Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE ÁGUA BOA PROCESSO N. 1001833-29.2019.8.11.0021 RECONVINTE: RAUL SCHNEIDER REQUERIDO: LIONS CLUB DE AGUA BOA - MT, WOLNEY MUSSALAN FERREIRA
SENTENÇA
Intimação - SENTENÇA I. RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL com TUTELA ANTECIPADA ajuizada por RAUL SCHNEIDER em face de LIONS CLUBE DE ÁGUA BOA/MT e de seu então presidente, WOLNEY MUSSALAN FERREIRA, todos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor, em sua petição inicial (ID 23853335), que celebrou com os requeridos um contrato verbal de compra e venda de um lote de terras urbano, identificado como Lote 01, Quadra 53, do loteamento Industrial V, com área de 1.000,00 m², situado nesta cidade de Água Boa/MT. Sustenta que o valor ajustado para a aquisição foi de R$ 133.000,00 (cento e trinta e três mil reais), a ser pago mediante uma entrada de R$ 25.300,00 (vinte e cinco mil e trezentos reais), seguida por 60 (sessenta) parcelas mensais de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Afirma ter realizado o pagamento da entrada e de 11 (onze) parcelas, totalizando, segundo seus cálculos, um montante de R$ 45.100,00 (quarenta e cinco mil e cem reais). Assevera que, de boa-fé e com a convicção de ser o proprietário, iniciou a construção de uma oficina mecânica no imóvel, despendendo a quantia de R$ 164.533,26 (cento e sessenta e quatro mil, quinhentos e trinta e três reais e vinte e seis centavos). Contudo, alega que, após ter investido o valor total de R$ 209.633,26 (duzentos e nove mil, seiscentos e trinta e três reais e vinte e seis centavos), os requeridos se recusam a proceder com a transferência da propriedade do imóvel, o que motivou a propositura da presente demanda. Ao final, pugna pela concessão de tutela antecipada para o reconhecimento imediato do contrato verbal e, no mérito, pela confirmação da medida com a consequente determinação de transferência da propriedade do imóvel. Subsidiariamente, caso não seja reconhecido o negócio de compra e venda, requer a devolução dos valores pagos pelo terreno e a indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas. Instruiu a inicial com diversos documentos, notadamente comprovantes de transferência (ID 23854726), recibos de pagamento de parcelas (ID 23855201) e planilha de despesas com a construção (ID 23854738 e outros). Após despacho inicial que determinou o recolhimento das custas processuais (ID 24095903), o autor comprovou o pagamento (ID 26959011). A análise do pedido de tutela de urgência foi postergada, e, em decisão de ID 32353187, o pedido liminar foi indeferido, com fundamento na exigência de escritura pública para negócios imobiliários de valor considerável, conforme o art. 108 do Código Civil, sendo, na mesma oportunidade, designada audiência de conciliação. O autor, em petição de ID 25355622, informou o recebimento de notificação extrajudicial para desocupação do imóvel e requereu a autorização para consignar em pagamento as parcelas vincendas. Citado (ID 64981027), o réu WOLNEY MUSSALAN FERREIRA apresentou contestação (ID 68680447), arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou meramente como representante legal do Lions Clube e que seu mandato já havia se encerrado antes da propositura da ação. Arguiu também a legitimidade passiva do Município de Água Boa, por ser o proprietário registral do imóvel, e a necessidade de inclusão da esposa do autor no polo ativo da demanda. Impugnou o valor da causa. No mérito, negou a existência de contrato de compra e venda, afirmando que a relação jurídica estabelecida era de locação, cujos termos foram, posteriormente, formalizados na Ata de Assembleia nº 001/2019. Impugnou a autenticidade e a finalidade dos recibos e comprovantes de pagamento juntados pelo autor, sugerindo que os valores transferidos para sua conta pessoal referiam-se a um empréstimo particular. Por fim, pleiteou a condenação do autor por litigância de má-fé. O réu LIONS CLUB DE AGUA BOA MT, por sua vez, apresentou contestação (ID 68664885), corroborando integralmente a tese defensiva do corréu Wolney. Sustentou que a negociação tratava-se de um contrato de