESPÓLIO DE GERALDO DE PAULA FERREIRA, representado por sua inventariante NEIVA OBERGER FERREIRA, em desfavor de PHIDIAS IMOBILIÁRIA LTDA. Narra a parte autora que o falecido GERALDO DE PAULA FERREIRA, em vida, firmou, no ano de 1989, com a pessoa jurídica PHIDIAS IMOBILIÁRIA LTDA., promessa de compra e venda, por escritura pública, do imóvel n° 21 do loteamento denominado "Chácara São José", área correspondente a 2,06,96 hectares, obrigando-se ao pagamento de NCz$ 8.000,00 (oito mil cruzados novos), dos quais NCz$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos cruzados novos) foram pagos de imediato, e o saldo quitado em parcelas mensais. Aduz que o valor total foi integralmente adimplido até 12 de março de 1990, juntou comprovantes de pagamento anexos aos autos. Relata que, posteriormente, em 27 de agosto de 1992, o promitente comprador veio a óbito, sendo sucedido por sua viúva, ora inventariante. Esclarece que, após o pagamento integral, não foi possível proceder à lavratura da escritura definitiva de compra e venda em razão da extinção da empresa, ocorrida em 18 de janeiro de 1994. Afirma que, desde então, permanece na posse do imóvel, mas sem possibilidade de abertura de matrícula individualizada em razão da ausência da escritura pública definitiva. A inicial veio acompanhada da Escritura de Promessa de Compra de Venda, constando como outorgante PHIDIAS IMOBILIÁRIA LTDA, representado pelo procurador Armando de Alencar e outorgado GERALDO DE PAULA FERREIRA em 29.03.1989, perante o Cartório do 2º Ofício da Comarca de Barra do Garças/MT, comprovantes de pagamentos, certidões, memorial descritivo da área, certidão de óbito, escritura de nomeação de inventariante. Recolhidas as custas iniciais, a petição foi regularmente recebida. Diante da não localização da parte requerida, foi determinada sua citação por edital (Id. 107669703). Nomeada curadora especial a Defensoria Pública (Id. 135907639), esta apresentou manifestação alegando, preliminarmente, a nulidade da citação editalícia, e, no mérito, ofereceu contestação por negativa geral. Posteriormente, foi declarada a nulidade da citação por edital (Id. 170306745), sendo também determinada nova tentativa de citação nos endereços informados pela Defensoria Pública. Com a expedição de cartas de citação, houve habilitação nos autos por DOCAS INVESTIMENTOS LTDA (Id. 176575755), empresa incorporadora da extinta Phidias Imobiliária Ltda. A parte ré, DOCAS INVESTIMENTOS LTDA., apresentou contestação, arguindo, em síntese, que incumbe à parte autora o ônus de comprovar o adimplemento integral do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Sustenta que o autor não demonstrou, nos autos, a recusa da empresa Phidias Imobiliária Ltda. ou da própria empresa ré em realizar a outorga da escritura definitiva de compra e venda, requisito indispensável para o acolhimento da adjudicação compulsória. Ressalta que transcorreram mais de 34 (trinta e quatro) anos desde o suposto último pagamento realizado pelo falecido adquirente, razão pela qual entende ser imprescindível a apresentação de documentos comprobatórios da regularidade e do aperfeiçoamento da transação. Ao final, pugna pela improcedência do pedido autoral, afirmando que não pode ser imputada à empresa ré a responsabilidade pela conclusão do negócio jurídico, em razão da ausência de demonstração da recusa e do longo decurso temporal. Em sede de impugnação à contestação, a parte autora refutou as alegações defensivas, reiterando que todos os comprovantes de pagamento foram devidamente anexados à petição inicial, que a responsabilidade da requerida está amparada no artigo 1.116 do Código Civil, que impõe à incorporadora a sucessão integral das obrigações da incorporada, que o desaparecimento da Phidias Imobiliária Ltda. e o consequente desamparo dos adquirentes justificam a necessidade da adjudicação compulsória para assegurar os direitos dos sucessores do promitente comprador (Id. 184429541). Intimadas as partes acerca das provas a serem produzidas, manifestaram pelo julgamento antecipado da lide. Vieram os autos conclusos. É o relato. Decido. O feito comporta julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, diante da desnecessidade de dilação probatória, considerando que a matéria é unicamente de direito e de fato documentalmente comprovado.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória, na qual o ESPÓLIO DE GERALDO DE PAULA FERREIRA pretende a outorga da escritura definitiva e, subsidiariamente, a expedição de alvará judicial para registro do imóvel, alegando a quitação integral do preço avençado na promessa de compra e venda e a impossibilidade de formalização do título em razão da extinção da empresa vendedora. É cediço que a ação de adjudicação compulsória tem o propósito de substituir a vontade das partes, visando compelir o titular do domínio a transferir ao adquirente a propriedade do bem imóvel. Visa-se, pois, a obtenção da escritura definitiva do imóvel devido à impossibilidade do vendedor em efetivá-la, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do CC. O art. 1.417 e art. 1.418 do Código Civil disciplinam o regramento da matéria, vejamos: i) a