Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processo n. 1006039-94.2017.8.11.0041
Vistos. I. Relatório.
Trata-se de AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA FIXAÇAO DE ALUGUEL PROVISÓRIO, movida por DELUXE COM. VAREJISTA DE ROUPAS LTDA, em desfavor de CONDOMÍNIO CIVL DO PANTANAL SHOPPING, devidamente qualificados. A parte autora aduz, em síntese, que firmou contrato de locação com o réu, em 01/08/2013, ficando estipulado como aluguel mínimo a importância de R$ 10.491,95 (dez mil quatrocentos e noventa e um reais e noventa e cinco centavos), e o aluguel percentual de 6% sobre o seu faturamento bruto, relativo ao espaço de 66,61 m². Narra que, passados três anos da avença, o aluguel perfaz a importância de R$ 26.340,85 (vinte e seis mil trezentos e quarenta reais e oitenta e cinco centavos), o que compromete 20% do seu faturamento, o que inviabiliza as suas atividades. Afirma que, tentou negociar a revisão do aluguel com o réu, mas este é inflexível e, após investigação com outros lojistas, tomou conhecimento de que paga o maior aluguel do shopping. Assim, visando a manutenção do equilibro contratual, requer a fixação dos alugueres no percentual de 50% do praticado. Tutela de urgência deferida (ID. 6678969). Embargos de declaração opostos pela parte Requerida (ID. 8017560), rejeitados em ID. 62991877. As partes participaram da audiência de conciliação, porém, não firmaram acordo (ID. 8677169). A parte requerida apresentou contestação (ID. 9122271), arguindo preliminar de inépcia da inicial. No mérito, sustenta que, em 01/08/2023, firmaram contrato de locação, cujo valor do aluguel mínimo mensal (AMM) perfazia a importância de R$ 10.491,95 (dez mil quatrocentos e noventa e um reais e noventa e cinco centavos), e com o passar do tempo, aplicando o índice de reajuste do contrato, em março/2017, o valor resultou em R$ 13.170,43 (treze mil cento e setenta reais e quarenta e três centavos). Defende que, qualquer análise do valor da locação, não se pode fazer comparação utilizando como referência o valor total da locação, mas sim o valor por metro quadrado, na medida em que cada loja possui um tamanho. Naquela oportunidade, indica que o valor praticado no início do ajuste (01/08/2013) era de R$ 157,51 o m², e passou para R$ 197,72 o m² em março/2017, apontando o tamanho da loja como 66,61m². Esclarece diferenciação entre as modalidades de valor da locação em todos os contratos de locação em Shopping Center, que são determinados por diversos fatores, mas que o valor da locação da autora é compatível com o praticado no mercado, não havendo se falar em procedência da demanda revisional, pugnando pela determinação do pagamento do valor referente a diferença do valor fixado provisoriamente o determinado em contrato. Impugnação à contestação (ID. 10635663). Houve suspensão do processo (ID. 130011721), em decorrência da constatação de existência de ação de despejo (Processo nº 1017134-24.2017.8.11.0041), que tramita perante esta 5ª Vara Cível, até que houvesse o julgamento do recurso de apelação interposto pela parte autora, que foi não foi conhecido por sua inadmissibilidade (ID. 144049528). Instadas a se manifestarem sobre produção de provas, a parte autora manifestou desinteresse na produção de outras provas, requerendo o julgamento antecipado da lide, desistindo do pedido do pedido de prova pericial. Por sua vez, a requerida inicialmente postulou o pedido de prova pericial, mas em sua última manifestação, dispensou a produção da respectiva perícia. Vieram os autos conclusos. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. II. Fundamentação. - Preliminar de Inépcia da Inicial Alega a requerida que a inicial seria inepta sem esclarecer os motivos em sua defesa ou demais manifestações nos autos. Contudo, não assiste razão à contestante. A petição inicial atende aos requisitos do art. 319 do CPC e especifica de forma suficiente os fatos que sustentam a pretensão reivindicatória. Há que se pontuar que a inadimplência da parte autora, por si só, não é suficiente para afastar o julgamento do mérito da demanda. Como bem estabelece o art. 330, § 1º, do CPC, a inépcia exige vícios formais graves. No caso, a exordial apresenta causa de pedir e pedido, permitindo o exercício do contraditório e da ampla defesa. A jurisprudência também tem rechaçado o acolhimento de inépcia em hipóteses de mera divergência interpretativa quanto ao direito aplicável. A petição inicial somente será inepta se for absolutamente ininteligível ou se dela não se puder extrair a correlação lógica entre a causa de pedir e o pedido. Portanto, REJEITO a preliminar suscitada. - Do Julgamento Antecipado da Lide. Inicialmente, deve ser consignado que, diante da dispensa das partes de produção provas, no caso em tela, o litígio versa sobre matéria exclusivamente de direito, possibilitando o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois não há necessidade de produção e provas (e houve dispensa de requerimento nesse sentido), razão pela qual, em observância aos princípios da celeridade processual e da razoável duração do processo, passo a julgar antecipadamente a lide. Não existem questões processuais pendentes de julgamento. Além disso, estão presentes os pressupostos processuais, motivo pelo qual passo ao exame do mérito.
