Procedimento Comum Cível 1017442-12.2019.8.11.0002 - TJMT

Procedimento Comum Cível 1017442-12.2019.8.11.0002 - TJMT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE Gabinete: e-mail - [email protected] - telefone/whatsapp - (65) 3688-8465 Secretaria: e-mail - [email protected] - telefone/whatsapp - (65) 3688-8439 Processo nº 1017442-12.2019.8.11.0002. Polo passivo: JOHNY CAMPOS DA SILVA Polo ativo: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A. e SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA. Vistos, etc. Johny Campos da Silva ajuizou a presente “ação de obrigação de fazer c/c antecipação de tutela e indenização por danos morais e materiais” em desfavor de Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Várzea Grande SPE Ltda., aduzindo, em síntese, que adquiriu das requeridas o imóvel n. 596, localizado no Condomínio Residencial Terra Nova, nesta comarca. No entanto, recentemente, foram realizadas vistorias e laudos em decorrência do aparecimento de rachaduras e deslocamentos de paredes e pisos no referido condomínio, tendo a Secretaria Municipal de Proteção e Defesa Civil constatado que o problema estrutural dos imóveis é gravíssimo, decorrentes de falhas na construção do muro de contenção, bem como em razão da composição do solo do aterramento ter sido feito sem sistema de drenagem, com solo inadequado para edificação e sem muro de arrimo, o que teria ocasionado séria instabilidade do local em determinada parte do terreno. Ressaltou que a sua residência está localizada na faixa do terreno que está sob risco de colapso e, ainda, que a despeito da determinação exarada pela Defesa Civil para desocupação do imóvel imediatamente, não possui condições financeiras para arcar com os custos de uma nova residência. Assim, pugnou pela concessão de tutela de urgência para que as requeridas sejam compelidas a custear o aluguel de um imóvel similar ao de sua titularidade, no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais). No mérito, postulou pela procedência da ação para obrigar às requeridas a reformar o imóvel a fim de que volte ao estado inicial da aquisição, bem como condenar as requeridas à indenização por dano material e dano moral. Com a inicial de ID 26113806, vieram os documentos de ID 26113807 a ID 26114416. Determinada a emenda da inicial no ID 26116019, manifestou-se no ID 26332582. Na decisão proferida no ID 26451905 foi concedido os benefícios da gratuidade da justiça ao autor, deferida a inversão do ônus da prova e parcialmente o pedido de tutela de urgência, compelindo as requeridas a arcarem com o pagamento de alugueis ao autor, enquanto perdurar os vícios no imóvel, contados a partir da desocupação pelo autor do imóvel n. 596 situado no Condomínio Residencial Terra Nova, no valor de R$ 1.735,00 (um mil, setecentos e trinta e cinco reais) mensais, bem como, foi designada data para realização da audiência de conciliação e determinada a citação das requeridas. A audiência de conciliação realizou, conforme termo de ID 28857825, porém não houve composição amigável. As requeridas apresentaram agravo de instrumento nº 1001821-44.2020.8.11.0000, tendo sido negado provimento, conforme comunicação de ID 32908762. Na contestação de ID 29605022 as requeridas suscitaram prejudicial de mérito (prescrição quinquenal) ao relatar que já decorreu o prazo para o autor questionar os vícios ocultos no imóvel, pois os problemas relatados foram identificados no ano de 2011 e o autor teria até o ano de 2016 para propor a presente demanda, no entanto superou o prazo prescricional de 05 (cinco) anos. Impugnaram a concessão da gratuidade da justiça ao autor, pois é encarregado do SESC, percebendo rendimentos mensais de R$ 3.000,00, além de ter adquirido o imóvel objeto da lide pelo valor de R$ 103.195,73, postulando ao final pela revogação da concessão da gratuidade da justiça. No mérito, afirmaram que inexiste vício na construção e que a patologia constatada no imóvel resulta de culpa exclusiva dos próprios condôminos, pois o empreendimento se enquadra nas