Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ
DECISÃO
Processo: 1044170-25.2021.8.11.0001..
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO MANHATTAN
EXECUTADO: SCHEILA MARIA DE OLIVEIRA PREZA MORENO, JOAQUIM JURANDIR PRATT MORENO
Vistos, etc... Processo em etapa de julgamento de exceção de pré-executividade.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial na qual o exequente busca a execução de taxas condominiais inadimplidas, oportunidade em que, citados, os executados aviaram exceção de pré-executividade para alegar ilegitimidade passiva, pois, apesar de proprietários, estão impedidos de usufruir do imóvel em razão de decisão judicial. Alegaram que o Condomínio tem plena ciência do fato e tem conhecimento de quem está na posse do imóvel, tanto que há termo de confissão de dívida juntado em outros autos. Intimado, o condomínio limitou-se atacar a via utilizada, sustentando ausência de garantia do juízo e o instrumento de propriedade, sem rebater as testes, documentos, processos indicados e termo de confissão de dívida. Intimado, mais uma vez por este juízo, agora para manifestar-se sobre o entendimento do STJ, firmado em sede de recurso repetitivo, a parte Exequente limitou-se a alegar que o dever de pagamento advém da propriedade. DECIDO. Inicialmente, calha advertir a parte Exequente quanto ao modo como tem atuado no presente processo, consoante passo a fazer. É dever das partes, nos termos do artigo 5º do Código de Processo Civil, proceder com lealdade e boa-fé processuais. As partes, nos termos do artigo 6º do Código de Processo Civil, também devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva: Art. 5º Aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé. Art. 6º Todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva. No presente caso, é possível verificar que a parte Exequente celebrou, em 2019, termo de confissão de dívida com a pessoa de Patrícia Seba, quem detém a posse do imóvel, como repetidamente defendido pelos executados. A presente ação é de 2021, ou seja, a parte Exequente tinha ciência de quem possui o imóvel. Intimada, a parte Exequente não se manifestou quanto ao termo de confissão de dívida e nem impugnou a alegação de que a perda da posse decorreu de sentença judicial. A respeito da responsabilidade sobre taxas condominiais, colaciono o entendimento do STJ, em sede de recurso repetitivo, que dirimiu várias controvérsias acerca da legitimidade para responder aos débitos condominiais. A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram-se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso. Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014). Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345, regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015. Por esse julgamento ficou assentado as seguintes premissas básicas: i) é irrelevante que não tenha havido registro do contrato de compra e venda, sendo o comprador o verdadeiro responsável pelos débitos, desde que (ii) tenha sido comprovada a imissão na posse (entrega das chaves), como no caso ficou comprovado e (iii) que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação, afastando a ilegitimidade passiva do vendedor. Portanto, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel e não o registro do compromisso de compra e venda. Ademais, a relação jurídica material deve estar representada pela imissão na posse do imóvel e pela ciência inequívoca do credor – condomínio – acerca da transação.
Diante do exposto, ACOLHO a EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE para o fim de declarar a ilegitimidade passiva dos Executados e, assim, julgar extinta a execução, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Intimem-se. Cumpra-se. Lúcia Peruffo Juíza de Direito