Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE SINOP
SENTENÇA
Processo: 0006735-65.2016.8.11.0015..
REQUERENTE: SGARBI & CIA LTDA - ME
REQUERIDO: ELENILDA DE SOUZA SANTOS, EDSON ALVES DE ATAIDE
Vistos etc. SGARBI & CIA LTDA – ME. ingressou com AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO LIMINAR, em face de ELENILDA DE SOUZA SANTOS e EDSON ALVES DE ATAIDE, ambos qualificados. Alegado que em 15 de julho de 2004, firmou com a parte requerida o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, referente à comercialização do lote n.° 03, quadra 12, Alto da Glória, Sinop-MT. O preço total avençado a época era de R$ 11.900,00, sendo R$ 1.547,00 e mais 12 parcelas de R$ 119,00 de entrada (arras) e mais 86 parcelas do saldo corrigidas pelo IGPM/FGV, além do pagamento os impostos. Ocorre que após o negócio efetuado, o compromissário comprador diversas vezes renegociou o débito, nunca adimplindo com o combinado, não obstante tomar posse do imóvel, no dia da efetivação do negócio. Requereu, por fim, a procedência da ação a fim de confirmar a fim de reintegrar a autora definitivamente na posse do imóvel e condenar a requerida nas custas e despesas processuais e honorárias advocatícios, e, também, condená-la ao pagamento do IPTU vencidos, além de perder a edificação no terreno. Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação em Id. 68263729, pág. 76/148. Defendido que os atrasos ocorreram em virtude de seu desemprego, mas que deseja renegociar o débito e tem feito de tudo para colocar os impostos atrasados em dia. Requereu o julgamento improcedente dos pedidos iniciais e a designação da conciliação. Impugnação a contestação em Id. 68263729, pág. 76 Id. 68263711, pág. 153. Apresentou proposta de conciliação. Realizada audiência de conciliação, a parte requerente mão compareceu (Id. 68263711, pág. 164/165). É o relatório. Julgo. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, segundo o qual: “(...) O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; (...)”. Sustentou a parte requerente na réplica que a parte requerida não se defendeu dos fatos trazidos por ela, inexistindo impugnação específica que leva à preclusão e consequentemente tornam os fatos incontroversos. Assim determina o Código de Processo Civil: "Art. 341. Incumbe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas, salvo se: I - não for admissível, a seu respeito, a confissão; II - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considerar da substância do ato; III - estiverem em contradição com a defesa, considerada em seu conjunto" É consabido que "os efeitos da revelia - presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor - são relativos e não conduzem, necessariamente, ao julgamento de procedência dos pedidos, devendo o juiz atentar-se para os elementos probatórios presentes nos autos, para formação de sua convicção" (STJ, REsp n. 1633399/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 10-11-2016, DJe 1º-12-2016). Nessa senda, tem-se que a revelia apenas induz a veracidade dos fatos alegados pelo autor, sem, contudo, acarretar necessariamente a procedência da demanda, que será decidida pelo julgador a seu livre-arbítrio e com base nas provas apresentadas pelo autor. Significa dizer que a decretação da revelia não exime o postulante de demonstrar o direito que reputa fazer jus, uma vez que se não for satisfeito o ônus processual imposto, na forma do art. 373, inciso I, do CPC, a improcedência do pedido é medida de rigor. A não impugnação dos fatos narrados na inicial, de fato, importa confissão acerca da matéria, consoante o princípio da impugnação especificada, corporificado no texto do art. 341 do CPC, acima assinalado. No entanto, a confissão ficta gera apenas presunção relativa de veracidade dos fatos narrados, não se constituindo em penalidade imposta à demandada, como já frisado. Os negócios jurídicos nascem da conjunção de duas ou mais vontades coincidentes (autonomia da vontade), cujo comportamento dos contratantes devem se pautar na boa-fé, para que a relação jurídica estabelecida não seja fonte de prejuízo ou decepção para uma das partes. Com efeito, o art. 481 do Código Civil dispõe que o contrato de compra e venda pressupõe a presença de três