Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE SINOP Processo n.º 0014817-17.2018.8.11.0015 Processo n.º 0006503-48.2019.8.11.0015 Processo n.º 0011501-40.2011.8.11.0015 1- Processo n.º 0014817-17.2018.8.11.0015 VALDIR PASA JÚNIOR propôs AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE em face de JUNHITE HARA, MARCO ANTÔNIO BORTOLUZZO e E11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, alegando que, em 05/07/2007, adquiriu imóvel do requerido Junhite Hara, a ser pago de forma parcelada. Afirma que não houve a outorga da escritura pública de compra e venda, ante o desacordo entre os contratantes em relação ao valor pago, tendo o requerido Junhite Hara ajuizado ação de execução em face do requerente. Não obstante a isso, Junhite alienou o bem ao requerido Marcos Antônio Bortoluzzo e este o vendeu para a requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI. Aduz a nulidade da compra e venda, haja vista que o comprador dispensou a apresentação de certidões fiscais e cíveis em nome do vendedor e tinha ciência quanto a negociação anterior envolvendo o bem, de modo que simulou a compra e venda, atuando como intermediador para “blindar” (sic) o negócio jurídico realizado entre os requeridos Junhite Hara e E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI., a qual foi notificada pelo requerente sobre a discussão quanto ao imóvel, o que evidencia sua má-fé na aquisição. Aduz que houve simulação nas transações referidas, pois o requerido Marco Antônio Bortoluzzo possui proximidade com o sócio da empresa “Encore”, que, por sua vez, atua em parceria com a requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI, de modo que as transações são nulas, à luz do artigo 167, do Código Civil. O requerente propôs pedido cautelar antecedente, objetivando o bloqueio da matrícula imobiliária e apresentou aditamento ao pedido inicial, requerendo a declaração de nulidade dos negócios jurídicos em questão. Subsidiariamente, requer a condenação dos requeridos pelas perdas e danos decorrentes da venda indevida do imóvel, mediante apuração do valor atualizado de mercado do bem, em liquidação de sentença, conforme id n.º 76575634 - pg. 33 ao id n.º 76581982 – pg. 43. No id n.º 76575631 – pg. 19/25, foi concedida parcialmente a medida de urgência. A requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI interpôs agravo de instrumento em face da aludida decisão (id n.º 76575634 – pg. 04/32), cujo recurso foi desprovido, de acordo com o V. acórdão proferido no AI n.º 1013305-27.2018.8.11.0000. No id n.º 76587823 - pg. 41 ao id n.º 76590744 – pg. 19, sobreveio contestação e documentos apresentados pelo requerido Junhite Hara, alegando que vendeu o bem ao requerido Marco Antonio Bortoluzzo, de forma lícita, diante da ausência de pagamento pelo requerente, ensejando a propositura da ação de execução. Aduz que não houve simulação em relação às transações e o fato de existirem processos em que os requeridos são assistidos pelo mesmo patrono em nada influencia quanto à eficácia dos referidos negócios jurídicos. O requerido Marco Antônio Bortoluzzo apresentou contestação, nos ids n.º 82210459/82210472, alegando que adquiriu o imóvel de boa-fé, haja vista que, à época da aquisição, não havia nenhum registro na matrícula do bem, que pudesse desabonar a transação. No mesmo sentido, refere que vendeu o imóvel, mediante escritura pública de compra e venda, asseverando a inexistência de simulação ou qualquer outo vício capaz de ensejar a nulidade das transações. A requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI apresentou contestação, afirmando se tratar de terceira interessada, tendo ajuizado Embargos de Terceiro para a defesa de seu direito sobre o bem. No mérito, refutou a alegação de simulação das operações de compra e venda do imóvel em litígio. Sustenta que se precaveu ao retirar as certidões negativas em nome do vendedor Marco Antônio Bortuluzzo. Refere que a transação ajustada entre o requerente e o requerido Junhite Hara não se concretizou, diante da ausência de adimplemento da parte autora, de modo que a obrigação pendente deve se resolver em perdas e danos, sem atingir os terceiros que adquiriram o bem de boa-fé (ids n.º 82364443/82364462). A parte autora impugnou as contestações apresentadas, nos ids n.º 88108893 e n.º 88108898. O processo foi saneado (id n.