Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE ÁGUA BOA
SENTENÇA
Processo: 1002084-42.2022.8.11.0021..
SENTENÇA
Vistos, etc. I. RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Revisão e Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Compensação, Repetição de Indébito e Danos Morais proposta por VALCILEY XAVIER DO PRADO em face de NOROESTE IMÓVEIS LTDA - ME, ambos qualificados nos autos. O requerente narrou ter firmado, em 13 de outubro de 2014, o Contrato de Compra e Venda n. 0206/2014-01 com a requerida, tendo por objeto o Lote n. 02, Quadra 06, com área total de 259,50 m², localizado no Loteamento Jardim Noroeste, em Água Boa/MT, registrado sob a Matrícula n. 12.365, pelo valor de R$ 35.001,00, a ser pago em 180 parcelas mensais. Alegou que a requerida, não sendo instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional, adotou indevidamente o regime de juros compostos (Tabela Price) para o cálculo das prestações, gerando amortização negativa e saldo devedor crescente, além de ter imposto cláusulas abusivas relativas à correção monetária pelo IGP-M/FGV, à alienação fiduciária e à cobrança pela segunda via do termo de quitação. A tutela provisória foi indeferida por meio da decisão de Id. 125526302. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação no Id. 202018916, sustentando, em síntese, a legalidade das cláusulas contratuais, a validade do IGP-M como índice de correção monetária e a ausência de capitalização de juros. A parte autora apresentou réplica no Id. 202767079. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu a realização de prova pericial contábil no Id. 218369587, ao passo que a requerida pugnou pelo julgamento antecipado do mérito no Id. 216512930. A prova pericial contábil foi indeferida por este Juízo, conforme decisão de Id. 225110402, ao fundamento de que as provas documentais constantes dos autos são suficientes para o julgamento da causa. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Inicialmente, cumpre fixar o marco normativo aplicável à relação jurídica estabelecida entre as partes. A requerida é empresa que atua habitualmente na comercialização de lotes urbanos, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto no art. 3º da Lei n. 8.078/1990. O requerente, por sua vez, adquiriu o imóvel na condição de destinatário final, configurando-se como consumidor nos termos do art. 2º do mesmo diploma legal. Trata-se, portanto, de relação de consumo, à qual se aplicam integralmente as disposições do Código de Defesa do Consumidor, inclusive no que tange à interpretação das cláusulas contratuais de forma mais favorável ao aderente, à vedação de cláusulas abusivas e ao dever de transparência e informação adequada. O contrato firmado entre as partes é de adesão, elaborado unilateralmente pela requerida, sem que ao requerente fosse oportunizada a discussão substancial de seu conteúdo. DO MÉRITO DA NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO E DA CONDIÇÃO DA REQUERIDA Antes de adentrar nas questões específicas sobre os encargos contratuais, é necessário definir a natureza jurídica do negócio celebrado e a condição jurídica da requerida, pois desses elementos decorrem as limitações legais aplicáveis. O contrato firmado entre as partes tem natureza de compra e venda de imóvel a prazo, com pagamento parcelado diretamente ao vendedor. Não se trata de financiamento imobiliário celebrado no âmbito do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema Financeiro Imobiliário, pois a requerida não é instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil, conforme se extrai dos documentos acostados aos autos. Sendo assim, a requerida não está autorizada a praticar atos privativos das instituições financeiras, submetendo-se, no que tange à cobrança de encargos, às limitações impostas pelo Decreto n. 22.626/1933 (Lei de Usura) e pelo Código Civil. DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS A controvérsia central da demanda reside na metodologia de cálculo das prestações mensais adotada pela requerida. O requerente sustenta que foi aplicado o Sistema Francês de Amortização, popularmente conhecido como Tabela Price, o qual operaria sob o regime de juros compostos, implicando capitalização mensal de juros, prática vedada para entidades não integrantes do Sistema Financeiro Nacional. A análise dos documentos acostados aos autos confirma a procedência da alegação. O contrato previu saldo devedor inicial de R$ 35.001,00, com taxa de juros de 1% ao mês e parcelas iniciais de R$ 194,45. Ocorre que a simples aplicação da taxa mensal sobre o saldo inicial já geraria, no primeiro mês, encargo de juros de R$ 