normas e critérios da construção cível, tanto que foi concedido o “habite-se”. Ressaltaram que 618 unidades autônomas foram entregues entre os anos de 2009 e 2011, sem qualquer problema técnico, porém os moradores não preservaram as características originais da construção, tendo sido objeto de diversas intervenções e ampliações, realizadas pelos proprietários à revelia dos órgãos competentes, causando sobrepeso e consequente deslocamento de tubos/caixas e quebra de tubulações/conexões que ocasionaram vazamentos. Tal situação comprometeu a rede de drenagem das quadras “P” e “Q” e, embora a casa dos autores não esteja dentre as 54 casas que sofreram com a saturação do solo, deixaram de demonstrar a regularidade da ampliação no seu imóvel. Sustentaram que não podem ser responsabilizadas por eventuais danos ocasionados no imóvel, tendo em vista que eles foram ocasionados pelos próprios autores e por terceiros, razão pela qual deve ser julgado improcedente os pedidos formulados na inicial. Com a contestação, juntaram documentos de ID 29605024 a 29605600. O autor apresentou impugnação à contestação no ID 32109754, reiterando os pedidos iniciais. No ID 33984935 foi proferido despacho saneador, tendo sido mantida a gratuidade da justiça ao autor, rejeitada a preliminar de prescrição, fixados os pontos controvertidos e deferida a prova pericial. O laudo pericial foi juntado no ID 75814474 e somente a parte autora manifestou concordando com o laudo, razão pela qual foi homologado, conforme decisão de ID 95984834. As requeridas apresentaram alegações finais no ID 101997036 e o autor apresentou os memoriais finais no ID 102902429. Os autos vieram conclusos. É o breve relatório. Decido. Trata-se de ação de obrigação de fazer e indenizatória, objetivando o autor Johny Campos da Silva que as requeridas Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Várzea Grande SPE Ltda. sejam obrigadas a reparar os danos causados no imóvel n. 596, localizado no Condomínio Residencial Terra Nova, nesta comarca, oriundos de vícios na construção realizada pelas requeridas, além da condenação em danos morais. Em contrapartida, as requeridas aduzem que os danos ocorridos nas 54 residências, dentre as quais engloba a casa do autor, resultaram por culpa dos próprios condôminos ao realizarem ampliações irregulares nas unidades condominiais. No objetivo de resolver a controvérsia foi determinada a realização de perícia no local que identificou que o empreendimento possuía habite-se e as casas foram estruturas sob um sistema denominado “radier” que significa dizer que as unidades foram construídas sob o solo tratado que foi apoiado em paredes de concreto com ralo para drenagem das águas pluviais. Em razão do método adotado para a construção das casas no condomínio, o laudo pericial explicou que era necessário respeitar as áreas livres existentes no condomínio sob pena de prejudicar a rede de drenagem do empreendimento. Isso porque, a construção ou ampliação da área construída resultaria em risco de deslocamento da fundação e, em razão desse deslocamento, haveria infiltração das águas fluviais e comprometimento de todo condomínio. Diante da peculiaridade dessa construção, foi instituída na convenção do condomínio a restrição expressa quanto à realização de obras e benfeitorias nas unidades autônomas ao vedar a utilização pelo condômino da área verde, senão vejamos: Cláusula 4ª – As unidades autônomas e os seus adquirentes Condôminos sujeitar-se-ão às seguintes construtivas e conservação das áreas verdes: (...) i) É proibida a utilização, sob qualquer forma, das áreas verdes dos setores permeáveis localizadas nas divisas e proximidades das unidades. (ID 29605597, p 10). Não obstante a isso, a parte autora procedeu com a reforma da sua casa, ampliando as estruturas da construção sob a área verde destinada aos condomínios, senão vejamos o apontamento no laudo pericial: 3.1.2 - Em caso positivo, se os defeitos apontados no imóvel são originários de construção ou de outra causa, tal como má conservação ou ampliação do bem. Os danos apontados foram ocasionados pela ampliação (construção) irregular na área de 2,0 m, não obedeceram às legislações vigentes do uso e ocupação do solo - recuo e permeabilidade -, bem como ausência de projetos da ampliação com seus respectivos responsáveis técnicos - ART/CREA e Alvarás Municipais (ID 75814474, p 13). (...) 