º 102118529), bem como foi realizada audiência de instrução e julgamento, conforme ata e documentos de mídia digital, juntados aos ids n.º 110695841/110695874. As partes apresentaram suas alegações finais, nos ids n.º 120950261, n.º 120987607, n.º 121064606 e n.º 121081370. 2 - Processo n.º 0006503-48.2019.8.11.0015 Em apenso, tramitaram os EMBARGOS DE TERCEIRO ajuizados por E11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI em face de VALDIR PASA JÚNIOR, alegando que a embargante foi criada para a implementação de loteamento no imóvel objeto da matrícula n.º 56.047, do CRI de Sinop/MT, que foi adquirido de Marco Antônio Bortoluzzo, de forma lícita. Aduz que possui a posse e propriedade do aludido bem, requerendo o reconhecimento do seu direito de posse e propriedade sobre o imóvel. Juntou os documentos de ids n.º 53986328 – pg. 23 ao id n.º 53987047 – pg. 61. O pedido da embargante de denunciação a lide foi deferido, tendo o denunciado Marco Antônio Bortoluzzo se manifestado, no id n.º 53987061 – pg. 08, pela procedência dos embargos de terceiro. O embargado Valdir Pasa Júnior apresentou contestação, alegando falta de interesse de agir da embargante. Em relação ao mérito, alega simulação na alienação do bem por Junhite Hara para Marco Antônio Bortoluzzo e, posteriormente, para a empresa embargante, asseverando que as transações são nulas, diante da má-fé dos envolvidos (id n.º 53987061 – pg. 38 a id n.º 53988091 – pg. 45). A embargante apresentou impugnação, no id n.º 53988091 – pg. 50 ao id n.º 53988104 – pg. 32. As partes dispensaram a dilação probatória (id n.º 53988104 – pg. 39/43), ante a realização de audiência de conciliação, instrução e julgamento nos autos da lide principal, conforme id n.º 114897980. O processo foi extinto, sem resolução de mérito, ante o acolhimento da preliminar de ausência de interesse de agir (id n.º 54020460 – pg. 01/02), cuja sentença foi anulada pelo Egrégio Tribunal de Justiça (id n.º 110884521/110884526). No id n.º 119889525, foi determinado o julgamento conjunto dos embargos de terceiro e da lide principal. 3- Processo n.º 0011501-40.2011.8.11.0015 Cuida-se de AÇÃO DE EXECUÇÃO ajuizada por JUNHITE HARA em face de VALDIR PASA JÚNIOR, alegando ser credor do executado do valor de R$ 87.782,70 (oitenta e sete mil, setecentos e oitenta e dois reais e setenta centavos), referente ao contrato de compra e venda de imóvel ajustado entre as partes. Com o pedido inicial, juntou os documentos de id n.º 75288690 – pg. 14/29. O executado compareceu espontaneamente aos autos, dando-se por citado dos termos da presente ação, conforme id n.º 75288690 – pg. 80. Posteriormente, foram propostos embargos à execução, os quais foram julgados parcialmente procedentes. É O RELATÓRIO DOS 3 PROCESSOS. FUNDAMENTO: Verifica-se que, em 05/07/2007, o requerente Valdir Pasa Júnior celebrou contrato de compra e venda com o requerido Junhite Hara, relativo ao imóvel denominado chácara 443-A, com área total de 62.600m², extraída da área total de 12,10 has, matrícula n.º 18.116, do CRI de Sinop/MT, pelo valor de R$ 214.000,00 (duzentos e quatorze mil reais), a ser pago de forma parcelada, ajustando-se que a outorga da escritura pública de compra e venda se daria quando da quitação integral do preço (id n.º 76571689 – pg. 61/64). Em 10/06/2008, os contratantes pactuaram aditivo contratual, modificando os prazos para o adimplemento das prestações assumidas pelo comprador, sendo estabelecida a prorrogação das datas inicialmente estipuladas. Posteriormente, em 06/12/2011, o requerido Junhite Hara propôs ação de execução, visando o recebimento da quantia pendente de pagamento – autos n.º 0011501-40.2011.8.11.0015. Na ocasião, o ora requerente opôs embargos à execução (processo n.º 0016316-07.2016.8.11.0015), os quais foram julgados parcialmente procedentes, sendo reconhecida a existência de débito pendente e inadimplência do requerente Valdir Pasa Júnior, conforme cópia da sentença do id n.º 76590747 – pg. 20/22. Ocorre que, conforme consta dos autos, em 18/06/2018, o requerido Junhite Hara alienou novamente o imóvel, desta vez para o requerido Marco Antônio Bortoluzzo, mediante a lavratura da escritura pública de compra e venda, pelo valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) (id n.