Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processo: 1055259-11.2022.8.11.0001..
EXEQUENTE: CONDOMINIO PRIMOR DAS TORRES
EXECUTADO: FRANCISCO WELLINGTON CHAVES FILHO
Intimação - SENTENÇA
Vistos, etc... Processo em etapa de julgamento de embargos à execução. Houve penhora integral dos valores, estando garantido o juizo. Vieram-me os autos conclusos para apreciar EMBARGOS À EXECUÇÃO opostos por FRANCISCO WELLINGTON CHAVES FILHO nos autos da execução que lhe move CONDOMINIO PRIMOR DAS TORRES em razão do inadimplemento de taxas de condomínio e multa aplicada por irregularidade, no valor de R$ 3.747,70. A parte Executada, ora Embargante, em resumo, alega as seguintes teses: a) ausência de comprovação da propriedade, se tratando de obrigação propter rem, cuja obrigação de quitação recai sobre o proprietário, de modo que deve o feito ser extinto; b) que as provas juntadas são inservíveis como meio de prova, se tratando de documentos unilaterais; c) nulidade da penhora ante a ausência de prova da propriedade do bem, devendo os valores serem devolvidos; d) preclusão temporal para juntada de novas provas, em especial, matrícula do imóvel. Requereu: “a) seja designada audiência de conciliação, consoante Enunciado 71 do Fonaje10; b) a intimação do Embargado, na pessoa de seu advogado, para apresentar impugnação no prazo legal, se quiser; c) o ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR decorrente da ausência de conteúdo probatório eficaz a instruir a inicial, conforme determina o art. 320 do CPC, implica a carência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, impondo sua extinção sem o julgamento do mérito nos termos do art. 485, IV do CPC e consequente desbloqueio do valor penhorado no Id. 113489776; d) a PROCEDÊNCIA dos Embargos manejados, declarando a nulidade dos documentos apresentados no processo e a nulidade da penhora no valor de R$ 3.747,70 (três mil e setecentos e quarenta e sete reais e setenta centavos) formalizada no Id. 113489776 e determine o DESBLOQUEIO IMEDIATO. e) a CONDENAÇÃO do embargado ao pagamento e custas processuais dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §2º, do CPC”. Intimada para se manifestar quanto aos embargos à execução opostos, a parte Exequente requereu a improcedência dos mesmos. Alegou que juntou compromisso de compra e venda com firma reconhecida, que todos os documentos são válidos, que houve notificações e inadimplemento. DECIDO. Compulsando os autos e analisando as provas produzidas, entendo que os embargos à execução devem ser julgados improcedentes, consoante passo a demonstrar. Não assiste razão à parte Executada quando alega inexistência de título executivo ou que as provas são unilaterais, pois o Código de Processo Civil passou a elencar as taxas condominiais como sendo dívidas que constituem título executivo extrajudicial: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; No caso, as taxas foram comprovadas mediante a juntada de Regimento Interno, Convenção de Condomínio e Ata devidamente registrada, de modo que devidamente constituído o título executivo. No que se refere à legitimidade, restou comprovado que a parte Executada, apesar de não constar como proprietária junto à matrícula do imóvel, possui relação jurídica material sobre o imóvel, conforme compromisso de compra e venda devidamente assinado e com firma reconhecida. Aliás, não nega a aquisição e simplesmente se apega À irregularidade da falta do registro cuja responsabilidade também lhe incumbe por força contratual. Outrossim, o próprio Executado alega o caráter propter rem decorrente da obrigação de pagamento de taxas condominiais e multa, no entanto faz interpretação equivocada sobre o significado de ser a obrigação vinculada à coisa. Ora, sabe-se que independe o nome de quem esteja na matrícula do imóvel, bastando a comprovação da relação jurídica do Executado com o imóvel. Dizer que a obrigação é de natureza real, propter rem, significa dizer que é o bem que garante a dívida, ou seja, a obrigação persegue qualquer um que esteja com o bem, desprendendo-se do título de propriedade. A respeito da responsabilidade sobre taxas condominiais, colaciono o entendimento do STJ, em sede de recurso repetitivo, que dirimiu várias controvérsias acerca da legitimidade para responder aos débitos condominiais. A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso. Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014). Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345, regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015. Por esse julgamento ficou assentado as seguintes premissas básicas: i) é irrelevante que não tenha havido registro do contrato de compra e venda, sendo o comprador o verdadeiro responsável pelos débitos, desde que (ii) tenha sido comprovada a imissão na posse (entrega das chaves), como no caso ficou comprovado e (iii) que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação, afastando a ilegitimidade passiva do vendedor. Portanto, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel e não o registro do compromisso de compra e venda. Ademais, a relação jurídica material deve estar representada pela imissão na posse do imóvel e pela ciência inequívoca do credor – condomínio – acerca da transação, o que restou comprovado no caso. No caso dos autos, além do compromisso de compra e venda, o Condomínio juntou inúmeras conversas, via whatssap, contendo foto do Executado, no qual está devidamente ciente dos débitos e conversa naturalmente, se responsabilizando pela unidade, de modo que não pode alegar a própria torpeza. As próprias alegações do Executado são apenas uma tentativa de atacar formalidades e não o mérito da relação jurídica, que é o compromisso de compra e venda e o fato de se posicionar como responsável pela unidade. Aliás, sequer negou a veracidade das conversas, sua foto ou ser propriedade da linha telefônica. Em resumo, tal qual bem impugnado pelo condomínio: a comprovação de legitimidade passiva e obrigação pela unidade 08-16 provém do contrato de compra e venda, com firma reconhecida do executado (ID 94542480); há nos autos relatório das multas aplicadas, contendo o histórico das ocorrências com datas, vistorias, fotos da obra de propriedade do executado e identificação das irregularidades, bem como as respectivas notificações com a fundamentação das normas violadas e enviadas ao condômino (ID 94542481); por fim, há convenção condominial com as atribuições da gestão eleita, e obrigação dos condôminos em cumprir as normas construtivas (ID 94542483). Posto isso, JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, expeça-se alvará em favor da parte Exequente, mediante a indicação dos dados e, após, arquivem-se os autos. Intimem-se. Cumpra-se. Lúcia Peruffo Juíza de Direito