Petição Cível 1002063-62.2020.8.11.0045 - TJMT

Petição Cível 1002063-62.2020.8.11.0045 - TJMT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE LUCAS DO RIO VERDE SENTENÇA Processo: 1002063-62.2020.8.11.0045.. REQUERENTE: VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA REQUERIDO: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Vistos, etc. Cuidam-se os presentes autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA C/C IDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS COM PEDIDO LIMINAR em que VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA move em desfavor de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Sustenta, em síntese, que com intuito de adquirir a casa própria, efetuou a compra de um imóvel no loteamento denominado JARDIM PRIMAVERAS II, conforme Termo de Transferência com Efeito de Cessão de Direitos, assumindo todas as responsabilidades do contrato primitivo entre a requerida e José Pires Mota, sendo que no decorrer da relação contratual construiu uma edificação de 100 m². Relata que durante o cumprimento do contrato fora surpreendido com aumentos significativos do valor inicialmente contratado, que saltou de R$ 939,92 (novecentos e trinta e nove reais e noventa e dois centavos) para R$ 1.438,81 (um mil quatrocentos e trinta e oito reais e oitenta e um centavos), parcela de nº 50. Que na tentativa de manter o cumprimento do contrato, viu-se obrigado a realizar duas negociações, para adequação do valor das parcelas com a parte requerida, sendo que na primeira tentativa foram fixadas 71 (setenta e uma) parcelas no valor de R$ 1.451,31 (um mil quatrocentos e cinquenta e um reais e trinta e um centavos), contudo, devido suas condições econômicas, conseguiu efetuar o pagamento de somente 06(seis) parcelas. Em seguida, mediante um novo aditivo, ficou acordado o valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais) em 65 (sessenta e cinco) parcelas mensais, mas, de igual modo, conseguiu quitar apenas 04 (quatro) parcelas, ficando um saldo de 61 (sessenta e uma) prestações. Narra ainda, que foi informado pela requerida o adimplemento no total de R$ 69.441,17 (sessenta e nove mil, quatrocentos e quarenta e um reais e dezessete centavos), mas que ainda havia o valor a pagar de R$ 108.649,53 (cento e oito mil, seiscentos e quarenta e nove reais e cinquenta e três centavos), pontuando que apenas o lote, ao final do contrato, se fosse quitado no inicio de 2020, alcançaria o valor de R$ 178.090,70 (centos e setenta e oito mil e noventa reais e setenta centavos). Diante tais valores e aumentos anuais estipulados no contrato, providenciou um Laudo Pericial Extrajudicial, com avaliação mercadológica, que indicou o valor de R$ 92.259,50 (noventa e dois mil, duzentos e cinquenta e nove reais e cinquenta centavos) para o imóvel sem edificação. E ainda, que a edificação construída foi avaliada em R$ 45.500,00 (quarenta e cinco mil e quinhentos reais), ou seja, totalizada a importância de R$ 137.759,50 (cento e trinta e sete mil, setecentos e cinquenta e nove reais e cinquenta centavos), para o imóvel (lote) com a edificação construída. Alude ainda, que está em condições financeiras difíceis, o que vem lhe acarretando a impossibilidade de continuar adimplindo o contrato, que considera abusivo, diante das cláusulas excessivamente onerosas. Assim, pleiteou liminarmente a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a abstenção da parte requerida, em incluir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. No mérito, requer a Rescisão do Contrato e a Restituição dos valores pagos na sua integralidade, que soma a quantia de R$ 69.441,17 (sessenta e nove mil quatrocentos e quarenta e um reais e dezessete centavos), ou 90% do valor pago, devidamente atualizado desde a data do desembolso de cada parcela, com juros de mora a partir da citação; indenização pelas benfeitorias realizadas sobre o lote, referente a construção de uma casa de 100m2, avaliado em R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), corrigido monetariamente e, restituição em dobro do valor cobrado a titulo e juros e multa diária o valor de R$ 4.542,37 (quatro mil quinhentos e quarenta e dois reais e trinta e sete centavos). Pugna, pela revisão das cláusulas décima nona, décima oitava, décima sétima, oitava e vigésima, todas do contrato em comento, declarando nulas as cláusulas abusivas e a inexistência de mora do devedor/autor. Com a inicial, apresentou documentos. Recebida a inicial, o pedido liminar foi indeferido, determinando-se a citação da parte requerida. Ainda, deferida a inversão do ônus da prova e os benefícios da gratuidade de justiça (Id. n. 32051218). Citada (Id. n. 47126470), a requerida apresentou contestação no Id. n. 39735493, aduzindo preliminarmente, que a pretensão de repetição de indébito das prestações anteriores a 30.04.2015 encontram-se fulminadas pela prescrição. No mérito, requer a improcedência da demanda, aludindo que quando da assinatura do termo de cessão de direitos, a parte autora deu ciência a todas as cláusulas contratuais pactuadas, requerendo que seja reconhecida a culpa da parte autora, quanto ao pedido de rescisão contratual, aplicando-lhe as disposições insculpidas no instrumento contratual, ou, a taxa de retenção firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. Juntou documentos. A requerida apresentou impugnação a contestação no Id. n. 44761244, confutando os argumentos esposados pela parte requerida, reiterando os pedidos inaugurais. No Id. n. 80736852, as partes foram instadas a se manifestarem sobre a produção de provas. Em seguida, os litigantes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, conforme Ids. n. 81717900 e 83035443. Vieram os autos conclusos. É breve o relato. Fundamento. Decido. Como dito, cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA C/C IDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS COM PEDIDO LIMINAR em que VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA move em desfavor de SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Trata-se no presente caso de aplicação aos termos do art. 355, inciso I, do CPC, estando o feito apto ao julgamento antecipado da lide, pois se trata de questão, que embora de direito e de fato, os documentos que instruem o processo são suficientes para o correto desate do pedido. Compulsando os autos nota-se que as partes possuem relação jurídica, consistente no Termo de Transferência com efeito de Cessão de Direitos (Id. n. 31687145), tendo por objeto o imóvel de Lote n° 002, da quadra n° 041, do Loteamento Jardim Primavera II, situado nesta cidade, documento sobre o qual as partes não divergem. A parte autora requer a rescisão e revisão do contrato, com, alegando o aumento exponencial dos valores das prestações pactuadas, que alega serem abusivas, em razão da cobrança de juros capitalizados, pleiteando a devolução total das parcelas pagas ou 90% (noventa por cento) do montante total pago, que soma a quantia de R$ 69.441,17 (sessenta e nove mil quatrocentos e quarenta e um reais e dezessete centavos), devidamente atualizado desde o desembolso de cada parcela e juros de mora a partir da citação, bem como indenização da benfeitoria realizada sobre o imóvel, qual seja, a construção de uma casa de 100m2, avaliada em R$ 45.000,00 (quarenta e cinco) mil reais, corrigido monetariamente. Ainda, a condenação da parte requerida à restituição em dobro dos juros de mora, cobrados aleatoriamente e de forma diária e estipulados ao arrepio da lei e do contrato, bem como da multa, no valor de R$ 4.542,37 (quatro mil quinhentos e quarenta e dois reais e trinta e sete centavos), além dos consectários legais. Por sua vez, a requerida em sua contestação argui que o autor sempre efetuou o pagamento das parcelas em atraso, pontua que o motivo da rescisão é sua impossibilidade financeira de continuar a realizar o pagamento das prestações pactuados. Requer seja reconhecida a culpa da parte autora quanto ao pedido de rescisão contratual, aplicando-lhe as disposições insculpidas no instrumento contratual ou subsidiariamente a taxa de retenção firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. Pois bem, inicialmente, passo à análise da arguição de prescrição aventada pela parte requerida, em preliminar do mérito (Id. n. 39735493- p. 06). DA PRESCRIÇÃO. Em relação à prescrição, tratando-se de pedido de rescisão contratual, não se aplica o prazo de 05 (cinco) anos (artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil), mas sim, o de 10 (dez) anos (art. 205 do mesmo códex), contado da data da última prestação avençada no contrato, ainda que haja cláusula prevendo o vencimento antecipado da dívida em caso de inadimplemento. Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, compreende que tal aplicação impede que os devedores inadimplentes se beneficiem pela própria torpeza, "o vencimento antecipado da obrigação não altera o termo inicial para a contagem do prazo prescricional, qual seja, o dia do vencimento da última parcela" (STJ, AgInt no Resp. nº 1.737.161/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 12/2/19). A respeito do tema, o seguinte precedente do E. STJ: “EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017. 2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, § 3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). 3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica- se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado"). 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança. 5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos. 6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos (EREsp. nº 1.280.825/RJ, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 2a Seção, j. 27/6/18). Ainda, em julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo: “Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Venda e compra de imóvel. Prescrição. Rescisão contratual que se aplica o prazo decenal. (...). Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 12% do valor da causa (art. 85, § 11, do CPC). Recurso não provido”. (Apelação Cível nº 1035619-47.2019.8.26.0506, Rel. Des. João Pazine Neto, 3a Câmara de Direito Privado, j. 8/7/20). “APELAÇÃO Promessa de compra e venda CDHU - Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse julgada procedente Preliminar de ilegitimidade passiva Corré que reside no imóvel, de modo que é alcançada pelo pedido de reintegração de posse Preliminar de prescrição quinquenal, com base no art. 206, § 5º, I, do CC Inocorrência - Prazo prescricional da pretensão de rescindir compromisso de compra e venda é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário Precedentes Prescrição afastada - Inadimplemento incontroverso, a ensejar a rescisão contratual e a retomada do imóvel Prestações do financiamento que deixaram de ser pagas por cerca de nove anos a justificar a perda das parcelas pagas Sentença mantida Recurso não provido”. (Apelação Cível nº 1006430-42.2019.8.26.0597, Rel. Des. Jayme de Oliveira, 29a Câmara de Direito Privado, j. 18/1/21) (g.n.) “COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. PRESCRIÇÃO. Existência de pedido de rescisão na inicial. Prazo prescricional. Diferença entre a rescisão e a pretensão de cobrança (art. 206, § 5º, I, do CC). Direito pessoal. Aplicação do art. 205 do CC. Prazo de 10 anos contado a partir do vencimento da última parcela do contrato. Prescrição não verificada. Sentença anulada. Causa madura. Art. 1.013, § 5º, I, do CPC/2015. (...) Ação procedente. Recurso parcialmente provido”. Apelação Cível nº 1004078- 90.2017.8.26.0077, Rela. Desa. Mary Grün, 7a Câmara de Direito Privado, j. 11/5/21). “AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Inadimplência dos compromissários compradores. Prazo prescricional decenal do artigo 205 do CC, sendo a restituição dos valores pagos e a reintegração de posse resultados naturais do próprio desfazimento do negócio. Contrato de trato sucessivo. Termo inicial para contagem do prazo prescricional contado do vencimento da última parcela. (...) RECURSO DOS REQUERIDOS PARCIALMENTE PROVIDO”. Apelação Cível nº 1040306-97.2014.8.26.0100, Rela. Desa. Silvia Maria Facchina Esposito Martinez, 10a Câmara de Direito Privado, j. 28/4/21. No presente caso, pode-se constatar do Termo de Cessão assumido para parte autora, em que o preço do imóvel foi financiado em 108 (cento e vinte) parcelas, com vencimento da primeira em 15.12.2013, tendo o pacto original registrado sob o n. 5285 (Id. n. 31686487), em 120 (cento e vinte) parcelas. Segundo o Extrato Financeiro da Venda, apresentado pela requerida no Id. n. 39735505 – p.04, a última parcela teria seu vencimento em 30.04.2028. A presente ação foi proposta em 30.04.2020, portanto, em data muito aquém do prazo prescricional. Posto isso, rejeito a alegação de prescrição da pretensão autoral, em relação ao pedido de restituição de valores, eventualmente pagos indevidamente pelo autor, anteriores a 30.04.2015. DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Destaca-se, que no presente caso aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, nos moldes do § 2º, do art. 3º, do códex mencionado: “Art. 3. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2º - Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.” A relação jurídica instituída entre as partes é sem dúvida, de consumo, de modo que a sua submissão ao Código de Defesa do Consumidor, proporciona um enfoque pelos modernos princípios consumeristas, com especial destaque o da boa-fé objetiva, o da confiança e o da vulnerabilidade do consumidor, aplicando-as ao caso “sub judice”. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CDC. CABÍVEL. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 20%. SENTENÇA REFORMADA. - Incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, uma vez que a relação existente entre as partes caracteriza efetiva relação de consumo, enquadrando-se a empresa ré no conceito de fornecedora e o autor na definição jurídica de consumidor, pois destinatário final do serviço fornecido pela empresa - Diante da insuportabilidade do pagamento das parcelas mensais contratadas, é possível ao consumidor pleitear a resolução do contrato e a restituição das parcelas pagas com fundamento na teoria da onerosidade excessiva, ressalvando-se a retenção em favor do promitente-vendedor de parte da quantia paga. - Caso em que a ré admite a resolução do contrato com a retenção de parte dos valores pagos pelo autor a título de indenização por perdas e danos, motivo pelo qual não se justifica a manutenção do contrato celebrado entre as partes. - Percentual de retenção mantido ao patamar de 20% do valor das parcelas pagas, percentual amplamente aceito pela jurisprudência como razoável para o caso de resolução por culpa do promitente-comprador. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. TJRS - Apelação Cível, Nº 50010709520208210101, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 29-04-2021. De outro norte, aduz também o autor, que celebrou com a Ré o contrato de adesão, acreditando que encargos financeiros exigidos eram legítimos e dentro dos limites da Lei, o que não ocorreu. Por seu turno, a requerida assevera inexistir prova acerca da imposição unilateral das disposições por sua parte, em face do requerente e que quando da assinatura do termo de cessão de direitos, o autor deu ciência a todas as cláusulas contratuais pactuadas no contrato de compra e venda, não havendo que se falar em contrato de adesão. A lei 8.078/90, em seu art. 54, traz em seu bojo: "Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo". À luz do dispositivo acima, entende-se que contratos de adesão são assim chamados, por serem elaborados unilateralmente pelo fornecedor de produtos e serviços, sem que o consumidor possa discutir o conteúdo de suas cláusulas, restando apenas a opção de aderir a ele ou não, ou seja, não há negociação dos termos do contrato, que é elaborado pelo fornecedor, restando ao consumidor, que representa a parte vulnerável do negócio, apenas submeter-se às regras pré-estabelecida, sendo que o ato de aceitação é representado através da sua adesão ao contrato. In casu, nota-se que de fato, trata-se de contrato de adesão, vez que ao requerente não foi oportunizada a discussão das cláusulas contratuais, mesmo porque, de acordo com o documento de Id. n. 31687145, o autor é cessionário dos direitos e deveres oriundos do pacto original registrado sob o n. 5285 (Id. n. 31686487), vejamos: “A partir da assinatura desse termo, o cessionário VOLTAIRE PEREIRA DE LIMA, já qualificado neste instrumento passará a ser titular único e exclusivo do contrato em epígrafe, passando a se responsabilizar por todas as parcelas bem como por todos os seus respectivos pagamentos, sendo que ainda restam: - 108 prestações, do tipo mensal, com vencimentos para todo dia 15 de cada mês, a partir de 15/12/2013, prestação de nº 13, com valor atual de R$939,92, corrigidos conforme o Contrato de Compromisso de Compra e Venda sob o nº 5285 (074-041-002) [...]”