Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO VARA ESPECIALIZADA EM DIREITO BANCÁRIO DE VÁRZEA GRANDE
SENTENÇA
Processo: 1006072-07.2017.8.11.0002..
Vistos.
Trata-se de ação de reintegração de posse, formulada pela COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DE ASSOCIADOS DO SUDOESTE DE MATO GROSSO – SICREDI SUDOESTE MT, em face de CELINA MARIA GONÇALVES. Narra a inicial que a requerida, na condição de avalista, em 14/12/2015, contratou um empréstimo bancário, representado pela Cédula de Crédito Bancário e Aditivo nº B52131958-5, transferindo, na ocasião, em garantia do pagamento do débito contraído, a propriedade de um imóvel urbano, localizado na quadra 2, loteamento Jardim Maria Isabel, em Várzea Grande/MT, com 360m², registrado sob matrícula de nº 13.977, no 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT. A propriedade fiduciária, em atenção ao que dispõe o artigo 23 da Lei 9.514/97, foi devidamente constituída em favor da credora, como denota o registro a margem da matrícula 13.977 do RGI de Várzea Grande/MT (R-3: 13.977 – Data: 06 de Janeiro de 2016). A requerida tornou-se inadimplente. Em decorrência da inadimplência, a autora, em atendimento ao disposto no §1º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, requereu junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT, fosse intimada a devedora, ora requerida, para a purgação da mora, no prazo legal de 15 (quinze) dias. A ré não purgou a mora, o que, após o pagamento dos tributos devidos, culminou com a consolidação da propriedade, na forma do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, consoante se verifica da averbação lançada à margem da matrícula (R/6: 13.977 – Data: 27/03/2017). Consolidada a propriedade, a autora promoveu, nos trinta dias que se seguiram, leilão público, para a alienação do imóvel. No entanto, não compareceu nenhum licitante. Ante a falta de licitante, promoveu segundo leilão público que, assim como o primeiro, não teve nenhum licitante, como demonstram os autos de leilão negativo em anexo. Os leilões negativos foram devidamente averbados a margem da matrícula, como mostra a averbação nº AV/8: 13.977 – Data: 30/06/2017, lançada a margem da matrícula. Em razão da ausência de licitantes, consolidou-se de maneira plena a propriedade em nome da autora, oportunidade em que emitiu em favor dos devedores, termo de quitação da dívida, como determina o § 6º do artigo 27 da Lei citada, igualmente averbado à margem da matricula (AV/9: 13977 – Data: 30/06/2017). Ocorre que, apesar de consolidada a propriedade, o imóvel continua ocupado, a despeito da requerida ter sido notificada para desocupar espontaneamente o imóvel, fato que configura esbulho possessório, nos termos do artigo 30 da Lei 9.514/1997. Assim, pleiteou liminar de reintegração de posse. A liminar foi concedida (id. 9380407). No cumprimento da liminar, a Sra. Filomena de Queiroz esclareceu ser inquilina de Celina Maria Gonçalves (id. 13484913). Determinou-se a citação de Filomena (id. 15146394). As rés não foram localizadas para serem citadas e foi certificado que o imóvel se encontrava desocupado (id. 16333921). O requerente pleiteou a imissão na posse (id. 18144049), cujo pedido foi deferido (id. 24804275). O autor não foi emitido na posse, em decorrência da existência de moradores no imóvel (id. 44921454). Foi autorizado o uso de reforço policial (id. 45437042 e 102315863). As rés não foram localizadas, oportunidade em que foram citadas por edital, sendo nomeada a Defensoria Pública como curadora especial (ids. 102315863, 102892842 e 106044592). O mandado de imissão na posse foi devidamente cumprido (id. 106185683). A Defensoria Pública apresentou contestação por negativa geral (id. 119782387). Os autos vieram-me concluso. É o relatório. Fundamento e decido. A solução da lide depende apenas do enfrentamento da controvérsia de direito, não havendo ponto controvertido de fato que justifique a realização de outras provas (CPC, art. 355, inciso II), de modo que passo ao julgamento antecipado.
