Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Intimação - Autos nº 1000988-67.2020.8.11.0051 Revisional de Contrato Sentença. Vistos etc. CLAUDINEI BISPO DE LIMA, devidamente qualificada, ajuizou a presente ação declaratória em face de RESIDENCIAL NOVA FRONTEIRA EMPREENDIMENTOS IMBOBILIÁRIOS SPE LTDA, pessoa jurídica igualmente qualificada, visando ao reconhecimento judicial de invalidade de cláusulas contratuais lançadas em compromisso de compra e venda de imóvel urbano. Para tanto, questionou as cláusulas contratuais referentes: i) à fixação do preço do imóvel; ii) à obrigação de apresentar comprovantes de pagamento, sempre que solicitado pela Requerida (Cláusula Terceira, Parágrafo Segundo); iii) à guarda dos comprovantes de pagamento (Cláusula Terceira, Parágrafo Terceiro); iv) à comissão de corretagem, já paga quando da pactuação do contrato (Cláusula Quarta); v) aos encargos moratórios (Cláusula Quinta ‘a’); vi) à resolução contratual independentemente de prévia notificação (Cláusula Quinta, 'b', e Cláusula Décima Segunda); vii) à multa por atraso à formalização da transferência do imóvel (Cláusula Décima Primeira); viii) à obrigação de informar mudança de endereço (Cláusula Décima Segunda, 'd'); ix) à fixação do menor preço encontrado na Tabela de Serviços do Quadro Resumo para a hipótese de incidência da taxa de repactuação ou que seja expurgada do contrato ante a ausência de previsão da respectiva contrapartida pecuniária (Cláusula Décima Segunda, Parágrafo único); x) à fixação de percentual razoável da Cláusula Penal para o equivalente a 10% e à devolução do saldo remanescente em parcela única (Cláusula Décima Quinta e Parágrafo Único); xi) à inexistência de direito de indenização por construção inacabada (Cláusula Décima Sexta); xii) à necessidade de anuência da promissária vendedora para a cessão dos direitos (Cláusula Décima Oitava, ‘a’), e, por fim; xiii) à correção das prestações (Cláusula Décima Nona e Item 7 do Quadro Resumo). Com a inicial, veio o compromisso de compra e venda celebrado pelas Partes. A apreciação do pedido de tutela de urgência foi postergada. Não se conseguiu a conciliação das Partes. A Requerida ofereceu contestação. Em sua resposta, preliminarmente, a ilegitimidade ativa e aduziu a impertinência do benefício da gratuidade da Justiça. No mérito, confirmou a pertinência do preço atribuído ao bem e do critério de atualização das parcelas, só incidindo correção monetária nos primeiros quarenta e oito meses, mas acrescidos de juros, pelo IGPM, a partir de então. Defendeu a validade das cláusulas relativas à comprovação do pagamento, supostamente para fazer frente à informação de mora feita pela instituição financeira responsável pelo pagamento. Quanto à corretagem, defendeu a autonomia entre o intermediário e a promissária vendedora. Negou a possiblidade de resolução do contrato sem a notificação premonitória. Alegou a validade, também, da multa por atraso na escrituração da venda; da exigência de atualização do endereço do promitente comprador; que a taxa de repactuação é possível no caso de inadimplemento por causa de despesas administrativas; que a multa penal compensatória foi expressamente prevista no contrato e não há que se falar em abusividade da cláusula, sendo direito do vendedor reter as parcelas pagas pelo Devedor; da não indenização de benfeitorias (ou, talvez, acessões) irregulares, e, de resto; da limitação à cessão dos direitos do promitente comprador. Novamente aos autos, a Requerente reiterou a pertinência da gratuidade da Justiça. Quanto ao mérito, reiterou as alegações iniciais. É o relato do necessário. Fundamento. — Do Julgamento Antecipado: O deslinde da demanda não depende de instrução probatória. Assim, atento aos princípios da celeridade e da economia processuais, conheço diretamente do pedido, julgando antecipadamente a lide. Com efeito, tratando-se de lide em que se questionam cláusulas contratuais, o julgamento do mérito fica a depender, apenas, da consideração dos ajustes feitos pelas Partes e, evidentemente, de eventual conformidade deles ao ordenamento jurídico. Passa-se, pois, ao julgamento do feito. — Da Impugnação à Gratuidade da Justiça: Numa análise dos autos verifico que o pedido de gratuidade de justiça não foi apreciado, razão pela qual defiro nesta oportunidade à parte Autora. Acerca da impugnação do Requerido, sabe-se que, nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural” e, em razão dessa presunção, só se admite ao juiz o indeferimento do pedido “se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade”. No caso dos autos, a parte Ré questionou a pertinência do benefício, embasado, apenas, no contrato objeto da presente ação revisional. É dizer que nada mais acrescentou, para além do que já constava dos autos, para corroborar a alegação de impertinência do benefício. Entretanto, ao menos no meu sentir, o parcelamento a que se submeteu a Parte autora para a aquisição dos direitos sobre o lote urbano é perfeitamente compatível ao benefício da gratuidade. É dizer que, a despeito do preço atribuído ao bem, o parcelamento feito está a demonstrar justamente a insuficiência de recursos financeiros para o pagamento das custas processuais. Consequentemente, mantém-se hígida aquela presunção de veracidade que a lei processual confere à declaração de hipossuficiência. AFASTA-SE, pois, a impugnação à gratuidade da Justiça. — Do Mérito: Da Revisão Contratual e do Preço do Imóvel: Está no art. 421 do Código Civil a diretriz à limitação à liberdade contratual: a função social do contrato é que haveria de servir como critério à autonomia privada, que, como se sabe, confere aos cidadãos o poder de autodeterminação para a celebração dos negócios tendentes à satisfação de seus interesses. Embora se qualifique tal diretriz como fundamento para a modificação, pelo Poder Judiciário, das relações privadas, é fato que a intervenção deve atender aos limites impostos pela própria lei. Quanto a eles, observa-se o disposto nos arts. 421 e 421-A do Código Civil: “Art. 421. (...) Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais (...).” Reconhece-se, no caso, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, de maneira que, havendo previsão expressa por norma consumerista a afastar o negócio livremente pactuado pelas Partes, justificar-se-ia a intervenção do Estado para o reequilíbrio da relação. Pois bem. Quanto ao compromisso de compra e venda em questão, nota-se a alegação de abuso quando da fixação do preço do imóvel. Entretanto, o valor fixado, de R$ 149.930,00 divididos em quase vinte anos, não está a autorizar a incidência de nenhuma norma, civil ou consumerista, que justifique o afastamento do preço estipulado pelas próprias Partes. Com efeito, obediente à exigência de adiantar as variáveis do compromisso, a Requerida apresentou seu quadro-resumo, informando, com clareza suficiente, o preço do imóvel. O valor, fixado no ano de 2018, não era incompatível a tantos outros bens dessa natureza e, na inicial, sequer se precisou motivo que pudesse indicar alguma divergência. Adianta-se que, em razão da regra processual a exigir que a inicial explicite o fato e os fundamentos do pedido (art. 319, III, do CPC), seria da Parte autora o encargo de apresentar as razões que pudessem fundamentar a conclusão desposada, no sentido de que o preço ajustado pelas Partes não haveria de ser acatado. Nos termos do art. 421-A do Código Civil, portanto, presumem-se paritárias as obrigações consignadas no instrumento contratual, quais sejam, a promessa de alienação do bem e o preço a ser pago. Para além disso, como bem aduzido pelo douto Procurador da Requerida, não se tem norma cogente a limitar o preço de venda de qualquer bem que seja. Diferentemente, em razão da adoção constitucional de ordem econômica fundada também na livre iniciativa (art. 170 da Constituição Federal), é do mercado a função de influenciar, delimitando, os cidadãos quando da fixação do valor dos bens que por meio dele se disponibilizam. Assim, bem demonstrado o preço no quadro resumo, com a concordância expressa do Requerente, presume-se válida a obrigação assumida pela Parte, na condição de promitente compradora. Da Prova do Pagamento: Nada há contra o expediente ajustado pelas Partes, no sentido de atribuir ao promitente comprador o