locação, no qual o autor, como locatário, se comprometeu a realizar a construção no imóvel como forma de cumprir a cláusula resolutiva imposta pelo Município de Água Boa, sendo que os gastos seriam compensados nos aluguéis devidos. Afirmou que a Ata nº 001/2019 (ID 68667566), redigida pela esposa do autor, que à época era secretária do clube, formalizou os termos do acordo de locação. Impugnou a validade dos documentos apresentados pelo autor e, em sede de reconvenção, pleiteou a condenação do autor/reconvindo ao pagamento dos aluguéis em atraso desde janeiro de 2018, no valor de R$ 1.800,00 mensais, até a efetiva desocupação do imóvel. O autor apresentou impugnações às contestações (IDs 70509720 e 70509721), refutando as preliminares e reiterando os termos da inicial. Defendeu a legitimidade passiva do réu Wolney, sob o argumento de que os valores da suposta negociação foram depositados em sua conta pessoal. Insistiu na validade dos documentos e na existência do contrato de compra e venda. Por fim, informou a realização de depósito judicial (ID 121699118) no valor de R$ 88.200,00, para quitação integral do saldo devedor do contrato. Realizadas novas tentativas de conciliação, todas resultaram infrutíferas (IDs 66865905 e 132535982). O feito foi saneado de forma implícita, com a fixação dos pontos controvertidos e a designação de audiência de instrução e julgamento (ID 174253257). Em audiência de instrução, realizada em 24 de junho de 2025 (ID 198519062), foi colhido o depoimento pessoal do autor RAUL SCHNEIDER. A parte autora dispensou a oitiva de suas testemunhas. Foram inquiridas as testemunhas arroladas pela parte ré: EMERSON D’LEON LORENZON e MIRIAN KIRTS, pelo Lions Clube; e ANDRÉ LUIS NASCIMENTO DE NOVAES, pelo réu Wolney. O MM. Juiz indeferiu o pedido de redesignação para oitiva de uma testemunha ausente e declarou encerrada a instrução, abrindo-se prazo para alegações finais. As partes apresentaram seus memoriais (IDs 200867877, 203702097 e 203739209), reiterando suas teses e pedidos. A parte ré Lions Club peticionou ainda no ID 203504337, arguindo a ausência de despacho saneador e pleiteando a intervenção do Ministério Público. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.I. Das Questões Processuais e Preliminares Antes de adentrar ao mérito da causa, cumpre analisar as questões processuais e preliminares aventadas pelas partes. a) Da Ausência de Despacho Saneador e da Necessidade de Intervenção do Ministério Público A parte ré LIONS CLUB DE AGUA BOA MT, em petição de ID 203504337, arguiu a nulidade do feito por ausência de despacho saneador formal, bem como a necessidade de intervenção do Ministério Público, por se tratar de matéria de interesse público e haver indícios de crime de falsidade documental. Quanto à ausência de despacho saneador, embora o art. 357 do Código de Processo Civil preveja tal ato como etapa fundamental para a organização e o saneamento do processo, a jurisprudência, em homenagem aos princípios da celeridade e da instrumentalidade das formas, tem mitigado a rigidez de sua aplicação. O entendimento consolidado é de que a nulidade de um ato processual somente deve ser declarada quando houver a efetiva comprovação de prejuízo à parte que a alega, conforme o brocardo pas de nullité sans grief. No caso concreto, as questões fáticas e jurídicas foram amplamente debatidas, as partes tiveram oportunidade de requerer as provas que entendiam pertinentes, e a instrução processual foi realizada, com a oitiva de testemunhas e o depoimento pessoal do autor. As questões preliminares não resolvidas serão analisadas nesta sentença, não havendo prejuízo manifesto à defesa. Assim, rejeito a arguição de nulidade. No que tange à intervenção do Ministério Público, a controvérsia, em sua essência, circunscreve-se a uma disputa patrimonial de natureza privada, envolvendo um particular e uma associação civil. Embora o imóvel em questão tenha origem pública e penda sobre ele o cumprimento de cláusula resolutiva, tal fato, por si só, não configura o interesse público qualificado a que se refere o art. 178, inciso I, do Código de Processo Civil. A eventual apuração