3.2.4 - A Requerida ao conceber o projeto das casas do Condomínio objeto desta lide, deixou uma área de recuo de fundo sem edificação? A delimitação do lote dos autores e o muro, restam 2,0 m destinados à área verde (ID 75814474, p 18). 3.3.9 - Na hipótese da resposta do quesito 8 ser afirmativa, referidas ampliações/acréscimos, além de estarem sobre a rede de drenagem de águas pluviais; estão também construídas no interior da faixa de área comum (não privativa – área verde), existente fora dos limites do terreno do autor (casa nº 596)? Sim, as ampliações feitas pelo autor foram executadas sobre a rede de drenagem de águas pluviais. (ID 75814474, p 31). Ao realizar a ampliação na residência sem que houvesse autorização do condomínio ou projeto realizado por responsável técnico[1], a parte autora assumiu os riscos de comprometer a estrutura de sua residência, bem como a segurança das demais unidades residenciais, conforme concluído no laudo pericial: 3 – CONCLUSÃO: As fundações das ampliações realizadas no imóvel nº 596 foram apoiadas diretamente no solo dando continuidade no sistema radier onde a casa padrão foi entregue. O sistema é composto por uma laje de concreto armado que abrange toda a projeção da edificação e com a ampliação, provocou recalques que causaram trincas e rachaduras nessa parte ampliada e apenas fissuras na construção original (padrão que foi entregue). A sobrecarga das construções, foram as causas principais dos danos no imóvel por não terem sido considerados em projetos (atendendo a legislação de uso e ocupação do solo). (ID 75814474, p 40 - negritei). Espelha-se, assim, que o autor erigiu ampliação na sua residência em descompasso com a própria convenção do condomínio, na medida em que ficou registrado no laudo pericial que o autor reformou a sua unidade habitacional e sobrepôs a área verde do condomínio. Com efeito, a cláusula 2ª[2] da Convenção do Condomínio detalha que as áreas verdes são propriedade do condomínio e de uso comum dos condôminos, fator este que, por si só, era impedimento à ampliação da residência do autor, sendo insuscetível de apropriação individual da área verde, senão vejamos entendimento jurisprudencial: CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – DEMOLIÇÃO DE CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA COMUM DO PRÉDIO – OBRA QUE INCORPOROU À UNIDADE DE USO EXCLUSIVO DE CONDÔNIMO, AUMENTANDO SUA ÁREA ÚTIL – OBRA IRREGULAR EFETIVADA PELO ANTERIOR PROPRIETÁRIO HÁ MAIS DE 30 ANOS – LAUDO PERICIAL QUE ATESTOU PREJUÍZOS AO CONDOMÍNIO DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO, INCLUSIVE DESCREVENDO IRREGULARIDADE JUNTO À PREFEITURA MUNICIPAL – PROLONGAMENTO DE SITUAÇÃO ILEGAL E PREJUDICIAL AOS CONDÔMINOS QUE NÃO PODE SER PRESTIGIADA PELA SUPRESSIO - AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA – IRRELEVÂNCIA - NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO - DEVER DE DEMOLIR RECONHECIDO – SENTENÇA MANTIDA. Deve ser mantida a sentença que condenou proprietário de imóvel em condomínio a demolir construção irregular, que causa prejuízos aos demais condôminos, além de configurar irregularidade perante à administração municipal. Irrelevância de se tratar de obra efetivada por anterior proprietário, pois a obrigação do dono do imóvel em relação ao condomínio tem natureza propter rem, o que não se modifica pelo fato de ter sido adquirido por alienação judicial. Não demonstrada omissão do edital de arrematação a descaracterizar a obrigação do réu na demolição pretendida. Resultado: apelação desprovida. (TJ-SP - APL: 01420722120118260100 SP 0142072-21.2011.8.26.0100, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 