encargo de comprovar o pagamento. De fato, nos termos do art. 319 do Código Civil, a quitação, justamente a servir como prova do pagamento, é entregue ao devedor, que, inclusive, pode abster-se do cumprimento de sua obrigação se o credor não a entregar. Veja: “Art. 319. O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada.” Não por outro motivo, aliás, sob perspectiva processual, a alegação de pagamento, correspondente a exceção substancial de mérito, mais precisamente a fato extintivo do direito do autor, integra ônus da prova do réu (art. 373, II, do CPC). Por isso é que, com a devida vênia, a consignação, no contrato, de um dever idêntico àquele previsto em lei não autoriza a invalidação pretendida pela Parte. Mantêm-se, pois, os parágrafos segundo e terceiro da cláusula terceira. Da Comissão de Corretagem: Segundo a inicial, os corretores, supostamente pertencentes ao mesmo grupo econômico da Requerida, inclusive com mesmo endereço, não teriam autonomia para a celebração de contrato de corretagem. Consequentemente, a comissão paga aos corretores decorreria de negócio aparente, de simulação absoluta. A simulação teria sido instrumentalizada por meio do “Contrato de Intermediação e Pagamento de Comissão de Corretagem” juntado à inicial. Por meio dele, vê-se a indicação de corretor, qual seja, Almeida & Borges Imobiliária Ltda., denominação social DM Imobiliária Almeida & Borges, com sede em Brasília, CPNJ 19.535.429/0001-01, tendo como sócios os senhores Diogo, Abel, Juliano e Helton. Demonstrou-se que o sócio Helton também integra o quadro social da pessoa jurídica Casa & Terra Empreendimentos, que, por sua vez, participa da composição social da Requerida Residencial Nova Fronteira. Já o compromisso de compra e venda, como relatado, teria sido celebrado pela Parte autora e, também, pela Requerida Residencial Nova Fronteira Empreendimentos Imobiliários, cujo quadro social se compõe de Casa & Terra Imobiliária e Engenharia, Marcos Gentilin, Gershon Gentilin, Levy Gentilin e Paulo Gentilin, como se infere do contrato social apresentado pela própria Requerida. Dúvida não há da ligação que têm alguns sócios que compõem as pessoas jurídicas constituídas para a construção do loteamento e para a alienação dos lotes. Do que ordinariamente ocorre, vê-se a participação de pessoa jurídica responsável pelo projeto e construção do loteamento (Casa & Terra Imobiliária e Engenharia) na composição de outra pessoa jurídica (a Requerida Residencial Nova Fronteira Empreendimentos), constituída, por sua vez, pelos proprietários do imóvel a ser loteado (a família Gentilin), e, por fim, da pessoa jurídica responsável pela alienação dos lotes (DM Imobiliária). A semelhança apontada pelo Requerente, portanto, não necessariamente estaria a demonstrar falta de independência capaz de, por si só, determinar a invalidação do contrato de corretagem, ainda mais por suposta simulação absoluta. Bem ao contrário, os quadros sociais estão a denotar, apenas, forma específica de organização dos complexos trabalhos para o projeto e construção do loteamento, para posterior alienação dos lotes. Frisa-se isto: a proximidade das pessoas jurídicas, partilhando sócios de seus quadros sociais, não basta para a desconsideração da autonomia que têm os entes ideais. Assim, a presença de uma pessoa em quadros sociais de empresas distintas não autoriza que se afaste a personalidade jurídica das empresas. Diz muito pouco, se é que algo, a proximidade entre os sócios das pessoas jurídicas envolvidas na complexa tarefa de formar o loteamento, aí incluídas as tarefas de projeto e de execução, seguida do labor de proceder-se à venda dos lotes. A simulação, evidentemente, não se prova por tais circunstâncias, já que a proximidade entre alguns dos sócios não gera presunção de que, assim ocorrendo, nenhum negócio jurídico de corretagem existiu na realidade. Não há, entre a alegada proximidade entre os sócios e, de outra banda, a conclusão desposada, de simulação absoluta, nenhum vínculo lógico. A toda a evidência, não é impossível, na corriqueira prática negocial, que, a despeito da relação entre alguns sócios de pessoas jurídicas diversas, haja, entre as pessoas jurídicas, troca efetiva de serviços em comunhão para que se alcance determinado objetivo. Por isso, repete-se, as circunstâncias mencionadas na inicial não bastam à demonstração de simulação. Se houve, como alegado, simulação absoluta, ou seja, a formalização de negócio inexistente no mundo dos fatos, nenhum vestígio da corretagem haveria de ser constatado na prática. Porém, em que pese o esforço inicial, vê-se, nos autos, elementos suficientes da existência de um serviço específico de corretagem, feito por pessoa jurídica constituída para tanto, presumivelmente para a mais adequada divisão de tarefas. É bom que se observem os contratos apresentados na inicial, justamente para que se confirme a dinâmica caracterizadora da organização e da separação das tarefas necessárias à complexa atividade empresarial que se discute. Vê-se, no contrato de corretagem, a participação de preposto da pessoa jurídica responsável pela intermediação, tanto que, no instrumento acostado à inicial, lançou sua assinatura. Tem-se, então, prova documental segura da intermediação do negócio, assim a comprovar que, à pessoa jurídica Almeida & Borges, coube a tarefa de alienar as parcelas do loteamento construído pelas demais pessoas jurídicas. Aliás, a tal instrumento, conferiu idoneidade a própria Parte autora, já que, na celebração do negócio, apôs sua própria assinatura, assim a demonstrar a idoneidade da intermediação. Nesse contexto, sendo característica a simples divisão de tarefas por pessoas jurídicas próximas, mantêm-se a intermediação e, consequentemente, a obrigação pela comissão correspondente. Constatando-se a autonomia das pessoas jurídicas envolvidas, não se corrobora a alegação de dependência, especialmente uma que pudesse ensejar invalidade por simulação absoluta. Dos Encargos Acessórios: No quadro-resumo, ajustou-se a incidência da correção monetária, pelo IGPM, durante os primeiros 48 meses do contrato. A partir de então, para além do IGPM, incidiriam juros remuneratórios anuais de 4%. Em relação os encargos moratórios, definiu-se na Cláusula Quinta do contrato a cobrança de multa moratória de 2% sobre o débito vencido e, ainda, de juros moratórios correspondentes a 6% ao mês, sem prejuízo da correção monetária. No período de normalidade, nada há a ser modificado. Embora tenha sido alegada, na inicial, a inexistência de reajuste nos primeiros 48 meses, fica evidente a confusão incorrida pela Parte. É que, durante o período, ajustou-se apenas a incidência de correção monetária, sem nenhum acréscimo ao capital, portanto. Durante esse primeiro período, as prestações seriam apenas atualizadas pelo IGPM, de forma a manter sua equivalência econômica. Já nos meses seguintes, admitiu-se a majoração das prestações, de maneira a incidir juros reais de 4% ao ano. Ao contrário do afirmado, portanto, nada há de contraditório no contrato. Se assim se interpretou, o erro está no intérprete, porque, só da literalidade, tem-se a evidente indicação de que a Requeria se eximiria da cobrança de juros nos primeiros 48 meses de vigência do contrato, embora ressalvasse a atualização das prestações. Quanto à capitalização, sendo anual, justamente na incidência dos juros, eis que estipulados à taxa de 4% nesse exato período de um ano, nada se tem contra o ajuste. A regra, aliás, está, genericamente, prevista no art. 4º da Lei de Usura, no art. 591, parte final, do Código Civil, e, especificamente, no art. 26-A da Lei 6.766/79: “Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter (...): VI – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;” O que, evidentemente, está a merecer invalidação é justamente a cláusula moratória. Nos termos do Decreto 22.626/33, dito de Lei da Usura, em caso de mora, os juros serão elevados de 1%. Veja: “Art. 5º. Admite-se que pela mora dos juros contratados estes sejam elevados de 1% e não mais.” Assim, acolhe-se o pedido inicial apenas para limitar os encargos moratórios à taxa de 1% ao mês. Da Constituição em Mora: Nos termos do art. 32, § 1º, da Lei 6.766/79, a resolução do contrato se opera depois de 30 (trinta) dias da constituição do promitente