de crime de falsidade documental é matéria a ser tratada na esfera penal, não sendo causa para a intervenção obrigatória do Parquet como custos legis na presente demanda cível. Rejeito, portanto, o pedido de remessa dos autos ao Ministério Público. b) Da Ilegitimidade Passiva do Réu WOLNEY MUSSALAN FERREIRA O corréu WOLNEY MUSSALAN FERREIRA sustenta, em sua contestação (ID 68680447), ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que todos os atos relativos ao negócio jurídico em discussão foram praticados na qualidade de representante legal (presidente) do LIONS CLUB DE AGUA BOA MT, cujo mandato se encerrou antes mesmo da propositura da ação. A preliminar merece acolhimento. A ação visa o reconhecimento de um contrato e a transferência de um imóvel, obrigações que, segundo a própria narrativa autoral, teriam sido assumidas pela pessoa jurídica do LIONS CLUBE. A figura do presidente da associação atua como mero órgão de representação, cujos atos, praticados nos limites de seus poderes, vinculam a própria entidade, e não a pessoa física do administrador. O fato de os pagamentos terem sido, eventualmente, realizados em conta pessoal do então presidente, embora possa ser objeto de apuração em outra esfera, não desnatura a relação jurídica principal estabelecida com a associação, nem transfere para a pessoa física do representante a titularidade da obrigação. A personalidade jurídica da associação não se confunde com a de seus membros ou administradores. Assim, o Sr. Wolney Mussalan Ferreira não possui legitimidade para responder pessoalmente pelos pedidos formulados na inicial. Dessa forma, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva e, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação ao réu WOLNEY MUSSALAN FERREIRA. c) Das Demais Preliminares As demais preliminares arguidas pelo réu Wolney (necessidade de inclusão do Município de Água Boa no polo passivo, ausência de consentimento conjugal e incorreção do valor da causa) perdem seu objeto com o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva. De todo modo, para que não se alegue omissão, registro que a relação jurídica discutida se deu entre o autor e o Lions Clube, não se configurando litisconsórcio passivo necessário com o Município, cuja questão dominial é acessória e a ser resolvida entre este e a associação. A ausência de consentimento conjugal constituiria vício sanável, e a impugnação ao valor da causa não prospera, uma vez que o valor atribuído corresponde ao proveito econômico almejado pelo autor, em conformidade com o artigo 292 do CPC. II.II. Do Mérito Superadas as questões processuais, passo à análise do mérito. A controvérsia central da presente demanda reside em definir a natureza do negócio jurídico celebrado entre o autor, RAUL SCHNEIDER, e o réu, LIONS CLUB DE AGUA BOA MT: se um contrato verbal de compra e venda, como sustenta o autor, ou um contrato de locação com encargos, como defende o réu. a) Da Análise do Conjunto Probatório Para a correta solução da lide, é imprescindível uma análise pormenorizada e concatenada das provas produzidas nos autos, notadamente a prova documental e a prova oral. A prova documental mais robusta e esclarecedora trazida aos autos é, sem dúvida, a Ata de Assembleia nº 001/2019 (ID 68667566), datada de 07 de março de 2019. Este documento, que formaliza as deliberações da associação, é assinado pelo próprio autor, RAUL SCHNEIDER, e por outros membros do Lions Clube, inclusive por sua esposa, Sra. Vicencia de Paula Pereira Lima, que atuou como secretária da reunião. O teor da ata é cristalino ao descrever o negócio como uma locação, nos seguintes termos: “LOCADOR, para tratar de assuntos administrativos, sendo o aluguel de Um lote de terras (...) para a empresa RAUL SCHNEIDER (...) LOCATÁRIO”. O documento estabelece o valor de R$ 1.800,00 mensais “a título de alugueis” e prevê que os gastos com a construção seriam “compensadas em aluguéis após a conclusão de tais providencias”. A ata também aborda a possibilidade de uma futura compra do imóvel pelo autor, condicionando-a expressamente a uma deliberação em assembleia: “Caso o LOCATÁRIO tenha interesse