350,01, valor superior à própria prestação pactuada. Isso significa que a parcela paga não era suficiente sequer para cobrir os juros do período, de modo que o saldo devedor não diminuía com o pagamento da prestação. Ao contrário, os juros não quitados eram incorporados ao capital, passando a render novos juros nos meses subsequentes. Tal fenômeno é denominado amortização negativa e revela a incidência de juros compostos, pois, em um sistema de amortização regular, a prestação deve ser suficiente para quitar os juros do período e amortizar, ainda que parcialmente, o capital. O demonstrativo de pagamentos juntado pela própria requerida no Id. 203685997 confirma essa evolução. O contrato foi firmado em 2014 com parcelas de R$ 194,45, enquanto as prestações projetadas para o período final atingem R$ 1.254,50, representando aumento superior a 545% sobre o valor inicial. Além disso, o laudo técnico extrajudicial acostado à inicial demonstra que, ao final das 180 parcelas, o saldo devedor alcançaria R$ 131.863,33, em vez de ser quitado, evidenciando que o contrato, tal como estruturado, mostra-se matematicamente impagável. A capitalização de juros em periodicidade inferior à anual é prática reservada às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, por força de legislação específica. Para as demais pessoas jurídicas, como é o caso da requerida, vige a regra geral de vedação ao anatocismo, consagrada no art. 4º do Decreto n. 22.626/1933 e reafirmada pelo ordenamento civil. A permissão para a capitalização mensal não se estende às loteadoras e incorporadoras, que não exercem atividade de intermediação financeira e não estão sujeitas à regulação e fiscalização do Banco Central do Brasil. Nesse sentido é o entendimento do TJMT: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO DIRETO COM CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TABELA PRICE. INAPLICABILIDADE A ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. ANATOCISMO. NULIDADE DE CLÁUSULAS. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. RECÁLCULO COM JUROS SIMPLES. RESTITUIÇÃO SIMPLES DO INDÉBITO. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel, firmado diretamente com construtora, validando a aplicação da Tabela Price e a capitalização mensal de juros, e condenando o autor aos ônus sucumbenciais, com exigibilidade suspensa. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade processual por cerceamento de defesa e julgamento citra petita; e (ii) saber se é lícita a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela Price em contrato de financiamento imobiliário celebrado com construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional. III. Razões de decidir 3. Inexiste cerceamento de defesa quando o laudo pericial é conclusivo quanto à adoção da Tabela Price e à capitalização mensal dos juros, sendo legítimo o indeferimento de esclarecimentos inúteis ou protelatórios pelo juízo, destinatário da prova. 4. Não configura julgamento citra petita a rejeição implícita da tese de ilegitimidade da construtora para operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, quando a sentença valida integralmente o contrato e seus encargos, em fundamentação incompatível com a alegação de nulidade. 5. A capitalização mensal de juros constitui exceção à regra geral de vedação do anatocismo, restrita às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, nos termos do art. 5º da MP nº 2.170-36/2001, não se estendendo às construtoras e incorporadoras. 6. A aplicação da Tabela Price implica capitalização composta de juros e, quando adotada por entidade não integrante do Sistema Financeiro Nacional, configura prática vedada pelo ordenamento jurídico, ainda que expressamente pactuada. 7. Reconhecida a abusividade dos encargos exigidos no período de normalidade contratual, impõe-se a descaracterização da mora, o afastamento dos encargos moratórios e o recálculo do saldo devedor com juros simples, bem como a restituição simples dos valores pagos a maior. IV. Dispositivo e tese 8. Apelação cível provida para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais. Tese de julgamento: “1. É vedada a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela Price em contratos de compra e venda de imóvel firmados diretamente com construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional. 