comprador em mora, necessariamente a ocorrer mediante intimação pelo Oficial do Registro de Imóveis. Veja: “Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.” No contrato, porém, consignou-se cláusula resolutória expressa, a operar “independentemente de notificação”. Veja: “ATRASO NOS PAGAMENTOS – CLÁUSULA QUINTA – Fica estipulado que a impossibilidade de qualquer pagamento por parte do (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A), caracteriza mora de pleno direito ficando desde já ajustado que (...) b) A falta de pagamento de qualquer prestação no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data de seu vencimento implicará no cancelamento deste contrato, independentemente de notificação, sujeitando o (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A) à aplicação das penalidades previstas neste instrumento.” Embora o contrato preveja a possibilidade de proceder-se à notificação premonitória, acaba por excluir desse procedimento a hipótese de falta de pagamento das prestações, justamente para que se mantenha a incidência da aludida Cláusula Quinta, de resolução expressa do contrato. Assim lê o contrato: “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – Em ocorrendo qualquer das condições previstas na Cláusula anterior, exceto o previsto nas letras ‘a’ e ‘b’, quando será considerado rescindido o contrato pela Cláusula Resolutiva Expressa (...).” Assim, pelo contrato celebrado pelas Partes, a falta de pagamento não ensejaria a notificação do Requerente, na condição de Promitente Comprador do imóvel. A resolução, então, operar-se-ia de pleno direito, independentemente de notificação, sem que se resolva sobre a restituição dos valores, na forma do art. 32-A da Lei 6.766/79. Evidentemente, a norma prevista no art. 32 da Lei de Parcelamento Urbano não é de natureza dispositiva. Cogente, não admite que a vontade das partes afaste o procedimento legalmente imposto para a constituição em mora do promitente comprador de lote urbano. O contrato, pois, a determinar o afastamento do requisito legal para a resolução do contrato, pretendeu dispor sobre situação fora dos limites da autonomia privada das partes. É, naquele ponto específico, ilegal, assim a justificar a procedência do pedido declaratório feito na inicial. Da Multa por Atraso à Formalização da Transferência do Imóvel: Reiterando as razões apresentadas quando da análise da alegação de excesso na fixação do preço, em especial aquelas atinentes à liberdade contratual e aos princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual, não se vê motivo para o afastamento da obrigação imposta ao promitente comprador. Com efeito, considerando o sistema registral brasileiro, a considerar proprietário apenas aquele em nome de quem assim conste do registro imobiliário (art. 1.245 e § 1º do Código Civil), é de interesse de ambas as partes, comprador e vendedor, a transferência formal da propriedade perante o serviço extrajudicial correspondente. E se, em atenção à autonomia das partes, fixa-se prazo para cumprimento dessa importante etapa, nada impede que a inexecução dessa cláusula específica imponha sanção ao inadimplente. Tais sanções contratuais, aliás, encontram validade no art. 409 do Código Civil: “Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.” Assim, sem lei a invalidar o ajuste, mantêm-se a obrigação e a pena que a suporta. Da Taxa de Repactuação Consoante se infere da Cláusula Segunda, Parágrafo Único, a repactuação é uma liberalidade da promitente vendedora de reativação do lote no caso de inadimplência do promitente comprador. Nela ficou estabelecido que isso aconteceria caso houvesse aceitação do pagamento de uma taxa por parte deste último, cuja importância seria equivalente à taxa indicada no quadro resumo. A parte Ré alega, por sua vez, em sua contestação, que essa cobrança seria para cobrir “custo administrativo, que será para cobrir despesas com elaboração de novos contratos, novos carnês que já haviam sido entregues ao adquirente, consultas a SPC/SERASA etc”. Da leitura do quadro resumo, verifico que existem valores que no “item 8”, que trata dos serviços e tarifas cobradas – taxas de serviços, existe a menção à demarcação de lotes – 2º Vistoria; Emissão de 2ª Via de Contrato; Honorários Advocatícios; Transferência de Titularidade; Troca de Lotes. Essa cláusula não menciona expressamente o valor da taxa e o Requerido não indicou em sede de contestação qual seria o valor necessário pra cobrir os custos administrativos com “despesas com elaboração de novos contratos, novos carnês que já haviam sido entregues ao adquirente, consultas a SPC/SERASA etc”. Da leitura do quadro resumo, verifico que existem valores que no “item 8”, que trata dos serviços e tarifas cobradas – taxas de serviços, existe a menção à demarcação de lotes – 2º Vistoria; Emissão de 2ª Via de Contrato; Honorários Advocatícios; Transferência de Titularidade; Troca de Lotes. Nesse sentido, a cobrança é válida, porém se faz necessário dizer qual seria o valor da taxa, de modo que, a julgar pelas quantias que foram atribuídas para cada um dos serviços contidos no quadro resumo, a taxa devida é R$ 50,00 (cinquenta reais), referente à emissão de 2ª via de contrato, ou seja, valor que mais se aproxima da finalidade justificada pela parte Ré. Da Obrigação de Atualização de Endereço: Inclusive para a eficácia da norma cuja aplicação se pediu na inicial, qual seja, a da notificação prévia da mora para a resolução do contrato, impõe-se, evidentemente, a indicação do endereço correto do promitente. Para além disso, outras cláusulas contratuais – tal como a que impõe a forma de pagamento, por boletos; a de pagar taxa semestral pela limpeza dos lotes – só poderão ter alguma eficácia se o promitente comprador mantiver atualizado o endereço perante a promissária. De novo, albergada pela liberdade de autodeterminação que vem com a autonomia privada, a imposição de obrigação contratual específica para a atualização do endereço, justamente para a garantia de cumprimento de outros deveres contratuais, inclusive mediante imposição de multa, não está a merecer nenhuma repulsa do ordenamento jurídico. Reconhece-se, aliás, que a atualização do endereço serve a ambas as partes contratantes, e não apenas à Requerida, notadamente para a eficácia de artigo de lei cuja aplicação se pediu nesta ação, de maneira que não se tem abuso a justificar a exclusão do que se ajustou negocialmente. Assim, mantém-se inalterada a obrigação contratual ajustada pelas Partes. Da Indenização por Acessões: Está no contrato: “CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA (...) Parágrafo Primeiro – Em ocorrendo a hipótese prevista no caput desta Cláusula, o (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A), desde já, renuncia à posse do imóvel em favor da PROMITENTE VENDEDORA, sendo que apenas as benfeitorias úteis e necessárias devidamente autorizadas pela PROMITENTE VENDEDORA e em acordo com este instrumento serão passíveis de indenização, embasadas por Laudo Técnico elaborado por profissional capacitado (...). Em caso de construção de muros parciais ou integrais, onde a casa não esteja completamente erguida e acabada, não haverá ressarcimento em hipótese alguma. Parágrafo Segundo – As benfeitorias voluptuárias não serão, em hipótese alguma, indenizadas, bem como não o serão todas e quaisquer construções irregulares e/ou em desacordo com este contrato nos termos do art. 34, § 1º, da Lei Federal 6.766/79, bem como contrárias às normas técnicas exigidas pelo Município de Campo Verde e pelos demais órgãos envolvidos, em especial se houver irregularidade referente ao recolhimento do INSS e FGTS relativo à mão de obra empregada na construção.” Assim é que, nos termos propostos na inicial, a indenização se faz, em boa parte, nos termos do art. 32-A e seguintes da Lei 6.766/79, inclusive no que diz respeito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis (art. 34) e à inexistência desse direito indenizatório pelas benfeitorias em desconformidade com a lei (art. 34, § 1º). Entretanto, não parece albergada pela norma a isenção pelo ressarcimento dos muros, quando o prédio principal não houver sido finalizado. Bem ao contrário, está na lei justamente o dever explícito de indenização das benfeitorias úteis, sem possibilidade de