º 82210463), sendo a propriedade registral transferida ao comprador, em 16/07/2018, mediante o registro do título (id n.º 82210466). Em seguida, Marco Antônio Bortoluzzo procedeu à venda do imóvel em favor da requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI, pelo valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), mediante instrumento particular de compra e venda, de 23/08/2018, de acordo com o id n.º 82210464. Atualmente, ao que consta dos autos, a empresa requerida possui o título de domínio em relação ao bem em litígio e, logo após a transferência da propriedade, foi averbada a existência da presente ação às margens do registro imobiliário, consoante id n.º 82210466. Durante a instrução probatória, foi colhido o depoimento pessoal do requerente, o qual alegou ter quitado a obrigação em 2011, mas afirmou que o vendedor Junhite não reconheceu o débito quitado e ajuizou demanda executiva (id n.º110695841/110695874). O requerido Marco Antônio Bortoluzzo, por sua vez, declarou que já realizou a compra de outros imóveis e, neste caso em específico, recorda-se que retirou uma certidão do bem e constatou que não havia nenhum gravame em relação ao imóvel, de modo que celebrou o negócio jurídico, mediante pagamento à vista e em espécie junto ao requerido Junhite Hara, agindo de boa-fé. Referiu que após 02 (dois) meses vendeu o bem para o “Sr. Gilberto”, o qual vistoriou a área e ambos concluíram a negociação sem nenhum óbice, visto que o imóvel estava sem impedimentos (ids n.º 110695841/110695874). A empresa E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI prestou depoimento, por meio de seu representante legal, o qual afirmou que atua como investidor e lhe foi apresentada essa área, a qual foi adquirida para a realização de loteamento, em parceria com a empresa Encore, com quem o depoente possui outras parcerias. Quanto a notificação enviada pelo requerente, referiu que possui uma equipe jurídica responsável pela documentação de suas transações para a qual todos os documentos são encaminhados e analisados (ids n.º 110695841/110695874). Verifica-se, portanto, que houve a venda em duplicidade do bem, diante da nova tratativa ajustada junto ao requerido Marco Antônio Bortoluzzo, sem que tenha havido a prévia resolução do ajuste primitivo, firmado com o requerente. Ocorre que a transação de compra e venda do imóvel, firmada entre o requerente e o requerido Junhite Hara, por meio de instrumento particular, constitui negócio jurídico obrigacional, possuindo efeitos apenas no campo do direito pessoal, com eficácia inter partes. Insta destacar, por oportuno, que o contrato de compra e venda firmado com o requerente não foi registrado, visando dar publicidade a terceiros; providência esta que, se tivesse sido adotada, seria suficiente a afastar a presunção de boa-fé de eventuais transações posteriores, notadamente diante do efeito erga omnes decorrente da publicidade do ato e impossibilidade de arguição de desconhecimento acerca da transação anterior. A propósito: “Apelação cível. Ação anulatória. Ausência de registro público. Terceiros adquirentes de boa-fé. Improcedência. Em que pese comprovada a venda do imóvel em duplicidade, ausente a má-fé do terceiro adquirente, não há que se falar em nulidade do negócio jurídico, mormente se a autora na qualidade de primeira compradora não levou a registro o negócio pactuado, possibilitando a revenda do bem a outrem. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 0016695-23.2012.822.0001, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 2ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Des. Alexandre Miguel, Data de julgamento: 05/06/2023.” (TJ-RO - AC: 00166952320128220001, Relator: Des. Alexandre Miguel, Data de Julgamento: 05/06/2023). Ademais, verifica-se que o negócio entre os requeridos Junhite Hara e Marco Antônio Bortoluzzo foi firmado em 18/06/2018, por meio de escritura pública de compra e venda, averbada às margens da matrícula do imóvel n.º 56.047, do CRI de Sinop/MT, em 16/07/2018, conforme id n.