Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 11ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processo: 1030027-13.2018.8.11.0041..
REQUERENTE: MICHELLI MARINA DA SILVA FREIRE
REQUERIDO: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO JOSE LTDA I. Relatório
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais proposta por MICHELLI MARINA DA SILVA FREIRE em face de IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA SÃO JOSÉ LTDA., ambas qualificadas nos autos. Narra a autora, em síntese, que celebrou Contrato de Compromisso de Compra e Venda com a ré para aquisição da unidade autônoma nº 202, do Edifício New Avenue, em Cuiabá/MT, pelo valor total de R$ 521.000,00. Afirma que efetuou o pagamento da quantia de R$ 172.000,00, referente à entrada e parcelas mensais/semestrais até a entrega das chaves. Aduz que o prazo para entrega do imóvel estava previsto para 30/04/2017, com tolerância de 180 dias (até 30/10/2017). Contudo, a obra não foi entregue no prazo estipulado, frustrando suas expectativas, especialmente considerando que o imóvel serviria de moradia após seu casamento. Diante do inadimplemento da ré, pugna pela rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, a restituição integral e imediata dos valores pagos, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 19.080,00. Requereu os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova. A inicial veio instruída com documentos. Deferida a justiça gratuita e a inversão do ônus da prova (ID 16155420). Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 17092823). A requerida apresentou contestação (ID 18317466), arguindo, no mérito, a ocorrência de caso fortuito e força maior (escassez de mão de obra, materiais e entraves burocráticos para expedição do "Habite-se") para justificar o atraso. Defendeu a validade da cláusula de tolerância e a inexistência de ato ilícito ensejador de danos morais. Subsidiariamente, em caso de rescisão, pugnou pela retenção de 25% dos valores pagos e da comissão de corretagem. Impugnação à contestação apresentada (ID 18699079), rechaçando as teses defensivas e reiterando os pedidos iniciais. O feito foi saneado (ID 159911684 e complementação posterior), fixando-se os pontos controvertidos (ilicitude da conduta, falha na prestação de serviços, responsabilidade, atraso, direito à restituição e danos) e deferindo-se a produção de prova oral. No curso da lide, a autora informou e comprovou que o imóvel objeto da lide foi alienado pela ré a terceiro (Sr. Antônio Santos) em 11/06/2019, conforme registro na Matrícula nº 102.952 (ID 154887927). Realizada audiência de instrução e julgamento em 30/10/2025 (ID 213003072), na qual a ré manifestou desinteresse na produção de provas orais e pugnou pelo julgamento antecipado. Foi colhido o depoimento pessoal da autora. As partes apresentaram alegações finais por memoriais. A autora (ID 214555895) reiterou o inadimplemento absoluto e a má-fé da ré ao revender o imóvel sem restituir os valores. A ré (ID 214888990) insistiu na tese de caso fortuito para afastar a culpa exclusiva e pleiteou a retenção de valores. Vieram-me os autos conclusos para sentença. II – Fundamento O feito encontra-se apto para julgamento, tendo sido observados os princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como produzidas as provas necessárias à formação do convencimento do juízo. 1. Da Relação de Consumo Inicialmente, impõe-se destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, enquadrando-se a autora no conceito de consumidora (art. 2º do CDC) e a ré no de fornecedora (art. 3º do CDC). Assim, a lide deve ser dirimida à luz das normas de ordem pública e interesse social do Código de Defesa do Consumidor, com a aplicação da inversão do ônus da prova já deferida e a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). 2. Do Atraso na Entrega da Obra e da Culpa pela Rescisão O ponto central da controvérsia reside na verificação da culpa pela rescisão contratual. A autora imputa à ré o inadimplemento pelo atraso na entrega da obra, enquanto a ré alega ocorrência de caso fortuito/força maior. Compulsando o Contrato de Compra e Venda (Cláusula Sexta), verifica-se que a data prevista para entrega da obra era 30/04/2017, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. A cláusula de tolerância é, via de regra, considerada válida, desde que expressamente pactuada. Com sua aplicação, o prazo final para entrega do imóvel findou-se em 30/10/2017. A ré confessa que o "Habite-se" somente foi expedido em 13/04/2018, ou seja, meses após o prazo final de tolerância, e não há nos autos qualquer comprovação de entrega das chaves à autora. As justificativas apresentadas pela ré – escassez de mão de obra, materiais, crise no setor e entraves burocráticos – configuram o chamado fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo aptas a romper o nexo causal ou afastar a responsabilidade da construtora. Tais eventos são riscos previsíveis e inerentes à atividade da construção civil. Nesse sentido é a Súmula 161 do TJSP, aplicável por analogia: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente." O entendimento é pacificamente corroborado pela jurisprudência recente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que afasta a alegação de entraves administrativos como excludente de responsabilidade: TJ-MG - Apelação Cível: 50070813520168130027, Relator: Des.(a) Mauro Pena Rocha (JD), Data de Julgamento: 11/03/2026, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/03/2026 Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA INVERSA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO NÃO PROVIDO. [...] 