disposição pelas partes. Veja: “Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.” Fica evidente, então, a imposição legal de um dever indenizatório amplo, ao menos no que tange às benfeitorias, ou acessões, úteis e necessárias. Igualmente claro está, ainda, a natureza cogente de tal norma, impedindo, pois, que a vontade das partes houvesse de dispor em sentido contrário ao que se definiu. Consequentemente, havendo construção de muros, desde que obedecidas as várias normas que tratam de obras particulares (art. 34, § 1°, da Lei 6.766/79), a resolução do contrato haverá de gerar o dever de indenizar. Tratando-se de acessão, ou, nos termos que parece ter preferido o contrato, de benfeitoria útil, cabe a indenização correspondente. Daí que se acolhe o pedido inicial para, neste ponto, afastar a previsão contratual que limita a indenização pelos muros que não circundarem prédio acabado. Da Cláusula Penal – Retenção Parcelas – Desistência - Devolução do Saldo Remanescente: Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de rescisão contratual/desistência (por culpa do comprador), mesmo para os contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, é válido o percentual de retenção de 25% do montante adimplido. O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso já decidiu nesse sentido: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PROCEDENCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ – RECURSO PROVIDO. Segundo precedentes recentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser este percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos. (TJ-MT - N.U 1035322-94.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023, Publicado no DJE 02/05/2023). No caso concreto, a celebração do contrato se deu no dia 16 de novembro de 2018, ou seja, anterior à vigência da referida lei. A Cláusula Décima Quinta prevê multa de 30% do valor atualizado das parcelas efetivamente pagas. Ou seja, em desacordo com o entendimento do STJ. Diante disso, por se tratar de um lote urbano, entendo suficiente para indenizar eventuais prejuízos da vendedora a dedução de 25% dos valores pagos pelo comprador, razão pela qual deve ser reduzida no caso concreto. Quanto à restituição do saldo remanescente, percebe-se que de fato o Parágrafo Único da Cláusula Décima Quinta é inválido, uma vez que, como restou demonstrado acima, não se aplica no caso em questão, a Lei n. 13.786/2018, de modo que a restituição do valor das parcelas não pode ser realizada de forma parcelada, mas sim em parcela única. Por oportuno: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADO COM PEDIDO LIMINAR - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 25% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - IPTU - TAXA DE FRUIÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato. 2. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. 3. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga. 4. O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. 5. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 6. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem. 7. Sentença mantida. 8. Recurso desprovido. (TJ-MT - N.U 1016514-51.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/04/2023, Publicado no DJE 25/04/2023) (Destaquei). Por tais motivos, tenho que deve ser declarada a invalidade do Parágrafo Único da Cláusula Décima Quinta. Da Anuência da Promissária à Cessão dos Direitos do Promitente: Do que se infere da Cláusula Décima Oitava, tentou-se fazer aproximação entre o regime civil, próprio das relações privadas comuns, e o regime específico da Lei 6.766/79. Com efeito, a simples observação das regras definidas para a cessão de crédito pelo art. 290 do Código Civil, e, também, do regramento próprio à assunção de dívida, este descrito pelo art. 299 do diploma civil, revela importante diferenciação. É que a cessão da posição contratual do credor pode operar mediante simples notificação ao devedor, tal como expressamente consignado no art. 290 do Código Civil: “Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada (...).” Por outro lado, a transferência da posição contratual do devedor não depende de simples notificação. Diferentemente, exige o art. 299 o consentimento expresso do credor. Veja: “Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo (...).” No âmbito civil, portanto, protege-se a posição do credor de transferência potencialmente prejudicial aos seus interesses. Dada a vinculação do patrimônio do devedor ao pagamento da obrigação, exige a lei que a assunção de dívida para terceiro conte com sua aprovação expressa. Assim se confere ao credor a possibilidade de verificar a idoneidade do novo devedor e, evidentemente, auferir sua capacidade financeira para responder pela obrigação. Entretanto, tal regra se refere às cessões de crédito e às assunções de dívidas celebradas no âmbito civil, ou seja, nas relações comuns, feitas entre particulares. Em relação a contratos particulares que tratem de loteamento urbano, é outra a solução legal. Está no art. 31, § 1º, da Lei 6.766/79, a autorização explícita para a cessão do promitente comprador mediante simples trespasse, independentemente da anuência do promissário vendedor, ressalvando-se, em face do último, a eficácia da transferência apenas a partir de sua cientificação. Pela importância: “Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. § 1º A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.” Compreende-se a preferência da Requerida ao regime adotado pelo Código Civil. Evidentemente, caso a validade da cessão estivesse a depender de sua autorização, o promissário vendedor poderia atuar de maneira a garantir mais adequadamente o recebimento das prestações vincendas. Ocorre que, como visto, nos termos do art. 31, § 1º, da Lei 6.766/79, não cabe às partes contratantes a modificação dos requisitos necessários à cessão da posição do promitente comprador. Se a lei se contenta só com a cientificação do promissário vendedor, o compromisso de compra e venda não pode exigir a anuência. É de ser alterado, também neste ponto, o contrato celebrado pelas Partes. Decido. Pelo exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO parcialmente procedentes os pedidos aduzidos pelo Requerente para DECLARAR a invalidade da cláusula moratória na parte em que define os juros moratórios, substituindo-os pelos encargos legais, de 1% ao mês. DECLARO, ainda, a invalidade das cláusulas contratuais que autorizam a resolução expressa do contrato de maneira diversa daquela prevista no art. 32 e § 1º da Lei 6.766/79, mantendo com a Requerida o dever de proceder à notificação do devedor em caso de mora. DECLARO a invalidade da cláusula contratual na parte em que nega indenização pelos muros construídos regularmente, mesmo que não circundem prédio acabado. DECLARO a invalidade da cláusula contratual que dispõe sobre a restituição das parcelas de forma parcelada, quando a causa da rescisão do contrato acontecer por culpa do comprador. DECLARO, por fim, a invalidade da cláusula contratual que vincula a cessão do promitente comprador à autorização da promissária vendedora, bastando a cientificação, nos termos do art. 31 da Lei 6.766/79. DETERMINAR que Taxa de Repactuação mencionada na Cláusula Décima Segunda, Parágrafo Único, seja o valor de R$ 50,00 (cinquenta reais), relativamente à emissão de 2ª via de contrato, prevista no “item 8” do quadro resumo. DETERMINAR a redução da cláusula penal descrita na Cláusula Décima Quinta, passando de 30% para 25% dos valores pagos pelo comprador. Tendo em vista a sucumbência parcial, CONDENO cada uma das Partes ao pagamento de metade das custas e dos honorários advocatícios do ilustre Procurador do Requerente, desde logo arbitrados no que corresponder a 10% do valor atualizado da causa. Em relação à Parte autora, porém, considerando a gratuidade da Justiça, a exigibilidade das verbas de sucumbência fica sobrestada pelo prazo máximo de 5 (cinco) anos, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, AGUARDE-SE, no arquivo provisório, eventual manifestação por parte de qualquer interessado. Em não havendo pedido de execução no prazo de 30 (trinta) dias, ARQUIVE-SE, com as baixas e anotações de estilo. P.I.C. Campo Verde/MT, 6 de junho de 2023. André Barbosa Guanaes Simões Juiz de Direito