2. Reconhecida a abusividade dos encargos no período de normalidade contratual, resta descaracterizada a mora, impondo-se o recálculo do débito com juros simples e a restituição simples dos valores pagos a maior. ” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10009631620228110041, Relator.: RICARDO GOMES DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 24/02/2026, Gabinete 2 - Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2026) Direito Civil E Processual Civil. Apelação. Ação Revisional De Contrato Imobiliário. Capitalização Mensal De Juros. Tabela Price. Ilicitude. Igp-M. Validade. Cláusulas Abusivas. Parcial Provimento. I. Caso em exame 1. Ação Revisional cumulada com Indenização por danos morais ajuizada por comprador de lote urbano contra empresa loteadora, alegando abusividade contratual e publicidade enganosa sobre valorização do imóvel. 2. Pedido de revisão do índice de correção monetária, afastamento da Tabela Price e de cláusulas contratuais abusivas, além de indenização moral. II. Questão em discussão 3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a validade da capitalização mensal de juros e da Tabela Price; (ii) a possibilidade de substituição do IGP-M por índice menos oneroso; (iii) a legalidade de cláusulas contratuais relativas à cessão de direitos, taxa de transferência e prazo para reclamação; (iv) a distribuição das verbas de sucumbência e manutenção da gratuidade da justiça. III. Razões de decidir 4. A capitalização mensal de juros por loteadora não integrante do SFN é vedada, admitindo-se apenas a capitalização anual (STJ, REsp 1.124.552/RS; STF, Súmula 121). 5. A substituição do IGP-M por índice médio pré-pandêmico não se justifica, dada a concessão de descontos espontâneos pela vendedora e inexistência de onerosidade excessiva ( CC, art. 478). 6. São nulas cláusulas que impõem anuência para cessão de direitos (Lei 6.766/79, art. 31, § 1º) e taxas desproporcionais de transferência ( CDC, art. 51, IV), bem como prazos não destacados para reclamação ( CDC, art. 54, § 4º). 7. Verificada sucumbência recíproca, redistribuem-se as custas e honorários, mantendo-se a base de cálculo sobre o proveito econômico ( CPC, arts. 85 e 86). Mantida a gratuidade da justiça por ausência de prova em sentido contrário ( CPC, art. 98, § 3º). IV. Dispositivo e tese 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "É ilícita a capitalização mensal de juros em contratos civis firmados com loteadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, admitindo-se apenas a capitalização anual." ___________________________ Dispositivos relevantes citados: Decreto 22.626/1933 (art. 4º); Código Civil, arts. 478 e 479; CDC, arts. 51, IV, § 1º, I, e 54, § 4º; Lei 6.766/79, art. 31, § 1º; CPC, arts. 85, 86 e 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.124.552/RS (repetitivo); STF, Súmula 121. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10006359820228110037, Relator.: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 31/10/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2025) A requerida, em contestação, sustentou que a Tabela Price não implica, por si só, capitalização de juros, e que a fórmula de cálculo das parcelas estaria descrita na Cláusula 4.9.3 do contrato. O argumento não prospera. A demonstração matemática acima exposta, extraída dos próprios documentos juntados pela requerida, evidencia que a parcela inicial era inferior ao encargo de juros do primeiro período, o que é incompatível com qualquer sistema de amortização que não opere sob o regime de juros compostos. Em um sistema de juros simples, a parcela seria necessariamente suficiente para cobrir os juros do período e ainda amortizar parte do capital, fazendo o saldo devedor decrescer desde a primeira prestação — o que manifestamente não ocorreu no caso em análise. Diante disso, reconhece-se a ilegalidade da metodologia de cálculo adotada pela requerida, devendo as prestações ser recalculadas pelo regime de juros simples, mantida a taxa de juros remuneratórios de 12% ao ano, equivalente a 1% ao mês, por corresponder ao limite legal previsto no art. 1º do Decreto n. 22.626/1933 para contratos civis não sujeitos à legislação bancária. Ressalte-se que a taxa de juros, em si, não se revela abusiva. O vício contratual reside na forma composta de sua aplicação, vedada à requerida por não integrar o Sistema Financeiro Nacional. DA TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS O requerente postulou a substituição da taxa de juros remuneratórios de 12% ao ano pela Taxa Selic, sob o argumento de que esta seria a taxa legal aplicável às pessoas jurídicas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional. O pedido, contudo, não merece acolhimento. Conforme já reconhecido, o contrato celebrado entre as partes possui natureza de compra e venda de imóvel a prazo, com pagamento parcelado diretamente à vendedora, pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Justamente por