elementos constitutivos essenciais para a sua existência: a coisa, o preço e o consentimento. “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. A denominada exceção de contrato não cumprido – exceptio non adimpleti contractus – diz que, se uma das partes deixa de cumprir a obrigação contratual assumida, não pode exigir que a outra o faça. Isso por que, os contratos geram obrigações para ambos os contratantes, cujas prestações são recíprocas e interdependentes, e sendo assim, uma das partes não pode exigir o cumprimento da obrigação da outra quando ela própria deu causa primeiramente ao descumprimento contratual. Não por outra razão dispõe o Art. 476 do Código Civil que nos “contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. É fato incontroverso nos autos que a parte requerente firmou com a parte requerida, contrato de compromisso de compra e venda de denominado do lote n.° 03, quadra 12, Alto da Glória, Sinop-MT. O preço total avençado a época era de R$ 11.900,00, sendo R$ 1.547,00 e mais 12 parcelas de R$ 119,00 de entrada (arras) e mais 86 parcelas do saldo corrigidas pelo IGPM/FGV, Restando, portanto, incontroversa a inadimplência da parte requerida, mostra-se devida à rescisão contratual com o retorno das partes status quo ante, o que implica, necessariamente, reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora. A discussão está em volto da indenização por perdas e danos e lucros cessantes a requerente por ter usufruído do imóvel sem pagar. Bem como ainda a indenização por benfeitorias. Taxa de fruição A parte requerente sustenta, ter direito ao recebimento de indenização pela fruição do bem no valor de 0,5% ao mês a título de aluguel, em relação ao período em que esteve indevidamente ocupado pela parte requerida, a partir da data do inadimplemento, afirmando que esta possui a posse mansa e pacífica do imóvel desde a celebração do contrato, conforme previsão contratual. Por fruição - jus fruendi - entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos. Cite-se (destacados): "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C REPARAÇÃO DE DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. O termo inicial da indenização pela fruição do bem imóvel deve corresponder ao início da sua ocupação pelo promitente comprador que deu causa à rescisão em razão de seu inadimplemento. (TJ-MG - AC: 10704150085881001 MG, Relator: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 10/02/0020, Data de Publicação: 18/02/2020); "E M E N T A - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL – REDUÇÃO PARA 0,5% - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS À DEVEDORA – PERCENTUAL DE 30% REDUZIDO PARA 25% - POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I - É incontroverso ser direito do promitente comprador a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, uma vez que a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que se promova o retorno das partes ao status quo ante. II - A taxa de fruição deve ser de 0,5% sobre o valor atualizado imóvel, uma vez que essa quantia atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a função de indenizar o vendedor pelo período em que o comprador usufruiu do bem. III - No tocante ao percentual de retenção dos valores pagos, o Superior Tribunal de Justiça entende como razoável que o percentual de seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades de cada caso”. (TJ-MS - AC: 08007916320158120045 MS 0800791-63.2015.8.12.0045, Relator: Des. Amaury da Silva Kuklinski, Data de Julgamento: 18/07/2018, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/07/2018). Vale registrar que o fato de o contrato de compra e venda versar sobre lote vago, em que posteriormente edificada pelos promitentes compradores a casa que vem lhes servindo de moradia, não afasta o direito da vendedora à fruição, considerando que assegurada aos adquirentes inadimplentes. Assim, a taxa de fruição deve ser de 0,5% sobre o valor atualizado imóvel, uma vez que essa quantia atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a função de indenizar o vendedor pelo período em que o comprador usufruiu o bem, entendo como devido. Indenização pelas benfeitorias Por derradeiro, cinge-se sobre o direito de a