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autos nº 1000988-67.2020.8.11.0051 Revisional de Contrato Sentença. Vistos etc. CLAUDINEI BISPO DE LIMA, devidamente qualificada, ajuizou a presente ação declaratória em face de RESIDENCIAL NOVA FRONTEIRA EMPREENDIMENTOS IMBOBILIÁRIOS SPE LTDA, pessoa jurídica igualmente qualificada, visando ao reconhecimento judicial de invalidade de cláusulas contratuais lançadas em compromisso de compra e venda de imóvel urbano. Para tanto, questionou as cláusulas contratuais referentes: i) à fixação do preço do imóvel; ii) à obrigação de apresentar comprovantes de pagamento, sempre que solicitado pela Requerida (Cláusula Terceira, Parágrafo Segundo); iii) à guarda dos comprovantes de pagamento (Cláusula Terceira, Parágrafo Terceiro); iv) à comissão de corretagem, já paga quando da pactuação do contrato (Cláusula Quarta); v) aos encargos moratórios (Cláusula Quinta ‘a’); vi) à resolução contratual independentemente de prévia notificação (Cláusula Quinta, 'b', e Cláusula Décima Segunda); vii) à multa por atraso à formalização da transferência do imóvel (Cláusula Décima Primeira); viii) à obrigação de informar mudança de endereço (Cláusula Décima Segunda, 'd'); ix) à fixação do menor preço encontrado na Tabela de Serviços do Quadro Resumo para a hipótese de incidência da taxa de repactuação ou que seja expurgada do contrato ante a ausência de previsão da respectiva contrapartida pecuniária (Cláusula Décima Segunda, Parágrafo único); x) à fixação de percentual razoável da Cláusula Penal para o equivalente a 10% e à devolução do saldo remanescente em parcela única (Cláusula Décima Quinta e Parágrafo Único); xi) à inexistência de direito de indenização por construção inacabada (Cláusula Décima Sexta); xii) à necessidade de anuência da promissária vendedora para a cessão dos direitos (Cláusula Décima Oitava, ‘a’), e, por fim; xiii) à correção das prestações (Cláusula Décima Nona e Item 7 do Quadro Resumo). Com a inicial, veio o compromisso de compra e venda celebrado pelas Partes. A apreciação do pedido de tutela de urgência foi postergada. Não se conseguiu a conciliação das Partes. A Requerida ofereceu contestação. Em sua resposta, preliminarmente, a ilegitimidade ativa e aduziu a impertinência do benefício da gratuidade da Justiça. No mérito, confirmou a pertinência do preço atribuído ao bem e do critério de atualização das parcelas, só incidindo correção monetária nos primeiros quarenta e oito meses, mas acrescidos de juros, pelo IGPM, a partir de então. Defendeu a validade das cláusulas relativas à comprovação do pagamento, supostamente para fazer frente à informação de mora feita pela instituição financeira responsável pelo pagamento. Quanto à corretagem, defendeu a autonomia entre o intermediário e a promissária vendedora. Negou a possiblidade de resolução do contrato sem a notificação premonitória. Alegou a validade, também, da multa por atraso na escrituração da venda; da exigência de atualização do endereço do promitente comprador; que a taxa de repactuação é possível no caso de inadimplemento por causa de despesas administrativas; que a multa penal compensatória foi expressamente prevista no contrato e não há que se falar em abusividade da cláusula, sendo direito do vendedor reter as parcelas pagas pelo Devedor; da não indenização de benfeitorias (ou, talvez, acessões) irregulares, e, de resto; da limitação à cessão dos direitos do promitente comprador. Novamente aos autos, a Requerente reiterou a pertinência da gratuidade da Justiça. Quanto ao mérito, reiterou as alegações iniciais. É o relato do necessário. Fundamento. — Do Julgamento Antecipado: O deslinde da demanda não depende de instrução probatória. Assim, atento aos princípios da celeridade e da economia processuais, conheço diretamente do pedido, julgando antecipadamente a lide. Com efeito, tratando-se de lide em que se questionam cláusulas contratuais, o julgamento do mérito fica a depender, apenas, da consideração dos ajustes feitos pelas Partes e, evidentemente, de eventual conformidade deles ao ordenamento jurídico. Passa-se, pois, ao julgamento do feito. — Da Impugnação à Gratuidade da Justiça: Numa análise dos autos verifico que o pedido de gratuidade de justiça não foi apreciado, razão pela qual defiro nesta oportunidade à parte Autora. Acerca da impugnação do Requerido, sabe-se que, nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural” e, em razão dessa presunção, só se admite ao juiz o indeferimento do pedido “se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade”. No caso dos autos, a parte Ré questionou a pertinência do benefício, embasado, apenas, no contrato objeto da presente ação revisional. É dizer que nada mais acrescentou, para além do que já constava dos autos, para corroborar a alegação de impertinência do benefício. Entretanto, ao menos no meu sentir, o parcelamento a que se submeteu a Parte autora para a aquisição dos direitos sobre o lote urbano é perfeitamente compatível ao benefício da gratuidade. É dizer que, a despeito do preço atribuído ao bem, o parcelamento feito está a demonstrar justamente a insuficiência de recursos financeiros para o pagamento das custas processuais. Consequentemente, mantém-se hígida aquela presunção de veracidade que a lei processual confere à declaração de hipossuficiência. AFASTA-SE, pois, a impugnação à gratuidade da Justiça. — Do Mérito: Da Revisão Contratual e do Preço do Imóvel: Está no art. 421 do Código Civil a diretriz à limitação à liberdade contratual: a função social do contrato é que haveria de servir como critério à autonomia privada, que, como se sabe, confere aos cidadãos o poder de autodeterminação para a celebração dos negócios tendentes à satisfação de seus interesses. Embora se qualifique tal diretriz como fundamento para a modificação, pelo Poder Judiciário, das relações privadas, é fato que a intervenção deve atender aos limites impostos pela própria lei. Quanto a eles, observa-se o disposto nos arts. 421 e 421-A do Código Civil: “Art. 421. (...) Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais (...).” Reconhece-se, no caso, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, de maneira que, havendo previsão expressa por norma consumerista a afastar o negócio livremente pactuado pelas Partes, justificar-se-ia a intervenção do Estado para o reequilíbrio da relação. Pois bem. Quanto ao compromisso de compra e venda em questão, nota-se a alegação de abuso quando da fixação do preço do imóvel. Entretanto, o valor fixado, de R$ 149.930,00 divididos em quase vinte anos, não está a autorizar a incidência de nenhuma norma, civil ou consumerista, que justifique o afastamento do preço estipulado pelas próprias Partes. Com efeito, obediente à exigência de adiantar as variáveis do compromisso, a Requerida apresentou seu quadro-resumo, informando, com clareza suficiente, o preço do imóvel. O valor, fixado no ano de 2018, não era incompatível a tantos outros bens dessa natureza e, na inicial, sequer se precisou motivo que pudesse indicar alguma divergência. Adianta-se que, em razão da regra processual a exigir que a inicial explicite o fato e os fundamentos do pedido (art. 319, III, do CPC), seria da Parte autora o encargo de apresentar as razões que pudessem fundamentar a conclusão desposada, no sentido de que o preço ajustado pelas Partes não haveria de ser acatado. Nos termos do art. 421-A do Código Civil, portanto, presumem-se paritárias as obrigações consignadas no instrumento contratual, quais sejam, a promessa de alienação do bem e o preço a ser pago. Para além disso, como bem aduzido pelo douto Procurador da Requerida, não se tem norma cogente a limitar o preço de venda de qualquer bem que seja. Diferentemente, em razão da adoção constitucional de ordem econômica fundada também na livre iniciativa (art. 170 da Constituição Federal), é do mercado a função de influenciar, delimitando, os cidadãos quando da fixação do valor dos bens que por meio dele se disponibilizam. Assim, bem demonstrado o preço no quadro resumo, com a concordância expressa do Requerente, presume-se válida a obrigação assumida pela Parte, na condição de promitente compradora. Da Prova do Pagamento: Nada há contra o expediente ajustado pelas Partes, no sentido de atribuir ao promitente comprador o encargo