essa razão, a requerida submete-se às limitações previstas no Decreto n. 22.626/1933, em especial quanto à vedação da capitalização de juros e à observância dos limites legais aplicáveis aos contratos civis. No caso concreto, a taxa remuneratória pactuada foi de 12% ao ano, equivalente a 1% ao mês. Tal percentual não excede o limite previsto no art. 1º do Decreto n. 22.626/1933, razão pela qual não se verifica abusividade na taxa nominal contratada. O vício constatado nos autos não reside no percentual dos juros remuneratórios, mas na forma de sua incidência. Em outras palavras, a ilegalidade decorre da aplicação dos juros em regime composto, com capitalização mensal, e não da taxa de 12% ao ano em si considerada. Também não há fundamento para substituir a taxa contratual pela Taxa Selic. A Selic não constitui, na hipótese, parâmetro obrigatório para remuneração do capital em contrato privado de compra e venda de imóvel a prazo, especialmente quando a taxa convencionada pelas partes não supera o limite legal aplicável. Assim, a intervenção judicial deve se limitar ao afastamento da capitalização indevida, preservando-se a taxa remuneratória validamente pactuada. Desse modo, mantém-se a taxa de juros de 12% ao ano, equivalente a 1% ao mês, a qual deverá incidir exclusivamente em regime de juros simples sobre o saldo devedor. DO ÍNDICE DE CORREÇÃO O requerente pleiteou a substituição do IGP-M/FGV pelo INPC/IBGE ou IPCA/IBGE, sob o argumento de que a aplicação do índice contratual teria gerado onerosidade excessiva. O pedido, contudo, não comporta acolhimento nas circunstâncias dos autos. O IGP-M/FGV constitui índice idôneo de correção monetária e é amplamente utilizado em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, especialmente em negócios celebrados diretamente com loteadoras, construtoras e incorporadoras. Sua estipulação, por si só, não configura abusividade, desde que previamente pactuada e ausente demonstração concreta de desequilíbrio contratual excessivo. Nesse sentido, já decidiu o TJMT: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M – LEGALIDADE DESDE QUE DEMONSTRADA A ONEROSIDADE EXCESSIVA – READEQUAÇÃO NO PERÍODO DA PANDEMIA – TABELA PRICE – IMPOSSIBILIDADE – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – IMPOSSIBILIDADE – APELAÇÃO DESPROVIDA. O Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M constitui índice idôneo de correção monetária, usualmente adotado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, não havendo ilegalidade em sua estipulação, desde que previamente pactuado, e demonstrada a ausência de onerosidade excessiva. A utilização da Tabela Price, por si só, não configura anatocismo, sendo admitida pelo Superior Tribunal de Justiça, desde que o contrato seja transparente quanto à forma de cálculo e evolução do saldo devedor. A construtora/incorporadora não se equipara a instituição financeira, razão pela qual é vedada a capitalização de juros em seus contratos de financiamento direto com o consumidor. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10003168820228110051, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 20/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2025) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTE URBANO – JUROS REMUNERATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – CABIMENTO - DANO MORAL – NÃO OCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A loteadora não se enquadra no conceito de instituição financeira, por isso não está autorizada a cobrar juros remuneratórios além da taxa de 1% (um por cento) ao mês (artigo 406 CC c/c art. 161, § 1º, do CTN), de acordo com o artigo 1º da Lei da Usura (Decreto Lei n. 22.626/1933). Assim, a cláusula contratual que prevê o ajuste das parcelas com correção monetária pelo IGP-M e juros de 6% ao ano não se mostra abusiva. Não há conduta ilícita praticada pela loteadora, uma vez que os valores exigidos decorrem das cláusulas contratuais que, à época das cobranças, permaneciam hígidas. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1007511-14.2017.8.11.0015, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 19/02/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2020) No caso concreto, o índice de correção monetária foi livremente pactuado entre as partes no momento da contratação, ocorrida em outubro de 2014. A correção monetária tem por finalidade recompor o poder aquisitivo da moeda ao longo do tempo, preservando o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, não constituindo, por si só, acréscimo patrimonial indevido ou encargo abusivo. Embora o requerente alegue onerosidade excessiva, não demonstrou, com elementos concretos referentes ao período contratual em análise, que a variação do IGP-M tenha provocado desequilíbrio de tal magnitude que justifique a intervenção judicial para substituição do índice pactuado. A mera alegação genérica de que o IGP-M seria mais oneroso que outros índices, desacompanhada de prova específica de evento extraordinário, imprevisível ou de distorção anormal no período contratual, não é suficiente para afastar a força obrigatória do contrato e a autonomia da vontade manifestada pelas partes. Assim, deve ser mantido o IGP-M/FGV como índice de correção monetária do contrato. DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA O requerente postulou a declaração de nulidade da Cláusula 6 do contrato, que instituiu a alienação fiduciária do imóvel como garantia da obrigação assumida, sob o argumento de que tal modalidade de garantia seria exclusiva das instituições financeiras. O pedido não merece acolhimento. A alienação fiduciária de coisa imóvel, disciplinada pela Lei n. 9.514/1997, não constitui instrumento privativo de instituições financeiras. O art. 22 da referida lei dispõe que a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor, ou fiduciário. Além disso, o § 1º do mesmo dispositivo legal estabelece expressamente que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo exclusiva das entidades integrantes do Sistema Financeiro Nacional ou do Sistema de Financiamento Imobiliário. Trata-se, portanto, de modalidade de garantia real admitida pelo ordenamento jurídico em contratos de compra e venda imobiliária, inclusive quando celebrados diretamente entre particulares ou com pessoas jurídicas não financeiras. No caso concreto, a Cláusula 6 apenas instituiu garantia fiduciária destinada a assegurar o cumprimento da obrigação assumida pelo comprador, sem que haja, por esse fundamento, qualquer ilegalidade ou nulidade a ser reconhecida. Assim, rejeita-se o pedido de nulidade da Cláusula 6 do contrato, mantendo-se hígida a alienação fiduciária pactuada entre as partes. DA COBRANÇA PELA SEGUNDA VIA DO TERMO DE QUITAÇÃO O requerente impugnou a Cláusula 7.7 do contrato, que prevê a cobrança de valores pela emissão da segunda via do termo de quitação e da autorização para outorga da escritura de transferência do imóvel. A requerida, em contestação, sustentou que a previsão contratual teria por finalidade evitar a inércia do comprador após a quitação do contrato, bem como ressarcir os custos administrativos decorrentes da emissão dos documentos. A justificativa, contudo, não afasta a abusividade da cláusula. A emissão do termo de quitação e da autorização para outorga da escritura definitiva, após o pagamento integral do preço, constitui obrigação decorrente do próprio cumprimento do contrato pelo comprador.
Trata-se de providência indispensável à regularização da titularidade do imóvel, não podendo o vendedor condicionar a entrega da documentação comprobatória da quitação ao pagamento de valores adicionais. A cobrança impugnada transfere ao consumidor custo inerente à própria atividade da vendedora, sem demonstração concreta da existência de despesa extraordinária ou serviço adicional efetivamente prestado. Além disso, cria obstáculo indevido ao exercício de direito decorrente da quitação integral do contrato, colocando o consumidor em desvantagem exagerada. Tal previsão viola a boa-fé objetiva, o dever de transparência e o equilíbrio contratual, enquadrando-se na hipótese de nulidade prevista no art. 51, inciso IV, e § 1º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, o TJMT já reconheceu a abusividade de cláusulas que impõem custos administrativos prefixados sem demonstração dos custos reais suportados pela vendedora: APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA POR IGP-M. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Apelação contra sentença que reconheceu a impossibilidade de capitalização mensal de juros, afastou a Tabela Price, determinou a correção monetária pelo IGP-M médio de 2017 a 2019 e declarou a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do contrato de compra e venda de lote com alienação fiduciária. II. Questão em discussão As questões em discussão são: (i) validade da capitalização mensal de juros e da Tabela Price em contrato celebrado com incorporadora; (ii) adequação da substituição do índice IGP-M pelos valores médios anteriores à pandemia; (iii) legalidade das cláusulas que exigem anuência do vendedor e cobram despesas prefixadas para transferência contratual. III. Razões de decidir A capitalização mensal é vedada em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN, conforme STJ e Súmula 121/STF. A