parte requerida ser indenizada pela edificação implantada no imóvel. Antes de se adentrar no mérito, é necessário esclarecer que, quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, na verdade, o que se discute é a existência de acessão no lote de terras sub judice, e não benfeitoria. Isso porque, apesar de existir um contrato de compra e venda entre as partes, sem o pagamento integral do valor do imóvel, este continuava a pertencer à empresa SGARBI & CIA LTDA - ME, ora requerente, de forma que eventuais construções foram feitas em terreno alheio. Nesse sentido, é a jurisprudência: “AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO REVISIONAL APENSA. SENTENÇA QUE JULGOU AMBAS AS AÇÕES SIMULTANEAMENTE.INTERPOSIÇÃO DE DOIS APELOS CONTRA A MESMA SENTENÇA. JUIZ QUE RECEBE O SEGUNDO APELO, O QUAL, ANTE A PRECLUSÃO CONSUMATIVA, NÃO PODERIA TER SIDO RECEBIDO. APELO INTERPOSTO NA AÇÃO REVISIONAL NÃO CONHECIDO.RECURSO INTERPOSTO NA AÇÃO DE RESOLUÇÃO QUE BUSCA A REFORMA DO RESULTADO OBTIDO EM AMBAS AS AÇÕES.REVISIONAL: ABUSIVIDADE DO CONTRATO AO NÃO INDICAR O PREÇO À VISTA. INOCORRÊNCIA. CONTRATO QUE PREVÊ, CLARA E EXPRESSAMENTE, O VALOR À VISTA DO IMÓVEL.RESOLUÇÃO: APELAÇÃO: CASA CONSTRUÍDA SOBRE O IMÓVEL. ACESSÃO QUE EQUIVALE A BENFEITORIA PARA FINS DE INDENIZAÇÃO. PRECEDENTES. INDENIZAÇÃO QUE É DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO.AUSÊNCIA DE REGULARIDADE JURÍDICA DA CONSTRUÇÃO (ALVARÁ DA PREFEITURA) QUE OBSTA À INDENIZAÇÃO (PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 34 DA LEI 6.766/79), CASO ELA NÃO POSSA SER SANADA. PRECEDENTE DO STJ. 2NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.RECURSO ADESIVO: CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. POSSIBILIDADE.DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM DECORRÊNCIA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO JÁ DETERMINADA PELA SENTENÇA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL EVIDENCIADA.APELO INTERPOSTO NA AÇÃO REVISIONAL NÃO CONHECIDO. APELO INTERPOSTO NA AÇÃO DE RESOLUÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO ADESIVA PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA PARTE, PROVIDA. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1595125-0 - São José dos Pinhais - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - J. 07.06.2017). Acrescente-se, no entanto, que mesmo se tratando de acessão, tem-se que a indenização é devida quando aquele que construiu procedeu de boa-fé, nos termos do disposto no art. 1.255, do Código Civil, in verbis: “Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização”. Necessário ressaltar, ainda, que, para efeitos de aplicação deste artigo, a boa-fé é presumida, somente podendo ceder diante de prova clara e irretorquível da má-fé da parte que construiu no imóvel. Analisando a situação posta nos autos, entendo que plausível indenização pela construção edificada no lote de terras, objeto do contrato de compra e venda que ora se discute. Isso porque, restou cabalmente demonstrada à acessão realizada no terreno, através da documentação colacionada pela parte requerente. A indicar construção no local. Ademais, do contrato firmado entre as partes, afirmou que a parte requerida teria direito a indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, depois de descontadas as despesas de fruição. Com efeito, considerando que a requerente possuía o lote de terras sem qualquer construção, e estando agora com obra edificada pela requerida, de boa-fé, a qual se presume, conforme supra mencionado, é de se deferir o pleito de indenização da acessão, no valor a ser apurado em liquidação de sentença. Ressalte-se que o cálculo do valor da construção edificada sobre o imóvel deverá ser feito com base no valor médio de três avaliações realizadas por profissionais inscritos no CRECI. Consigne-se, por fim, que não há comprovação nos autos de que a acessão erguida pela requerida realmente foi construída sem aprovação da autoridade competente ou, mesmo que esse seja o caso, que não é possível a sua regularização, a fim de que a autora possa comercializar o lote de terreno a outrem com a construção erguida por ela. Nesse sentido, inclusive, o Superior Tribunal de Justiça, já assinalou que, antes de afastar a indenização pelas benfeitorias ou acessões realizadas sem a obtenção de licença do órgão competente, é necessário apurar se a regularidade é sanável ou não. Confira (destacados): “CIVIL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ART. 34 DA LEI N. 6.766/1979 - LEI LEHMANN. BENFEITORIAS E ACESSÕES. RESTITUIÇÃO À SITUAÇÃO ORIGINÁRIA.