de comprovar o pagamento. De fato, nos termos do art. 319 do Código Civil, a quitação, justamente a servir como prova do pagamento, é entregue ao devedor, que, inclusive, pode abster-se do cumprimento de sua obrigação se o credor não a entregar. Veja: “Art. 319. O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada.” Não por outro motivo, aliás, sob perspectiva processual, a alegação de pagamento, correspondente a exceção substancial de mérito, mais precisamente a fato extintivo do direito do autor, integra ônus da prova do réu (art. 373, II, do CPC). Por isso é que, com a devida vênia, a consignação, no contrato, de um dever idêntico àquele previsto em lei não autoriza a invalidação pretendida pela Parte. Mantêm-se, pois, os parágrafos segundo e terceiro da cláusula terceira. Da Comissão de Corretagem: Segundo a inicial, os corretores, supostamente pertencentes ao mesmo grupo econômico da Requerida, inclusive com mesmo endereço, não teriam autonomia para a celebração de contrato de corretagem. Consequentemente, a comissão paga aos corretores decorreria de negócio aparente, de simulação absoluta. A simulação teria sido instrumentalizada por meio do “Contrato de Intermediação e Pagamento de Comissão de Corretagem” juntado à inicial. Por meio dele, vê-se a indicação de corretor, qual seja, Almeida & Borges Imobiliária Ltda., denominação social DM Imobiliária Almeida & Borges, com sede em Brasília, CPNJ 19.535.429/0001-01, tendo como sócios os senhores Diogo, Abel, Juliano e Helton. Demonstrou-se que o sócio Helton também integra o quadro social da pessoa jurídica Casa & Terra Empreendimentos, que, por sua vez, participa da composição social da Requerida Residencial Nova Fronteira. Já o compromisso de compra e venda, como relatado, teria sido celebrado pela Parte autora e, também, pela Requerida Residencial Nova Fronteira Empreendimentos Imobiliários, cujo quadro social se compõe de Casa & Terra Imobiliária e Engenharia, Marcos Gentilin, Gershon Gentilin, Levy Gentilin e Paulo Gentilin, como se infere do contrato social apresentado pela própria Requerida. Dúvida não há da ligação que têm alguns sócios que compõem as pessoas jurídicas constituídas para a construção do loteamento e para a alienação dos lotes. Do que ordinariamente ocorre, vê-se a participação de pessoa jurídica responsável pelo projeto e construção do loteamento (Casa & Terra Imobiliária e Engenharia) na composição de outra pessoa jurídica (a Requerida Residencial Nova Fronteira Empreendimentos), constituída, por sua vez, pelos proprietários do imóvel a ser loteado (a família Gentilin), e, por fim, da pessoa jurídica responsável pela alienação dos lotes (DM Imobiliária). A semelhança apontada pelo Requerente, portanto, não necessariamente estaria a demonstrar falta de independência capaz de, por si só, determinar a invalidação do contrato de corretagem, ainda mais por suposta simulação absoluta. Bem ao contrário, os quadros sociais estão a denotar, apenas, forma específica de organização dos complexos trabalhos para o projeto e construção do loteamento, para posterior alienação dos lotes. Frisa-se isto: a proximidade das pessoas jurídicas, partilhando sócios de seus quadros sociais, não basta para a desconsideração da autonomia que têm os entes ideais. Assim, a presença de uma pessoa em quadros sociais de empresas distintas não autoriza que se afaste a personalidade jurídica das empresas. Diz muito pouco, se é que algo, a proximidade entre os sócios das pessoas jurídicas envolvidas na complexa tarefa de formar o loteamento, aí incluídas as tarefas de projeto e de execução, seguida do labor de proceder-se à venda dos lotes. A simulação, evidentemente, não se prova por tais circunstâncias, já que a proximidade entre alguns dos sócios não gera presunção de que, assim ocorrendo, nenhum negócio jurídico de corretagem existiu na realidade. Não há, entre a alegada proximidade entre os sócios e, de outra banda, a conclusão desposada, de simulação absoluta, nenhum vínculo lógico. A toda a evidência, não é impossível, na corriqueira prática negocial, que, a despeito da relação entre alguns sócios de pessoas jurídicas diversas, haja, entre as pessoas jurídicas, troca efetiva de serviços em comunhão para que se alcance determinado objetivo. Por isso, repete-se, as circunstâncias mencionadas na inicial não bastam à demonstração de simulação. Se houve, como alegado, simulação absoluta, ou seja, a formalização de negócio inexistente no mundo dos fatos, nenhum vestígio da corretagem haveria de ser constatado na prática. Porém, em que pese o esforço inicial, vê-se, nos autos, elementos suficientes da existência de um serviço específico de corretagem, feito por pessoa jurídica constituída para tanto, presumivelmente para a mais adequada divisão de tarefas. É bom que se observem os contratos apresentados na inicial, justamente para que se confirme a dinâmica caracterizadora da organização e da separação das tarefas necessárias à complexa atividade empresarial que se discute. Vê-se, no contrato de corretagem, a participação de preposto da pessoa jurídica responsável pela intermediação, tanto que, no instrumento acostado à inicial, lançou sua assinatura. Tem-se, então, prova documental segura da intermediação do negócio, assim a comprovar que, à pessoa jurídica Almeida & Borges, coube a tarefa de alienar as parcelas do loteamento construído pelas demais pessoas jurídicas. Aliás, a tal instrumento, conferiu idoneidade a própria Parte autora, já que, na celebração do negócio, apôs sua própria assinatura, assim a demonstrar a idoneidade da intermediação. Nesse contexto, sendo característica a simples divisão de tarefas por pessoas jurídicas próximas, mantêm-se a intermediação e, consequentemente, a obrigação pela comissão correspondente. Constatando-se a autonomia das pessoas jurídicas envolvidas, não se corrobora a alegação de dependência, especialmente uma que pudesse ensejar invalidade por simulação absoluta. Dos Encargos Acessórios: No quadro-resumo, ajustou-se a incidência da correção monetária, pelo IGPM, durante os primeiros 48 meses do contrato. A partir de então, para além do IGPM, incidiriam juros remuneratórios anuais de 4%. Em relação os encargos moratórios, definiu-se na Cláusula Quinta do contrato a cobrança de multa moratória de 2% sobre o débito vencido e, ainda, de juros moratórios correspondentes a 6% ao mês, sem prejuízo da correção monetária. No período de normalidade, nada há a ser modificado. Embora tenha sido alegada, na inicial, a inexistência de reajuste nos primeiros 48 meses, fica evidente a confusão incorrida pela Parte. É que, durante o período, ajustou-se apenas a incidência de correção monetária, sem nenhum acréscimo ao capital, portanto. Durante esse primeiro período, as prestações seriam apenas atualizadas pelo IGPM, de forma a manter sua equivalência econômica. Já nos meses seguintes, admitiu-se a majoração das prestações, de maneira a incidir juros reais de 4% ao ano. Ao contrário do afirmado, portanto, nada há de contraditório no contrato. Se assim se interpretou, o erro está no intérprete, porque, só da literalidade, tem-se a evidente indicação de que a Requeria se eximiria da cobrança de juros nos primeiros 48 meses de vigência do contrato, embora ressalvasse a atualização das prestações. Quanto à capitalização, sendo anual, justamente na incidência dos juros, eis que estipulados à taxa de 4% nesse exato período de um ano, nada se tem contra o ajuste. A regra, aliás, está, genericamente, prevista no art. 4º da Lei de Usura, no art. 591, parte final, do Código Civil, e, especificamente, no art. 26-A da Lei 6.766/79: “Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter (...): VI – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;” O que, evidentemente, está a merecer invalidação é justamente a cláusula moratória. Nos termos do Decreto 22.626/33, dito de Lei da Usura, em caso de mora, os juros serão elevados de 1%. Veja: “Art. 5º. Admite-se que pela mora dos juros contratados estes sejam elevados de 1% e não mais.” Assim, acolhe-se o pedido inicial apenas para limitar os encargos moratórios à taxa de 1% ao mês. Da Constituição em Mora: Nos termos do art. 32, § 1º, da Lei 6.766/79, a resolução do contrato se opera depois de 30 (trinta) dias da constituição do promitente comprador