Cuida-se de ação de revisional de aluguel da qual a autora objetiva a fixação do percentual de 50% do praticado pela requerida como base de cálculo para reajuste do aluguel do contrato de locação celebrado entre as partes. Da análise da prova documental coligida nestes autos, deflui-se que as partes celebraram contrato de locação que teve por objeto o Espaço Comercial (ESC) n° 2111, situado no Pantanal Shopping (ID. 4997388). O contrato foi celebrado para vigorar por 60 meses, especificamente de 01/08/2013 A 31/07/2018. Para tanto, a autora se obrigou ao pagamento de aluguel mínimo de R$ 9.585,00 (nove mil quinhentos e oitenta e cinco reais), de agosto/2013 a novembro/2013; e R$ 10.491,95, até o final da vigência contratual, sem qualquer abatimento, sendo consignado de forma expressa no item 6, o percentual de 6% (seis por cento) do faturamento bruto. Ocorre que, a autora fundamenta seu pedido revisional sobre suposta crise econômica que assolava o país de forma generalizada, indicando como parâmetros de aluguéis outras lojas no mesmo condomínio da Requerida, que supostamente estariam pagando valor menor do que a mesma pagava. A Teoria da Imprevisão ou Princípio da Revisão dos Contratos oportuniza que uma avença seja alterada quando as circunstâncias que envolveram sua formação forem diversas no momento da execução da obrigação contratual, ao ponto de prejudicar uma das partes em benefício da outra, ocasionando desequilíbrio econômico do contrato. Referido instituto encontra previsão no ordenamento jurídico atual, tanto no Código de Defesa do Consumidor (artigo 6º, inciso V), como no Código Civil, nos seus artigos 317 e 478, in verbis: Art. 6º do Código de Defesa do Consumidor: São direitos básicos do consumidor: (...) V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas (...) No Código Civil, por sua vez, tem-se: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. No que tange às relações locatícias, os arts. 18 e 19 da Lei n. 8.245/91, estabelecem a possibilidade de as partes fixarem o valor do aluguel, modificarem as cláusulas contratuais referentes a seu reajuste ou, caso não haja acordo, pedirem revisão judicial do preço da locação: Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Especificamente sobre as relações contratuais mantidas entre lojistas e empreendedores de shopping center, o art. 54 da Lei n. 8.245/91 evidencia a primazia do pacta sunt servanda, ao dispor expressamente que “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”. Nesse contexto, é necessário priorizar a mínima intervenção do Judiciário na atividade econômica desenvolvida e no negócio jurídico pactuado livremente pelas partes. A propósito, nos termos do art. 421-A do CC, os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até que sejam constatados elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, garantindo-se que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada (inciso III). Consoante disciplinado nos dispositivos é possível sim que um dos contratantes venha a Juízo solicitar o reequilíbrio contratual com base na Teoria da Imprevisão. Contudo, a aplicação do referido instituto, com a consequente rescisão do contrato ou modificação das cláusulas contratuais, não pode se dar ao bel prazer de uma das partes ou por simples alegação da alteração nas condições pessoais de um dos contratantes. Um dos pressupostos a ser observado em sua aplicação é justamente a excessiva onerosidade de uma das prestações que resulte no enriquecimento para a outra parte. No caso em tela, a parte autora, ao contratar o reajuste das parcelas locatícias com pagamento mínimo R$ 10.491,95, OU sobre o percentual de 6% (seis por cento) do faturamento bruto tinha ciência que haveria alterações no valor dos aluguéis no decorrer do período, considerando que a aplicação do cálculo também poderia incidir sobre o percentual de seu faturamento bruto, o que eventualmente elevaria o valor ajustado consensualmente a título de aluguel. Outro requisito a ser observado para aplicação da Teoria da Imprevisão é o nexo de causalidade entre os fatos imprevisíveis e o resultado da onerosidade excessiva e o enriquecimento da outra parte. Observa-se que apesar da autora sustentar que passou por crise econômica, não colaciona aos autos e nem comprova por qualquer meio tal ocorrência, uma vez que não apresenta documentos do seu faturamento, que inclusive auxiliariam para apuração de eventual desproporcionalidade nas cobranças perpetradas. Outrossim, apesar da parte autora trazer aos autos contrato de locação de outra empresa e planilha de cálculo produzidas unilateralmente, tenho que não são suficientes para influenciar na revisão inicialmente buscada, posto que como abordado em defesa existem outros fatores utilizados para definição dos valores com cada um dos lojistas. Assim, não há que se falar em enriquecimento ou extrema vantagem de uma das partes em detrimento da outra, até mesmo porque a revisão do negócio jurídico por onerosidade excessiva prevista nos arts. 317 e 478, do Código