na compra do imóvel (...) que noticie tal fato a diretoria do Clube, que então colocará o interesse em votação mediante Assembleia Extraordinária (...) Porem fica o Sr. RAUL SCHNEIDER ciente que se a venda não for acatada em assembleia, os gastos serão revertidos em alugueis”. Por fim, a ata prevê uma cláusula penal severa em caso de descumprimento das obrigações por mais de 60 dias: “a obrigação de desocupação do imóvel e a perda total das benfeitorias do lote, sem indenização, nem reembolso das benfeitorias”. A assinatura do autor neste documento confere-lhe força probatória superior, pois demonstra sua ciência e concordância inequívoca com os termos ali estabelecidos, que definem a relação como locatícia. Em contrapartida, os documentos apresentados pelo autor para sustentar a tese de compra e venda são frágeis. Os recibos de pagamento (ID 23855201), embora mencionem a "compra do lote", são documentos unilaterais, cuja autenticidade foi impugnada pela parte ré. Sua força probante é mitigada quando confrontada com a ata de assembleia, um documento bilateral e solene. Os comprovantes de transferência para a conta do então presidente Wolney Ferreira (ID 23854726) não estabelecem, por si sós, o nexo de causalidade com a suposta compra, sendo plausível a versão da defesa de que se tratavam de negócios particulares entre eles. Por fim, as notas de despesas com a construção comprovam a realização de obras no local, o que é incontroverso, mas não definem a natureza da posse exercida pelo autor. A própria ata de assembleia justifica a construção como um encargo da locação, visando ao cumprimento das exigências da Prefeitura Municipal para regularização do lote. A prova oral colhida em audiência de instrução (ID 198522258) reforça a tese defensiva. A testemunha Emerson Lorenzon, contador do Lions Clube à época, afirmou categoricamente que a alienação de um bem da associação dependeria de deliberação em assembleia e que nunca ouviu falar da venda do imóvel ao autor, mas sim que “em conversa com alguns companheiros ali, tinha um contrato entre eles, que foi dito que tinham locado”. De forma ainda mais contundente, a testemunha André Luis Nascimento de Novaes, que presidiu o clube no início das tratativas, corroborou a versão da locação, declarando que “Era uma ideia interessante de fazer a locação, e a pessoa construir e pagar com, virar e come que fala, virar aluguel, né!”. Nenhuma testemunha, portanto, confirmou a versão do autor sobre a existência de um contrato de compra e venda.
Diante do exposto, o conjunto probatório é uníssono em apontar para a existência de uma relação locatícia entre as partes, e não de uma compra e venda. A pretensão autoral de reconhecimento do contrato verbal de compra e venda e, consequentemente, de transferência da propriedade, carece de fundamento, devendo ser julgada improcedente. b) Do Pedido Subsidiário de Indenização por Benfeitorias/Acessões Reconhecida a relação como locatícia, a matéria referente à indenização por benfeitorias e acessões deve ser analisada sob a ótica da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 335, pacificou o entendimento de que “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. No caso em tela, a Ata de Assembleia nº 001/2019, que formalizou o pacto locatício, contém cláusula expressa de renúncia à indenização, prevendo a “perda total das benfeitorias do lote, sem indenização, nem reembolso”, no caso de descumprimento das obrigações por mais de 60 dias. O inadimplemento do autor quanto ao pagamento dos aluguéis é fato incontroverso, confessado em parte e demonstrado pela própria propositura da reconvenção. Ademais, o autor não logrou êxito em comprovar o cumprimento dos encargos de regularização da obra perante o município, outra obrigação que lhe incumbia. Dessa forma, sendo válida a cláusula de renúncia e estando configurado o inadimplemento contratual do autor/locatário, não há que se falar em direito à indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas no imóvel, tampouco em direito de retenção. O pedido subsidiário, portanto, também deve ser julgado improcedente. c) Da Reconvenção A parte ré, LIONS