em mora, necessariamente a ocorrer mediante intimação pelo Oficial do Registro de Imóveis. Veja: “Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.” No contrato, porém, consignou-se cláusula resolutória expressa, a operar “independentemente de notificação”. Veja: “ATRASO NOS PAGAMENTOS – CLÁUSULA QUINTA – Fica estipulado que a impossibilidade de qualquer pagamento por parte do (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A), caracteriza mora de pleno direito ficando desde já ajustado que (...) b) A falta de pagamento de qualquer prestação no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data de seu vencimento implicará no cancelamento deste contrato, independentemente de notificação, sujeitando o (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A) à aplicação das penalidades previstas neste instrumento.” Embora o contrato preveja a possibilidade de proceder-se à notificação premonitória, acaba por excluir desse procedimento a hipótese de falta de pagamento das prestações, justamente para que se mantenha a incidência da aludida Cláusula Quinta, de resolução expressa do contrato. Assim lê o contrato: “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – Em ocorrendo qualquer das condições previstas na Cláusula anterior, exceto o previsto nas letras ‘a’ e ‘b’, quando será considerado rescindido o contrato pela Cláusula Resolutiva Expressa (...).” Assim, pelo contrato celebrado pelas Partes, a falta de pagamento não ensejaria a notificação do Requerente, na condição de Promitente Comprador do imóvel. A resolução, então, operar-se-ia de pleno direito, independentemente de notificação, sem que se resolva sobre a restituição dos valores, na forma do art. 32-A da Lei 6.766/79. Evidentemente, a norma prevista no art. 32 da Lei de Parcelamento Urbano não é de natureza dispositiva. Cogente, não admite que a vontade das partes afaste o procedimento legalmente imposto para a constituição em mora do promitente comprador de lote urbano. O contrato, pois, a determinar o afastamento do requisito legal para a resolução do contrato, pretendeu dispor sobre situação fora dos limites da autonomia privada das partes. É, naquele ponto específico, ilegal, assim a justificar a procedência do pedido declaratório feito na inicial. Da Multa por Atraso à Formalização da Transferência do Imóvel: Reiterando as razões apresentadas quando da análise da alegação de excesso na fixação do preço, em especial aquelas atinentes à liberdade contratual e aos princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual, não se vê motivo para o afastamento da obrigação imposta ao promitente comprador. Com efeito, considerando o sistema registral brasileiro, a considerar proprietário apenas aquele em nome de quem assim conste do registro imobiliário (art. 1.245 e § 1º do Código Civil), é de interesse de ambas as partes, comprador e vendedor, a transferência formal da propriedade perante o serviço extrajudicial correspondente. E se, em atenção à autonomia das partes, fixa-se prazo para cumprimento dessa importante etapa, nada impede que a inexecução dessa cláusula específica imponha sanção ao inadimplente. Tais sanções contratuais, aliás, encontram validade no art. 409 do Código Civil: “Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.” Assim, sem lei a invalidar o ajuste, mantêm-se a obrigação e a pena que a suporta. Da Taxa de Repactuação Consoante se infere da Cláusula Segunda, Parágrafo Único, a repactuação é uma liberalidade da promitente vendedora de reativação do lote no caso de inadimplência do promitente comprador. Nela ficou estabelecido que isso aconteceria caso houvesse aceitação do pagamento de uma taxa por parte deste último, cuja importância seria equivalente à taxa indicada no quadro resumo. A parte Ré alega, por sua vez, em sua contestação, que essa cobrança seria para cobrir “custo administrativo, que será para cobrir despesas com elaboração de novos contratos, novos carnês que já haviam sido entregues ao adquirente, consultas a SPC/SERASA etc”. Da leitura do quadro resumo, verifico que existem valores que no “item 8”, que trata dos serviços e tarifas cobradas – taxas de serviços, existe a menção à demarcação de lotes – 2º Vistoria; Emissão de 2ª Via de Contrato; Honorários Advocatícios; Transferência de Titularidade; Troca de Lotes. Essa cláusula não menciona expressamente o valor da taxa e o Requerido não indicou em sede de contestação qual seria o valor necessário pra cobrir os custos administrativos com “despesas com elaboração de novos contratos, novos carnês que já haviam sido entregues ao adquirente, consultas a SPC/SERASA etc”. Da leitura do quadro resumo, verifico que existem valores que no “item 8”, que trata dos serviços e tarifas cobradas – taxas de serviços, existe a menção à demarcação de lotes – 2º Vistoria; Emissão de 2ª Via de Contrato; Honorários Advocatícios; Transferência de Titularidade; Troca de Lotes. Nesse sentido, a cobrança é válida, porém se faz necessário dizer qual seria o valor da taxa, de modo que, a julgar pelas quantias que foram atribuídas para cada um dos serviços contidos no quadro resumo, a taxa devida é R$ 50,00 (cinquenta reais), referente à emissão de 2ª via de contrato, ou seja, valor que mais se aproxima da finalidade justificada pela parte Ré. Da Obrigação de Atualização de Endereço: Inclusive para a eficácia da norma cuja aplicação se pediu na inicial, qual seja, a da notificação prévia da mora para a resolução do contrato, impõe-se, evidentemente, a indicação do endereço correto do promitente. Para além disso, outras cláusulas contratuais – tal como a que impõe a forma de pagamento, por boletos; a de pagar taxa semestral pela limpeza dos lotes – só poderão ter alguma eficácia se o promitente comprador mantiver atualizado o endereço perante a promissária. De novo, albergada pela liberdade de autodeterminação que vem com a autonomia privada, a imposição de obrigação contratual específica para a atualização do endereço, justamente para a garantia de cumprimento de outros deveres contratuais, inclusive mediante imposição de multa, não está a merecer nenhuma repulsa do ordenamento jurídico. Reconhece-se, aliás, que a atualização do endereço serve a ambas as partes contratantes, e não apenas à Requerida, notadamente para a eficácia de artigo de lei cuja aplicação se pediu nesta ação, de maneira que não se tem abuso a justificar a exclusão do que se ajustou negocialmente. Assim, mantém-se inalterada a obrigação contratual ajustada pelas Partes. Da Indenização por Acessões: Está no contrato: “CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA (...) Parágrafo Primeiro – Em ocorrendo a hipótese prevista no caput desta Cláusula, o (a) PROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (A), desde já, renuncia à posse do imóvel em favor da PROMITENTE VENDEDORA, sendo que apenas as benfeitorias úteis e necessárias devidamente autorizadas pela PROMITENTE VENDEDORA e em acordo com este instrumento serão passíveis de indenização, embasadas por Laudo Técnico elaborado por profissional capacitado (...). Em caso de construção de muros parciais ou integrais, onde a casa não esteja completamente erguida e acabada, não haverá ressarcimento em hipótese alguma. Parágrafo Segundo – As benfeitorias voluptuárias não serão, em hipótese alguma, indenizadas, bem como não o serão todas e quaisquer construções irregulares e/ou em desacordo com este contrato nos termos do art. 34, § 1º, da Lei Federal 6.766/79, bem como contrárias às normas técnicas exigidas pelo Município de Campo Verde e pelos demais órgãos envolvidos, em especial se houver irregularidade referente ao recolhimento do INSS e FGTS relativo à mão de obra empregada na construção.” Assim é que, nos termos propostos na inicial, a indenização se faz, em boa parte, nos termos do art. 32-A e seguintes da Lei 6.766/79, inclusive no que diz respeito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis (art. 34) e à inexistência desse direito indenizatório pelas benfeitorias em desconformidade com a lei (art. 34, § 1º). Entretanto, não parece albergada pela norma a isenção pelo ressarcimento dos muros, quando o prédio principal não houver sido finalizado. Bem ao contrário, está na lei justamente o dever explícito de indenização das benfeitorias úteis, sem possibilidade de disposição