Procedimento Comum Cível 0000593-84.2016.8.11.0002 - TJMT

Procedimento Comum Cível 0000593-84.2016.8.11.0002 - TJMT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE Vistos. Trata-se de ação ordinária de descumprimento contratual c/c revisional de contrato de locação c/c ressarcimento de danos materiais e morais c/c liminar para manutenção de posse proposta por Edilberto Lobato Barbosa em desfavor de Luiz Claudio Jaques, alegando em síntese ser locatário de um imóvel localizado na Av. Gov. João Ponce de Arruda, n.º 1034, bairro Jardim Aeroporto, nesta Comarca, com data de vencimento em 31.12.2015, tendo por objeto um imóvel comercial tipo estacionamento, que fora locado pelo período inicial de 12 meses, com início em 01.01.2015, pelo valor mensal de R$ 7.000,00 (sete mil reais), Sustenta que o contrato foi firmado entre o autor e seu proprietário Sr. Luiz Claudio e seu sócio, ora filho Sr. Luiz Claudio Jaques Junior, sendo que em julho/2015 foi notificado acerca da noticia de falecimento do proprietário do imóvel. Afirma que após o falecimento do proprietário, o autor foi surpreendido com visitas constantes do requerido, alegando que com a morte do proprietário, o contrato havia terminado e caso quisesse permanecer no local, teria que pactuar um novo contrato, revendo os valores do aluguel, agindo em desrespeito as clausulas contratuais que só venceriam em 31.12.2015. Alega que o contrato foi quebrado de forma abrupta e unilateral pelo requerido, antes de seu término, e substituído por novo contrato com prazo vigente de 24 meses a iniciar em 01.09.2015 e findar em 01.09.2017, mas que foi de aceite do autor. Aduz que a nova locação perfaz, segundo o contrato uma área de 1.952,32m² para fins comerciais, no caso em tela estacionamento. Todavia o autor, afirma que se viu coagido pelo requerido, e o valor do contrato teve aumento abusivo de quase 200% (duzentos por cento), num total desrespeito a norma cogente. Por fim, alega ainda que não bastasse, sua esposa possuía contrato de locação de imóvel ao lado do imóvel objeto do contrato firmado entre o autor e o requerido, tendo induzido a contrair um empréstimo no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) sob alegação de fazer uma nova cobertura, da qual ele havia destruído a anterior, construída pela autora, fazendo uma proposta absurda para que as mensalidades do empréstimo feito pela esposa do autor fossem abatidas no aluguel e, ainda encaminhou uma notificação extrajudicial pedindo a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias. Assim, embora sejam marido e mulher, possuem contratos distintos e que por sua vez, não foram respeitados, razão pela qual requereu a concessão da tutela de urgência para ser deferida a manutenção da posse em seu favor, e a condenação imediata do requerido no que tange a abusividade dos valores locatícios, que sejam respeitados os índices oficiais, voltando o valor do contrato inicial, ou outro valor que o juízo entendesse justo, autorizando ainda os depósitos em conta judicial até o julgamento do mérito. No mérito, pretende a revisão do contrato de locação e a condenação do requerido ao pagamento dos danos materiais e morais. O requerido apresentou contestação espontaneamente nos autos, alegando que a ação revisional de aluguel é procedimento especial, não tendo o autor, observado o prazo de três anos de vigência do contrato para a propositura da demanda, faltando-lhe uma das condições da ação. Aduz que o autor havia celebrado contrato de locação de um imóvel de pouco mais de 900m² com o pai do requerido, com validade de 01.01.2015 a 31.12.2015 e, há muito tempo que o requerido tentava a aquisição do terreno vizinho ao locado pelo autor, que era de propriedade da Sra. Cristiane Ribeiro e era locado, parte pela esposa do requerido Sra. Gilda, e outra parte pela empresa Ribeiro Veículos, sendo que após muitas tratativas adveio o falecimento do seu genitor, ora proprietário do imóvel locado ao autor. Afirma que finalizada a aquisição do terreno, bem como diante do falecimento do seu pai, se reuniu com o autor e sua esposa, e juntos optaram pela unificação dos terrenos e elaboração de um novo contrato, desta vez com prazo superior de dois anos. Aduz que nunca celebrou contrato de locação com a esposa do autor, sendo que o contrato que era de um terreno foi substituído por um contrato para os dois terrenos, visto que unificados, bem como que com a nova situação o terreno passou a ter área de 1.952,32m², tendo o requerido realizado diversas melhorias, tudo com anuência e por vontade do autor, tendo por justo o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Por fim, registra que é avalista e codevedor do contrato de empréstimo realizado destinado para obra e retirada da cobertura deteriorada e aquisição de tendas para nova cobertura, ao final pugna pelo acolhimento da preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, bem como indeferimento da justiça gratuita ao autor, e improcedência da demanda. A tutela de urgência restou indeferida (Id. 67090969 – pág. 74/76). A parte autora manifestou-se nos autos informando que foi intentada ação de despejo em seu desfavor pelo requerido, e em seguida considerando o indeferimento da tutela de urgência, pugnou pelo levantamento dos valores depositados nos autos referentes aos meses de janeiro a maio de 2016, considerando a necessidade de purgar a mora na ação de despejo (Id. 67090969). Por outro lado, o requerido pugnou pelo levantamento incontroverso do valor nestes autos para purgação da mora na ação de despejo n.