CLUB DE AGUA BOA MT, apresentou reconvenção (ID 68664885), pleiteando a condenação do autor/reconvindo ao pagamento dos aluguéis em atraso desde janeiro de 2018, no valor de R$ 1.800,00 mensais, até a efetiva desocupação do imóvel. Uma vez estabelecida a natureza locatícia da relação jurídica entre as partes, a obrigação do reconvindo de pagar os aluguéis pactuados é consequência lógica. O inadimplemento é manifesto. O próprio autor afirma ter pago apenas 11 parcelas, e seu depósito judicial (ID 121699118) no valor de R$ 88.200,00, realizado em junho de 2023, embora significativo, não quita a totalidade do débito acumulado desde janeiro de 2018. Portanto, o pedido reconvencional é procedente. O reconvindo deve ser condenado a pagar os aluguéis vencidos e vincendos, desde janeiro de 2018 até a data da efetiva desocupação do imóvel, no valor mensal de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Do montante total apurado em liquidação de sentença, deverá ser abatido o valor depositado judicialmente (ID 121699118), devidamente corrigido. d) Da Litigância de Má-Fé Por fim, a parte ré postula a condenação do autor por litigância de má-fé, nos termos dos artigos 79 e 80 do CPC. A análise da conduta processual do autor revela uma deliberada alteração da verdade dos fatos, conduta tipificada no inciso II do artigo 80 do CPC. O autor, ciente da natureza locatícia da relação — conforme provado pela Ata nº 001/2019, por ele assinada —, tentou induzir o Juízo a erro, forjando uma narrativa de compra e venda verbal que jamais existiu. A utilização de documentos de autenticidade duvidosa e a omissão de informações cruciais sobre sua participação e de sua esposa na diretoria do clube reforçam o dolo processual. A parte tem o dever de expor os fatos em juízo conforme a verdade, cooperando para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva. Ao distorcer a realidade fática para obter vantagem indevida, o autor incorreu em flagrante litigância de má-fé, merecendo a devida sanção processual. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: A) ACOLHO A PRELIMINAR de ilegitimidade passiva e JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em relação ao réu WOLNEY MUSSALAN FERREIRA, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. B) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal por RAUL SCHNEIDER em face de LIONS CLUB DE AGUA BOA MT, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. C) Condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais da ação principal e de honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a teor do disposto no artigo 85, § 2º, do CPC. D) JULGO PROCEDENTE o pedido reconvencional formulado por LIONS CLUB DE AGUA BOA MT em face de RAUL SCHNEIDER para CONDENAR o reconvindo ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, a partir de janeiro de 2018 até a efetiva desocupação do imóvel, no valor mensal de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada vencimento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da intimação para apresentar resposta à reconvenção. Autorizo, desde logo, a compensação do montante devido com o valor depositado judicialmente nos autos sob o ID 121699118, bem como seus respectivos rendimentos. E) Condeno o reconvindo ao pagamento das custas processuais da reconvenção e de honorários advocatícios em favor do patrono do reconvinte, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação apurado em liquidação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. F) CONDENO o autor, RAUL SCHNEIDER, por litigância de má-fé, ao pagamento de multa que fixo em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser revertida em favor da parte ré LIONS CLUB DE AGUA BOA MT, com fundamento nos artigos 80, inciso II, e 81, caput, do Código de Processo Civil. Cumpram-se as demais disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Mato Grosso/MT. Oportunamente, arquivem-se definitivamente os autos, com as baixas e anotações necessárias. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Água Boa/MT, datado e assinado pelo sistema. LUIS OTÁVIO TONELLO DOS SANTOS Juiz de Direito Substituto