Cumprimento de sentença 1009793-83.2021.8.11.0015 - TJMT

Cumprimento de sentença 1009793-83.2021.8.11.0015 - TJMT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE SINOP SENTENÇA Processo n.º 1009793-83.2021.8.11.0015. Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual formulada por Loteadora Assaí S/S Ltda. contra Simone Silva de Siqueira, em que narrou, em suma, que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com a requerida e que a ré incorreu em mora contratual, haja vista que deixou de realizar a quitação das prestações mensais, definidas no contrato, e do imposto predial territorial urbano. Defendeu a existência do direito à rescisão do contrato e à retenção de valores, a título de cláusula penal, despesas administrativas, sinal e a comissão de corretagem. Sustentou também a existência do direito à indenização, a título de fruição pela utilização do bem, objeto do contrato. Pugnou, ao final, pela: a) decretação da rescisão do contrato e a reintegração de posse no bem imóvel; b) condenação da requerida no pagamento de indenização pela fruição do bem, da cláusula penal, do sinal e dos encargos de mora; c) declaração de que a responsabilidade pelo pagamento do imposto predial territorial urbano seja da ré. Recebida a petição inicial, foi efetivada a citação da requerida. A ré veiculou contestação, oportunidade em que defendeu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Defendeu a abusividade da cláusula contratual, que preconiza a possibilidade de retenção de valores, referente ao sinal e a cláusula penal. Mostrou oposição também quanto a possibilidade de devolução parcelada dos valores. Insurgiu-se contra a incidência da indenização por fruição do bem. Pugnou, ao final, pela improcedência do pedido. Houve réplica, instante em que a requerente, reprisando os argumentos tecidos por ocasião da peça inicial, rechaçou as proposições apresentadas pela defesa. Vieram os autos conclusos para deliberação. É o sucinto relatório. Passo a fundamentar. Não subsistem questões preliminares que demandem análise e, conforme se denota do exame dos autos, os ditames processuais foram observados, não existindo quaisquer nulidades processuais a serem decretadas. Destarte, enfrentados estes temas e superada a etapa, referente à realização do exame dos requisitos de admissibilidade da lide (condições da ação e pressupostos processuais), passo a análise da questão de fundo da demanda. 1. Da norma jurídica aplicável à situação concreta. De início, cumpre registrar e definir a norma jurídica que se aplica ao presente caso, pois traz consequências para a análise das teses suscitadas pelas partes. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, depreende-se que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano em loteamento, no dia 08 de dezembro de 2013. Nesta senda, na data de 28/12/2018, entrou em vigor a Lei n.º 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, que promoveu alterações na Lei n.º 6.766/1979 e na Lei n.º 4.591/1964. Todavia, as novas disposições da Lei n.º 13.786/2018 não podem ser aplicadas aos contratos anteriores à sua vigência, o que se verifica ‘in casu’, em razão do princípio da irretroatividade da lei. Não custa registrar, neste ponto, por relevante, que este entendimento encontra suporte em orientação expressiva no âmbito da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça [cf.: STJ, AgInt no REsp n.º 1.816.960/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 10/08/2020; STJ, REsp n.º 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. em 28/08/2019]. 2. Da rescisão do contrato. Da reintegração de posse. Compulsando os elementos informativos existentes no processo, sobretudo os documentos anexados nos eventos n.º 55503548 e 55503549, deflui-se que as partes litigantes firmaram, no dia 03 de dezembro de 2015, contrato de compromisso de compra e venda, do bem imóvel descrito na inicial, e, depois, celebraram aditivos contratuais. E mais, ao esquadrinhar o contingente probatório produzido no processo, deflui-se a ultimação da inadimplência contratual que a ré incorreu. Por conseguinte, diante desta perspectiva, levando-se em consideração que a inadimplência da requerida (promitente-comprador), consubstanciada na falta do pagamento integral das parcelas contratadas, na data do vencimento, gera a obrigação legal de responder pelos prejuízos decorrentes da mora, deflui-se que à autora (promitente-vendedora) assiste o direito de rescisão do contrato e, como consequência, proceder à retomada do bem imóvel, nos exatos termos do disposto no art. 475 do Código Civil. Estabelecida a premissa de que é dado ao promitente-vendedor promover a resolução do contrato, passo a análise das consequências daí advindas. 3. Da retenção dos valores pagos. Embora o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente por culpa da promitente-compradora/requerida, é vedada a retenção integral das parcelas por ele quitadas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.º 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Isso assinalado, é oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel. Confira, nesse idêntico sentido, a orientação difundida por parte do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio anteriormente desenvolvido: “(..) A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador (...)” (STJ, REsp n.º 1.224.921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011). Dando sequência à linha de raciocínio desenvolvida, com relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Colendo Superior Tribunal de Justiça havia firmando o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [STJ - AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017]. Não obstante, “(...) segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)” [STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020]. Por via de consequência, diante desta perspectiva, tendo em vista que a pena convencional, prevista no contrato, celebrado entre as partes, é de 20% do preço total do bem (cláusula sexta, parágrafo segundo, do contrato arquivado no evento n.