. (destaquei). Outrossim, apesar dessas estipulações contatuais serem comuns à requerida, tal conduta fere o princípio da liberdade de contratar, eis que a parte hipossuficiente, ora requerente, fica sujeita às disposições contratuais, as quais, muitas vezes, lhe são prejudiciais, afrontando sobremaneira a Lei Consumerista (Lei n.º 8.078/90), motivo pelo qual não justifica o submeter às suas estipulações, podendo ser revistas, nos limites legais. Desta feita, configurado o contrato estabelecido entre as partes, como contrato de adesão, logo, incide o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, uma vez que a relação existente entre as partes caracteriza efetivamente a relação de consumo, enquadrando-se a empresa ré, no conceito de fornecedora e o autor, na definição jurídica de consumidor, pois destinatário final do serviço fornecido pela empresa, a teor do que estabelecem os arts. 2º e 3º, §2º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, o que conduz à inversão do ônus probatório, que foi deferida no Id. n. 32051218, a qual mantenho, nos termos supra delineados. Ademais, nossos Tribunais têm entendimento pacificado de que se aplicam as normas do CDC para revisão de contratos de compra e venda de imóveis firmados com construtores/incorporadores. Aliás, sobre o tema verbis: “A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º do Código de Defesa do Consumidor.” (TJDFT, Acórdão 1188427, 00012671920168070020, Relatora: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2019, publicado no DJE: 2/8/2019). DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS e DA RESCISÃO CONTRATUAL. Uma vez reconhecida a incidência do CDC ao contrato firmado entre as partes, o autor, na qualidade de consumidor, tem o direito de revisar os termos que reputa ilegal e/ou abusivo, bem como rescindi-lo. Afinal, o contrato firmado é de adesão e a única opção que o autor teve ao subscrevê-lo foi aceitar ou não as cláusulas previamente estabelecidas pela ré, não tendo o requerente nenhuma participação na elaboração do contrato, cabendo-lhe apenas aderir ou não às condições impostas unilateralmente. Noutro vértice, a resilição é direito potestativo das partes contratantes. Isto é, ao direito à resilição não podem ser opostos embargos contrários, tendo em vista que a perpetuidade em uma relação da qual uma das partes já não tem mais interesse em participar é um atentado aos direitos individuais. Em suma, ninguém pode ser compelido ao cumprimento de um contrato contra a sua vontade. Todavia, como será explorado adiante, o não cumprimento gera consequências àquele que deixou de executar suas obrigações. É cediço em nosso ordenamento jurídico, que o contrato se conceitua como “negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interesses que regularam”. (GOMES, Orlando. Contratos. Forense, 24a ed. 2001, RJ, p.10). Dentre os princípios que o regem, assim como a seus efeitos, destaca-se dois, de maior relevo para a compreensão do tema: o da força obrigatória dos contratos e o da intangibilidade. Pelo princípio da força obrigatória dos contratos, tem-se a obrigatoriedade de seu cumprimento pelas partes contratantes, tal como avençado, sendo o contrato considerado “lei entre as partes”. Sua justificativa é a própria autonomia da vontade. Pelo princípio da intangibilidade, é vedada qualquer alteração não consensual do conteúdo do contrato, como consequência da irretratabilidade. Outro aspecto relevante a ser destacado é o econômico. O conteúdo do contrato como negócio jurídico que é de regra, tem natureza econômica. Assim, não se pode levar em consideração apenas as nuances jurídicas da questão, mas também as circunstâncias econômicas também devem ser sopesadas, para que seja possível uma regulação justa dos contratos. Segundo Enzo Roppo, renomado doutrinador sobre a matéria de contratos, frisa que: “o contrato-conceito jurídico e o direito dos contratos são instrumentais da operação econômica, constituem a veste formal, e não seriam pensáveis abstraindo dela [...]”. Assim, o pacta sunt servanda é aspecto jurídico que não deve se sobrepor aos aspectos econômicos, práticos, do desenvolvimento dos vínculos contratuais. E em razão destes serem o seu conteúdo material, o contrato se baseia em equilíbrio das prestações devidas e em previsão das margens de ganho e perda para cada contratante. Circunstâncias acontecem que afetam este equilíbrio, causando ganho de uma parte e perda da outra que ultrapassam esta margem já prevista de lucro e prejuízo. Nestes casos, diz-se haver onerosidade excessiva. Esta, em outros tempos, ensejou o surgimento da cláusula “rebus sic stantibus”, presumida nos contratos comutativos. Por meio dela, permitia-se a resolução do contrato em razão da onerosidade excessiva, que sobreviesse ao momento da formação do contrato, assim como sua modificação para que se pudesse preservar o vínculo negocial. A cláusula “rebus sic stantibus”, portanto, veio constituir exceção ao princípio da força obrigatória dos contratos, assim como ao da intangibilidade. A superveniência de fato que alterasse o equilíbrio econômico do contrato autorizava sua resolução, com retorno ao estado anterior – desobrigando a parte cuja prestação se tornou excessivamente onerosa, que excepciona o princípio da força obrigatória, ou ainda, a alteração do contrato, restabelecendo-se o equilíbrio entre as partes, o que representa exceção ao princípio da intangibilidade, pois a alteração decorre de decisão judicial, imposta às partes, prevalecendo, portanto, sobre o consenso. Nesse contexto, para o doutrinador Orlando Gomes, a onerosidade excessiva ocorre “quando uma prestação de obrigação contratual se torna, no momento da execução, notavelmente mais gravosa do que era no momento em que surgiu”. (GOMES, Orlando. Contratos. Forense, 24a ed. 2001, RJ, p.180. Destaquei) No mesmo sentido, Enzo Roppo mencionado por Orlando Gomes, leciona que trata-se de causa de resolução do contrato que se caracteriza basicamente por “desequilíbrio de valor econômico entre os dois termos da troca contratual combinada entre as partes” (GOMES, Orlando. Contratos. Forense, 24a ed. 2001, RJ, p.259), sendo sua finalidade a tutela da economia originária do contrato e seu fundamento a justa e oportuna repartição entre os contraentes do risco das circunstâncias supervenientes. Assim, insere-se no contexto das causas que afetam a execução do contrato, manifestando-se após a formação do vínculo. Não é, porém, qualquer circunstância que gera onerosidade excessiva passível de provocar a resolução do contrato, pois variações nas prestações das partes são normais, e se inserem no risco contratual, assumido por ambas, de acordo com a matéria objeto do contrato e dentro do que é esperado em uma relação contratual. Ademais a causa da onerosidade excessiva deve ser superveniente. Entretanto, aplicadas as normas consumeristas no caso em tela, vale pontuar, que estabelecido no art.6º, inc. V, do CDC: “São direitos básicos do consumidor: [...] V- a modificação das cláusulas contratuais que estabelecem prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”. Segundo José Geraldo Brito Filomeno, este dispositivo consagrou a cláusula rebus sic stantibus, implícita em qualquer contrato, em especial nos que imponham ao consumidor obrigações iníquas ou excessivas/onerosas. (Código Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto, Forense, 6ª Ed.). Com a possibilidade de alteração das cláusulas, em sede de relações consumeristas, tem-se a relativização do princípio da intangibilidade do conteúdo do contrato, dando-se ênfase à conservação do vínculo em face do pacta sunt servanda. A possibilidade de alteração do contrato é dada ao consumidor, assim como podem consumidor e/ou fornecedor pedir a resolução do contrato quando de nulidade de cláusula decorra ônus excessivo a qualquer deles, conforme art. 51, §2º, CPC, in verbis: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...]