17/02/2016, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/02/2016) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C DEMOLITÓRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. CONSTRUÇÃO DE MURO. FECHAMENTO DE ÁREA COMUM PERTENCENTE AO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. IRREGULARIDADE DA OBRA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA CONFIRMADA. I - A teor da disposição contida no art. 1.348, inciso II, do Código Civil, o síndico geral e qualquer dos condôminos tem legitimidade ativa para ajuizar ação demolitória de edificação realizada em área comum e indissociável do condomínio. II - Comprovada a irregularidade do muro erguido pelos réus em área comum do condomínio, impõe-se a demolição da obra realizada ao arrepio da lei. III - Rejeitaram a preliminar e negaram provimento ao recurso de apelação. (TJ-MG - AC: 10000205083942001 MG, Relator: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 09/12/2020, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/12/2020) Nessa vertente, ficou constatado que o imóvel do autor teve uma importante ampliação (ID 75814474, p 4 e 7), pois ocupou 100% da área comum do condomínio, situação esta que contribuiu para os danos ocasionados na estrutura e fundação do empreendimento, senão vejamos: O recalque acontece quando há diferença de adensamento do solo, que no caso do imóvel 596, com a sobrecarga da estrutura de ampliação, houve movimentação e deslocamento dos elementos estruturais (fundações), provocados pelo “espaçamento dos vazios” do solo, que são preenchidos na compactação do material depositado para contenção. (ID 75814474, p 12). Corroborando com o laudo pericial e como os documentos juntados pelas requeridas, verifica-se que consta no ID 79521049 o pedido de arquivamento do inquérito civil formulado pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso ao apurar que as patologias das unidades habitacionais do condomínio Terra Nova resultaram de “construções não autorizadas na área comum do condomínio pelos proprietários ou possuidores dos imóveis”. Desta forma, as fissuras e as rachaduras da estrutura da casa do autor foram decorrentes da ampliação levada a cabo pelo próprio autor, em desobediência as regras do condomínio e sem que houvesse projeto elaborado por responsável técnico da área, motivo pelo qual não há como responsabilizar as requeridas pelos danos ocorridos no imóvel em litígio. Com estas considerações e fundamentos, julgo improcedentes os pedidos iniciais formulados pelo autor e em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC e, por conseguinte, revogo a liminar concedida. Em atendimento ao princípio da sucumbência, condeno o autor, com fundamento no artigo 85, caput, § 2º, do CPC, no pagamento de custas processuais e verba honorária que fixo em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa por ser beneficiário da justiça gratuita. Transitado em julgado, determino sejam os autos remetidos ao arquivo. Publique-se e Intimem-se. LUIS OTÁVIO PEREIRA MARQUES Juiz de Direito [1] ID 75814474, p 19. [2] ID 29605597, p 8

29/05/2023, 00:00

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Partes do Processo(14)

Advogados / Representantes(7)

Conclusos para despacho

Classe retificada de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)

Remetidos os Autos outros motivos para o Órgao julgador de origem

Juntada de Certidão

Processo Desarquivado

Juntada de Petição de cumprimento de sentença

Juntada de Certidão

Remetidos os Autos outros motivos para Central de Arrecadação e Arquivamento

Recebidos os autos

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 23/06/2023

Decorrido prazo de RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A. em 28/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA em 28/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de JOHNY CAMPOS DA SILVA em 28/06/2023 23:59.

Decorrido prazo de SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA em 22/06/2023 23:59.

Todas as movimentações(236)

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