º 55503548), considero configurada a situação de abusividade, visto que o percentual de retenção deve incidir sobre a quantificação das parcelas/prestações efetivamente quitadas. Em contrapartida, a previsão contratual constante na cláusula sexta, parágrafo quarto, que preconiza que o valor deverá ser restituído de forma parcelada, mostra-se abusiva, uma vez que a restituição deverá ocorrer em parcela única. A guisa de ilustração, a corroborar tais assertivas, colho do repertório de jurisprudência dos Tribunais Estaduais, o seguinte precedente, o qual versa sobre situação análoga à presente: “RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PREVISÃO DE DEVOLUÇÃO PARCELADA DE VALORES. INADIMPLEMENTO DAS PARTES. POSSIBILIDADE DE DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA MULTA, PREVISTA NO CONTRATO, EM CASO DE DISTRATO. TEMA 971. A restituição de valores, em caso de rescisão de contrato de compra e venda, não pode ser parcelada, conforme definido no REsp 1300418 SC, julgado pela Segunda Seção do STJ, cujo entendimento deu origem à Súmula 543 do STJ, com a seguinte redação: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento(...).RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (TJRS - Recurso Cível: 71009170267 RS, Relator: José Vinícius Andrade Jappur, Data de Julgamento: 02/03/2021, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 05/03/2021) — com destaques não inseridos no original. 4. Do valor das arras/sinal. Segundo a norma de regência, as arras ou sinal podem ser confirmatórias ou penitenciais. As arras confirmatórias são aquelas que, quando prestadas, marcam o início da execução do contrato, firmando a obrigação pactuada, de maneira a não permitir direito de arrependimento. Por não permitir o direito de arrependimento, cabe indenização suplementar, valendo as arras como taxa mínima [art. 417 ‘usque’ art. 419, todos do Código Civil]. As arras penitenciais, quando estipuladas, garantem o direito de arrependimento e possuem um condão unicamente indenizatório. Nas arras penitenciais, exercido o direito de arrependimento, não haverá direito a indenização suplementar [art. 420 do Código Civil; Súmula n.º 412 do STF]. Importante registrar, por pertinente, que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que “as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador” [cf.: STJ, AgInt no AgRg no REsp n.º 1.197.860/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 12/12/2017]. Logo, diante desta moldura, levando-se por linha de estima que o pagamento de arras penitenciais apenas se mostra cabível pela desistência do negócio, e não pela resilição do contrato a pedido do promitente-vendedor, depreende-se que é abusiva/ilegal a imposição de “perdimento dos valores pagos” pelo promitente-comprador de forma cumulada com o pagamento da cláusula penal, visto que oneraria/incidiria duplamente em razão do mesmo fato (resilição do contrato), configurando ‘bis in idem’. Nesse passo, considerando que já foi acolhida a cláusula penal (20% sobre o valor pago), é vedada a retenção do valor pago a título de arras, uma vez que o sinal, no caso dos autos, ostenta a natureza jurídica de princípio de pagamento e deve ser incluído na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa. Nessa mesma linha de raciocínio, a ratificar tal posicionamento, apanha-se do acervo de jurisprudência dos Tribunais Estaduais o seguinte aresto que versa acerca de questão que guarda relação de similitude com a que se encontra sob enfoque: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS EM PARCELA ÚNICA – PRECEDENTE DO STJ – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM ARRAS OU SINAL – ILEGALIDADE. – (...)” [TJ-MT 10071600720188110015 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 16/12/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2021] — com destaques não inseridos no original. 5. Das despesas decorrentes do Imposto Predial Territorial Urbano. O IPTU é uma obrigação ‘propter rem’ ou ‘ob rem’, que pode levar a penhora ou a expropriação do imóvel gerador do tributo, ainda que fosse seu único patrimônio ou até no caso de bem de família, independente da responsabilidade pactuada pelas partes para sua quitação [STJ, REsp n.º 1.100.087/MG, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 12/05/2009, DJe 03/06/2009]. Portanto, nesse diapasão de ideias, a responsabilidade do pagamento do tributo é do vendedor e, por força contratual, tal obrigação foi transferida ao adquirente, nos termos da cláusula oitiva, do contrato. Nesta toada, diante desta perspectiva, verifica-se que a obrigação de quitação do IPTU foi transferida ao promitente-comprador em decorrência do uso e gozo do imóvel conforme estabelecido contratualmente. Assim, a taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem. 6. Da indenização pela fruição do bem. A indenização pelo tempo de ocupação indevida não visa a penalizar a parte inadimplente, mas, objetiva, somente, recompor equitativamente os prejuízos experimentados pelas partes. Segundo entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça é irrelevante questionar quem teria sido o causador do desfazimento de negócio para fins de estipulação do ressarcimento pela ocupação, pois esse seria devido por força de determinação legal, segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem nenhuma contraprestação [STJ – Terceira Turma – REsp nº 1.613.613/RJ – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – j. 12/06/2018 – DJe 18/06/2018]. Todavia, do confronto/cotejo analítico do contingente probatório produzido no processo, deduz-se que a requerente não comprovou, de maneira categórica, que o requerido usufruiu do imóvel e nele fez edificações — ponto crucial/nodal que a parte requerida lançou mão, como pano de fundo, para efeito de dar concretude ao direito veiculado e que, por via de consequência, pendeu por pesar sobre os seus ombros o dever/ônus de promover a sua comprovação [art. 373, inciso I do Código de Processo Civil]. Ressalte-se que o não acolhimento do referido pedido não desequilibra a relação contratual, tendo em vista que a promitente-vendedora será compensada com a retenção e terá a propriedade para si, não havendo que se falar em enriquecimento indevido do promitente-comprador. Nessa mesma linha de raciocínio, a ratificar tal posicionamento, apanha-se do acervo de jurisprudência dos Tribunais Estaduais o seguinte aresto que versa acerca de questão que guarda relação de similitude com a que se encontra sob enfoque: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PARA FINS DE INDENIZAÇÃO. PERCENTUAL A SER IMPLEMENTADO ENTRE 10 A 25%, CONFORME ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA, NO CASO. COMPRA E VENDA DE TERRENO VAZIO (SEM EDIFICAÇÕES). NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O BEM FOI USUFRUÍDO E GOZADO DURANTE A VIGÊNCIA AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO DO CONTRATO. ENSEJADOR DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO” (TJPR – 7ª Câmara Cível – Processo n°: 0017010-70.2019.8.16.0014 – Rel.: Desembargador D’Artagnan Serpa Sá – J. 06/07/2020) — com destaques não inseridos no original. 7. Da comissão de corretagem. Segundo expressivo/significativo entendimento jurisprudência, pacificado no âmbito da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se a ideia, sobre o tema ‘sub judice’ de que é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” [STJ, REsp n.º 1.599.511/SP, 2.ª Seção, Rel.: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 24/08/2016, julgado conforme procedimento previsto para os recursos repetitivos]. Pois bem. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, deflui-se que a requerida Simone Silva de Siqueira firmou contrato de compromisso de compra e venda com a companhia requerente Loteadora Assaí S/S Ltda., que objetivava realizar a aquisição de bem imóvel urbano, em que não consta/registra a existência de cláusula expressa de comissão de corretagem, e que, também, não foi instruído, através de pacto acessório, por contrato de intermediação imobiliária. A análise detalhada do teor da prova documental evidencia que não subsiste registro, no âmbito dos instrumentos de contrato, em destaque e de forma expressa, a incidência de comissão de corretagem e a respectiva quantificação do valor; também não há prova da efetiva intermediação imobiliária. Por conseguinte, nesse influxo de ideias, tomando-se em consideração que os contratos não registram, de maneira clara e objetiva, as informações necessárias, relacionadas a incidência da comissão de corretagem, não existindo também provas da efetiva intermediação imobiliária, deduz-se, por força de proposição lógica, que é inválido o repasse e a cobrança da corretagem, na situação concreta. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial da ação de rescisão de contrato ajuizada por Loteadora Assaí S/S Ltda. contra Simone Silva de Siqueira, para a finalidade de: a) Decretar a resilição do contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’ e, por conseguinte, Determinar a reintegração da requerente na posse do bem imóvel, objeto do contrato; b) Declarar a abusividade do conteúdo da cláusula sexta, paragrafo quarto, do contrato, firmado entre as partes, devido a impossibilidade de restituição de forma parcelada; c) Declarar que a restituição dos valores, efetivamente quitados pela ré, se concretize, em parcela única, mediante a retenção do percentual de 20%, que deverá incidir sobre o valor das prestações efetivamente quitadas (incluído o valor pago, a título de sinal e de comissão de corretagem) e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano [art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN], contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil; d) Indeferir os demais requerimentos; e) Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Preclusa esta decisão judicial, Determino a expedição de mandado de reintegração de posse. Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 40% das custas processuais e a requerida com os demais 60% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil, Condeno a requerida no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte do advogado e o lapso de tempo em que o processo tramitou. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sinop/MT, em 22 de maio de 2023. Cristiano dos Santos Fialho, Juiz de Direito.

23/05/2023, 00:00

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Juntada de Certidão

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 08/05/2025

Decorrido prazo de SIMONE SILVA DE SIQUEIRA em 08/05/2025 23:59

Juntada de Petição de manifestação

Publicado Sentença em 10/04/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/04/2025

Expedição de Outros documentos

Extinta a execução ou o cumprimento da sentença

Conclusos para julgamento

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de manifestação

Publicado Intimação em 20/03/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/03/2025

Expedição de Outros documentos

Todas as movimentações(176)

Todos os documentos(17)