Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ
SENTENÇA
Processo: 0032170-60.2016.8.11.0041..
REQUERIDO: ERBE INCORPORADORA 037 S.A.
AUTOR(A): CARLA ANDREIA VEIGA BERTAIA
Vistos. I - RELATÓRIO.
Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, ajuizada por CARLA ANDRÉIA VEIGA BERTAIA em face de ERBE INCORPORADORA 037 S.A., sucessora de TG CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., partes devidamente qualificadas. A parte autora sustenta, em síntese, que celebrou com a requerida contrato particular de promessa de compra e venda, em 10/06/2011, visando à aquisição das unidades autônomas nº 104B e 504B do empreendimento denominado “Residencial Harmonia”. Alega que, após a entrega dos imóveis, foram constatados diversos vícios construtivos, tais como infiltrações, fissuras, problemas na rede de gás, falhas no sistema elétrico, problemas hidráulicos e irregularidades nos interfones. Afirma que, diante da ausência de solução integral pela requerida, realizou notificação extrajudicial (ID 51683289 – pág. 19) e posteriormente contratou profissional particular, para elaboração de laudo técnico, o qual apontou, além dos vícios construtivos mencionados, irregularidades relacionadas ao pé-direito das unidades e à altura do peitoril das janelas. Sustenta que as unidades foram entregues em desacordo com as normas técnicas e legislação municipal aplicável, comprometendo a segurança e a adequada utilização do imóvel. Requereu, ao final, a condenação da requerida à realização dos reparos necessários, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 2.810,00 e danos morais no montante de R$ 30.000,00. A inicial foi instruída com documentos (IDs 51683286 a 51683289). A tutela de urgência foi indeferida (ID 51683289 – pág. 41). Regularmente citada, a requerida apresentou contestação (ID 51683289 – pág. 54), arguindo preliminarmente a ausência de interesse processual, ao argumento de que os reparos solicitados administrativamente teriam sido realizados. No mérito, sustentou inexistir responsabilidade pelos problemas apontados, alegando que eventuais danos decorreriam de mau uso ou falta de conservação dos imóveis. Impugnou o laudo particular apresentado pela autora e afastou a ocorrência de danos morais. Houve réplica (ID 51683289 – pág. 100). O feito foi saneado, com deferimento da produção de prova pericial. O laudo pericial judicial foi juntado aos autos (ID 136103233), tendo sido apresentados esclarecimentos complementares pelo perito (IDs 142077720, 198035967, 203312881 e 218344674). As partes apresentaram as manifestações de IDs 220926320 e 221403017. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO. Preliminares. - DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. A requerida sustenta a ausência de interesse de agir sob o fundamento de que teria realizado os reparos solicitados administrativamente. A preliminar não merece acolhimento. O interesse processual decorre da necessidade e utilidade da tutela jurisdicional, estando presente quando há resistência à pretensão formulada. No caso, a controvérsia permaneceu quanto à existência de outros vícios construtivos apontados pela autora, especialmente aqueles relacionados à conformidade técnica das unidades, circunstância suficiente para justificar a atuação jurisdicional. Rejeito a preliminar. - DA HOMOLOGAÇÃO DA PROVA PERICIAL PRODUZIDA. Previamente à análise do mérito, cumpre deliberar sobre a prova técnica produzida. O laudo pericial (ID 136103233), devidamente complementado pelos esclarecimentos prestados nos IDs 142077720, 198035967 e 218344674, apresenta-se hígido, fundamentado em critérios técnicos e em conformidade com as normas da ABNT e o Código de Obras Municipal. Embora as partes tenham apresentado divergências pontuais quanto às conclusões subjetivas do expert — notadamente a parte autora quanto à contradição entre a constatação de irregularidades e a afirmação inicial de "perfeitas condições", e a parte ré quanto à interpretação do rebaixamento de gesso —, verifico que o perito judicial respondeu satisfatoriamente a todos os quesitos e impugnações. O perito utilizou metodologia adequada, realizando vistoria in loco e medições técnicas que elucidaram os pontos controvertidos (caimento de ralos, altura de peitoris e medidas de pé-direito). Eventuais discordâncias das partes sobre o desfecho da perícia não retiram a credibilidade do trabalho técnico, mas sim consubstanciam o próprio mérito da demanda, o qual será valorado por este juízo sob a égide do livre convencimento motivado. Dessa forma, inexistindo nulidades ou vícios procedimentais, e estando o auxiliar do juízo devidamente remunerado pelo trabalho executado, HOMOLOGO o laudo pericial e seus esclarecimentos, para que surtam seus jurídicos e legais efeitos, adotando as premissas técnicas ali constantes como base para o julgamento da causa. Mérito. - DA RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA PELOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza relação de consumo, uma vez que a autora figura como destinatária final do imóvel adquirido, enquanto a requerida atua como fornecedora do produto imobiliário. Assim, incidem as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, sendo objetiva a responsabilidade da construtora/incorporadora pelos vícios de qualidade ou segurança do empreendimento, nos termos dos arts. 12 e 14 do referido diploma legal. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a construtora responde pelos danos decorrentes de vícios construtivos que comprometam a qualidade, segurança ou adequada utilização do imóvel adquirido pelo consumidor. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PERÍCIA JUDICIAL SUFICIENTE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR/CONSTRUTOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do réu vendedor, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e o condenou a realizar os reparos necessários em imóvel residencial vendido aos autores para saneamento dos vícios construtivos apurados em perícia judicial, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. 2. Requerimentos do recurso: (i) em sede preliminar, o reconhecimento de cerceamento de defesa pelo indeferimento de complementação pericial com utilização de pacômetro; (ii) no mérito, a exclusão da responsabilidade pelos defeitos constatados, com atribuição dos vícios à falta de manutenção pelos adquirentes; e (iii) o afastamento da condenação por danos morais ou, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de complementação pericial com uso de pacômetro; (ii) verificar se os vícios constatados no imóvel decorrem de falhas construtivas imputáveis ao apelante; e (iii) determinar se a situação experimentada pelos autores configura dano moral indenizável e se o valor arbitrado comporta redução.III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Não há cerceamento de defesa quando a prova técnica produzida se revela idônea, coerente e suficiente para o esclarecimento da controvérsia, incumbindo ao magistrado, na condição de destinatário da prova, indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC. 5. O laudo pericial judicial e o respectivo complemento foram conclusivos ao apontar a existência de vícios construtivos no imóvel, evidenciados por fissuras características, falhas de assentamento, peças cerâmicas ocas, infiltrações e recalque de solo, afastando, de modo fundamentado, a necessidade de inspeção destrutiva ou do uso de equipamento adicional para confirmação da ausência ou ineficiência de vergas e contravergas. 6. A prova pericial afastou a tese de desgaste natural ou de falta de manutenção pelos adquirentes, ao assentar que as patologias observadas não são compatíveis com o curto tempo de uso do bem e decorrem de falha na execução da obra e de inadequação dos materiais empregados, o que atrai a responsabilidade do vendedor/construtor pela solidez e segurança da edificação, nos termos do art. 618 do CC.7. A obrigação de fazer consistente na reparação integral do imóvel deve ser mantida, porquanto demonstrado o nexo causal entre os defeitos construtivos e a conduta do apelante, sem prova apta a infirmar a conclusão técnica produzida sob o crivo do contraditório.8. Os graves problemas estruturais surgidos em curto espaço de tempo em imóvel destinado à moradia, aliados à inércia do vendedor em solucionar extrajudicialmente a controvérsia, ultrapassam o mero inadimplemento contratual e configuram abalo moral indenizável, por comprometerem a segurança, a tranquilidade e a legítima expectativa inerente à aquisição da casa própria.9. O valor de R$ 10.000,00, a ser dividido entre os autores, observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, consideradas a extensão do dano, a finalidade compensatória e pedagógica da condenação e os parâmetros adotados em hipóteses análogas, não havendo exorbitância que justifique sua redução.IV. DISPOSITIVO 10. Recurso de apelação desprovido (N.U 1004733-73.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, HELIO NISHIYAMA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/04/2026, Publicado no DJE 01/05/2026) No caso concreto, a controvérsia deve ser analisada à luz da prova pericial produzida em juízo. - DO PÉ-DIREITO DAS UNIDADES. A parte autora sustenta que as unidades foram entregues com altura inferior ao padrão legal e ao projeto aprovado. A alegação encontra respaldo nos esclarecimentos periciais. O perito informou no ID 142077720 que: “o imóvel está IRREGULAR com o projeto aprovado na prefeitura”, apontando medição de 2,22m de altura. Assim, verifica-se que a unidade foi entregue em desconformidade com os parâmetros técnicos aplicáveis aos compartimentos de permanência prolongada. A alegação da requerida de que a redução decorre da instalação de forro de gesso não afasta sua responsabilidade, pois cabia à construtora entregar o imóvel em conformidade com as normas técnicas e características esperadas pelo consumidor. Contudo, considerando a impossibilidade de adequação física da estrutura já construída, a reparação deverá ocorrer mediante indenização correspondente à desvalorização do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença. - DA ALTURA DO PEITORIL DAS JANELAS. Também restou demonstrada irregularidade quanto à altura do peitoril das janelas. Conforme esclarecimentos periciais (ID 198035967), foi constatada medida de aproximadamente 0,99m.