adoção da Tabela Price implica capitalização composta, vedada na hipótese. A variação anormal do IGP-M durante a pandemia justifica o recálculo dos reajustes com base na média dos três anos anteriores, para restaurar o equilíbrio contratual. Cláusulas que exigem anuência para transferência e impõem custos prefixados sem comprovação violam o art. 31 da L. 6.766/1979 e o art. 51 do CDC. Honorários advocatícios mantidos em 15%, por equidade e proporcionalidade, com majoração de 2% em grau recursal. IV. Dispositivo e tese Recurso não provido. Tese de julgamento: “1. É vedada a capitalização mensal de juros em contratos firmados com incorporadoras não integrantes do SFN.” “2. A expressiva elevação do IGP-M durante a pandemia autoriza o recálculo da correção monetária com base na média histórica anterior, para preservar o equilíbrio contratual.” “3. São nulas cláusulas que condicionam a transferência contratual à anuência do vendedor e fixam despesas administrativas sem demonstração de custos reais.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422, 478, 479; CDC, art. 51, IV; L. 6.766/1979, art. 31; CPC, art. 85. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1905596/PR, j. 13.11.2023; STJ, AREsp 2301701, j. 22.06.2023; STF, Súmula 121. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10006280920228110037, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 25/09/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/09/2025) Assim, deve ser declarada nula a Cláusula 7.7 do contrato, na parte em que condiciona a emissão da segunda via do termo de quitação e da autorização para outorga da escritura ao pagamento de valores adicionais. Consequentemente, a requerida deverá fornecer gratuitamente ao requerente, quando houver o integral pagamento do contrato, o respectivo termo de quitação e a autorização para outorga da escritura de transferência do imóvel. DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO Reconhecida a ilegalidade da capitalização mensal de juros e determinado o recálculo das prestações pelo regime de juros simples, mantida a taxa remuneratória de 12% ao ano e o IGP-M/FGV como índice de correção monetária, impõe-se a apuração dos valores eventualmente pagos a maior pelo requerente no curso da execução contratual. O requerente postulou a repetição em dobro dos valores cobrados em excesso, com fundamento no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. O pedido, contudo, comporta acolhimento apenas em parte. Embora tenha sido reconhecida a ilegalidade da metodologia de cálculo adotada pela requerida, não se verifica, no caso concreto, hipótese apta a justificar a repetição em dobro do indébito. A cobrança decorreu de cláusula expressamente prevista no contrato e de metodologia difundida no mercado imobiliário, cuja ilegalidade, na hipótese, decorre da vedação de capitalização mensal de juros por entidade não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Assim, ausente demonstração de conduta contrária à boa-fé objetiva em grau suficiente a ensejar a restituição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, a restituição deve ocorrer de forma simples. A restituição simples deverá corresponder à diferença entre os valores efetivamente pagos pelo requerente e aqueles que seriam devidos caso aplicado o regime de juros simples à taxa de 12% ao ano, com correção monetária pelo IGP-M/FGV, a ser apurada em fase de liquidação de sentença. O montante apurado deverá ser compensado com eventual saldo devedor remanescente do contrato, recalculado nos termos desta sentença. Caso, após a compensação, seja constatada a existência de saldo credor em favor do requerente, a diferença deverá ser restituída de forma simples. DOS DANOS MORAIS O requerente pleiteou indenização por danos morais, em valor não inferior a R$ 5.000,00, sob o argumento de que as cobranças abusivas praticadas pela requerida teriam ocasionado abalo extrapatrimonial. O pedido não comporta acolhimento. O dano moral indenizável exige a demonstração de efetiva lesão à esfera extrapatrimonial da pessoa, consubstanciada em abalo à honra, à imagem, à dignidade ou à integridade psíquica, que ultrapasse o mero dissabor decorrente de controvérsia contratual. No caso concreto, a ilegalidade reconhecida possui natureza eminentemente patrimonial, consistente na utilização de metodologia de cálculo indevida, com capitalização mensal de juros por pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Tal circunstância, por si só, não configura dano moral indenizável. A revisão dos encargos contratuais e a restituição dos valores eventualmente pagos a maior são medidas suficientes para