Civil pressupõe ocorrência de evento capaz de desvirtuar o equilíbrio entre as prestações pactuadas. Logo, a simples alegação de elevação do valor do aluguel pautado contratualmente e de prejuízo de faturamento da pessoa jurídica locatária, sem efetiva comprovação nesse sentido, é insuficiente para amparar a revisão do negócio jurídico entabulado entre as partes. No caso em julgamento, não foi comprovado desequilíbrio hábil a justificar, de modo objetivo, a intervenção judicial na relação locatícia. Em outros termos, não há nos autos elementos capazes de demonstrar que o reajuste previsto contratualmente onerou de forma excessiva a locatária e resultou ganho exagerado à parte locadora. As declarações da parte autora quanto aos efeitos trazidos pelo período locatício à sua situação econômico-financeira foram apresentadas de modo superficial e genérico em suas manifestações processuais. Não foram trazidos aos autos demonstrativos ou relatórios contábeis, tampouco documentos relativos a fluxo de caixa, extinção de eventuais contratos de trabalho ou tomadas de possíveis operações de crédito, que, em tese, poderiam evidenciar o alegado quadro de crise oriundo do contexto pandêmico. Assim, não se constata que o pagamento do valor do aluguel nos moldes previstos no contrato representa desequilíbrio ou encargo excessivamente oneroso à locatária. Vale registrar que eventual revisão judicial de reajuste contratual, decorreria de análise subjetiva do órgão julgador, que não dispõe, por limitações decorrentes da própria natureza da atividade judicial, de todos os elementos necessários para tanto, como, por exemplo, a alocação dos riscos realizada por ambas as partes quando da contratação e a real modificação do valor dos aluguéis relativos a imóveis da mesma natureza e localizados na mesma região. Dessa forma, não é possível afirmar que a fixação de 50% (cinquenta por cento) do percentual praticado refletiria a realidade do negócio jurídico locatício e que, de outro lado, a manutenção do 6% (seis por cento) sobre o faturamento bruto da autora, provocaria benefício exorbitante para a parte locadora. É certo que os efeitos econômicos decorrentes da eventual crise financeira no país podem ser levados em consideração, na medida em que submetem empresários a riscos de inadimplemento de fornecedores, de demissão de funcionários e colaboradores e até falência e encerramento das atividades empresariais. Porém, tais riscos não são suportados exclusivamente por um dos contratantes. Ainda que se considerasse verossímil a alegação da parte locatária, não se poderia ignorar os efeitos que, em um cenário de instabilidade econômica, seriam impostos aos rendimentos legitimamente esperados pela parte locadora na hipótese de alteração dos índices de reajuste da prestação expressamente estipulada no contrato. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA – PRELIMINAR DE OFÍCIO – DESERÇÃO DESCABIDA – POSSIBILIDADE DE SANEAMENTO AO FINAL SEM PREJUÍZO DA ANÁLISE DO RECURSO – MÉRITO – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – ALEGAÇÃO DE FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA DE FATURAMENTO E ONEROSIDADE EXCESSIVA – AUSÊNCIA DE PROVA DE GARANTIA DE FATURAMENTO MÍNIMO – RISCOS ORDINÁRIOS DA ATIVIDADE EMPRESARIAL – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA – ART. 54 DA LEI Nº 8.245/91 – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O recolhimento do preparo do recurso é vício sanável, de modo que poderá ser efetivado após análise do mérito da insurgência recursal, conforme será determinado ao final desta decisão. Comprovada a inadimplência contratual, revela-se legítima a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº. 8.245/91. A mera frustração de expectativa de faturamento, sem a devida comprovação de garantia contratual mínima, não configura evento extraordinário ou imprevisível capaz de justificar a revisão judicial do contrato, tratando-se de risco ordinário da atividade empresarial. Nas locações comerciais em shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato, conforme expressa previsão do artigo 54 da Lei do Inquilinato. Ausente prova de desequilíbrio contratual apto a justificar a revisão ou modificação do pacto, deve prevalecer o princípio da força obrigatória dos contratos. (N.U 1008494-22.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/07/2025, Publicado no DJE 14/07/2025) (negritei e sublinhei) APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL AFASTADA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REAJUSTE. IGP-DI. CARÁTER SIMÉTRICO E PARITÁRIO. ART. 421-A DO CC. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Se da leitura das razões recursais é possível compreender, com clareza, que a pretensão recursal se volta contra o conteúdo do julgado, com o propósito de demonstrar a improcedência dos pedidos iniciais, não há falar em inépcia da apelação por afronta ao princípio da dialeticidade. Rejeita-se, portanto, a preliminar de não conhecimento suscitada em contrarrazões. 2.