º 76575628 – pg. 76. Observa-se do referido registro imobiliário que, à época de sua efetivação, não havia quaisquer pendências ou impeditivos sobre o bem, que se encontrava livre e desembaraçado de ônus perante terceiros, haja vista que a averbação da existência da presente ação declaratória de nulidade se deu em 02/10/2018. Ademais, o fato de o comprador Marco Antônio Bortoluzzi não ter se munido das certidões fiscais e da existência de ações cíveis em face do vendedor Junhite Hara não desvirtua a negociação, tampouco conduz ao raciocínio de que agiu com má-fé. Isso porque, caso fossem extraídos tais documentos, o comprador iria constatar a existência da ação de execução, na qual o vendedor estava figurando no polo ativo e não como demandado. Além do mais, a dispensa de certidões negativas, quando da aquisição de bens imóveis, por si só, não é suficiente para a caracterização da má-fé do adquirente, a qual deve ser corroborada por outros elementos probatórios, notadamente diante da presunção de boa-fé em transações deste jaez. Nesse sentido: “APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE CIÊNCIA DA EMBARGANTE SOBRE A AÇÃO AJUIZADA CONTRA A ALIENANTE NÃO COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA AÇÃO OU PENHORA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 375 DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ).
SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO PRINCIPAL DOS EMBARGADOS IMPROVIDO. Se não houve registro de penhora ou da existência da ação na matrícula do imóvel alienado e não ficou comprovado que a adquirente tinha conhecimento da execução movida pelos embargados em desfavor da alienante, impossível o reconhecimento da fraude à execução, pois é imprescindível prova da má-fé do terceiro adquirente, nos termos da Súmula 375 do C. STJ. A dispensa das certidões previstas na Lei nº 7.433/95, por si só, não induz presunção de sua má-fé, consoante tese vencedora no julgamento do REsp 956.943-PR pelo C. STJ. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. ATRIBUIÇÃO A QUEM DEU CAUSA À CONSTRIÇÃO ILEGAL. RECURSO ADESIVO DA EMBARGANTE IMPROVIDO. Considerando que o terceiro adquirente deu causa à constrição ilegal em razão da falta de registro da escritura pública de alienação do imóvel, deve responder pelo ônus de sucumbência mesmo com a procedência dos embargos de terceiro, nos termos da Súmula 303 do C. STJ.” (TJ-SP - AC: 10085696620198260079 SP 1008569-66.2019.8.26.0079, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 24/11/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2020). Cumpre destacar, mais uma vez, que, em se tratando de transação de compra e venda de imóvel, é imprescindível o registro do instrumento particular firmado entre os contraentes, sobretudo com o escopo de dar publicidade em relação ao negócio jurídico e surtir efeitos em face de terceiros. Isso porque, é certo que eventuais interessados no bem não possuem condições de obter informação quanto a possível compra e venda envolvendo o imóvel, sem que haja o registro da transação em sua matrícula, único meio idôneo e legítimo para tal desiderato. A propósito: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – AFASTADA – VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - PRETENDIDA NULIDADE DA SEGUNDA ALIENAÇÃO - TERCEIRO DE BOA-FÉ - FALTA DE REGISTRO DA PRIMEIRA ALIENAÇÃO - ESCRITURA DE REGISTRO DO IMÓVEL OUTORGADA EM NOME DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - AUSÊNCIA DE VÍCIO A ENSEJAR A NULIDADE DO ATO - RECURSO DESPROVIDO. 1- A produção de provas constitui direito da parte em poder influenciar o Julgador quando da análise da lide. Entretanto, o Juiz não está obrigado a deferir a produção de todas as provas requeridas pelas partes, pois é seu dever dispensar aquelas que considerar irrelevantes para a célere tramitação da demanda, além de indeferir as que reputar inúteis e protelatórias. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 2- Não há como impor ao terceiro adquirente a pecha de má-fé se o adquirente anterior não registrou a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. No caso, o Apelado, adquirente de boa-fé, não pode ser responsabilizado por reparação de danos decorrentes de venda de imóvel em duplicidade, se o contrato particular de compromisso de compra e venda anterior firmado com o Autor/Apelante não foi registrado na matricula do imóvel.” (TJ-MT 00071744720148110015 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 03/08/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/08/2022). No mesmo sentido, conquanto o requerente tenha referido que o advogado que assiste Junhite Hara também