(...) 2. O âmago do art. 34 da Lei Lehmann é evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes, promovendo a restituição à situação originária. Assim, embora o dispositivo faça menção apenas a benfeitorias, parece claro que abarca também acessões.3. A ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano.4. Conforme a mais abalizada doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente comprador.5. No caso concreto, é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade - consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes.6. Recurso especial parcialmente provido”.(REsp 1191862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 22/05/2014). Portanto, em restando demonstrado que a requerida edificou sobre o lote de terras, objeto do contrato discutido na presente demanda, e inexistindo comprovação de que a regularização desta construção seja insanável, é devida a indenização pela acessão efetuada por ela, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora. Compensação Por fim, como a parte requerente deve ressarcir a acessão realizada em seu imóvel e a parte requerida deverá adimplir a soma referente à fruição do imóvel, nesse compasso, esses valores podem compensar-se entre si. Isso porque reza o art. 368 do Código Civil: “Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”. Os doutrinadores Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery assim lecionam: “A compensação de dívidas pode ocorrer sempre que duas pessoas são, reciprocamente credoras e devedoras ao mesmo tempo, caso em que as duas obrigações se extinguem até onde se compensarem. Na medida em que ocorre, portanto, é causa extintiva da obrigação civil (CC368) e da obrigação tributária (CTN156II)”. (Código Civil Comentado, 10.ª edição, Revista dos Tribunais, pág. 581). Como visto, os requisitos legais para que ocorra a compensação são cumulativos, a saber: a) reciprocidade de dívidas - as partes devem ser concomitantemente credoras e devedoras umas das outras; b) liquidez das dívidas - a dívida é líquida quando é certa, quanto à sua existência, e determinada, quanto à sua quantia, isto é, quando consta o que é devido e quanto é devido; c) exigibilidade das dívidas - se a compensação equivale ao pagamento e este só pode ser exigido quando a dívida estiver vencida, também a compensação só se pode operar entre dívidas vencidas; d) coisas fungíveis - só se podem compensar coisas fungíveis. Assim, clarividente que, para que se proceda à operação de compensação de obrigações, é imprescindível a existência da reciprocidade, liquidez, exigibilidade e fungibilidade entre as dívidas, o que é o caso dos autos. Os valores cobrados sofrerão juros moratórios e correção monetária a contar do inadimplemento do contrato. Juros moratórios de 1% ao mês, na forma dos art. 397 do Código Civil. E correção monetária pela variação mensal do INPC, publicado pelo IBGE, indexador nacional que bem reflete a corrosão inflacionária da moeda pátria (Lei n.° 6.899/1981). Posto isso, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para o fim de DECLARAR a rescisão da proposta de venda formalizada pelas partes em Id. 68264399: a) Retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel; b) A parte requerida deverá pagar a parte requerente o montante relativo à fruição do imóvel; c) A parte requerente deverá ser restituída dos valores que dispendeu para a construção no imóvel; d) Autorizar a compensação das dívidas; e) Tudo a ser apurado em liquidação de sentença. Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% atribuídos à causa. Força dos arts. 82, 84 e 85, § 2.°, incisos I a IV, do citado Digesto Adjetivo. Deve a parte requerente arcar com o importe de 50% e a requerida com o importe 50% das aludidas verbas. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Sinop/MT, data registrada no sistema. Cleber Luis Zeferino de Paula Juiz de Direito