Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autora: NC Imóveis Ltda
Réu: Wilkerson Araújo Machado
.Processo nº 1008404-31.2023.8.11.0003 Ação de Rescisão Contratual por Inexecução Voluntária c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos Vistos etc. N C IMÓVEIS LTDA, qualificada nos autos, ingressou com AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS contra WILKERSON ARAÚJO MACHADO, também qualificado no processo, visando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, reintegração de posse e ressarcimento de danos. A autora aduz que as partes firmaram um contrato particular de compromisso de compra e venda, em 25.03.2013, do lote/terreno nº 21, da quadra 51, com 330m², situado no loteamento denominado Vila Mineira, nesta urbe, sob a matrícula nº 91863 do CRI local. Alega que o demandado se comprometeu ao pagamento da quantia de R$ 49.390,00 (quarenta e nove mil e trezentos e noventa reais), sendo R$ 2.350,00 (dois mil trezentos e cinquenta reais) como arras e o saldo remanescente em 96 (noventa e seis) parcelas mensais de R$ 490,00 (quatrocentos e noventa reais). Argui que o réu não cumpriu com o contratado, vez que em 15.04.2019 e em 14.10.2022 encontrava-se com parcelas em atraso, repactuaram a avença, tendo o demandado se comprometido a pagar 21 (vinte e uma) parcelas de R$ 1.641,25 (um mil, seiscentos e quarenta e um reais e vinte e cinco centavos), porém, mais uma vez, não honrou com o compromisso assumido. Requer a procedência da demanda para a rescisão da avença, com a reintegração na posse do imóvel e condenação do requerido nas perdas e danos. Juntou documentos. A liminar vindicada foi indeferida (Num. 115232154). O demandado foi citado por edital e não apresentou defesa, razão pela qual lhe foi nomeado Curador Especial que apresentou defesa por negativa geral (Num. 186010913). Tréplica. As partes apresentaram as provas que pretendem produzir. Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO. EXAMINADOS. DECIDO. Julgo o processo no estado em que se encontra. Conheço diretamente do pedido, uma vez que a questão de mérito prescinde da produção de provas, na forma do art. 355, I e II, do CPC. O mérito da lide tem por objeto o descumprimento de contrato de compra e venda firmado entre as partes. O documento do Num. 114721630 comprova ser a autora detentora do domínio do imóvel, objeto do pacto firmado entre as partes. A inadimplência contratual é incontroversa nos autos, restando ela confessada em razão da revelia do demandado. E mais, a notificação do Num. 114721633, faz prova cabal da inadimplência da parte demandada. O pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em face do que dispõe o artigo 32, da Lei nº. 6.766[1], de 19 de dezembro de 1979, deve ser julgado procedente, visto que a mora enseja a rescisão da avença. In casu, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa da parte ré. E este deve, assim, responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475, do CC, em vigor. "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Destarte, em face do inadimplemento das prestações pactuadas, à autora é lícito pedir a rescisão contratual, além da indenização relativa às perdas e danos daí advindas. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE -INADIMPLÊNCIA - PROVA - PAGAMENTO - RESTITUIÇÃO - CLÁUSULA PENAL - PERDAS E DANOS - FRUIÇÃO. É legítima a pretensão do promitente vendedor de rescisão do contrato de promessa compra e venda de imóvel, cumulada com reintegração de posse, quando provada a inadimplência do promitente comprador, que deve receber o que pagou, abatido o montante da cláusula penal e perdas e danos pelo tempo de ocupação do bem. (TJ-MG - AC: 10000212611974001 MG, Relator: Saldanha da Fonseca, Data de Julgamento: 03/02/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/02/2022)” “AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1909532 CE 2020/0323726-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2021)” Ora, pensar de outro modo seria admitir a vulneração do princípio universal de Direito que proíbe o enriquecimento sem causa de um e detrimento do outro. A reintegração na posse do imóvel é consequência lógica da rescisão do aludido contrato como disposto na cláusula sétima. Como a posse do réu estava condicionada ao pagamento das parcelas do contrato, a inadimplência superveniente do comprador torna a sua posse precária, não produzindo qualquer efeito jurídico perante a autora. Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao statu quo ante e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes. Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte autora, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se. Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária, sob pena de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "plus" que se acresce, mas um "minus" que se evita. Assim, a correção monetária deve incidir a contar de cada desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas. Quanto aos juros de mora, entendo serem eles devidos e devem incidir a partir do trânsito em julgado em razão REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002. Cumpre reconhecer que a parte autora, vendedora, faz jus à indenização pela indevida fruição do imóvel pela parte requerida, ao tempo da inadimplência, tendo ainda se negado a restituir o imóvel. A jurisprudência é pacífica quanto ao estabelecimento da indenização de forma análoga a aluguéis. E cito: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - PRIMEIRO RECURSO - INDENIZAÇÃO PELAS REALIZAÇÕES DE BENFEITORIAS - AUSÊNCIA DE PEDIDO - RÉU RÉVEL - IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE - POSSE INJUSTA - PAGAMENTO DE ALUGUEL - POSSIBILIDADE - MARCO INICIAL - DATA DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - REINTEGRAÇÃO DA POSSE - RETORNO AO STATUS A QUO - NECESSIDADE - APURAÇÃO DOS CRÉDITOS NA FASE DE LIQUIDAÇÃO - RECURSO NÃO PROVIDO - SEGUNDO RECURSO - QUESTÃO PRELIMINAR - JULGAMENTO ULTRA PETITA - VERIFICAÇÃO - ACOLHIMENTO - DECOTE DA PARCELA - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias, no entanto, a ausência de pedido expresso pela parte que, em razão da revelia, apresentou contestação por negativa geral, impede a análise da indenização pelo magistrado da causa. É devida a indenização pela fruição do bem, a fim de ressarcir os promitentes vendedores pela ocupação irregular do imóvel objeto do litígio. Deve-se considerar como marco inicial, a data do recebimento da notificação extrajudicial, momento em que os promitentes compradores permaneceram na posse injusta do bem, dele usufruindo de forma plena e sem o pagamento de qualquer contraprestação. A resolução contratual resulta no retorno ao status quo anterior, o que implica na reintegração dos autores da ação na posse do imóvel, sem prejuízo à apuração de eventuais créditos n fase de liquidação de sentença. A demanda deve ser decidida dentro do exatos limites do litígio, sendo vedado ao juiz deliberar fora ("extra petita") aquém ("citra" ou "infra petita") ou além ("ultra petita") dos pedidos formulado pelas partes. O julgamento ultra petita, por si só, não implica na nulidade absoluta do julgado, mas meramente parcial, devendo ser preservada sentença, adequando-a aos termos do que fora pedido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.168601-5/001, Relator(a): Des.(a) Baeta Neves, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/06/2024, publicação da súmula em 13/06/2024) No caso presente, vejo que a parte ré foi notificada pela autora acerca da inadimplência, em 27.06.2022 (Num. 114721636 - Pág. 1), tendo a ação sido proposta em 10.04.2023. Assim, o quantum devido deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, por arbitramento, tendo como parâmetro o valor médio de mercado relativo ao aluguel de terreno para construção na mesma localidade, qual seja, na Vila Mineira, localizado nesta cidade. Posto isso, após a apuração mercadológica, a condenação do réu ao pagamento de alugueres pela fruição indevida do imóvel, deve se limitar ao importe constante da inicial, ou seja, 0,75% do valor atualizado do contrato por mês de fruição, a partir da data da notificação e até a efetiva desocupação do imóvel. Relativamente as benfeitorias, estabelece o art. 34 da Lei 6.766/79 que: "Art. 34 - Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário." E, em obediência ao princípio da boa-fé, tem o demandado direito à indenização pelas benfeitorias edificadas no lote, podendo exercer inclusive o direito de retenção da coisa, opondo-se à sua restituição até ser paga referida indenização. Confira-se: "Rescindindo-se o contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do promissário comprador, deve o promitente vendedor, antes de ser reintegrado na posse do imóvel, indenizar o comprador pelas benfeitorias deixadas, sob pena de enriquecimento sem causa. (Apelação nº 395507-7, TJMG, Rel. Juiz Valdez Leite Machado)." Em que pese à citação de precedente pela parte demandante acerca da possibilidade de indenização pelas benfeitorias apenas no caso de comprovação da regularidade e aprovação da construção frente ao município, cumpre reconhecer que o só fato de não haver a aprovação do projeto pela municipalidade, não basta para descartar a possibilidade de indenização da construção. Nessa análise, o descarte da indenização pelas construções apenas se concretiza com a confirmação de impossibilidade de regularização do imóvel frente à prefeitura. Significa dizer que há necessidade de apurar se o imóvel construído comporta ou não aprovação e regularização pela municipalidade e somente em caso negativo é que se pode descartar a indenização. Portanto, se confirmada a possibilidade de regularização da construção frente à municipalidade, cumpre apenas decotar os custos