recompor a esfera patrimonial do requerente. A propósito: APELAÇÕES - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE EMPRÉSTIMO PESSOAL - JUROS REMUNERATÓRIOS - MAIS DE UMA VEZ E MEIA ACIMA DA TAXA MÉDIA DE MERCADO - ABUSIVIDADE VERIFICADA - LIMITAÇÃO - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR - FORMA SIMPLES - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - SUCUMBÊNCIA DISTRIBUIDA PROPORCIONALMENTE ENTRE AS PARTES - MANUTENÇÃO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO - RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO. “A alteração da taxa de juros remuneratórios pactuada em mútuo bancário depende da demonstração cabal de sua abusividade em relação à taxa média do mercado” (Recurso Especial repetitivo n. 1.112.879/PR e REsp n.1.061.530/RS). Demonstrada a discrepância entre a taxa contratada e aquela divulgada pelo BACEN, é o caso de limitar os juros remuneratórios à taxa média de mercado. A devolução de valores pagos a maior, de forma simples, tem lugar sempre que se verificar o pagamento indevido. A eventual cobrança de encargo abusivo não é suficiente para configurar abalo moral passível de indenização. (TJ-MT 10041400320218110015 MT, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 02/02/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/02/2022) Além disso, não há nos autos demonstração de que a conduta da requerida tenha ocasionado abalo concreto à honra, à dignidade ou à imagem do requerente. A mera alegação de dificuldades financeiras decorrentes do aumento das parcelas, desacompanhada de prova de repercussão extrapatrimonial efetiva, não autoriza a condenação por danos morais. Desse modo, o inadimplemento contratual ou a cobrança de encargos posteriormente reconhecidos como indevidos não geram, automaticamente, dever de indenizar por dano moral. Assim, rejeita-se o pedido de indenização por danos morais. III. DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por VALCILEY XAVIER DO PRADO em face de NOROESTE IMÓVEIS LTDA. - ME, para: RECONHECER a ilegalidade da capitalização mensal de juros, mediante aplicação de juros compostos/Tabela Price, no contrato n. 0206/2014-01, por se tratar a requerida de pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional, e, por consequência, DETERMINAR o recálculo das prestações pelo regime de juros simples, mantida a taxa remuneratória de 12% ao ano, equivalente a 1% ao mês, bem como o IGP-M/FGV como índice de correção monetária, nos termos pactuados no contrato; DECLARAR a nulidade da Cláusula 7.7 do contrato, por configurar restrição abusiva ao direito do consumidor, e, por consequência, DETERMINAR que a requerida forneça gratuitamente ao requerente, quando do integral pagamento do contrato, o respectivo termo de quitação e a autorização para outorga da escritura de transferência do imóvel; CONDENAR a requerida à restituição simples dos valores eventualmente pagos a maior pelo requerente, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, mediante confronto entre os valores efetivamente pagos e aqueles que seriam devidos com a aplicação do regime de juros simples, à taxa de 12% ao ano, com correção monetária pelo IGP-M/FGV, observados os comprovantes de pagamento e o demonstrativo de pagamentos juntado aos autos; DETERMINAR que o montante apurado em favor do requerente seja compensado com eventual saldo devedor remanescente do contrato, recalculado nos termos desta sentença. Caso, após a compensação, seja constatada a existência de saldo credor em favor do requerente, a diferença deverá ser restituída de forma simples, acrescida de correção monetária pelo IPCA/IBGE desde cada pagamento indevido e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; REJEITAR os pedidos de substituição da taxa de juros remuneratórios pela Taxa Selic, substituição do IGP-M/FGV por outro índice de correção monetária, declaração de nulidade da Cláusula 6 do contrato, repetição em dobro do indébito e indenização por danos morais, por ausência de amparo legal ou fático nas circunstâncias dos autos. Por conseguinte, decreto a extinção do feito com resolução do mérito, com espeque no artigo 487, I, do CPC. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% para cada uma, bem como ao pagamento de honorários ao patrono da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da condenação a ser apurado em liquidação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do CPC, observada eventual gratuidade de justiça. Transitada em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. De Nova Xavantina/MT para Água Boa/MT, data registrada no sistema. Silvana Fleury Curado Juíza de Direito em Substituição