Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Requerente: Marcos Antônio Dewes e Outros
Requerida: Ana Flávia Pieniz Pawlina
PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE MATO GROSSO 2ª VARA CÍVEL DE PRIMAVERA DO LESTE Processo nº 0005988-20.2014.8.11.0037 Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos Vistos etc.
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos proposta por Marcos Antônio Dewes, Mônica Galbieri Dewes e Nilza Teresa D’Amorin Galbieri em face de Ana Flávia Pieniz Pawlina, todos devidamente qualificados nos autos. Segundo narrativa exordial, as partes celebraram, em 19 de novembro de 2012, um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Rurais, por meio do qual os autores prometeram vender à requerida os imóveis rurais denominados Fazenda Talismã I, II e III, objetos das matrículas nº 2.628, 2.629 e 2.630 do Cartório de Registro de Imóveis de Campo Verde/MT, pelo preço ajustado de R$ 15.000.000,00 (quinze milhões de reais), a ser pago em nove parcelas anuais. Aduzem que a requerida, após adimplir a primeira parcela, no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), que serviu como sinal e princípio de pagamento, tornou-se inadimplente quanto às obrigações subsequentes. Especificamente, apontam o não pagamento da parcela de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), vencida em 30/03/2014, e da parcela de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), vencida em 15/04/2014, totalizando um débito de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) à época do ajuizamento. Sustentam que, diante da mora, procederam à notificação extrajudicial da requerida em 07/05/2014, concedendo-lhe prazo para purgação ou para a restituição voluntária dos imóveis, o que não ocorreu. Invocam a existência de cláusula resolutiva expressa no contrato (Cláusula Terceira, Parágrafo Décimo), que autorizaria a rescisão de pleno direito e a imediata reintegração de posse. Acrescentam que a área de plantio da propriedade é de mais de 1.000 (um mil) hectares e, neste período, os requerentes deixaram de obter lucro, com plantio da safrinha 2012/2013, o plantio da safra verão 2013/2014 e a safrinha 2013/2014, sendo justa a indenização por perdas e danos mais lucros cessantes. Em sede de tutela de urgência, postularam pela reintegração de posse. Os pedidos de mérito consistem i) na rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Rurais, tornando definitiva a reintegração de posse em favor dos autores; ii) na declaração ‘como perdido’, em favor dos autores, do sinal de entrada a título de multa penal; iii) na condenação da requerida ao pagamento a) de multa moratória de 10% do total do negócio (R$ 1.500.000,00); b) de perdas e danos mais lucros cessantes no valor de R$ 500.00,00 (quinhentos mil reais); c) dos honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor dado ao imóvel, conforme pactuado no instrumento particular. A petição inicial foi instruída com documentos. A tutela antecipada foi deferida (Num. 52850795 – Pág. 170-171), em 24/09/2014, sendo a reintegração de posse efetivada em 13/10/2014, conforme Auto de Reintegração de Posse (Num. 52850801 - Pág. 8). Após a angularidade da relação processual, a requerida apresentou sua contestação afirmando exercer a posse sobre o imóvel transacionado desde a data da subscrição do mencionado contrato (19/11/2012), utilizando-o para a produção agrícola e efetuando benfeitorias e acessões no bem. Embora tenha admitido o inadimplemento das parcelas, rechaçou as consequências jurídicas pretendidas pelos autores, sustentando, em síntese, que as arras pagas teriam natureza confirmatória, em razão da cláusula de irretratabilidade do contrato, devendo ser restituídas em caso de rescisão e não retidas. Suscitou, ainda, o direito de retenção por benfeitorias realizadas no imóvel. Impugnou o pedido de perdas e danos por ausência de comprovação e sustentou a impossibilidade de cumulação da multa moratória com o pedido de rescisão contratual, bem como a ilegalidade da cláusula que prefixa honorários advocatícios. Ao final, pugnou pela sua permanência na posse do imóvel até haver a restituição e compensação dos valores despedidos a título da parcela anual quitada (arras confirmatórias) e das benfeitorias e acessões efetivadas, bem como pela improcedência da demanda (Num. 52850804 – Pág. 16/30). Impugnação à contestação (Num. 52850817 – Pág. 14). A decisão liminar de reintegração de posse foi revogada em 25/03/2015 (Num. 52850839 – Pág. 2), em razão do restabelecimento do stay period da recuperação judicial, que considerou o imóvel bem essencial à atividade da requerida/recuperanda. Posteriormente, em 21/07/2015, a mesma liminar foi restabelecida (Num. 52852153 – Pág. 442), após notícia de que o Superior Tribunal de Justiça havia suspendido a decisão que havia determinado o prosseguimento da recuperação judicial, cujo correspondente Auto de Restituição de Posse fora lavrado em 17/08/2015 (Num. 52852154 – Pág. 4). Saneamento processual (Num. 52852163 – Pág. 6), em que foram fixados como pontos controvertidos a existência de benfeitorias e a apuração de perdas e danos, deferindo-se a produção de prova oral. As audiências de instrução designadas foram sucessivamente canceladas ou redesignadas, tendo feito ingressado em um longo período de suspensão, por requerimento conjunto das partes, para viabilizar tratativas de acordo (Num. 60412796, 82976896). Decisão homologa a desistência da prova oral