para essa regularização, por não ser do vendedor este ônus para a regularização da construção. Portanto, cabe apenas ressaltar que o valor das indenizações será posteriormente apurado, na fase de liquidação de sentença, caberá, ainda, nessa liquidação ser apurada a possibilidade de aprovação da construção junto à municipalidade e, somente em caso positivo, é que se confirmará a condenação da parte autora no pagamento da indenização pelas benfeitorias e construções, com dedução dos valores correspondentes aos custos para a regularização do imóvel junto à municipalidade. Por ora, é necessária apenas a declaração do direito à indenização pelas benfeitorias e ou acessões realizadas, cujo eventual importância deverá ser corrigidos da data da apuração e juros de mora da citação válida. Ressalta-se, ainda, que a parte demandada ao realizar a edificação no lote sub judice, não obstante a falta de pagamento agiu de boa-fé, mormente porque detinha a posse do imóvel, conforme expressa disposição contratual, cabendo asseverar que a constituição em mora é que torna a posse injusta. Dessarte, a reintegração de posse do bem deverá ser condicionada à devolução das parcelas pagas a fim de assegurar o equilíbrio das partes na relação processual. Lado outro, plenamente possível a aplicação da multa prevista na cláusula sétima, III do contrato do Num. 114721629 - Pág. 2, qual seja, o abatimento do equivalente a 20% (vinte por cento) do saldo a ser restituído. Ao disciplinar a pena convencional (multa contratual), nosso ordenamento civil estabelece que: "incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora", conforme inteligência do art. 408 do CC. É mister, ainda dizer, que para se exigir a destacada cláusula penal é prescindível a alegação ou comprovação de prejuízos, nos termos do art. 416 do supramencionado codex, in verbis: Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. 1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e arbitramento de multa. 2. O autor sustenta a inadimplência da ré, compradora, quanto ao pagamento das parcelas de financiamento, requerendo a rescisão do contrato, reintegração de posse e indenizações. 3. A ré, por sua vez, alega que a falta de envio dos boletos pelo apelado e a ausência de procuração pública para retirar as parcelas junto ao Banco do Brasil impossibilitaram o pagamento. 4. Comprovada a inadimplência da apelante, a rescisão contratual é medida que se impõe, pois a negativa do apelado em fornecer os boletos e a falta de procuração pública não exoneram a apelante de sua obrigação de pagar as parcelas, cabendo-lhe adotar medidas extrajudiciais e judiciais cabíveis para regularizar a situação. 5. A cláusula contratual que prevê a aplicação de multa em caso de inadimplemento é válida, conforme estipulado no contrato. 6. O valor pago a título de sinal deve ser retido pelo apelado, conforme cláusula contratual, dada a culpa exclusiva da apelante pela rescisão. 7. Apelação da ré desprovida. Apelação do autor parcialmente provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 10558316820228260576 São José do Rio Preto, Relator.: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 30/09/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2024)” No que tange ao pagamento de impostos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome da autora, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever da requerente de promover a liquidação dos IPTU’s em aberto. Ex positis, julgo parcialmente procedente o pedido inicial. Decreto a rescisão do contrato particular de compra e venda do imóvel. Determino que a autora retenha 20% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a parte ré. Sobre o valor apurado incidirá correção monetária pelo INPC, desde a data de cada desembolso e juros de mora desde o trânsito em julgado (Tema 1002). Condeno a parte demandada a indenizar a autora pela fruição do imóvel, nos termos da fundamentação alhures, devendo referido valor ser apurado em liquidação de sentença. Condeno, ainda, a autora a indenizar a parte requerida pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, a serem apuradas mediante liquidação por arbitramento, e compensadas com as perdas e danos devidos pelos demandados, desde que comprovada a possibilidade de regularização do bem junto à municipalidade. Determino a reintegração da autora na posse do imóvel, mediante a expedição do competente mandado. Por ter a autora decaído em parte mínima do pedido, nos termos do artigo 86, § único, do Código de Processo Civil, condeno o demandado ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Transitada em julgado, comprovada a indenização, expeça mandado de reintegração de posse a favor da requerente. Após, ao arquivo com baixa e anotações necessárias. P.R.I.C. Rondonópolis-MT/2025. MILENE APARECIDA PEREIRA BELTRAMINI JUÍZA DE DIREITO [1] Art 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.