Cumprimento de sentença 1015000-97.2020.8.11.0015 - TJMT

Cumprimento de sentença 1015000-97.2020.8.11.0015 - TJMT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE SINOP Número do SENTENÇA Processo: 1015000-97.2020.8.11.0015.. Vistos etc. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ajuizada por RODRIGO DA SILVA DOS SANTOS em face de LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Aduziu ter firmado instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com a Requerida, em 12/04/2014, tendo por objeto a venda do Lote nº 05, Quadra n. 06, com 361,20m², de uma área denominada Lote nº 1-B/1-C, Matrícula nº 68.525, registrada no Livro 02, do Registro Geral do Cartório do 1º Ofício de Sinop/MT, Empreendimento Belvedere Residencial, no valor de R$ 107.104,20 (cento e sete mil cento e quatro reais e vinte centavos). Discorreu que a forma de pagamento acordada entre as partes previu o seguinte: arras: R$ 5.056,80 (cinco mil cinquenta e seis reais e oitenta centavos) e 180 parcelas mensais: o saldo de R$ 102.047,40 (cento e dois mil quarenta e sete reais e quarenta centavos), dividido em 180 parcelas mensais de R$ 566,93 (quinhentos e sessenta e seis reais e noventa e três centavos), vencíveis a partir de 10/08/2017, acrescido de juros remuneratório de 6% a.a (seis por cento ao ano), sendo corrigidas pelo IGPM- FGV. Informou ter efetuado o pagamento de R$ 5.056,80 (cinco mil cinquenta e seis reais e oitenta centavos), pagos em quatro parcelas de R$ 1.264,20, a título de sinal e princípio de pagamento, valor devidamente quitado, bem como 38 parcelas do saldo devedor remanescente, totalizando o valor de R$ 30.082,19 (trinta mil oitenta e dois reais e dezenove centavos) (entrada + 38 parcelas). Relatou que “as parcelas tornaram-se excessivamente onerosas”, não tendo condições, nem interesse em prosseguir com o negócio e, assim, tentou a rescisão amigável, porém, não houve proposta aceitável. Sustentou a nulidade da cláusula atinente à retenção das despesas em 30% sobre o valor da venda (Cláusula Quinta, Subcláusula única). Em sede de tutela de urgência requereu a suspensão da cobrança das parcelas do contrato e abstenção de negativação de seu nome. No mérito, a rescisão contratual, a declaração de nulidade da cláusula abusivas, com a condenação da requerida a devolução dos valores pagos como arras e parcelas, totalizando a quantia R$ 27.073, 00 (vinte e sete mil e setenta e três reais), em única parcela, retendo-se percentual de 10% (dez por cento) sobre as parcelas quitadas, se for o caso, a favor da Requerida, como cláusula penal em virtude da rescisão. A inicial veio instruída com os documentos de Id. 41619837/41620914. Em Id. 44118591 foi deferida a gratuidade e determinada a emenda à inicial, tendo a requerente se manifestado em Id. 45487287/45487741. Determinada nova complementação (Id. 49349624), a parte requerente se manifestou em Id. 51119761 e juntou documento (Id. 51119764). Recebida a inicial e respectiva complementação, foi concedida a tutela de urgência e determinada a citação da requerida (Id. 55989983). Após diversas diligências, a requerida foi citada (Id. 64829387) e requereu a respectiva habilitação (Id. 66701435/66702705). Na sequência, a requerida apresentou contestação em Id. 66706670. Defendeu pela retenção do importe de 30% sobre o valor da venda e aplicabilidade do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, bem como retenção das arras. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Requereu, ainda, em caso de devolução de outros valores, seja descontado o montante de R$ 37.188,06 (trinta e sete mil, cento e oitenta e oito reais e seis centavos), conforme cláusula contratual e que a restituição se de forma parcelada (12 meses). Impugnação à contestação em Id. 79483090. Após intimação (Id. 80451015), a parte requerente pugnou pelo julgamento antecipado (Id. 85788119) Em Id. 109722571 a parte requerente informou que a empresa requerida realizou a inscrição dos seus dados no órgão de proteção ao crédito em 13/04/2022 e requereu a intimação da Requerida para a imediata suspensão da cobrança das parcelas contratuais, bem como a retirada da inscrição negativa, bem como aplicação da multa diária. Juntou documentos (Id. 109722572/109722573). Em Id. 110282592 foi certificado o decurso do prazo sem manifestação pela parte requerida. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Passo a conhecer diretamente do pedido, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessárias provas outras para o deslinde da questão que remanesce. Forçoso pontuar que ao presente caso se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor, eis que patente a relação de consumo entre as partes, evidenciando-se a figura do consumidor e do fornecedor de serviços (arts. 2º e 3º). Em contrapartida, no que diz respeito à inversão do ônus da prova, por se tratar de ação que visa a rescisão de determinado contrato, não se verifica hipossuficiência técnica da parte apta a ensejar a inversão pretendida, mantendo-se a distribuição do ônus consoante sistemática do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Ademais, requerido o julgamento antecipado, não há se falar em inversão do ônus da prova. Não havendo questões processuais pendentes, passo ao mérito. Trata-se de pedido de rescisão contratual com devolução dos valores pagos, no qual a parte requerente alega que suas condições financeiras não mais lhe permitem prosseguir com o contrato e postula pela restituição de noventa por cento da quantia paga, por entender que os percentuais de retenção são abusivos. Por sua vez, a requerida se insurge quanto à rescisão contratual e defende o direito de retenção de valores. Pois bem. No presente caso, é incontroversa a relação jurídica estabelecida entre as partes, consoante Contrato de Promessa de Compra e Venda de Id. 41620910, atinente ao Lote n. 05, da quadra 06, com 361,20m², bem como que houve o pagamento, pela parte requerente, do valor do total de R$ 30.082,19 (trinta mil oitenta e dois reais e dezenove centavos), quantia esta apontada nos autos como a efetivamente paga, corroborada pelo documento de Id. 41620914 - Pág. 1-2. Outrossim, verifica-se que o contrato entabulado entre as partes somente não se aperfeiçoou por iniciativa do comprador. Logo, ao caso, se aplica a resilição, ou seja, o desfazimento do contrato por manifestação de vontade de uma ou ambas as partes, sendo despicienda a comprovação da alegada dificuldade financeira. Outrossim, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça é possível o pedido de rescisão contratual por simples conveniência ou arrependimento do comprador, quando este entende não possuir condições financeiras para manter o negócio, exatamente como no caso em análise. Confira-se: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 492.165 - SP (2014/0065275-6) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO (...). DECISÃO [...]. O Tribunal de origem decidiu que a parte poderia requerer a resolução do contrato, eis que não é obrigada a se manter vinculada a um contrato, ainda que inadimplente. Nesse contexto, o acórdão recorrido alinhou-se ao entendimento do STJ no sentido de que é admitida a resilição de compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor se este não tem mais condições econômicas para adimplir as prestações pactuadas, sendo devida a restituição das parcelas pagas, admitida a retenção de percentual em favor do vendedor. [...] A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado pelo Tribunal estadual e não impugnado na via especial. III. Recurso especial não conhecido. (REsp 534.033/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 06/05/2004, DJ 09/08/2004, p. 270). Portanto, não há que se falar em ausência de interesse de agir, visto que a resilição do contrato é permitida ao comprador que não pode mais suportar o pagamento das prestações de promessa de compra e venda, sendo adequado o ajuizamento de ação judicial para salvaguardar sua pretensão. Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Publique-se. Brasília, 1º de agosto de 2017. MINISTRO RAUL ARAÚJO Relator. (STJ - AREsp: 492165 SP 2014/0065275-6, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJ 25/08/2017). Portanto, possível o desfazimento do negócio, pois os contratos de promessa de compra e venda são passíveis de revisão judicial, não sendo absoluto o princípio do “pacta sunt servanda”. Aliás, mesmo que haja cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato, e sendo firmado de acordo com a vontade das partes, tais não obstam a revisão de cláusulas tidas como abusivas e excessivamente onerosas ao consumidor tampouco a resolução do contrato. Deveras, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nulas cláusulas contratuais em promessa de compra e venda de bens que estipulem a perda total das prestações pagas em benefício do vendedor, em casos de inadimplemento. Não obstante, nos casos em que esta ocorre por iniciativa do comprador, como no caso em concreto, é razoável que o percentual de retenção pelo vendedor seja arbitrado entre 10% e 25% do montante pago, consoante estabelece o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE PAGO. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CARÊNCIA DE APONTAMENTO DE DISPOSITIVO QUE TERIA SIDO OFENDIDO NA FIXAÇÃO DO MOMENTO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento contratual decorreu da atuação dos adquirentes. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção pelas promitentes vendedoras do percentual de 20% do montante já pago, referente ao imóvel. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7STJ, verbete sumular que incide sobre quaisquer das alíneas do permissivo constitucional. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedente. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. No que tange à questão a respeito do momento a partir do qual incidiriam juros de mora, as agravantes não apontaram, no recurso especial, qual dispositivo de lei teria sido vulnerado no acórdão, o que enseja a incidência da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1695398/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 16/11/2020, DJe 20/11/2020). No presente caso, o contrato firmado entre as partes dispõe quanto às arras e rescisão (Id. 41620910): “CLÁUSULA SEGUNDA: [...]. a) O(s) COMPRADOR(ES) pagará(ão) à título de ARRAS e princípio de pagamento o valor de 5.056,80 (...), que será confirmatória e amortizado do preço total supracitado se o(s) COMPRADOR(ES) cumprir(em) integralmente o presente contrato (...). E penitencial no caso de descumprimento de qualquer cláusula pactuada, cujo valor será retido em favor da VENDEDORA a título de perdas e danos, em conformidade com o artigo 417 e seguintes do Código Civil Brasileiro. [...] CLÁUSULA QUINTA: [...]. SUBCLÁUSULA ÚNICA: Rescindido o presente contrato (...), o(s) COMPRADOR(ES) somente terá(ão) direito a devolução das importâncias já pagas, depois de deduzidas as despesas desembolsadas pela VENDEDORA para fazer face à: Comissão de Intermediação de Venda, Impostos e Contribuições incidentes sobre a operação; despesas com demarcação do imóvel; despesas com promoção e publicidade; despesas com administração; cobrança e outras legalmente previstas, desde já fixados em 30% (trinta por cento) sobre o valor da venda.” Desta feita, o percentual de retenção previsto no contrato se revela desproporcional e abusivo, porquanto coloca a parte requerente em situação de desvantagem, devendo ser estipulada sobre a importância por ela adimplida. Por outro lado, conforme exposto anteriormente, tem-se que a retenção em 20% (vinte por cento) sobre a importância paga, se revela proporcional e dentro dos parâmetros legais, de acordo com o entendimento jurisprudencial consolidado: APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO FIXADA EM 20% - POSSIBILIDADE. RETENÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TERRENO NU – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - A retenção do percentual de 20% está dentro dos limites jurisprudenciais aceitos, pelo que entendo pela sua manutenção. II - A fruição caracteriza-se pelo proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos que dali advém; tratando-se da compra e venda de lote de terreno, mostra-se incabível a indenização de valores pela fruição da terra nua. (TJMT 10076101320198110015 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 23/02/2022, p. 06/03/2022). APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – SENTENÇA QUE FIXOU A RETENÇÃO EM 20% DOS VALORES PAGOS - INCONFORMISMO DA RÉ – REJEIÇÃO – Abusividade da cláusula contratual que prevê descontos excessivos para o caso de resolução contratual por culpa do adquirente - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara – Sucumbência mínima dos autores acertadamente reconhecida, observado o princípio da causalidade – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP - AC: 10052912520198260704 SP 1005291-25.2019.8.26.0704, Relator: Alexandre Coelho, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 22/09/2020, p. 22/09/2020). Convém salientar que a retenção no percentual acima se afigura suficiente para remunerar potenciais prejuízos que tenha sofrido pela resolução do negócio, pois uma retenção maior seria manifestamente desproporcional ao dano causado, considerando que o bem retornará para a requerida, a qual poderá vendê-lo pelo preço atual do mercado. Demais disso, havendo a retenção de 20% do valor pago, resta vedada a retenção das arras/sinal, porquanto sua cumulação com a retenção implica “bis in idem”. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO. [...]