postulada pela requerida (Num. 213633388). Formalizados os autos, vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO. DECIDO. A controvérsia cinge-se às consequências jurídicas do inadimplemento contratual confessado pela requerida. DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE A existência do negócio jurídico e o inadimplemento da requerida são fatos incontroversos, porquanto admitidos expressamente na peça de defesa. A requerida não nega o débito referente às parcelas de 2014, limitando-se a discutir as consequências jurídicas de sua mora. O artigo 475 do Código Civil estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". No caso em tela, além da norma geral, o próprio instrumento contratual, em sua Cláusula Terceira, Parágrafo Décimo, previu a resolução de pleno direito em caso de inadimplemento, tratando-se de cláusula resolutiva expressa (CC, art. 474). A notificação extrajudicial (52850201 – Pág. 1) serviu para constituir a devedora em mora. Assim, diante da confissão da inadimplência e da expressa previsão contratual, a decretação da rescisão do contrato é medida de rigor. Como consectário lógico da rescisão, a posse da requerida, que antes era justa por derivar do contrato, tornou-se precária, configurando o esbulho e autorizando a tutela possessória. A medida liminar de reintegração de posse, portanto, deve ser tornada definitiva. DAS BENFEITORIAS E DO DIREITO DE RETENÇÃO A parte requerida, em sua contestação, suscitou de forma genérica a realização de benfeitorias e acessões no imóvel, pleiteando, com base nisso, o direito de retenção até a devida indenização. O direito à indenização por benfeitorias, previsto no art. 1.219 do Código Civil, é assegurado ao possuidor de boa-fé. Contudo, a alegação de sua existência constitui fato impeditivo do direito do autor, cujo ônus da prova recai sobre quem alega, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. No caso dos autos, a requerida não se desincumbiu minimamente de seu ônus probatório. A peça de defesa veio desacompanhada de qualquer documento - como notas fiscais, recibos ou laudos -, que pudesse comprovar a efetiva realização de melhorias no imóvel, sua natureza (necessária, útil ou voluptuária) e seu valor. A alegação permaneceu no campo meramente retórico. Ademais, a prova documental produzida pela parte Autora milita em sentido contrário. O Laudo Técnico de Vistoria (Num. 52850795 – Pág. 6/23) e o próprio Auto de Reintegração de Posse (Num. 52850801 – Pág. 8) apontam um cenário de degradação e abandono do imóvel, com a existência de erosões, voçorocas e danos às edificações, o que contradiz a tese de que foram realizadas benfeitorias. O ponto central, todavia, é a preclusão da oportunidade probatória. Este juízo, na decisão saneadora, fixou a existência de benfeitorias como ponto fático controvertido e deferiu a produção de prova oral. Contudo, a própria requerida desistiu expressamente da produção de provas, requerendo o julgamento antecipado da lide (Num. 211604806). Ao abdicar da dilação probatória, a requerida renunciou à oportunidade de comprovar os fatos constitutivos de seu pretenso direito à indenização e retenção. Não se pode, em sede de sentença, reconhecer um direito cuja existência não foi provada durante a instrução processual. Portanto, por ausência de prova, rejeito a tese defensiva de existência de benfeitorias indenizáveis e, por consequência, afasto o pleito de direito de retenção. DA RETENÇÃO DAS ARRAS Os autores pleiteiam a retenção do valor de R$ 1.000.000,00, pago como sinal, com base na Cláusula Décima Sexta do contrato, que a prevê "a título de multa penal". A requerida, por sua vez, argumenta que as arras são confirmatórias, dada a cláusula de irretratabilidade (Cláusula Quinta), e deveriam ser restituídas. Assiste razão aos autores. Embora o contrato seja irretratável, o que confere ao sinal, em princípio, natureza confirmatória, as partes, no exercício da autonomia privada, estipularam que, em caso de inexecução, tal valor seria perdido a título de penalidade. Aplica-se, à espécie, o disposto no art. 418, I, do Código Civil: "Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; (...)". A retenção, nesse caso, não decorre do direito de arrependimento, mas da sanção pelo inadimplemento. Destarte, é legítima a retenção do sinal pelos autores. DA MULTA MORATÓRIA E DA INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR Os autores cumulam o pedido de retenção das arras com a cobrança de multa moratória de 10% sobre o valor do negócio e indenização suplementar por lucros cessantes de R$ 500.000,00. O pedido atinente à multa moratória não merece acolhimento. A multa moratória, como o próprio nome indica, destina-se a penalizar a mora, ou seja, o atraso no cumprimento da obrigação, pressupondo a manutenção do vínculo contratual. Ao optarem pela rescisão (resolução por inadimplemento absoluto), os autores não podem exigir, cumulativamente, a penalidade pelo simples atraso. A sanção pelo descumprimento total já está sendo aplicada por meio da resolução do pacto e da retenção da cláusula penal compensatória. No que tange ao pedido de indenização suplementar por perdas e danos (lucros cessantes), há pertinência no direito. Cumpre, de proêmio, distinguir as espécies de arras. As arras confirmatórias (CC, art. 417) servem para confirmar o negócio jurídico, tornando-o obrigatório, e constituem princípio de pagamento. Se a parte que deu as arras não cumprir a obrigação, a outra parte (inocente) pode reter o valor integralmente, considerando o negócio desfeito, ou exigir o cumprimento forçado do contrato. Diversa é a natureza das arras penitenciais (CC, art. 420), que funcionam como uma penalidade prefixada para a hipótese de arrependimento, assegurando às partes o direito de se desfazerem do negócio. Nesse caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. No caso dos autos, a Cláusula Quinta estabelece a irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, de modo que, afastando o direito de arrependimento, faz incidir a disciplina das arras confirmatórias disposta no art. 418, I, e 419 do Código Civil. Ademais, a Cláusula Décima Sexta é expressa ao prever que, "em caso de inadimplência de quaisquer das parcelas", o comprador "perderá em favor dos vendedores o sinal de entrada". A retenção das arras, conforme permissivo legal (CC, art. 418, I), no caso, não exclui o direito à indenização por prejuízos maiores. O art. 419 do Código Civil é expresso ao dispor que "a parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima". As arras, neste contexto, funcionam como um piso indenizatório e não como um teto. O direito à reparação integral encontra amparo, ainda, nos artigos 402 e 475 do mesmo diploma legal, que asseguram à parte lesada pelo inadimplemento o direito de ser indenizada pelo que efetivamente perdeu e pelo que razoavelmente deixou de lucrar. No caso concreto, os autores, produtores rurais, foram privados da posse e do uso de um imóvel rural de considerável capacidade produtiva (mais de 1.000 hectares) por um período considerável, desde o inadimplemento até a efetiva reintegração de posse. É consectário lógico da natureza do bem e da atividade das partes que, se estivessem na posse do imóvel, o destinariam a uma finalidade econômica, auferindo os frutos civis e naturais correspondentes. A privação injusta desse potencial econômico, por si só, configura as perdas e danos (lucros cessantes). Assim, reconhecido o direito à indenização pelos lucros cessantes (an debeatur), seu valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença. DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS A parte autora postula a condenação da requerida ao pagamento de honorários advocatícios fixados contratualmente na Cláusula Décima Sétima, no patamar de 20% sobre o valor do contrato. Inobstante a existência de discussão quanto à cumulativa cobrança judicial dos honorários contratuais com os sucumbenciais, no caso concreto, deve prevalecer a força vinculante do contrato (pacta sunt servanda), aliada ao princípio da reparação integral do dano, insculpido nos artigos 389, 395 e 404 do Código Civil. A despesa com a contratação de advogado para ajuizar a presente demanda decorreu diretamente do inadimplemento culposo da requerida. As partes, ao celebrarem o negócio, previram expressamente essa hipótese e prefixaram a penalidade correspondente. Trata-se, portanto, de uma cláusula penal específica para a hipótese de litigiosidade, que integra as perdas e danos devidos pela parte inadimplente. Todavia, o montante fixado – 20% sobre o valor total do contrato de R$ 15.000.000,00 – revela-se manifestamente excessivo, importando em R$ 3.000.000,00, o que ensejaria enriquecimento sem causa e onerosidade desproporcional. Nesse contexto, impõe-se a intervenção judicial para modular a penalidade, com fulcro no art. 413 do Código Civil, que determina a redução equitativa da cláusula penal quando seu montante for manifestamente excessivo. Assim, considerando a natureza da causa, o trabalho realizado e a complexidade da demanda, afigura-se razoável e proporcional a redução da referida verba para 10% (dez por cento) sobre o valor do débito que deu causa à rescisão, qual seja, R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), devidamente atualizado, que servirá de base de cálculo para os honorários fixados contratualmente entre as partes. DISPOSITIVO Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados nesta Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos proposta por Marcos Antônio Dewes, Mônica Galbieri Dewes e Nilza Teresa D’Amorin Galbieri em face de Ana Flávia Pieniz Pawlina e DECLARO i) a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Rurais, tornando definitiva a reintegração de posse dos imóveis rurais Fazenda Talismã I, II e III (matrículas nº 2.628, 2.629 e 2.630 do CRI de Campo Verde/MT) em favor dos autores; e ii) a perda, em favor dos autores, do sinal de entrada; bem como CONDENO a requerida ao pagamento i) de perdas e danos (lucros cessantes), a ser apurado em fase de liquidação de sentença; ii) e dos honorários advocatícios contratuais no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito que deu causa à rescisão, qual seja, R$ 2.000.000,00 (Base de cálculo - dois milhões de reais), acrescido de correção monetária desde a data do inadimplemento (CC, art. 389) e juros moratórios legais (CC, art.406) a contar da data da citação. Ratifico a tutela provisória de urgência. Por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 20% para os autores e 80% para a requerida, e honorários advocatícios. Fixo a verba honorária em 12% do valor da condenação, nos moldes do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, notadamente pelo extenso período de tramitação da demanda. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações pertinentes. P.R.I.C. Primavera do Leste (MT), data registrada no sistema. Patrícia Cristiane Moreira Juíza de Direito