Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE
SENTENÇA
Processo: 0005236-22.2015.8.11.0002..
REU: MARCOS JOAQUIM DA SILVA, EMILIA GONCALVES DE MATOS TESTEMUNHA: ABIMAEL OLIVEIRA DE FREITAS, VERA LÚCIA FERREIRA DA SILVA, JOAQUIM DA SILVA
AUTOR(A): BARACAT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME Vistos etc.
Trata-se de Ação de Cobrança proposta por BARACAT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS em desfavor de MARCOS JOAQUIM DA SILVA e EMILIA GONÇALVES DE MATOS. Sustenta que, é legitima proprietária do loteamento denominado Planalto Beira Rio e, em 25/02/2014, firmou contrato de compromisso de compra e venda de dois lotes aos requeridos pelo valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais), parcelado em 120 parcelas de R$300,00 (trezentos reais) casa, sendo que nenhuma delas fora adimplida pelos requeridos. Na data da propositura da ação, estavam inadimplidas 13 prestações, que totalizavam R$4.381,41 (quatro mil, trezentos e oitenta e um reais e quarenta e um centavos). Assim, pugnou pela condenação dos requeridos ao pagamento do débito, devidamente atualizado e acrescido de juros até a data do efetivo pagamento. A inicial foi recebida, determinando a citação da parte ré (id. 43782390 - Pág. 28). Devidamente citados, os requeridos apresentaram contestação, em que suscitaram a preliminar de ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação. No mérito, sustentam que chegou a negociar com a requerida, acordando que pagariam R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais) de forma parcelada e uma entrada de R$1.000,00 (mil reais). Todavia, ao irem ao loteamento, constataram que havia outra pessoa residindo no terreno, ao procurar a requerente disse que a pessoa que reside no imóvel o havia comprado, mas não pagou, e que iriam buscar reavê-lo judicialmente, e diante disso resolveram não concluir o negócio. Sustentam que, inexiste contrato e negócio jurídico entre as partes, requerendo a improcedência da demanda e a gratuidade da justiça (id. 43782390 - Pág. 33/43782388 - Pág. 1). Por sua vez, a autora impugnou a contestação, juntando cópia do contrato e duplicata (id. 43782388 - Pág. 4/10). Designada audiência de conciliação não se obteve êxito na realização de acordo (id. 43782388 - Pág. 17, 43782387 - Pág. 1). O feito foi saneado, designando audiência de instrução e julgamento (id. 43782387 - Pág. 2). Na audiência de instrução procedeu-se a inquirição de uma testemunha, declarando encerrada a instrução processual, oportunizou-se a apresentação de memoriais (id. 93423878). Os requeridos apresentaram seus memoriais no id. 94579804 e a requerente no id. 94579804. E os autos vieram conclusos para a sentença É o relato. Fundamento e decido. No caso, a autora alega que os requeridos adquiriram lotes do seu loteamento e se comprometeram a pagar o valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais). Por sua vez, os requeridos não negam ter iniciado a negociação com a requerida, todavia afirmam que o negócio não se concretizou em razão dos terrenos que lhes foram vendidos terem sido ocupados por terceiros. A ação é improcedente. Isso porque, embora a autora tenha demonstrado que os requeridos assinaram o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e duplicata no valor do contrato (id. 43782388 - Pág. 8/ 10), está evidenciado que o negócio jurídico não se concretizou na medida em que os requeridos não adimpliram com qualquer prestação e sequer assumiram a posse dos lotes citados no contrato. Cumpre anotar que, a exordial assim como a impugnação foram confusa quanto aos lotes que teriam sido vendidos aos requeridos. Na primeira cita que: “firmou compromisso de compra e venda da compra de 02(dois) lote localizado na Quadra 06, Lote 20 construiu na Quadra 08, lote 03” (sic). Já na impugnação à contestação relatou de forma diferente, “os requeridos firmaram contrato de compromisso de compra de 01 (um) lote localizado na Quadra 06, lotes 21 e construiu na Quadra 08, lote 03, que pagaria pelo lote o valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais).” Acrescentando que, “formalizaram o contrato vendo a ocupar o lote 03 da Quadra 08, conforme demonstrou a inicial” (sic) (43782388 - Pág. 5) Da forma como foi descrito, a autora deu a entender que os requeridos adquiriram um lote, mas construíram em outro, no entanto não foi o que ficou comprovado. Nota-se que, o contrato juntado pela requerente demonstra que foram negociados dois terrenos pelo valor de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais), quais sejam: os lotes 21 e 22, da Quadra 06, Rua F, do Loteamento Planalto Beira Rio (id. 43782388 - Pág. 8), por sua vez os autores residem/ocupam terreno localizado em outra quadra, qual seja, Quadra 08, casa 03, do referido Loteamento. Nesse passo, o imóvel em que os requeridos residem não guarda qualquer relação com os imóveis objetos do contrato que a requerida pretende ver cumprido, não tendo sido produzido qualquer prova de que houve o aditamento do referido contrato, modificando o imóvel que estava descrito no contrato. Nesse passo, a única prova produzida na audiência de instrução e julgamento foi produzida pelos requeridos. A oitiva de Vera Lucia Ferreira Da Silva que, por ser irmã do réu, foi ouvida como informante. Todavia, reputo de grande relevância o depoimento prestado pela informante, ainda que não compromissada, na medida em que se mostrou claro e coeso, esclarecendo o que de fato aconteceu com relação ao negócio jurídico entabulado entre as partes. Eis o seu depoimento: “Em uma determinada manhã o Marcos chegou com a Emília todo feliz lá na rua, dizendo