. RETENÇÃO DE ARRAS CUMULADA COM A RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS - BIS IN IDEM - IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO - ÚNICA PARCELA - SÚMULA 543, DO STJ. JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO. – [...] - Não é possível admitir a cumulação da cláusula pena de retenção de parte do montante quitado pelo comprador com a retenção das arras, uma vez que elas possuem a mesma natureza jurídica, sob pena de gerar bis in idem - O montante a ser restituído deverá ocorrer em uma única parcela, conforme estabelecido na súmula 543, do STJ - Os juros de mora relativos à obrigação de restituir os valores pagos, na hipótese de rescisão contratual causada pelo comprador, incidem somente a partir do trânsito em julgado da sentença. (TJMG - AC: 10000210444576001 MG, Relator: Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª CÂMARA CÍVEL, j. 02/08/2022, p. 08/08/2022). Registre-se, que a tese defensiva quanto a aplicabilidade do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/18, não prospera, em razão da inaplicabilidade da referida norma ao caso em comento, posto que o contrato foi firmado anteriormente à vigência da norma. Assim sendo, o requerente tem direito a restituição de 80% (oitenta por cento) da integralidade dos valores pagos, excluídos eventuais juros e multa de atraso. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. JUROS MORATÓRIOS E MULTAS EM RAZÃO DO ATRASO. NÃO INTEGRA O MONTANTE A SER RESTITUÍDO. 1. Os juros de mora e multa possuem natureza jurídica indenizatória, indenizam o credor pelo período que fica sem a prestação devida a ele, estando sempre associados inadimplência pretérita, não ensejando, portanto, acréscimo patrimonial ao credor, sim ressarcimento de perdas já suportadas. Essa conclusão que se extrai do artigo 404 e seu parágrafo único do Código Civil, que elenca essa espécie de juros no rol de indenizações que o credor pode exigir, no caso de inadimplemento do devedor da obrigação. 2- Os valores pagos pelos promitentes compradores por multa e juros moratórios em razão do atraso no pagamento das parcelas devem ser excluído do montante pago para fins de cálculo do valor a ser restituído, uma vez esses valores não configurarem pagamento do preço, mas sim penalidade pela mora do comprador. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido parcialmente. (TJDF 20160020052568 0005997-36.2016.8.07.0000, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª TURMA CÍVEL, j. 27/07/2016, DJE: 15/08/2016. Pág.: 156/164). A restituição deverá ser imediata e em parcela única. No que toca à correção monetária, na forma do entendimento do E. STJ, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso” (STJ - AgRg no REsp 1222042/RJ; Min. Antonio Carlos Ferreira; Quarta Turma; DJe 19/10/2015), pelo INPC[1], pois é o índice que melhor representa a realidade dos preços, sendo a mais benéfica ao consumidor. Já com relação aos juros de mora, “na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora” (STJ – AgRg no REsp 1342255/SP; Min. João Otávio de Noronha; Terceira Turma; DJe 11/03/2016). Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de: a) declarar rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Id. 41620910, retornando as partes ao “status quo ante”, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel; b) reconhecer a abusividade da cláusula que prevê a retenção sobre o valor total do contrato e da cumulação da retenção das arras; c) condenar a requerida a restituir ao requerente, em parcela única, o valor de R$ 30.082,19 (trinta mil oitenta e dois reais e dezenove centavos), autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago e de eventuais juros e multa de atraso, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado. Por conseguinte, julgo extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, incisos I a IV, e artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Sinop/MT, data registrada no sistema. Cleber Luis Zeferino de Paula Juiz de Direito [1] “[...]. No tocante aos consectários legais, a jurisprudência é uníssona ao determinar que, em se tratando de resolução contratual por culpa dos promitentes compradores, deverá incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado do acórdão e a correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso. Sentença reformada nestes pontos. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. (TJGO - Recurso de Apelação Cível: 00509265320178090069 GUAPÓ, Rel. Des. MAURICIO PORFIRIO ROSA, 5ª Câmara Cível, j. 26/04/2021, p. 26/04/2021).

27/06/2023, 00:00

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Juntada de entregue (ecarta)

Decorrido prazo de LUCAS VALDIR CARRARO em 16/12/2025 23:59

Decorrido prazo de LEONARDO DIAS FERREIRA em 16/12/2025 23:59

Publicado Intimação em 09/12/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/12/2025

Juntada de Petição de manifestação

Juntada de Petição de informação depósitos judiciais - alvará expedido

Expedição de Outros documentos

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 10/10/2025

Juntada de Petição de alvará

Juntada de Petição de petição

Expedição de Aviso de recebimento (AR)

Ato ordinatório praticado

Ato ordinatório praticado

Todas as movimentações(177)

legal

Todos os documentos(18)