º 003331-45.2016.8.11.0002, mormente porque já houve o cumprimento da ordem de despejo (Id. 67090969 – pág. 90). A audiência de conciliação designada nos autos restou inexitosa (Id. 67090969 – pág. 108). A parte autora apresentou impugnação à contestação (Id. 67090969 – pág. 114). As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendem produzir, apenas a parte autora manifestou-se nos autos. Na decisão de Id. 67090969 – pág. 144, os autos foram saneados, sendo deferida a prova oral pugnada pelas partes e, indeferido o pedido de levantamento dos valores depositados nos autos. A audiência de instrução e julgamento foi realizada e após, intimadas as partes para apresentarem memoriais finais, sendo que apenas a parte requerida manifestou nos autos. Os autos foram digitalizados e migrados para o sistema Pje e após vieram conclusos. É o relato. Fundamento e decido. Pois bem, conforme mencionado pela parte autora, este firmou contrato de locação de imóvel (estacionamento) com o proprietário Sr. Luís Claudio Jaques, contrato assinado também pelo requerido, ora filho e sócio do proprietário, com validade de 12 meses a iniciar em janeiro/2015 a dezembro/2015. Afirma que após o falecimento do proprietário do imóvel, o requerido de forma arbitrária e unilateral quebrou o contrato anteriormente firmado e substituiu por novo contrato com prazo vigente de 24 meses, a iniciar em 01.09.2015 a 01.09.2017, alterando ainda o valor do aluguel mensal que antes era no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) passando para o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). O requerido a seu turno, afirma que o novo valor se deu com anuência do autor, vez que unificou dois imóveis em um contrato de locação, sendo o imóvel objeto do primeiro contrato firmado entre o autor e o falecido, e contrato de locação de imóvel vizinho, o qual passou a ser de sua propriedade e que a época era alugado pela esposa do autor, passando a ter área de 1.952,32m². Afirma ainda que seria deduzido o valor de R$ 5.173,74 (cinco mil cento e setenta e três reais e setenta e quatro centavos) referente ao valor da parcela de empréstimo tomado pela empresa do autor e tendo como fiador o requerido. Pois bem, analisando detidamente os fatos e documentos apresentados nos autos, cumpre ressaltar que o requerido foi imitido na posse do imóvel após determinação na ação de despejo n.º 0003331-45.2016.8.11.0002 associada ao presente feito e, ajuizada pelo requerido, consoante se infere do Id. 67123929 – pág. 158 daqueles autos. Assim, tenho por prejudicada a pretensão de manutenção do contrato de locação conforme pleiteado pelo autor, restando apenas aferir a possibilidade ou a impossibilidade de o contrato originário firmado entre o autor e o proprietário Sr. Luis Claudio Jaques, ter sido substituído/interrompido, e aferir qual o valor do aluguel deverá incidir. A Lei Federal 8.245/1991 “Lei do Inquilinato”, é clara em determinar conforme previsto em seu artigo 10 que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Percebe-se com isso que a lei é objetiva em estabelecer que os herdeiros ou o espólio assumem a posição de locador no contrato de locação. Ou seja, opera-se a sub-rogação. Na hipótese dos autos, nota-se que o segundo contrato sucedeu o contrato primitivo, uma vez que houve alteração de uma das partes contratantes, qual seja: o locador que antes era o Sr. Luís Claudio Jaques e após o seu falecimento, foi substituído pelo seu filho, ora requerido. Outrossim, a modificação de algumas cláusulas contratuais, ocorrendo, deste modo, a incidência simultânea dos incisos I e III do art. 360 do Código Civil. Configura-se assim, a operação jurídica denominada Novação Mista, ou seja, a chamada novação objetiva e subjetiva, em virtude da alteração de um sujeito da relação obrigacional e do conteúdo de algumas cláusulas contratuais. Nesse sentido, observa-se que, a partir da vigência do novo contrato - 01.09.2015 a relação jurídica entre as partes passou a ser regida por este contrato e não mais pelo anterior. Deste modo, tenho que não merece prosperar a alegação do autor, acerca de suposta arbitrariedade do requerido ao firmar novo contrato, modificando os termos contidos no primeiro contrato de locação primitivo firmado entre as partes, mormente considerando a sua capacidade civil, e em observância ao princípio da pacta sunt servanda que reflete a ideia de que os acordos legais e livremente formados são leis para aqueles que os fizerem. Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho lecionam que: “Convencionada, portanto, a formação de uma outra obrigação, a primitiva relação jurídica será considerada extinta, sendo substituída pela nova. Também nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “A novação constitui a assunção de nova dívida, tendo por consequência a extinção da anterior. Os requisitos essenciais à configuração da novação são: a intenção de novar, a preexistência de obrigação e a criação de nova obrigação; podendo também ser reconhecida em razão da evidente incompatibilidade da nova obrigação com a anterior. ( REsp 1297847 / RS. Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO. Órgão Julgador: T4 – Quarta Turma. Julgamento: 17/10/2013. Publicação/Fonte: DJe 28/10/2013.) Nota-se que, no presente caso, estão atendidos os requisitos impostos para caracterização da novação, uma vez que: I) a intenção de novar é demonstrada pelas partes ao firmarem novo instrumento contratual (Id. 67090973 – pág. 48/55), sendo expresso o animus novandi; II) a preexistência de obrigação é demonstrada pela existência de um contrato anterior (Id. 67090973 – pág. 38/46); III) e a criação de nova obrigação também é representada pela assinatura de novo contrato com as devidas alterações objetivas e subjetivas. Nesse compasso, observo que resta infrutífera a argumentação da parte autora, no sentido de que arbitrário e abusivo o novo contrato firmado entre as partes, bem porque restou ainda comprovado nos autos, que a área do imóvel locado foi alterada no novo contrato de locação, vez que houve extensão para área de imóvel vizinho, o qual já era locado pela esposa do autor. Ademais, a parte autora não trouxe nenhuma prova indicativa de que o valor do aluguel deva ser reajustado, diante de todos os argumentos apresentados nos autos. Em sendo assim, mostra-se justo e razoável o valor do aluguel pactuado entre as partes, por representar o valor de mercado de locação do imóvel em questão. Outrossim, conforme se observa do contrato firmado, especificamente em sua cláusula terceira, prevê que seria descontado do aluguel a quantia de R$ 5.250,00 referente a parcela do empréstimo realizado pelo autor e tendo como fiador o requerido. Verifica-se que não restaram comprovado nos autos os efetivos danos materiais sofridos alegados pelo autor, e designada audiência de instrução e julgamento com a finalidade de se apurar as benfeitorias realizadas no imóvel e o eventual direito do autor a ser indenizado, esta restou preclusa, consoante se infere dos autos. Por fim, como alerta para evitar aplicação da sanção preconizada pelo art. 1.026, §2º, do CPC, enfatiza-se que a despeito da redação de seu art. 489, §1º, com a nova lei não houve substancial modificação da ideia de que “O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. O julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar (enfraquecer) a conclusão adotada na decisão recorrida. Assim, mesmo após a vigência do CPC/2015, não cabem embargos de declaração contra a decisão que não se pronunciou sobre determinado argumento que era incapaz de infirmar a conclusão adotada”. (STJ. 1ª Seção. EDcl no MS 21.315-DF, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora convocada do TRF da 3ª Região), julgado em 08/06/2016). Isto posto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo-se o feito, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), diante do extenso lapso de tempo decorrido até aqui, pelo esmero no trabalho e pela combatividade dos patronos (CPC - § 2º, do art. 85), cuja exigibilidade fica suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita. Por fim, considerando a manifestação de ambas as partes, determino que o valor depositado nos autos, seja vinculado a ação de despejo n.º 0003331-45.2016.8.11.0002, onde haverá deliberação acerca de eventual purgação da mora. Transitado em julgado, findo o qual, não havendo qualquer manifestação, ordeno sejam os autos remetidos ao arquivo. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Às providências necessárias. (Assinado digitalmente) Silvia Renata Anffe Souza Juíza de Direito

11/08/2023, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Juntada de Certidão

Remetidos os Autos outros motivos para Central de Arrecadação e Arquivamento

Recebidos os autos

Ato ordinatório praticado

Arquivado Definitivamente

Expedição de Outros documentos

Juntada de Ofício

Ato ordinatório praticado

Expedição de Outros documentos

Juntada de Ofício

Processo Desarquivado

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 05/09/2023

Decorrido prazo de LUIS CLAUDIO JAQUES JUNIOR em 04/09/2023 23:59.

Decorrido prazo de EDILBERTO LOBATO BARBOSA em 04/09/2023 23:59.

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