§ 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes. (destaquei). O direito do consumidor que é assegurado no art. 6º, V, é o de modificar cláusula que estabeleça prestação desproporcional ou de obter a revisão do contrato quando sobrevenham fatos que tornem as prestações excessivamente onerosas. Assim não se exige que haja imprevisibilidade da causa da revisão ou fato superveniente, mas apenas o ajustamento de contrato, que em sua formação já é excessivamente oneroso, para uma das partes. Embora se possa falar em onerosidade excessiva em razão da referência à “prestação desproporcional”, já que não se refere a fato superveniente a formação do contrato. O que há é desproporção de prestações em consequência da hipossuficiência do consumidor no momento da formação do vínculo. Outrossim, independe da imprevisibilidade, que é exigida quando da revisão de cláusulas ou resolução do contrato no âmbito das relações contratuais regidas somente pelo CC, trata-se, aqui, como dito, da aplicação da teoria da base do negócio jurídico, nos contornos anteriormente demonstrados. Justifica-se a diferença de tratamento em comparação com o que se emprega nas relações jurídicas regidas pelo Código Civil Brasileiro, em razão da característica especial da relação de consumo. Nela, a parte, por natureza hipossuficiente (o consumidor) é submetida à vontade do mais forte (fornecedor), de modo que a proteção ao consumidor, à boa-fé objetiva e aos direitos daquele autorizam a diferenciação no tratamento de questões similares e se coaduna à finalidade protetiva do Código de Defesa do Consumidor, conforme o presente caso. Neste sentido, leciona Cláudia Lima Marques: “A expressão onerosidade excessiva do art.6º, inciso V, do CDC. não encontra sua fonte no Código Civil Italiano de 1942, que, em seu art.1467, exige a ocorrência de evento extraordinário e imprevisível, nem no Projeto de Código Civil Brasileiro de 1975, art.478, que além da onerosidade excessiva exigia a ‘extrema dificuldade’, mas sim nas teorias mais modernas e objetivas, especialmente a teoria da Base do Negócio Jurídico[...]”. (MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. RT, 3ª Ed., São Paulo, p.414). Ainda, segundo Nelson Nery Júnior, se exerce a atividade de modificação ou complementação de relação jurídica já constituída, de modo que a onerosidade, para o consumidor, pode ter 3 (três) consequências: I) Direito de modificação da cláusula, para preservação do equilíbrio do contrato; II) Revisão do contrato em razão de fato superveniente não previsto pelas partes quando da conclusão do contrato; III) Nulidade da cláusula que traga desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV e §1º, III, CDC). De todo o exposto, conclui-se que a onerosidade excessiva está presente no Direito Brasileiro, aplicável a quaisquer relações contratuais, quer sejam regidas pelo Código Civil, sejam por legislação especial (CDC) e mantém, em sua aplicação, sua finalidade última, qual seja a preservação do equilíbrio contratual entre as partes, assim como da operação econômica que é conteúdo do contrato, ora sub judice. Sobre a matéria, a jurisprudência do Egrégio Superior do Tribunal de Justiça vem admitindo a possibilidade de desfazimento do contrato até mesmo por desistência imotivada do promitente-comprador, ainda que exista cláusula de irretratabilidade no instrumento contratual, vejamos: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. [...] 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido”. REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019. Enfim, viável juridicamente a rescisão do contrato e a restituição das parcelas pagas por iniciativa do promitente comprador, ora requerente, seja pela impossibilidade, pura e simples, de pagamento das prestações, ou outras questões, ressalvando-se a retenção de parte da quantia a ser restituída com o objetivo de indenizar a promitente-vendedora de eventual danos sofridos, se for o caso. Isso posto, concluída a possibilidade da revisão e rescisão contratual almejada pela parte requerente, passo à análise das alegadas abusividades das cláusulas contratuais. DA CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. Cinge-se a controvérsia, nesse ponto, sobre a existência de cláusula abusiva no contrato firmado entre os litigantes (capitalização de juros), conforme alegado pela parte autora. A capitalização de juros, também conhecida na linguagem técnica como anatocismo, em linhas gerais, significa a contagem de juros sobre juros, isto é, a incorporação ao principal de juros remuneratórios, incidentes sobre o total do débito contratado, gerando um acréscimo exacerbado no valor do crédito, de vez que sobre o montante passa a incidir nova remuneração global do capital. A requerida em sua contestação alega a inexistência de anatocismo, já que somente acresceu ao valor do financiamento a cobrança dos juros remuneratórios, como forma de remunerar o capital financiado. Pois bem, o que se pode observar das cláusulas 2º e 20, do contrato aderido pelo requerente, é o seguinte: “CLAUSULA SEGUNDA – O imóvel objeto do presente contrato de compromisso de compra e venda tem como preço a importância de R$ 99.740,00 (noventa e nove mil setecentos e quarenta reais), dividido em 120 parcelas no valor de R$ 831,16 (oitocentos e trinta e um reais e dezesseis centavos) acrescidas de juros remuneratórios de 0,5% (meio por cento) aos mês, na forma do artigo 5º, da Lei 9.514/97, bem como serão devidamente corrigidos pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), calculado e divulgado pelo IBGE, ou outro índice oficial que venha expressamente a substituí-lo, em conformidade com as condições previstas na Cláusula Vigésima deste instrumento. Parágrafo Primeiro – O vencimento da primeira parcela será em 15/12/2012, e as demais deverão ser pagas sucessivamente a cada 30 (trinta) dias, através de boletas bancárias, carnê de pagamento ou outros títulos de crédito representativos, os quais deverão ser retirados pelo (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A) no escritório da PROMITENTES VENDEDORAS, ou onde esta indicar. Parágrafo Segundo – As parcelas reajustáveis e os juros remuneratórios deverão ser liquidados simultaneamente com as diferenças relativas ao reajuste monetário e aos juros remuneratórios a eles vinculados, os quais constituem obrigação liquida e certa. O não pagamento dos reajustes monetários e dos juros remuneratórios acarretará para o PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A) as mesmas cominações relativas aos casos de mora e inadimplemento. Parágrafo Terceiro – Por pacto livre, o reajuste do preço será feito mediante atualização anual das parcelas pelo índice pactuado, no prazo estabelecido na Cláusula Vigésima deste instrumento. CLAUSULA VIGÉSIMA – As prestações a que se referem a CLAUSULA SEGUNDA serão acrescidas de juros remuneratórios de 0,5% ao mês, sendo que além da incidência dos juros, tais parcelas serão corrigidas pela variação acumulada do período de 12 (doze) meses dos índices do INPC (Índice nacional de Preços ao Consumidor), calculado e divulgado pelo IBGE, ou outro índice oficial que venha expressamente a substituí-lo. (destaquei) Parágrafo Primeiro – A primeira incidência dos juros remuneratórios, bem como da correção nas referidas prestações serão realizadas doze meses após a assinatura deste contrato, e assim, periodicamente, a cada doze meses, sucessivamente, nos meses subsequentes até a quitação do contrato. Parágrafo Segundo – Ao final de cada período de 12 (doze) meses, serão apuradas a variação acumulada do INPC (Índice nacional de Preços ao Consumidor), calculado e divulgado pelo IBGE, e esta variação, será aplicada e cobrada, nas 12 (doze) parcelas subsequentes e sucessivamente, até a integralização dos valores devidos”. (destaquei). In casu, analisando as cláusulas acima estipuladas verifica-se que inexiste pacto expresso de capitalização, seja mensal ou anual. Em contrapartida, analisando o extrato financeiro anexado ao Id. 39735505 – p. 01, verifica-se que os juros dobrou ao passar da prestação de numero 21 para a de numero 22, e assim foi aumentando, sucessivamente, a cada ano, quando do reajuste das prestações, o que pressupõe que houve a cobrança de juros capitalizados anualmente, mesmo diante da inexistência de pacto expresso. Essa capitalização nada mais é que a cobrança de juros sobre juros, de forma cumulada, o que é proibido para quem