atuava como patrono de Marco Antônio Bortoluzzo em outros processos, tal fato não implica dizer que Marco Antônio Bortoluzzo tinha conhecimento quanto a discussão existente em relação à compra e venda primitiva do bem, sobretudo diante da inexistência de qualquer prova hábil a demonstrar que o advogado em questão atuou na negociação envolvendo as transações de compra e venda. De igual modo, no tocante à empresa E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI, observa-se que adquiriu o imóvel de Marco Antônio Bortoluzzo, em relação ao qual não havia impedimentos, porquanto extraiu as certidões negativas com o fito de se resguardar; além do que, à época da formalização da escritura de compra e venda, não havia nenhum registro às margens da matrícula do imóvel, apto a levantar suspeita quanto à alienação do bem, conforme se extraí dos ids n.º 82364455/82364456. Especificamente em relação à requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI, o requerente alega que agiu de má-fé, pois tinha ciência do imbróglio envolvendo o imóvel litigioso, posto que lhe foi enviada notificação extrajudicial, comunicando da existência de discussão judicial. Entretanto, considerando que o negócio anterior, firmado entre Junhite e Marco Antonio não pode ser invalidado, sequer há que se perquirir sobre o negócio posterior, realizado com a E11 Empreendimentos. Além disso, a notificação desta se deu em 28/09/2018 (id n.º 76581988 – pg. 68/73), quando já havia sido efetivado o negócio jurídico, mediante contrato de compra venda entre os requeridos Marco Antônio Bortoluzzo e E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI, na pessoa de seu único sócio, Gilberto Moyses Carvalho, o qual se deu em 23/08/2018 (id n.º 82210464). Convém destacar, por oportuno, que nas relações contratuais a boa-fé se presume, de modo que eventual arguição de má-fé deve ser comprovada pela parte adversa, o que não se evidencia nos autos, sobretudo diante da fragilidade das arguições do requerente e das provas produzidas nos autos. Outrossim, o requerente pretende a declaração de nulidade dos negócios jurídicos relativos às transações de compra e venda do imóvel em litígio, formalizada entre os requeridos, ao argumento de que estão eivados pelo vício da simulação, sustentando que o requerido Marco A.B. possui relação próxima ao sócio da empresa Encore, que, por sua vez, atua em parceria com a empresa requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI; pontuando, também, que o valor ajustado entre as partes e a forma de pagamento corroboram com a tese de que houve a simulação nas transações. Neste aspecto, não se vislumbra indícios da aventada simulação, diante da legitimidade das transações e peculiaridades do imóvel, o qual seria destinado a um empreendimento urbano, cujo investimento se cuida de atividade recorrente pelos compradores, conforme declarações prestadas em juízo. Destarte, não restou demonstrado que a compra e venda tenha sido efetuada com escopo diverso daquele manifestado pelos envolvidos, tampouco com o intuito de prejudicar o requerente. Nessa conjuntura, vale frisar que, o valor relativo à compra e venda do imóvel, que foi adquirido pelo requerido Marco Antônio Bortoluzzo do requerido Junhite Hara, pela cifra de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) e, posteriormente, vendido à requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI, por R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), não se coaduna com quantia relativa a preço vil e não conduz ao raciocínio de que a operação foi simulada. No ponto, o requerente juntou um único documento a fim de demonstrar que o valor do imóvel é superior à aludida quantia, cuja prova não se presta a infirmar os negócios jurídicos em voga. No mesmo sentido, o fato de não haver comprovante de transferência/depósito da referida quantia, também não é suficiente a caracterizar a simulação referida pelo autor, sobretudo diante dos demais documentos que instruem o feito, pois há provas, inclusive, quanto ao interesse manifestado pela requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI em estabelecer um loteamento na área, de acordo com id n.