Trata-se de questão relacionada à segurança dos ocupantes do imóvel, especialmente considerando que as unidades estão localizadas em pavimento elevado. Dessa forma, deve a requerida providenciar a adequação necessária, mediante instalação de estrutura complementar de segurança que observe os parâmetros técnicos aplicáveis. - DO SISTEMA HIDRÁULICO E ESCOAMENTO (RALOS). A autora alega mau cheiro na área de serviço e infiltração no teto do pavimento inferior (administração), causada por falha na impermeabilização do ralo do box (Apto 104B). A prova pericial confirmou a existência de anomalia. O perito atestou que a água não possui caimento (queda) adequado em direção ao ralo, gerando empoçamento. Quanto ao mau cheiro e infiltrações, o perito observou que reparos foram feitos pela ré, mas a falha de nivelamento do piso persiste. - DAS FISSURAS E INFILTRAÇÕES NAS PAREDES. A parte autora noticia o surgimento de rachaduras significativas na sala e dormitórios, além de infiltrações decorrentes de falhas no dreno do ar-condicionado. O perito verificou que houve reparos pela construtora. Embora tenha identificado marcas de infiltração (como na Foto 22 do laudo), concluiu que, no momento da perícia, não havia vazamentos ativos ou risco estrutural, classificando o grau de risco como "mínimo". - DAS PORTAS DE CORRER E ACABAMENTOS. Aduz a parte autora, que as portas de correr da cozinha são menores que o vão (saindo do trilho), e que os pisos estavam "ocos" ou danificados. O perito informou que a requerida (Erbe/Brookfield) realizou a substituição das portas por modelos novos e adequados durante o curso do processo, sanando este ponto específico. Quanto aos pisos, considerou as falhas remanescentes como de natureza estética. - DAS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS (TOMADAS E INTERRUPTORES). A parte autora alegada o mal funcionamento e "panes" no quadro de energia e fiação de interfones. Durante a vistoria judicial, não foram constatadas anomalias ativas no sistema elétrico, considerando-o em condições normais de uso. - DOS DEMAIS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. Quanto aos demais vícios apontados inicialmente, verifica-se que parte deles foi objeto de intervenções pela requerida, não havendo prova suficiente de que permaneçam todos em situação capaz de justificar nova condenação específica. Assim, a condenação ficará restrita aos vícios efetivamente comprovados pela prova técnica. - DOS DANOS MATERIAIS. A autora requer o ressarcimento das despesas realizadas com reparos emergenciais e elaboração de laudo técnico particular. Os documentos juntados aos autos demonstram despesas relacionadas aos problemas apresentados nos imóveis. Além disso, o laudo particular mostrou-se necessário, diante da necessidade de comprovação técnica dos vícios construtivos, posteriormente confirmados parcialmente pela perícia judicial. Assim, são devidos os danos materiais, no valor comprovado de R$ 2.810,00. - DOS DANOS MORAIS. O simples inadimplemento contratual, em regra, não gera indenização por danos morais. Entretanto, a hipótese dos autos ultrapassa mero aborrecimento, considerando que a autora adquiriu unidades imobiliárias que apresentaram vícios construtivos relacionados à segurança e à habitabilidade, permanecendo a discussão por longo período. A irregularidade constatada no peitoril das janelas, somada à inadequação do pé-direito das unidades, revela situação que supera os transtornos comuns decorrentes de relações contratuais. Dessa forma, é cabível a reparação extrapatrimonial. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INFILTRAÇÕES E FALHAS DE ESTANQUEIDADE. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR E IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA. REJEIÇÃO. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedentes pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos morais formulados por adquirente de imóvel residencial, em razão de infiltrações, falhas de estanqueidade e outros vícios construtivos. A recorrente suscitou ausência de interesse de agir, impugnou a gratuidade da justiça, alegou decadência, afastamento de responsabilidade pelos defeitos constatados, exclusão ou redução dos danos morais e compensação da condenação com saldo devedor contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 5 questões em discussão: (i) definir se a ausência de prévio requerimento administrativo afasta o interesse de agir da autora; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para manutenção da gratuidade da justiça; (iii) determinar se a pretensão está atingida pela decadência ou prescrição; (iv) verificar a responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos identificados em perícia e a existência de dano moral indenizável; e (v) definir a admissibilidade do pedido de compensação formulado apenas em sede recursal. III. RAZÕES DE DECIDIR O princípio da inafastabilidade da jurisdição assegura o acesso direto ao Poder Judiciário, de modo que a ausência de reclamação administrativa prévia não afasta o interesse de agir, especialmente quando a resistência à pretensão se evidencia pela contestação de mérito apresentada pela ré. A alegação de insuficiência econômica formulada por pessoa natural goza de presunção de veracidade nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, cabendo à parte impugnante demonstrar a capacidade financeira da beneficiária, ônus do qual não se desincumbiu. Os defeitos relacionados a infiltrações e falhas de estanqueidade configuram vícios construtivos ocultos e progressivos, não se submetendo automaticamente ao prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26, II, do CDC. O art. 618 do Código Civil estabelece prazo de garantia de cinco anos para vícios que comprometam a solidez e a segurança da obra, constituindo prazo de garantia legal e não prazo prescricional ou decadencial para o exercício da pretensão reparatória. A manifestação dos vícios dentro do prazo quinquenal de garantia e o ajuizamento da ação em período inferior ao prazo prescricional decenal afastam o reconhecimento de decadência ou prescrição. A relação jurídica entre adquirente e construtora possui natureza consumerista, atraindo a incidência da responsabilidade objetiva prevista no art. 12 do CDC. A prova pericial demonstra que as infiltrações decorrem de falhas de execução da obra, especialmente na instalação de peitoris, pingadeiras, sistemas de vedação e drenagem da cobertura, estabelecendo o nexo causal entre os danos e a atividade da construtora. Chuvas intensas constituem eventos previsíveis e não configuram excludente de responsabilidade quando o sistema construtivo deveria suportar adequadamente as condições climáticas ordinárias da região. A obrigação de fazer deve ser limitada aos reparos diretamente relacionados aos vícios construtivos identificados pela perícia, excluindo-se atividades de manutenção ordinária atribuídas ao condomínio ou ao proprietário. Infiltrações recorrentes, mofo, riscos à segurança e comprometimento da habitabilidade do imóvel residencial ultrapassam o mero inadimplemento contratual e caracterizam dano moral indenizável. O valor da indenização por dano moral fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e atende às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil. O pedido de compensação formulado apenas em grau recursal configura inovação recursal vedada pelo art. 1.014 do CPC, por se tratar de matéria defensiva não submetida ao juízo de primeiro grau. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de prévio requerimento administrativo não afasta o interesse de agir quando a resistência à pretensão se evidencia no processo judicial. Vícios construtivos ocultos e progressivos submetem-se ao regime jurídico do art. 618 do Código Civil, não incidindo automaticamente a decadência prevista no art. 26, II, do CDC. A responsabilidade da construtora por vícios de execução da obra é objetiva nas relações de consumo. Falhas de estanqueidade, infiltrações e comprometimento da habitabilidade do imóvel residencial configuram dano moral indenizável quando extrapolam o mero aborrecimento. O pedido de compensação suscitado apenas em sede recursal caracteriza inovação recursal inadmissível. A obrigação de reparar vícios construtivos deve restringir-se às falhas atribuídas à construtora pela prova técnica, excluindo-se obrigações de manutenção ordinária imputáveis ao condomínio ou ao proprietário. (N.U 1030271-34.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/07/2026, Publicado no DJE 03/07/2026) Considerando as circunstâncias do caso concreto, a extensão do dano e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização em R$ 15.000,00. III – DISPOSITIVO.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) CONDENAR a requerida na obrigação de fazer, consistente (em relação a ambas as unidades): a.1) na correção do vício de segurança relativo ao peitoril das janelas de ambas as unidades (104B e 504B), devendo instalar guarda-corpo suplementar ou elevar a estrutura até a altura mínima exigida pelas normas técnicas aplicáveis (1,10m), mediante solução técnica segura; a.2) Refazer o nivelamento do piso e o caimento do sistema de escoamento nos banheiros e áreas de serviço de ambas as unidades, reparando o sistema de drenagem/escoamento do ralo. a.3) FIXO o prazo de 30 (trinta) dias para início e 60 (sessenta) dias para conclusão das obrigações, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). b) CONVERTER a obrigação de adequação do pé-direito em perdas e danos (abatimento proporcional do preço), cujo valor será apurado em liquidação de sentença por arbitramento. c) CONDENAR a requerida ao pagamento de danos materiais, no valor de R$ 2.810,00 (dois mil oitocentos e dez reais), corrigidos monetariamente pelo índice IPCA/IBGE desde a data do efetivo prejuízo (desembolso), nos termos da Súmula 43 do STJ, até a data da citação, momento a partir do qual incidirá apenas a taxa SELIC, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024. d) CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), devendo ser atualizado da data da citação, pela Taxa Selic, deduzindo-se o valor da correção monetária pelo IPCA/IBGE, até a data do arbitramento (súmula 362, STJ), conforme nova redação do art. 406, §1º, do CC, a partir da qual deverá ser aplicada apenas a Taxa Selic, que engloba juros e correção. Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. P. I. CUMPRA-SE. Às providências. Cuiabá/MT, data e horário da assinatura. JAMILSON HADDAD CAMPOS Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Cuiabá