não é uma instituição financeira (banco). Os juros só poderão incidir, para efeitos de valor de parcela, uma única vez a cada ano. Em 1964, o Supremo Tribunal Federal editou Súmula reafirmando o teor daquele decreto e, portanto, proibindo a prática da capitalização de juros: “ Súmula 121. É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.” Porém, em 1977, a Suprema Corte publicou nova súmula, fazendo ressalvas àquela proibição, assim: “Súmula 596. As disposições do Decreto 22.626/1933 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o Sistema Financeiro Nacional.” A Medida Provisória nº 2.170-36/2001, no mesmo sentido da mencionada Súmula, em seu artigo 5°, previu a possibilidade de capitalização de juros nos contratos de que faz parte instituição que integra o Sistema Financeiro Nacional, verbis: Art. 5º Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano. O Código Civil, por sua vez, tratou do assunto em seu artigo 591: Art. 591 Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual. O histórico acima apenas esclarece que a capitalização de juros somente é admitida em contratos de mútuo, nos quais é parte instituição financeira ou equiparada. Os tribunais têm aplicado esse entendimento, determinando a revisão dos juros cobrados pelas empresas, veja: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C REVISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. INOCORRÊNCIA. DECISÃO REFORMADA. 1. (…). 2. Nos contratos de compra e venda de imóvel em que a promitente vendedora for pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional (SFN) mostra-se ilegítima a cobrança de juros capitalizados mensalmente, ainda que expressamente previstos no contrato de compra e venda parcelada. 3. Todavia, no caso dos autos, como se vê do contrato, as parcelas são atualizadas pelo IGPM, com incidência de juros compensatórios de 5% (cinco por cento) anual e cumulativos, inexistindo previsão de capitalização de juros, qualquer que seja sua periodicidade, razão pela qual assiste razão ao Recorrente. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJGO, 1ª CC, AI nº 5232533-87, Rel. Des. Orloff Neves Rocha, DJe de 21/09/2018). Destaquei. “(…) 3. O contrato em questão, apesar de instrumentalizar típico negócio de compra e venda de imóvel à prestação, prevê a incidência de juros compensatórios de 0,8%, ‘mensais e acumulativos’. A capitalização mensal de juros, no entanto, somente é admitida pelo nosso ordenamento jurídico em contratos de mútuo realizados por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. In casu, por tratar-se de um contrato de compra e venda no qual figura como vendedora uma empresa que atua no ramo imobiliário (ora apelante), esta não tem autorização para exigir juros compostos, devendo tal conduta ser reconhecida como prática ilícita. Apelo desprovido.” (TJGO, 2ª CC, AC nº 292955-54, Rel. Des. Zacarias Neves Coelho, DJe 2097 de 25/08/2016). “(…) 2. É viável a cobrança de juros compensatórios e correção monetária sobre as parcelas intermediárias ajustadas (balões), visto que devidamente previstos no instrumento negocial. Ressalto, porém, que quanto aos sobreditos juros, estes não podem incidir de maneira capitalizada em periodicidade inferior ao ânuo. (…).” (6ª CC, AC n. 0457413-38, Relª. Desª. Sandra Regina Teodoro Reis, DJe de 02/08/2017). Aliás, mesmo havendo a inversão do ônus da prova a requerida não explicou os valores cobrados, bem como não demonstrou como foi realizado o cálculo das prestações anuais. Assim, acolho o pedido da parte autora, para considerar abusiva a cobrança de juros capitalizados, e determino a devolução do valor cobrado à maior, em dobro. E, ainda, considerando que foram cobrados valores abusivos no período da normalidade, descaracterizo a mora do autor/comprador. DA multa e juros de mora O autor aduz a cobrança arbitrária de multa e juros não previstos em contato, cobrados em valores variados, que foram estipulados ao arrepio da lei e do contrato, sendo cobrado e pago o valor de R$ 4.542,37 (quatro mil quinhentos e quarenta e dois reais e trinta e sete centavos), pugnando pela restituição do valor em dobro. Vislumbra-se do contrato, na cláusula sexta, o seguinte: “CLAUSULA SEXTA – Fica estipulado que a falta de pagamento de qualquer das prestações devidas em razão deste contrato, caracterizará a mora de pleno direito do(a) PROMISSÁRIO COMPRADOR(A), ficando desde já ajustado que: a) O atraso nas prestações acarretará a cobrança de multa, juros remuneratórios, honorar ios advocatícios, correção monetária, despesas judiciais e outros encargos e dispêndios financeiros gerados na cobrança das parcelas, tais como: diligências de cobradores, taxas, despesas cartoriais, protestos e outras; [...]”. À luz da cláusula transcrita, nota-se, a ausência de previsão do percentual de juros de mora e da multa a serem aplicados, em caso de inadimplência. E, tendo em vista a ausência de estipulação expressa do índice, deve-se aplicar o disposto no art. 406, do Código Civil c/c art. 161, §2º, do CTN, ou seja, a cobrança do percentual de 1% ao mês, a titulo de juros de mora e multa de 2%, nos termos do art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, para o período da anormalidade. No mais, compulsando os autos, nota-se pelo boleto bancário anexado ao Id. 31687155, por simples cálculo aritmético, que o requerido embora estivesse cobrando multa legal, no percentual legal de 2%, contudo os juros de mora descrito no referido documento supera, em muito, o percentual permitido de 1% ao mês, assim determino a devolução dos valores cobrados à maior, também em dobro, valor que deverá ser apurado em liquidação de sentença. DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E RETENÇÃO CLÁUSULA PENAL Como já referido, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois há uma relação de consumo entre a Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda, ora requerida, e o cliente consumidor/autor. Ademais, o consumidor recebe proteção contratual contra cláusulas abusivas na forma do art. 51 do CDC. Nesta senda, a cláusula penal compensatória para o caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente-vendedor, não pode ser aplicada. De acordo com o art. 416 do Código Civil, a cláusula penal é justamente uma compensação pelos danos produzidos pelo inadimplemento e, como define o STJ, esta funciona como prefixação das perdas e danos. O Código Civil assim prevê: “Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora”. No mesmo Código está esclarecida no art. 410, a incidência da penalidade em face do inadimplemento ”Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor”. Nesse passo, o art. 411 determina: Art. 411. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal. Desta feita, conforme acima explanado a culpa pela rescisão contratual se deu exclusivamente por conta do promitente vendedor ao cobrar valores superiores ao devido, no período da normalidade do contrato, tonando a prestação excessivamente onerosa para o autor, inviabilizando o regular adimplemento da obrigação contraída, FORÇANDO o autor a optar pela rescisão do contrato, de modo que deve ser aplicado os termos da súmula 543 do STJ, in verbis: “Súmula n. 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Alias “APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO. VIABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não havendo comprovação da ocorrência de fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, impossibilita-se a exclusão da responsabilidade da construtora por caso fortuito ou força maior. 2. Se a promitente vendedora não entregou o imóvel no prazo acordado, impõe-se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. E, como a rescisão se deu por sua culpa exclusiva da promitente vendedora, incumbe-lhe o dever de restituir todos os valores pagos pelo adquirente do imóvel. 3. É lícita a aplicação de multa em razão da infração contratual praticada pela promitente vendedora, vez que prevista no contrato. Todavia, embora o ajuste seja de adesão e tenha sido redigido pela promitente vendedora, a incidência da multa em percentual calculado sobre o valor total do contrato afigura-se manifestamente excessiva, implicando enriquecimento sem causa do promitente comprador, cabendo a revisão da cláusula penal para que o percentual de trinta por cento (30%) nela previsto incida sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente. 4. Apelo parcialmente provido. (TJ-DF 20150110833560 DF 0025358-70.2015.8.07.0001, Relator: ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 27/06/2019, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 22/07/2019. Pág.: 444/448).” Assim, inaplicável a estipulação contratual de compensação penal, descrita na Cláusula Décima Sétima (Id. n. 31686487 – pp. 08/09), do contrato, que prevê a retenção de 10% do valor do contrato a parte requerida. De modo que defiro mais este pedido do autor. Pelos mesmos motivos não há como haver o abatimento das despesas tributárias e administrativas, previstas na cláusula décima nona, conforme a seguir transcrita, senão vejamos: “CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Ocorrendo a rescisão deste instrumento, a restituição das importâncias pagas será realizada da seguinte forma: Vr= Valor de restituição; Vp= valor pago corrigido (excluído multa e juros de mora), observado o parágrafo Segundo da Cláusula Quinta; Vi= Valor do Imposto Territorial Urbano Dt= Despesas tributárias= 5,93 do valor pago corrigido monetariamente; Da= Despesas administrativas= 5% do valor pago corrigido monetariamente; Mc= Multa contratual = 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel; Df= Fruição=1% (um por cento) do valor do contrato corrigido, por mês de inadimplência. Vr= Vp - Vi- Dt – Da – Mc – Df”. A RESTITUIÇÃO DE IPTU. O autor alude também, a abusividade praticada pela parte requerida, em relação ao disposto na “cláusula décima nona do contrato”, em que o obriga a restituir valores de IPTUS à imobiliária, pontuando que efetuou os pagamentos ao município, não havendo explicação lógica, para que pague esse valor para a Ré. Por seu turno, a requerida aduz que consta em aberto o valor de R$ 6.938,42 (seis mil novecentos e trinta e oito reais e quarenta e dois centavos) referente ao IPTU dos exercícios de 2015 a 2020. Pois bem. As obrigações propter rem estabelecem um misto de relação jurídica que vinculam a obrigação com o bem, como no caso do condomínio, imposto predial e serviços de água e esgoto. Nos ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira sobre a obrigação “propter rem” são pertinentes: “(...) As características marcantes das obrigações ‘propter rem’ podem ser apontadas do seguinte modo: a) elas se relacionam ao titular de um direito real; b) o devedor se libera da prestação diante do abandono do bem, abdicando do direito real; c) elas têm em uma acessoriedade especial, dotada de ambulatoriedade. Além dos exemplos das cotas condominiais no condomínio edilício (art. 4º da Lei nº 4.591/64, e arts. 1.336 e 1.345 do Código Civil de 2002) e obrigações decorrentes dos direitos de vizinhança, a doutrina mais recente tem apontado também como exemplos de obrigação propter rem aquelas estabelecidas em convenções relativas aos condomínios fechados a cerca das regras sobre as construções das casas pelos compradores dos lotes, devendo ser formulada positivamente o juízo de legitimidade das cláusulas para não permitir ofensa ao exercício lícito da propriedade (...)”. (In Instituições de direito civil. Rio de Janeiro, Editora Forense, 2009, volume II, Teoria geral das obrigações, pág. 41). A propósito, cotejo os seguintes entendimentos jurisprudenciais: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PRECEDENTES DO STJ E TJGO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. 1. A relação havida entre loteadores e os adquirentes de terrenos é de consumo, estando sob a égide do Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. 3. Rescindido o contrato, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, sendo que os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior da vendedora. 4. o STJ já se posicionou no sentido de que a taxa condominial e IPTU são obrigações propter rem, devendo ser arcada pelo comprador, no período em que esteve na posse do bem. Além de ser uma obrigação propter rem, há previsão expressa no contrato acerca do pagamento de tais impostos durante o período em que o apelado esteve na posse do bem até a declaração da rescisão contratual, razão porque tais valores poderão ser deduzidos quando da efetiva restituição. 5. Sabe-se que a fruição corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, ela não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel. 6. Prosperando os argumentos contidos na peça recursal e tendo em vista que a apelante venceu a maior parte dos pedidos, ao apelado devem ser impostos os ônus sucumbenciais, com a majoração da verba honorária na forma prevista no artigo 85, § 11º do CPC/15, e com observância à disposição do artigo 98, § 3º do mesmo diploma processual civil. 7. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. TJ-GO - Apelação (CPC): 03809943720178090064, Relator: Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, Data de Julgamento: 04/05/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 04/05/2020. O Código Tributário Nacional estipulou no art. 31 que: "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. Fato também confirmado no Termo de Cessão de Direitos firmado entre as partes (Id. n. 31687145), que determina a responsabilidade do pagamento pelo promissário cessionário/comprador. A requerida trouxe a prova de que há pendência de Imposto Predial de Território Urbano frente ao município de Lucas do Rio Verde, conforme consta no documento de Id. n. 39735513, ou seja, não houve impugnação à prova constituída pela requerida, já que o autor limitou-se a alegar que o IPTU foi pago ao município. Desta feira, a alegação autoral não merece prosperar, uma vez que, como citado acima, o IPTU é oriundo do uso do imóvel, devendo ser contado, então, do período em que o autor estiveve na posse direta dele. Vê-se que se a resilição do contrato é reconhecida na sentença, as partes devem retornar ao status quo, retornando a posse direta do imóvel ao proprietário. Portanto, até que seja plenamente retornada a posse plena em favor da empresa ré, deverá o autor arcar com os débitos pelo período em que se manteve na posse. Nesse sentido, colaciono o entendimento jurisprudencial dos Tribunais pátrios: “APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DISTRIBUÍDO NA CONDIÇÃO DE ALHEIOS ÀS ÁREAS DE ESPECIALIZAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. DEFESA PELA INAPLICABILIDADE DO CDC. NÃO PROVIMENTO. CONTRATANTES QUE SE ENQUADRAM NOS CONCEITOS DE FORNECEDOR E CONSUMIDOR DE SERVIÇOS. ARTIGOS 2º E 3º DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, COM DIREITO À DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 10% QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL E SUFICIENTE PARA INDENIZAR A PROMITENTE VENDEDORA. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO, IPTU E DE FRUIÇÃO. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR EM CASO DE POSSE OU FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. COMPRA DE TERRENO VAZIO. NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O BEM FOI USUFRUÍDO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E NÃO PROVIDO”. TJ-PR - APL: 00002037320188160045 PR 0000203-73.2018.8.16.0045 (Acórdão), Relator: Desembargadora Rosana Andriguetto de Carvalho, Data de Julgamento: 19/06/2020, 13ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/06/2020. “APELAÇÃO CÍVEL. Direito Imobiliário e do Consumidor. Ação de Resolução de contrato cumulada com pedido de ressarcimento (danos materiais). Sentença de procedência. Litígio que deve ser julgado à luz das normas contidas no CDC e nas Leis n. 4.591/1964 e n. 4.864/1965. Contrato celebrado aos 05/12/2012. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) aos contratos celebrados antes de sua vigência. Conjunto fático-probatório que demonstra que a pretensão de rescisão do contrato decorreu por culpa exclusiva da promitente compradora, a qual, por dificuldades financeiras, não pode arcar com o pagamento do saldo devedor remanescente. Arrependimento que é possível, inobstante a existência de cláusula contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade. Ressarcimento que é devido, de forma parcial, consoante jurisprudência do E. S.T.J., assentada no verbete sumular n. 543. Direito de retenção. [...] Termo final das responsabilidades contratuais da promitente compradora que deve ser fixado na data em que postulou, na seara administrativa, a intenção de celebrar o distrato contratual, o qual deve ser fixado em janeiro/2017. Dívidas de IPTU, cotas condominiais e taxa associativa até janeiro/2017 que são de responsabilidade da promitente compradora, e, havendo pendências, devem ser compensadas com o valor a ser ressarcido, a ser apurado na fase executória. Precedentes. Sentença parcialmente reformada. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO”. TJ-RJ - APL: 00348605120198190068, Relator: Des(a). CELSO SILVA FILHO, Data de Julgamento: 12/04/2022, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/04/2022. Portanto, o autor deve, mediante prova do débito, arcar com os débitos de IPTU pelo período em que permaneceu na posse do imóvel. Isso posto, não assiste razão a parte autora, pois restou demonstrado pela requerida o inadimplemento junto ao ente municipal, referente ao IPTU desde 2015 à 2020, assim, tal débito deve ser compensado/abatido do valor a ser ressarcido ao requerente, importância a ser apurada na fase de liquidação de sentença. DA FRUIÇÃO. Noutro vértice, sabe-se que a fruição corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, ou seja, cuida-se de indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, contudo, não tem lugar quando se trata de lote vago, uma vez que não há condições de proveito econômico proporcionado pelo imóvel. No presente caso, ainda que se trate de lote adquirido originalmente sem quaisquer edificação, no decorrer da relação contratual, a parte autora realizou a construção de uma residência, conforme consta no documento de Id. n. 31687860, edificação avaliada em R$ 45.500,00 (quarenta e cinco mil e quinhentos reais), a qual busca o requerente ser indenizado. Ainda que assim não fosse, é importante ressaltar que, após a transmissão da posse do lote ao adquirente, a loteadora/vendedora, ora requerida, ficou impossibilitada não só de comercializá-lo ou apresentá-lo a terceiros, como também de usufrui-lo, merecendo, portanto, ser indenizada. Nesse sentido, segue o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido”. REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015. “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução contratual por desistência dos adquirentes - Sentença que reconheceu o direito dos compradores de reaver o preço, com retenção, pela vendedora, de 20% das parcelas pagas, excluído o valor desembolsado a título de sinal, cuja devolução não é devida - Pretensão recursal de majoração da retenção para 40% e condenação dos autores ao pagamento de taxa de fruição do imóvel. Percentual fixado em conformidade com o que a jurisprudência vem fixando para casos semelhantes, além de ser suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, observando- se a possibilidade de nova comercialização do bem. Abusividade da cláusula contratual que prevê percentual de retenção. Taxa de ocupação. O fato de se tratar de lote não afasta a possibilidade da incidência de taxa de ocupação, diante da efetiva transmissão da posse, com a possibilidade de realização de benfeitorias no imóvel, consoante expressa previsão contratual. Fixação em 0,5% do valor do contrato, devido mensalmente no período entre o inadimplemento e a desocupação - Recurso parcialmente provido”. Apelação Cível 1000993- 91.2019.8.26.0541; Relator: Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 22/09/2021. Ainda, não diverge o entendimento no nosso e. Tribunal de Justiça do Mato Grosso em recente julgado: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – RECURSO DA REQUERIDA – PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO NÃO CONHECIDA - CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL DA COMPRADORA - PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS A SER RETIDO PELAS APELANTES – MULTA PELO ROMPIMENTO CONTRATUAL PELA APELADA – FRUIÇÃO – DÉBITO DECORRENTE DO IPTU – VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1-[...]. 3- Mantém-se o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores atualizados pagos pela Autora/Apelada, pois de acordo com o contrato é suficiente para cobrir as despesas tributárias e administrativas, incluindo, caso alguma parcela tenha sido paga em atraso, o valor cobrado a título de multa e juros de mora, além do direito de reter 10% (dez por cento) do valor pago pela Recorrida, em virtude da multa pela rescisão contratual. 4- De acordo com a jurisprudência é vedada a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado. Contudo, para não incorrer em reformatio in pejus, mantém-se a retenção dos valores a este título, que deverá observar a Cláusula 17ª do Contrato, ou seja, as Apelantes poderão reter o valor de 1% (um por cento) do valor total da compra, com correção monetária desde a inadimplência. 5- Não é possível a retenção do valor referente a eventual débito decorrente do IPTU, pois conforme a jurisprudência, “com a rescisão contratual retorna-se ao status quo ante e, tratando-se de IPTU, encargo que têm natureza propter rem, não há falar em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da apelante”. (TJ-MS - AC: 08059664720198120029). 6- Não é possível a retenção de valor pago a título de sinal, sob pena de bis in idem. 7- No julgamento do REsp. 1.740.911/DF, sob a sistemática dos repetitivos, o STJ, firmou entendimento de que nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. TJMT - N.U 1029216-02.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 23/06/2022. Desta feita, considerando que houve a transmissão da posse do lote ao autor no momento da celebração da avença, e ainda, que foi edificada construção sobre o imóvel, certo é que, do montante a ser restituído, deverá ser descontada, do montante a ser pago à parte autora, a taxa de fruição prevista na clausula décima oitava, equivalente a 1% (um por cento) do valor do preço do bem, a incidir mensalmente a partir da data do inadimplemento, até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada em posterior fase de liquidação de sentença. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. O autor aduz a abusividade da cláusula quinta (Id. n. 31680085- p. 14), que dispõe: “CLAUSULA QUINTA Parágrafo primeiro – A comissão pela intermediação e corretagem do imóvel objeto do presente contrato foi pactuado livre e diretamente entre o PROMISSÁRIO COMPRADOR(A) e o corretor. Parágrafo Segundo – Fica ajustado entre as partes que em nenhuma hipótese o valor pago pela mediação ou corretagem, cujo o limite é de 7% (sete por cento) do valor total da compra e venda, pago diretamente ao corretor autônomo e/ou demais profissionais pela intermediação no negócio será devolvido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR(A). Como dito, as partes firmaram um Termo de Transferência com Efeito de Cessão de Direitos, para aquisição de imóvel situado no empreendimento Jardim Primaveras II, pactuado pelas partes em 05.12.2013, assumindo o requerente ao pagamento de 108 (cento e oito) prestações mensais no valor de R$ 939,92 (novecentos e trinta e nove reais e noventa e dois centavos), a ser quitada todo dia 15 do mês, a partir de 15.12.2013, pacto original registrado sob o n. 5285 (Id. n. 31686487). Pois bem. A transação de compra e venda de imóvel pode ser intermediada por corretor cuja remuneração pode ser prestada por qualquer dos contratantes. E no caso de rescisão do contrato por inadimplemento de uma das partes cabe à outra, se pagou a corretagem, obter reparação do seu gasto. In casu, o requerente assumiu as obrigações e direitos de um contrato que já estava em andamento, restando ausente do conjunto probatório carreado no feito, qualquer comprovação do desembolso do valor da comissão de corretagem, quando da cessão de direitos firmada com a parte ré ou seus profissionais autônomos (corretores), não há que se falar em abusividade na cobrança de comissão de corretagem, eis que não aferido tal prejuízo, em face da parte requerente. A propósito: APELAÇÃO CIVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DANO MATERIAL. DESPESAS DE CORRETAGEM. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda induz reparação do dano material ocasionado à parte que não lhe deu causa, inclusive com gasto comprovado com a comissão de corretagem. (...) RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70060151370, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 17/07/2014. Desta feita, não comprovado o dispêndio de valores a título de comissão de corretagem incabível a devolução de tal valor. Ademais, de acordo com o entendimento itinerante de nossos Tribunais é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que foi observado no contrato de compra e venda (Id. 31686487 – p. 03). Neste sentido, verbis: RECURSO DE HEDGE BPF URBANIZAÇÃO LTDA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – NÃO INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DAS CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE – BIS IN IDEM. TAXA DE FRUIÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVA DO USO E DO EFETIVO PROVEITO ECONÔMICO – INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM E DESPESAS ADMINISTRATIVAS - POSSIBILIDADE - PREVISÃO NO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - PERCENTUAL CALCULADO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A Lei n. 13.786/2018 não incide à hipótese dos autos se o contrato de compra e venda objeto da demanda é anterior à sua vigência. Não é possível a cumulação da cláusula penal com a taxa de retenção, mormente se não comprovado que a empresa comercializadora dos imóveis teve despesas que justifiquem a sua cobrança. Embora a taxa de fruição seja legítima, não é possível a sua cobrança quando se trata de imóvel não edificado, por não haver prova do uso e do efetivo proveito econômico em razão de sua posse. Conforme entendimento sedimentado em recurso repetitivo, é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Nos termos da súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Os honorários advocatícios devem ser fixados em razão do proveito econômico obtido, nos termos do § 2º, do art. 85, do CPC. RECURSO DE LUCAS ESTEVAN DE OLIVEIRA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – DATA DA ASSINATURA ATÉ A CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PROVIDO. É devido o IPTU da assinatura do contrato até a citação, quando a requerida tomou ciência da pretensão de resilição do contrato. (TJ-MS - AC: 08293529820168120001 MS 0829352-98.2016.8.12.0001, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 09/06/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/06/2021). Portanto indefiro o pedido do autor de devolução da comissão de corretagem. DA INDENIZAÇAO DAS BENFEITORIAS. O Código Civil trata das benfeitorias de maneira sucinta estabelecendo conjuntamente sua natureza e seus requisitos, no seu art. 96, in verbis: “Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. § 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Da análise da supramencionada figura legislativa, verifica-se que em momento algum a legislação civilista exige que o bem imóvel tenha valorização monetária ou mesmo que seu valor de mercado seja significativamente afetado. Assim, para que possibilitar que sejam consideradas as benfeitorias úteis ou necessárias, bastaria que a obra realizada aumentasse ou facilitasse o uso do bem imóvel (para as úteis) ou impedisse a deterioração e promovesse a conservação daquele bem (para as necessárias). Além disso, uma vez reconhecida judicialmente a rescisão do contrato de compromisso de compra, a indenização por benfeitorias é cabível automaticamente, pois trata-se de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato, com o retorno das Partes ao status quo ante, para evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra (art. 884, do CC/2002). A propósito, assim já decidiu o egrégio Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CONSTRUÇÃO DE CASA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO FEITO APÓS A CONTESTAÇÃO. ACOLHIMENTO EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PRECLUSÃO. INOCORRÊNCIA. 1 - O pedido de indenização por benfeitorias, ainda que formulado após a contestação, é consequência lógica da procedência do pedido de resolução do contrato, cujo resultado prático é o retorno das partes ao “status quo ante”. 2 - Com a retomada do imóvel pela promitente-vendedora, esta não pode locupletar-se, recebendo seu terreno com a construção realizada pelos promitentes compradores sem a correspondente indenização. [...] (STJ – 3ª Turma – REsp. n. 764.529/RS – Rel.: Min. Paulo de Tarso Sanseverino – j. 26.10.2010 – DJe 09.11.2010. Neste diapasão, imperiosa a determinação de indenização do autor, pelas obras realizadas no bem imóvel sub judice, qual seja, a construção de uma casa de 100m2, importância a ser apurado na fase procedimental de liquidação de sentença. Da Comissão de Permanência. Não verifico no contrato em questão pacto de cobrança de comissão de permanência, muito menos prova de que houve cobrança de tal índice no período da inadimplência, portanto, ausente qualquer abusividade, logo, rejeito tal pedido. Posto isto, julgo PARCIALMENTE procedente os pedidos iniciais, extinguindo-se o processo com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I do CPC, a fim de: I - declarar rescindindo o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, por culpa do vendedor, em razão da cobrança abusiva de capitalização anual não devidamente pactuada, no período da normalidade; II – Declarar descaracteriza a mora do comprador, devendo ser devolvido os valor cobrados indevidamente a titulo de capitalização de juros remuneratórios e juros de mora acima do percentual de 1% am, em dobro, a ser calculado em liquidação de sentença, devidamente atualizado pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês, à partir do desembolso do valor. III – DETERMINAR o retorno das partes ao status quo ante, em que o requerente deverá devolver o imóvel e a parte requerida os valores pagos pelos autores a titulo de prestação, devidamente atualizado pelo INPC, a partir do ajuizamento da ação e com juros de mora de 1% ao mês, à partir da citação, valor que deverá ser apurado em liquidação de sentença; IV - DECLARAR inaplicável a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago/contrato, a título de compensação penal pela rescisão, descrita na cláusula décima sétima; bem como a retenção dos valores dos tributos e taxa de administração; V – AUTORIZAR a retenção pelo requerido do percentual de 1% (um por cento) sobre o valor do contrato, a título de fruição, desde a data do inadimplemento até a data da efetiva desocupação do imóvel pelo autor, a ser apurada em posterior fase de liquidação de sentença, bem como dos valores devidos a título de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pelo período em que o autor estive na posse do imóvel, desde que comprovado na fase de liquidação de sentença os valores impagos junto à municipalidade; VI – CONDENAR a parte ré ao pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, pela parte autora, ou seja, a construção de uma casa de 100m², valor a ser apurado na fase procedimental de liquidação de sentença; VII - CONDENAR, ante a sucumbência recíproca, as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, que deverão ser distribuídas na seguinte proporção: cabe ao requerido o pagamento de 70% e ao autor dos 30% restante, referente as custas e os honorários advocatícios do advogado da parte contrária, este que arbitro em 10% do do valor da condenação. Entretanto, considerando a gratuidade de justiça concedida ao autor, suspendo a exigibilidade do pagamento, da parte que lhe cabe, pelo prazo de 05 (cinco) anos, por ser a parte beneficiária da justiça gratuita (art. 98, § 3º do CPC – Id. n. 32051218 – p. 03). Após o trânsito em julgado, intimem-se as partes a requereram o que entenderem de direito no prazo de 15 (quinze) dias, decorrido o prazo arquivem-se os autos. P.R.I. Cumpra-se. Lucas do Rio Verde/MT, data da assinatura eletrônica. GISELE ALVES SILVA Juíza de Direito.

06/03/2023, 00:00

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Juntada de Certidão

Remetidos os Autos em grau de recurso para Instância Superior

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Intimação em 24/04/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/04/2025

Expedição de Outros documentos

Juntada de Petição de manifestação

Juntada de Petição de recurso de sentença

Publicado Sentença em 27/03/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/03/2025

Expedição de Outros documentos

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Ato ordinatório praticado

Todas as movimentações(54)