pelas partes. Veja: “Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.” Fica evidente, então, a imposição legal de um dever indenizatório amplo, ao menos no que tange às benfeitorias, ou acessões, úteis e necessárias. Igualmente claro está, ainda, a natureza cogente de tal norma, impedindo, pois, que a vontade das partes houvesse de dispor em sentido contrário ao que se definiu. Consequentemente, havendo construção de muros, desde que obedecidas as várias normas que tratam de obras particulares (art. 34, § 1°, da Lei 6.766/79), a resolução do contrato haverá de gerar o dever de indenizar. Tratando-se de acessão, ou, nos termos que parece ter preferido o contrato, de benfeitoria útil, cabe a indenização correspondente. Daí que se acolhe o pedido inicial para, neste ponto, afastar a previsão contratual que limita a indenização pelos muros que não circundarem prédio acabado. Da Cláusula Penal – Retenção Parcelas – Desistência - Devolução do Saldo Remanescente: Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de rescisão contratual/desistência (por culpa do comprador), mesmo para os contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, é válido o percentual de retenção de 25% do montante adimplido. O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso já decidiu nesse sentido: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PROCEDENCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ – RECURSO PROVIDO. Segundo precedentes recentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser este percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos. (TJ-MT - N.U 1035322-94.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023, Publicado no DJE 02/05/2023). No caso concreto, a celebração do contrato se deu no dia 16 de novembro de 2018, ou seja, anterior à vigência da referida lei. A Cláusula Décima Quinta prevê multa de 30% do valor atualizado das parcelas efetivamente pagas. Ou seja, em desacordo com o entendimento do STJ. Diante disso, por se tratar de um lote urbano, entendo suficiente para indenizar eventuais prejuízos da vendedora a dedução de 25% dos valores pagos pelo comprador, razão pela qual deve ser reduzida no caso concreto. Quanto à restituição do saldo remanescente, percebe-se que de fato o Parágrafo Único da Cláusula Décima Quinta é inválido, uma vez que, como restou demonstrado acima, não se aplica no caso em questão, a Lei n. 13.786/2018, de modo que a restituição do valor das parcelas não pode ser realizada de forma parcelada, mas sim em parcela única. Por oportuno: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADO COM PEDIDO LIMINAR - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 25% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - IPTU - TAXA DE FRUIÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato. 2. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. 3. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga. 4. O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. 5. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 6. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem. 7. Sentença mantida. 8. Recurso desprovido. (TJ-MT - N.U 1016514-51.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/04/2023, Publicado no DJE 25/04/2023) (Destaquei). Por tais motivos, tenho que deve ser declarada a invalidade do Parágrafo Único da Cláusula Décima Quinta. Da Anuência da Promissária à Cessão dos Direitos do Promitente: Do que se infere da Cláusula Décima Oitava, tentou-se fazer aproximação entre o regime civil, próprio das relações privadas comuns, e o regime específico da Lei 6.766/79. Com efeito, a simples observação das regras definidas para a cessão de crédito pelo art. 290 do Código Civil, e, também, do regramento próprio à assunção de dívida, este descrito pelo art. 299 do diploma civil, revela importante diferenciação. É que a cessão da posição contratual do credor pode operar mediante simples notificação ao devedor, tal como expressamente consignado no art. 290 do Código Civil: “Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada (...).” Por outro lado, a transferência da posição contratual do devedor não depende de simples notificação. Diferentemente, exige o art. 299 o consentimento expresso do credor. Veja: “Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo (...).” No âmbito civil, portanto, protege-se a posição do credor de transferência potencialmente prejudicial aos seus interesses. Dada a vinculação do patrimônio do devedor ao pagamento da obrigação, exige a lei que a assunção de dívida para terceiro conte com sua aprovação expressa. Assim se confere ao credor a possibilidade de verificar a idoneidade do novo devedor e, evidentemente, auferir sua capacidade financeira para responder pela obrigação. Entretanto, tal regra se refere às cessões de crédito e às assunções de dívidas celebradas no âmbito civil, ou seja, nas relações comuns, feitas entre particulares. Em relação a contratos particulares que tratem de loteamento urbano, é outra a solução legal. Está no art. 31, § 1º, da Lei 6.766/79, a autorização explícita para a cessão do promitente comprador mediante simples trespasse, independentemente da anuência do promissário vendedor, ressalvando-se, em face do último, a eficácia da transferência apenas a partir de sua cientificação. Pela importância: “Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. § 1º A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.” Compreende-se a preferência da Requerida ao regime adotado pelo Código Civil. Evidentemente, caso a validade da cessão estivesse a depender de sua autorização, o promissário vendedor poderia atuar de maneira a garantir mais adequadamente o recebimento das prestações vincendas. Ocorre que, como visto, nos termos do art. 31, § 1º, da Lei 6.766/79, não cabe às partes contratantes a modificação dos requisitos necessários à cessão da posição do promitente comprador. Se a lei se contenta só com a cientificação do promissário vendedor, o compromisso de compra e venda não pode exigir a anuência. É de ser alterado, também neste ponto, o contrato celebrado pelas Partes. Decido. Pelo exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO parcialmente procedentes os pedidos aduzidos pelo Requerente para DECLARAR a invalidade da cláusula moratória na parte em que define os juros moratórios, substituindo-os pelos encargos legais, de 1% ao mês. DECLARO, ainda, a invalidade das cláusulas contratuais que autorizam a resolução expressa do contrato de maneira diversa daquela prevista no art. 32 e § 1º da Lei 6.766/79, mantendo com a Requerida o dever de proceder à notificação do devedor em caso de mora. DECLARO a invalidade da cláusula contratual na parte em que nega indenização pelos muros construídos regularmente, mesmo que não circundem prédio acabado. DECLARO a invalidade da cláusula contratual que dispõe sobre a restituição das parcelas de forma parcelada, quando a causa da rescisão do contrato acontecer por culpa do comprador. DECLARO, por fim, a invalidade da cláusula contratual que vincula a cessão do promitente comprador à autorização da promissária vendedora, bastando a cientificação, nos termos do art. 31 da Lei 6.766/79. DETERMINAR que Taxa de Repactuação mencionada na Cláusula Décima Segunda, Parágrafo Único, seja o valor de R$ 50,00 (cinquenta reais), relativamente à emissão de 2ª via de contrato, prevista no “item 8” do quadro resumo. DETERMINAR a redução da cláusula penal descrita na Cláusula Décima Quinta, passando de 30% para 25% dos valores pagos pelo comprador. Tendo em vista a sucumbência parcial, CONDENO cada uma das Partes ao pagamento de metade das custas e dos honorários advocatícios do ilustre Procurador do Requerente, desde logo arbitrados no que corresponder a 10% do valor atualizado da causa. Em relação à Parte autora, porém, considerando a gratuidade da Justiça, a exigibilidade das verbas de sucumbência fica sobrestada pelo prazo máximo de 5 (cinco) anos, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, AGUARDE-SE, no arquivo provisório, eventual manifestação por parte de qualquer interessado. Em não havendo pedido de execução no prazo de 30 (trinta) dias, ARQUIVE-SE, com as baixas e anotações de estilo. P.I.C. Campo Verde/MT, 6 de junho de 2023. André Barbosa Guanaes Simões Juiz de Direito