Cuida-se de ação revisional de aluguéis movida pelo lojista/locatário contra o shopping center/locador, no qual se insurge contra o índice de reajuste previsto no contrato pactuado (IGP-DI), sob o argumento de onerosidade excessiva em razão do aumento do indicador durante a pandemia de Covid-19. 3. Nos termos do art. 421-A do CC, introduzido pela Lei n. 13.874/19, os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, sendo ressalvadas, dentre outras garantias, a de que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada (inciso III). 4. Especificamente no tocante às relações contratuais mantidas entre lojistas e empreendedores de shopping center, a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) evidencia a primazia do pacta sunt servanda, ao dispor expressamente que "prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação" (art. 54). 5. A Lei de Locações não prevê índice específico para o reajuste de contratos de aluguéis. Pelo contrário, o art. 18 determina ser "lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste". 6. O IGP-DI (índice geral de preços - demanda interna), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, leva em consideração a variação de preços de bens e serviços e de matérias-primas industriais e agrícolas. O indicador é amplamente adotado no mercado como fator de reajuste nos negócios jurídicos de conteúdo econômico, notadamente em contratos imobiliários de compra e venda e de locação. 7. Durante a pandemia de Covid-19, a segurança jurídica, e a decorrente postura de contenção, sobressai como postulado orientador da valoração de pleitos que pretendam revisar contratos lícitos e nos quais não se observa hipossuficiência relevante ou desequilíbrio importante do ajuste. E, para além da questão submetida, é prudente considerar a possibilidade de que a ingerência renderia implicações econômicas, com variáveis transferidas, sob a rubrica de custos e riscos, para outras contratações da mesma natureza. 8. Por sua vez, a revisão contratual por onerosidade excessiva prevista nos arts. 478 e 317 do Código Civil demanda a comprovação, simultânea, segundo lição da professora e jurista Maria Helena Diniz, da "a) vigência de um contrato comutativo de execução continuada; b) alteração radical das condições econômicas no momento da execução do contrato, em confronto com as do instante de sua formação; c) onerosidade excessiva para um dos contratantes e benefício exagerado para o outro; e d) imprevisibilidade e extraordinariedade daquela modificação, pois é necessário que as partes, quando celebraram o contrato, não possam ter previsto esse evento anormal". 9. Na hipótese, a simples indicação de elevação do índice de reajuste contratual e de queda de faturamento da sociedade empresária locatária, sem efetiva comprovação nesse sentido, é insuficiente para a revisão do negócio jurídico de locação entabulado entre as partes, haja vista não estar demonstrado que o índice IGP-DI, previsto contratualmente, onere de forma excessiva a parte autora e, ainda, implique em ganho exagerado para a parte ré. Em verdade, a locatária sequer trouxe aos autos qualquer documento contábil, limitando-se a afirmar genericamente que a aplicação do IGP-DI, nos termos contratados, acarretaria excessiva onerosidade aos seus negócios. 10. A par de tal quadro, para além da ausência de critérios objetivos para alcance de um percentual adequado de reajuste do valor dos aluguéis contratualmente previstos, se não observados elementos suficientes para sopesar os efeitos econômicos das medidas de distanciamento social, decorrentes da pandemia, para ambos os contratantes, tampouco o alegado agravamento financeiro ventilado pela parte locatária, afigura-se inviável a revisão judicial dos aluguéis contratados, razão pela qual a reforma da r. sentença, para julgar improcedente o pedido revisional, é medida impositiva. 11. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1419137, 07306334620218070001, Relator: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 4/5/2022, publicado no DJE: 13/5/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (negritei e sublinhei) Deste modo, de acordo com os meios de provas contidos nos autos, tenho que, a teor do art. 373, I, do Código de Processo Civil, a parte requerente não se desincumbiu do ônus da prova da existência de fato constitutivo do seu direito. Assim, inexistindo fundamento fático e jurídico capaz de embasar a alteração do percentual de reajustamento contratado, impõe-se a improcedência do pedido. III. Do Dispositivo.
Ante o exposto, rejeito a(s) preliminar(es) e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Outrossim, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §2º do CPC. Após o trânsito em julgado, arquive-se, mediante as cautelas de praxe. P. I. CUMPRA-SE. Às providências. Cuiabá/MT, data e horário da assinatura digital. JAMILSON HADDAD CAMPOS Juiz de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá ASSINADO DIGITALMENTE