º 82364454. Saliente-se que um dos princípios basilares do direito imobiliário versa, justamente, sobre a prioridade do registro, segundo o qual, uma vez registrada a escritura pública de compra e venda, esta possui prioridade em relação a eventual transação envolvendo o bem sem o devido registro, respeitando-se a precedência do registro, a fim de assegurar ao comprador diligente a qualidade de legítimo proprietário em relação ao bem. No mesmo sentido, assim dispõe o artigo 1.245, do Código Civil, in verbis: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. (...)” Destarte, considerando a boa-fé dos adquirentes do imóvel em litígio, quais seja, os requeridos Marco Antônio Bortoluzzo e E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI; aliado ao competente registro da escritura pública de compra e venda às margens do título imobiliários, dando publicidade acerca da transação e assegurando os direitos reais de propriedade conferidos aos adquirentes, não há que se falar na nulidade dos negócios jurídicos, em detrimento da compra e venda formalizada entre o requerente e o requerido Junhite Hara, cuja obrigação sequer foi quitada pelo requerente e tampouco registrada por meio de instrumento público translativo. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. PRIORIDADE DA PRIMEIRA ESCRITURA REGISTRADA EM CARTÓRIO. ART. 1245, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL. ANULAÇÃO DO SEGUNDO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. MÁ-FÉ DE TERCEIRO. SIMULAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel (art. 1245, § 1º, do Código Civil)- "A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente"(STJ - REsp: 104.200/SP 1996/0051568-9).” (TJ-MG - AC: 01255414720138130035 Araguari, Relator: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 21/03/2023, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/03/2023). De outro lado, é evidente que a conduta perpetrada pelo requerido Junhite Hara não se coaduna com a boa-fé que se espera das relações contratuais, porquanto realizou a venda do mesmo imóvel em duplicidade. Isto é, inicialmente, alienou o bem ao requerente, ajuizando, inclusive, ação de execução visando o recebimento do crédito remanescente inadimplido pelo comprador e, posteriormente, promoveu a venda do mesmo bem ao requerido Marco Antônio Bortoluzzo, sem que houvesse a resolução do negócio jurídico primitivo. Deste modo, tendo em vista que a relação jurídica havida entre Valdir Pasa e Junhite Hara não foi resolvida entre os contraentes, que houve o pagamento parcial do contrato e que o imóvel se acha na posse do terceiro de boa-fé, é cabível a conversão em perdas e danos. Neste ponto, o autor pretende que as perdas e danos sejam calculadas de acordo com o valor atualizado do imóvel. No entanto, é cediço que as perdas e danos se referem ao que efetivamente o comprador dispendeu durante a relação comercial, cuja quantia deve ser restituída, devidamente atualizada e acrescida de juros de mora, porquanto as perdas e danos devem se limitar ao efetivo prejuízo, sob pena de enriquecimento ilícito. Assim, de rigor a restituição do valor pago pelo requerente, devidamente atualizado e acrescido de juros de mora, desde a data de cada efetivo pagamento. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AOS TERMOS DA SENTENÇA - ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - RESPONSABILIDADE CIVIL - DANOS MATERIAIS E MORAIS - PRESCRIÇÃO - INCIDÊNCIA DO ART. 27 DO CDC - PRAZO QUINQUENAL - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA FUNDADA NA VENDA EM DUPLICIDADE DO IMÓVEL - LAPSO PRESCRICIONAL NÃO EXAURIDO - VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - ATO ILÍCITO CONFIGURADO - REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS (RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLA ABORRECIMENTOS COTIDIANOS - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - "QUANTUM" INDENIZATÓRIO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. (...) A venda em duplicidade de bem imóvel configura ato ilícito e, consequentemente, impõe a obrigação de reparar os danos decorrentes. Os danos materiais se consubstanciam na restituição dos valores desembolsados para aquisição do imóvel, atualizados monetariamente e com juros moratórios. A situação vivenciada extrapola os dissabores cotidianos e, por isso, configura danos morais. Valor indenizatório fixado em Primeiro Grau em R$ 7.000,00 (sete mil reais) mantido, porquanto obedecidos os parâmetros