que estava aguardando o representante da Barcat que ia mostrar os terrenos. Quando eles me falaram que seriam os terrenos 20 e 21, eu falei para eles não mexerem com aqueles terrenos, que aqueles terrenos tinha dono, que era o Bimael, que se encontrava no sistema carcerário, estava na prisão por um determinado tempo, que a gente não sabia qual, mas ele ia sair. Por ele ser uma pessoa que não era muito fácil a relação, era melhor não mexer com ele. Então que eles não fizessem a compra. Daí a pessoa foi lá, mostrou o terreno. E eu ainda questionei. O Bimael está preso, mas as coisas deles estão aí dentro. O pai dele vem duas a três vezes na semana, molha as plantas. Ele tinha um cachorro, ele vem alimenta. Então é melhor vocês não mexer. Daí, eles falou então tá. Largou mão. Não foi lá. Porque, automaticamente vocês entende que quando você faz o contrato com a imobiliária e você faz o pagamento da entrada você concretizou a compra. A partir do momento que você não deu uma entrada e não pagou nenhuma parcela, automaticamente esse contrato deveria ter sido cancelado. Até porque lá na hora eles falaram para o representante da imobiliária que não ia mais ficar por causa desta questão do Abimael. Aí o Armando, que é um vizinho do lado, ofereceu um dos três terrenos que ele possui para eles dois. Eles dois foram e fizeram a compra do Armando, que tinha contrato com a Baracat dos três terrenos. Então eles foram e fizeram o pagamento, onde eles moram hoje. Pagou o Armando (). O lote é número 3. Que eles pagaram para o Armando. (..). Eles estão nessa casa há 8 anos. Que eles compraram o terreno e construíram a casa. O Bimael na época falou para a gente, tanto ele como o pai dele que eles fizeram a compra com a Barcart. Agora se eles efetuaram o pagamento eu não sei. Porque o Bimael tinha muitos anos lá e eu não sei. E ele não é um vizinho que a gente tinha conversa com ele. Então é ele no canto dele e eu no meu. Até que quando aconteceu tudo isso eu falei para o pai dele. Olha o pessoal da Baracat está vendendo a casa do Bimael tem que ir lá para verificar. Ele falou assim, ‘ah isso aí quando o Bimael sair da prisão ele resolve’ (...). Não me mostrou o documento de compra e venda (...). A gente sabia que ele vivia há algum tempo nessa casa e o pai dele informou que ele estava no sistema penitenciário. Não sei que lá no loteamento teve invasão. Porque houve algumas, próximo da escola, mas foram lá e retiraram.” De tal modo, considerando que a autora não cumpriu com a sua obrigação, de entregar os imóveis objetos do contrato livres e desembaraçados aos requeridos, não pode exigir a contraprestação da outra parte. Destarte, em se tratando de contrato bilateral, ambas as partes tem o dever de cumprimento recíproco das obrigações assumidas, não podendo nenhum dos contraentes exigir o implemento da prestação que cabe à contraparte, antes de cumprida a que lhe compete. Trata-se da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) que tem previsão no art. 476, do Código Civil: segundo o qual: ”Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Nessa linha de raciocínio, colaciono o seguinte julgado: “APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERRUPÇÃO DOS PAGAMENTO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PENDÊNCIAS JUDICIAIS SOBRE O IMÓVEL OMITIDAS DURANTE AS TRATATIVAS E CONCLUSÃO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ CONTRATUAL POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES. 1. É defeso ao contratante, nos contratos bilaterais, antes de cumprida à sua obrigação, exigir o implemento da obrigação do outro (art. 476, do Código Civil). Trata-se da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus). 2. A interrupção dos pagamentos firmados no contrato de promessa de compra e venda do imóvel encontra-se justificada na omissão dolosa por parte dos autores acerca da existência de pendência judicial complexa que pende sobre a titularidade do imóvel (processo nº 0038597-30.2004.8.07.0001), bem como da existência de penhora sobre o imóvel em favor do Distrito Federal em razão de execuções fiscais decorrentes de IPTU e TLP. 3. Não houve previsão contratual de forma expressa ou tácita, nem foram fornecidas informações claras e precisas anteriormente à conclusão do contrato acerca da pendência judicial envolvendo o imóvel, em patente violação ao princípio da boa-fé contratual. 4. O imóvel não estava desembaraçado na forma em que esperado pela requerida, o que impossibilitaria a transferência pleiteada, de sorte que, pelo princípio da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), a teor dos artigos 476 e 477 do Código Civil, não se pode exigir a plena quitação da dívida se os autores não cumpriram a sua parte. 5. Negou-se provimento ao apelo.” (TJ-DF 07415156720218070001 1685027, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 12/04/2023, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/04/2023) - negritei; Portanto, não comprovada satisfatoriamente que a requerida assumiu a obrigação aventada na inicial ou que a autora cumpriu com a sua parte da obrigação, o pedido inicial não comporta acolhimento. Dispositivo.
Ante o exposto, e por tudo que mais consta nos autos, JULGO IMPROCEDENTE o pedido contido na exordial, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, em nada sendo requerido arquive-se, procedendo-se às baixas e anotações de estilo, sem prejuízo de posterior desarquivamento a pedido das partes. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se, expedindo-se o necessário. Várzea Grande, data da assinatura digital. (Assinado digitalmente) André Mauricio Lopes Prioli Juiz de Direito