Trata-se de ação entre as partes acima mencionadas em que a parte autora pretende ser reintegrada na posse do imóvel objeto da lide e a condenação dos réus ao pagamento da taxa de ocupação de 1% ao mês. O autor comprovou ter a ré Celina Maria Gonçalves, na condição de avalista, ter adquirido, em 14/12/2015, a Cédula de Crédito Bancário nº B52131958-5, na quantia certa de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) – id. 9358859. Assim, através da escritura de alienação fiduciária, o credor fiduciário, ora requerente, concedeu aos devedores o empréstimo, ofertandno como garantia da dívida o imóvel registrado no CRI de Várzea Grande/MT, sob nº 13.977 (id. 9358877). Dispõe o art. 560 do CPC que “o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho”. Nesse sentido, no procedimento especial para que lhe seja restituída a posse, incumbe ao demandante fazer a prova (art. 561 do CPC): da posse; da turbação ou o esbulho praticado pelo réu; a data da turbação ou do esbulho e a perda da posse, na ação de reintegração. A Lei nº 9.514/97, dispõe em seu art. 17 que as operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por alienação fiduciária de coisa imóvel, constituindo a garantia direito real sobre o respectivo bem.
Trata-se de negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, como se extrai do art. 22 do estatuto legal. No caso dos autos, a propriedade fiduciária do imóvel foi constituída regularmente mediante registro anotado na matrícula do bem perante o CRI de Várzea Grande (ids. 9359349). Com a constituição da propriedade fiduciária, deu-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Estabelece o art. 26 da Lei nº 9.514: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. O requerente cumpriu as determinações da lei que rege o contrato, providenciando a intimação da parte devedora, constituindo em mora e a averbação da consolidação da titularidade do imóvel junto ao Registro de Imóveis, ficando extinta a dívida (ids. 9358859, 9358877, 9358978, 9359226, 9358982, 9359349 e 9359359). Promoveu, ainda, o leilão para alienação do bem, nos moldes do art. 27 da lei regente (id. 9359177). Consolidada a propriedade com o banco credor diante da inadimplência dos devedores, aquele ficou vinculado a, no prazo de 30 dias, realizar a venda do imóvel, através de leilão público. Com o fruto da venda, o credor quitaria o débito, porém não houve êxito nos leilões realizados. Como se extrai do art. 30 da Lei, “é assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome”. A parte ré não comprovou, como lhe competia, que pagou todas as parcelas mensais avençadas do contrato objeto da lide, ou que ocorreu algum ato ilícito perpetrado pelo autor durante a relação contratual que ensejasse sua mora. Responde a parte ré pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse, conforme o parágrafo 8º da Lei nº 9514. Note-se que, segundo o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil, “o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”. No que tange à taxa de ocupação, a recente redação do art. 37-A da Lei nº 9514 consolidou o entendimento de que “o devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”. Diante da extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação. “A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos do imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação” (REsp 1.328.656-GO, Quarta Turma, DJe 18/9/2012). No julgamento do REsp 1.401.233-RS pela Terceira Turma em 17/11/2015 (DJe 26/11/2015), o E. STJ firmou o entendimento de que “na hipótese em que frustrados os públicos leilões promovidos pelo fiduciário para a alienação do imóvel objeto de alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora a partir da data na qual se considera extinta a dívida (art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997), e não desde a data da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 27, caput, da Lei n. 9.514/1997)”. Logo cabível desde a data da realização do segundo leilão. Dispositivo. Diante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, nos termos do artigo 487, I do NCPC, para tornar definitiva a liminar de reintegração de posse, concedida no id. 9380407. Condeno a parte ré a pagar ao banco autor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24 da Lei nº 9514, computado e exigível desde a data do segundo leilão frustrado (02/05/2017 – id. 9359177, fls. 02) até a data da imissão na posse do imóvel (13/12/2022 – id. 106185683), e para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaíram sobre o imóvel até a data da imissão na posse, a ser apurado em liquidação de sentença. Condeno a parte ré no pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor do montante integral a ser pago a título de taxa de ocupação do imóvel. Às providências. JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA Juiz de Direito Designado para o NAE