da proporcionalidade e razoabilidade. Os juros moratórios incidem, no valor da indenização po r danos morais, desde a data da citação, por se tratar de relação contratual. "Os juros de mora constituem matéria de ordem pública, de modo que aplicar, alterar ou modificar seu termo inicial, de ofício, não configura julgamento extra petita nem reformatio in pejus quando já inaugurada a competência desta Corte Superior" ( AgRg no REsp 1.415.714/RJ). VV. Ocorrendo dupla alienação de imóvel, o prazo prescricional trienal para reparação civil (art. 206, § 3º, V, CC) se inicia com o registro da segunda venda. Transcorrido prazo superior a três anos da data do registro da segunda venda até o ajuizamento da ação, resta configurada a prescrição. Preliminar de impugnação aos termos da sentença rejeitada; prejudicial de mérito rejeitada, vencidos nesta parte o Relator e o Primeiro Vogal. Recurso desprovido e termo inicial dos juros de mora, alterados, de ofício.” (TJ-MG - AC: 10000204486088001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 20/08/2020, Data de Publicação: 10/09/2020). Neste ponto, da análise dos autos da execução (processo n.º 0011501-40.2011.8.11.0015), bem como dos embargos à execução (processo n.º 0016316-07.2016.8.11.0015), depreende-se que o requerente Valdir Pasa Júnior efetuou os seguintes pagamentos pela aquisição do bem: - R$ 40.500,00 (quarenta mil e quinhentos reais), em 05/07/2007; R$ 41.000,00 (quarenta e um mil reais), em 25/12/07 e R$ 169.000,00 (cento e sessenta e nove mil reais), em 22/09/2011, cujo montante lhe deverá ser restituído, com os consectários legais. Por fim, diante das deliberações acima, não há que se falar no prosseguimento da lide executiva, a qual tem por escopo a satisfação da obrigação inadimplida, cuja pretensão não persiste mais, diante da conversão em perdas e danos e determinação quanto a restituição de valores em favor do comprador, demandado na execução. Assim, de rigor a extinção da ação de execução, haja vista a perda superveniente do interesse de agir. Dispositivo: 1) Processo n.º 0014817-17.2018.8.11.0015: JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, em face do requerido JUNHITE HARA, condenando-o à restituição da quantia paga pelo requerente, atualizada pelo INPC e acrescida de juros de mora de 1% a.m., com incidência a partir de cada pagamento efetivado, nos termos da fundamentação supra. Fixo os honorários advocatícios desta causa em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. O requerente Valdir Pasa Júnior decaiu dos pedidos de nulidade dos contratos e indenização por perdas e danos, de acordo com o valor atualizado do imóvel. Sagrou-se vencedor, outrossim, quanto a um dos requeridos (Junhite Hara), no tocante à indenização de perdas e danos, consistentes na restituição dos valores pagos. Assim, afigura-se justa a distribuição recíproca da verba sucumbencial, de modo que, as custas e honorários advocatícios, devem ser suportados na proporção de 80% pelo requerente Valdir Pasa Júnior (sendo tal montante destinado aos requeridos, da seguinte forma: 35% deve ser pago ao patrono do requerido Marco Antônio Bortoluzzo; 35% ao patrono da requerida E11 Empreendimentos Imobiliários EIRELI e 10% em favor do patrono do requerido Junhite Hara. O requerido Junhite Hara deve arcar com 20% das verbas sucumbenciais, em favor do requerente. 2) Processo n.º 0006503-48.2019.8.11.0015: JULGO EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, com fulcro no artigo 485, VI, do CPC, uma vez que a questão foi dirimida nos autos principais, havendo perda superveniente do objeto com relação a esta ação. Condeno o embargado Valdir Pasa Júnior ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, com base no princípio da causalidade, haja vista que deu causa à propositura dos embargos de terceiro. 3) Processo n.º 0011501-40.2011.8.11.0015: JULGO EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, com fulcro no artigo 485, VI, do CPC. Condeno o exequente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa. Transitada esta em julgado, arquivem-se os autos, independentemente de nova determinação, procedendo-se às baixas e anotações necessárias. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Sinop/MT, (datado digitalmente) (assinado digitalmente) GIOVANA PASQUAL DE MELLO Juíza de Direito AP