4. O embargo judicial ou entraves administrativos para obtenção de licenças configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade desenvolvida pela construtora, não sendo aptos a afastar a mora ou a responsabilidade civil. [...] Tese de julgamento: 1. O embargo judicial de obra de loteamento configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega. Ademais, fato gravíssimo e incontroverso, comprovado pela Matrícula nº 102.952 (ID 154887927), sela a sorte da demanda: a ré, mesmo em litígio com a autora e sem restituir os valores pagos, alienou o mesmo imóvel a terceiro em 11/06/2019. Tal conduta demonstra não apenas o inadimplemento absoluto da obrigação de entregar a coisa, mas também uma violação frontal e dolosa da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), tornando impossível o cumprimento da obrigação e confirmando a necessidade de rescisão por culpa exclusiva da vendedora. 3. Da Restituição dos Valores Pagos Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, a devolução dos valores pagos pela compradora deve ser integral e imediata, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça de Mato Grosso e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é uníssona na aplicação deste entendimento: TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10547619120198110041, Relator: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/03/2026, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2026 [...] 6. Demonstrada a culpa exclusiva das rés pelo inadimplemento, a Súmula 543 do STJ impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção. [...] Tese de julgamento: [...] 2. Na rescisão contratual por inadimplemento da vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, sem retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ. TJ-MG - Apelação Cível: 50097766420248130452, Relator: Des.(a) Roberto Ribeiro de Paiva Junior, Data de Julgamento: 06/03/2026, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/03/2026 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - RELAÇÃO DE CONSUMO - CDC APLICÁVEL - TEMA 1095/STJ INAPLICÁVEL - FORTUITO INTERNO - RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA - SÚMULA 543/STJ - CONSECTÁRIOS LEGAIS - IPCA DESDE O DESEMBOLSO E SELIC APÓS A CITAÇÃ- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. [...] Reconhecida a culpa da fornecedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ. Portanto, a autora faz jus à restituição integral de R$ 172.000,00, em parcela única. Não há que se falar em retenção de qualquer percentual, pois a ré deu causa ao rompimento do vínculo, devendo as partes retornar ao status quo ante. 4. Dos Danos Morais Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não gere dano moral, a situação dos autos ultrapassa, e muito, o dissabor cotidiano. A jurisprudência tem reconhecido que o atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral in re ipsa (presumido). No caso em tela, a lesão extrapatrimonial é evidente e agravada por múltiplos fatores: O atraso foi significativo, ultrapassando em muito o prazo de tolerância; A frustração do projeto de vida da autora, que planejava residir no imóvel após seu casamento, o que representa uma quebra violenta na programação pessoal e familiar; A conduta de má-fé da ré, que não apenas reteve indevidamente o vultoso capital da consumidora por anos, mas também, em um ato de absoluto descaso e deslealdade, vendeu o imóvel a um terceiro no curso da lide. Essa conjugação de fatores causa angústia, aflição e um sentimento de impotência que extrapolam o mero aborrecimento, justificando a reparação. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais compartilha desse entendimento: TJ-MG - Apelação Cível: 50045666420238130194, Relator: Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção, Data de Julgamento: 22/01/2026, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/01/2026 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA IDÔNEA - CULPA DA CONSTRUTORA - MULTA MORATÓRIA - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA [...] O atraso injustificado na entrega de imóvel e a completa frustração da legítima expectativa do comprador configuram dano moral indenizável. Quanto ao valor, considerando a capacidade econômica das partes, a gravidade da conduta (especialmente a revenda a terceiro) e o caráter pedagógico-punitivo da medida, o valor pleiteado de R$ 19.080,00 mostra-se razoável e proporcional. 5. Das Taxas Condominiais Conforme o entendimento pacificado pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 886), a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais só se inicia com a efetiva imissão na posse, que se dá com a entrega das chaves. Como a autora nunca recebeu as chaves, qualquer cobrança de condomínio em seu nome é indevida, sendo de responsabilidade exclusiva da ré. III – Dispositivo
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente os pedidos formulados na inicial por MICHELLI MARINA DA SILVA FREIRE em face de IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA SÃO JOSÉ LTDA., para: 1. DECLARAR rescindido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda da unidade autônoma nº 202, do Edifício New Avenue, por culpa exclusiva da requerida; 2. CONDENAR a requerida à restituição integral e imediata da quantia paga pela autora, no valor histórico de R$ 172.000,00 (cento e setenta e dois mil reais). Sobre esse valor deverá incidir correção monetária pelo índice do INPC (conforme tabela do TJMT) a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação (responsabilidade contratual – art. 405 do CC); 3. CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 19.080,00 (dezenove mil e oitenta reais). Sobre esse valor incidirá correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. 4. Em razão da sucumbência, CONDENO a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono da autora, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando o tempo de tramitação (desde 2018), a complexidade da causa e o trabalho desenvolvido. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido em 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. Adriana Sant’Anna Coningham Juíza de Direito em substituição legal