comprovação do negócio jurídico por meio de instrumento público ou particular; ii) a não pactuação de cláusula de arrependimento; iii) a recusa do vendedor na outorga da escritura; e iv) a quitação do preço. Para a procedência da adjudicação compulsória, exige-se a demonstração inequívoca da recusa do promitente vendedor, ou de seu sucessor, em formalizar a escritura definitiva, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil. No presente caso, a parte autora não logrou comprovar a efetiva negativa da requerida DOCAS INVESTIMENTOS LTDA., sucessora da Phidias Imobiliária Ltda., em outorgar a escritura definitiva. A mera extinção da empresa incorporada, por si só, não é suficiente para caracterizar a recusa prevista em lei como requisito indispensável para a procedência da pretensão adjudicatória. Ademais, observa-se que a parte ré, ao apresentar contestação, não se opôs diretamente à formalização do título, mas questionou a ausência de comprovação de quitação integral e a inexistência de tentativa de obtenção da escritura, salientando, inclusive, o lapso temporal superior a 34 anos desde o último pagamento narrado. Nesse sentido, já decidiu o E.TJ/MT: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – RECUSA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA NÃO COMPROVADA – AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA DA PARTE REQUERIDA – PROCESSO JULGADO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO. “A ação de Adjudicação Compulsória exige o preenchimento de três requisitos, a prova da compra a venda, da quitação e da recusa da outorga da Escritura Definitiva (art. 1.418 do Código Civil). A falta de um dos referidos requisitos é suficiente para impor o reconhecimento da impropriedade da via eleita” (TJMT - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AP 1017949-21.2017.8.11.0041 – Rel. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES – j. 29/04/2020 – DJe 05/05/2020). (TJ-MT - AC: 10023165020188110003 MT, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 09/09/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2020). No mesmo sentido o seguinte julgado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - INEXISTÊNCIA DE RECUSA DE OUTORGA POR PARTE DO PROMITENTE VENDEDOR - AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. A adjudicação compulsória é a ação pessoal que visa a suprir declaração de vontade omitida pelo titular do domínio do imóvel no que tange à escrituração do bem adquirido. A recusa por parte do promitente vendedor é o elemento subjetivo indispensável para a propositura da ação de adjudicação compulsória, que visa a, justamente, suprir a vontade do vendedor pela sentença judicial. Evidenciado que não existe negativa do promitente vendedor em outorgar a escritura, mas sim a impossibilidade da lavratura do documento público, em razão de impedimentos existentes na própria legislação de regência (art. 47 da, I, b, da Lei nº 8.212/91) resta autorizada a extinção do feito, por ausência de interesse processual ( CPC, art. 485, IV, § 3º). (TJ-MG - AC: 10241160009320001 Esmeraldas, Relator.: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 26/07/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/07/2022). Destarte, ausente a demonstração da resistência concreta da requerida em regularizar o título de domínio e do pagamento de todas as parcelas do negócio ou mesmo da quitação do preço, inviável o acolhimento da pretensão adjudicatória. Nesse sentido, impõe-se a improcedência do pedido, ante a ausência de preenchimento dos requisitos legais para a adjudicação compulsória.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial e EXTINGO o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade caso concedida a gratuidade da justiça. Advirto as partes de que a interposição de embargos de declaração com intuito manifestamente protelatório poderá ensejar a aplicação de multa de até 2% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 1.026, §2º, do CPC. Em caso de interposição de recurso de Apelação, não havendo necessidade de conclusão, diante da dispensa do duplo juízo de admissibilidade, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT), conforme o artigo 1.010, §3º, do CPC. Caso a parte recorrida interponha apelação adesiva, nos termos do artigo 997 do CPC, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o artigo 1.010, §2º, do CPC. Se as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo abordarem matérias previstas no artigo 1.009, §1º, do CPC, intime-se o recorrente para se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o artigo 1.009, §2º, do CPC. Cumpridas as formalidades acima, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, com as devidas homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do recurso será realizado integralmente pela Corte Ad Quem, nos termos do artigo 932 do CPC. Com o trânsito em julgado, certifique-se e aguarde-se o decurso do prazo do artigo 242 da CNGC/MT e, nada sendo requerido, remetam-se os autos à CAA para arquivamento definitivo, com as baixas e anotações necessárias. I. C. Barra do Garças/MT. Augusta Prutchansky Martins Gomes Negrão Nogueira Juíza de Direito